(整理版)16月合同簽訂情況分析

1、全局 2012 年 1-6 月合同簽訂情況簡(jiǎn)要分析1、從合同額分析： 2012 年 1-6 月全局新簽總包合同 554 億元（其中局名義合同 422 億元），新簽合同平均單體項(xiàng)目合同額達(dá)到 2.7 億元（ 203 個(gè)），其中局名義單體合同額為 4 億（104 個(gè)），單體項(xiàng)目合同額最大的是大連恒隆廣場(chǎng)項(xiàng)目，合同額達(dá)到 29.7 億元。今年 1-6月有 3 個(gè)公司平均合同額超過 5 億元，其中大連公司大項(xiàng)目比例最多，平均合同額 14.7 億元，還有青島公司平均合同額 5.57 億元、總承包公司平均合同額 50189 萬元。1-6 月全局新簽合同中非戰(zhàn)略客戶的房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目合同小于 5 億元的合同

2、16 個(gè)，占比 7.8%；其中局名義合同 8 個(gè)，占比 7.6%，小于 2 億元的房地產(chǎn)合同基本消失。 1-6 月新簽萬達(dá)、世茂、恒隆、等老業(yè)主合同 11 個(gè)，合同額 132 億元；新簽公建項(xiàng)目合同 13 個(gè)，占比 6.4%，合同額 41.3 億元。2、從付款情況分析 : 全局 1-6 月新簽有預(yù)付款的合同 100 個(gè)，占比為 49%，局名義有預(yù)付款的合同 36 個(gè)，占比 34.6%。全局以月進(jìn)度支付進(jìn)度款的合同 151 個(gè)，占比 74.5%，其中按月進(jìn)度支付比例在 80% 及以上的合同 100 個(gè)，占 66%，付款比例不足 75%的合同 35 個(gè)，占比23%。局名義合同按月支付進(jìn)度款的有 8

3、5 個(gè)，占比 82%，其中按月進(jìn)度支付比例在 80%及以上的合同 44 個(gè)，占 51.8%，付款比例不足 75% 的合同 10 個(gè)，占比 11.8%。全局以節(jié)點(diǎn)形象支付進(jìn)度款的合同 52 個(gè)，占比 25.5%，其中大節(jié)點(diǎn)付款比例 70%以下的合同 11 個(gè)；局名義以節(jié)點(diǎn)形象支付進(jìn)度款的合同 19 個(gè)，占比 18%.節(jié)點(diǎn)付款及月付款比例在75%以下的項(xiàng)目多是地產(chǎn)類項(xiàng)目。3 、從擔(dān)保情況分析：全局約定現(xiàn)金保證金的合同8 個(gè)，占比4%。局名義合同約定現(xiàn)金保證金的合同2 個(gè)，且現(xiàn)金保證金沒有超過1000 萬的。這些情況較往年相比均明顯好轉(zhuǎn)。4、從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和布局方面分析： 今年局房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的承接明顯

4、得到扼制，局主要市場(chǎng)占位貼合戰(zhàn)略要求，但目前結(jié)構(gòu)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下仍然存在一定風(fēng)險(xiǎn)：（1）、在施房地產(chǎn)項(xiàng)目方面：今年我局繼續(xù)壓縮房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，1-6月新簽房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目同比減少，共有29 個(gè)，占比14%，合同額119 億元。其中局名義房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目有20 個(gè)，占比19%，合同額85 億，房地產(chǎn)項(xiàng)目以青島公司、四公司為多，以山東區(qū)域?yàn)槎?。在施房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目中已出現(xiàn)發(fā)包方因資金問題導(dǎo)致工程項(xiàng)目停緩建現(xiàn)象。特別是發(fā)包方是外資、港資房地產(chǎn)公司的，這些發(fā)包方往往以工程進(jìn)度為主要考量卻拖延支付工程款， 而且這類合同條件往往由專業(yè)境外咨詢機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)， 條件嚴(yán)謹(jǐn)，我方利用合同漏洞來尋求的空間狹小，需要引起相關(guān)職

5、能部門和單位密切關(guān)注。（2）、包括寫字樓、酒店和綜合地產(chǎn)在內(nèi)的商業(yè)類地產(chǎn)占比較重，全局 1-6 月新簽此類合同 26 個(gè)，大多數(shù)都是以局名義承接的，合同額 240 億，占比 43%，這類項(xiàng)目業(yè)主大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，受國家調(diào)控影響較大， 回款仍然主要依靠租售， 在當(dāng)前資金短缺以及市場(chǎng)銷售成績(jī)整體下滑的情形下， 房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈不僅影響到其住宅類地產(chǎn)，同樣影響商業(yè)類地產(chǎn)，都是我們應(yīng)當(dāng)考慮的主要因素，這類項(xiàng)目比例過重可能會(huì)引發(fā)停、 緩建帶來的一系列問題。 這些需要引起市場(chǎng)營銷部門分析權(quán)衡，各實(shí)施單位也應(yīng)密切關(guān)注過程合同履行情況，加大過程回款力度， 確保資金安全。 相關(guān)職能系統(tǒng)應(yīng)配合著手建立局承接

6、底限動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，隨市場(chǎng)變動(dòng)特點(diǎn)調(diào)整相關(guān)類別項(xiàng)目承接底限。（3）、今年簽訂的大合同額項(xiàng)目增多， 全局 1-6 月新簽 10 億元以上合同 16 個(gè)，合同額 251 億元；局名義 10 億元以上的 14 個(gè)，合同額 216 億，占了局 1-6 月合同額的半壁江山。新簽10 億元以上的合同個(gè)數(shù)兩個(gè)以上的公司有大連公司、 青島公司、三公司、總承包公司、一公司。這類項(xiàng)目因體量大原因， 一個(gè)小問題很可能引起大的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，進(jìn)而造成重大不利影響， 對(duì)承建單位的項(xiàng)目及相關(guān)配套管理和資源調(diào)配能力都是極大的考驗(yàn)。 三是個(gè)別公司合同質(zhì)量較往年相比有所下滑，且公司承接項(xiàng)目的區(qū)域集中度有所下降， 管理成本和新開拓市場(chǎng)的

7、風(fēng)險(xiǎn)加大。5、合同條件方面：一是工期風(fēng)險(xiǎn)突出。根據(jù)公司評(píng)審資料顯示，今年新簽合同工期普遍偏緊， 特別是重大項(xiàng)目和保障房項(xiàng)目的工期緊張，合同普遍約定工期違約責(zé)任， 并對(duì)應(yīng)較高違約責(zé)任， 新簽合同中，工期違約責(zé)任達(dá)到 30 萬元 / 天以上的合同就達(dá) 5 個(gè)，工期違約金設(shè)定了上限的合同 77 個(gè)，僅占 37.7%。二是資金風(fēng)險(xiǎn)突出。貨幣緊縮情形下導(dǎo)致的發(fā)包方資金鏈緊張， 如我方墊資賒銷額過大， 將直接導(dǎo)致我方成本和資金風(fēng)險(xiǎn)加大。 今年新簽合同中， 大連公司簽訂合同無預(yù)付款且萬達(dá)項(xiàng)目墊資額較大，資金風(fēng)險(xiǎn)需要引起相關(guān)部門和公司關(guān)注。今年天津公司、安裝公司、中建上海公司合同付款條件較好，預(yù)付款合同比例高

8、，節(jié)點(diǎn)付款少。三是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)突出。物價(jià)必然上漲趨勢(shì)下的固定價(jià)格合同應(yīng)慎重承接。 全局 1-6 月新簽合同中按定額計(jì)費(fèi)價(jià)格可調(diào)整的合同有 29 個(gè)，占比 14.2%；其中局名義按定額計(jì)費(fèi)價(jià)格可調(diào)整的合同有 13 個(gè)，占比 12.5%；全局固定價(jià)格且不予調(diào)差的合同有 20 個(gè)，占比 9.8%；其中局名義固定價(jià)格且不予調(diào)差的合同有8 個(gè)，占比 7.7%；全局固定價(jià)格合同且調(diào)差在10%以上的合同有 7 個(gè)，基本是子公司名義簽訂的合同，占比3.4%。全局約定材料調(diào)整方式調(diào)差幅度小于5%的有 15 個(gè)，占比 7.35%；可調(diào)差且主要材料均可調(diào)的 62 個(gè)，占比 30%；大部分可調(diào)合同集中在只有鋼筋和砼可以調(diào)

9、差，有 97 個(gè)，占比 48%。另外勞務(wù)成本上升已不可逆轉(zhuǎn)，因盲目降低成本導(dǎo)致的分包商履約能力的下降所引發(fā)的履約風(fēng)險(xiǎn)需引起關(guān)注。6、合同條件優(yōu)化方面：1-6 月各公司共通過談判優(yōu)化合同 126個(gè)，涉及 323項(xiàng)。優(yōu)化主要集中在工期免責(zé)或增加延長因素 26項(xiàng)、降低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 12項(xiàng)、減輕違約責(zé)任 26項(xiàng)、改善付款條件 59項(xiàng)，改變合同價(jià)格調(diào)整方式 63項(xiàng)，明確或縮短結(jié)算辦理流程和時(shí)限 27項(xiàng)、減輕保修責(zé)任或降低保修金成本 11項(xiàng)、增加對(duì)方擔(dān)保力或降低我方擔(dān)保成本 18項(xiàng)，其他合同條件優(yōu)化 81項(xiàng)，目前能量化的通過談判優(yōu)化合同條件增加效益 14661 萬元。其中一公司恒盛 . 皇家花園三期項(xiàng)目通過前

10、期談判延長了總工期190天，按延誤工期責(zé)任 10萬/ 天計(jì)算，即 190*10=1900萬元。安裝公司小田灣油品倉儲(chǔ)項(xiàng)目一期工程項(xiàng)目，通過談判提前一年回收5%的質(zhì)保金即 1928萬元?？偝邪居嘁κ烂こ虇蝺r(jià)從與世茂簽訂的戰(zhàn)略協(xié)議單價(jià)上浮 15%增加為上浮 20%，因此增加效益約 423萬元（不含酒店部分），大連公司長春明宇廣場(chǎng)工程取消規(guī)費(fèi)、 安全措施費(fèi)、稅金下浮 5%的條件增加效益約 240萬元。2012 年 1-6 月各公司累計(jì)新簽合同額情況一覽表序號(hào)公司名稱合同額（萬元）1大連公司10300652青島公司6690833安裝公司5173154一公司5099555三公司4248646西南公

11、司4116977二公司3800278總承包公司4015169四公司23512610天津公司23039011廣州公司33798912裝飾公司11117913中建上海公司7354714西北公司6797015廣西公司10283416土木公司36404總計(jì)5539968注：以上合同額統(tǒng)計(jì)范圍為預(yù)計(jì)至2012 年 5 月 31 日為止簽訂的合同。2012 年 1-6 月各公司局名義新簽合同額一覽表序號(hào)公司名稱1 大連公司2 青島公司3 安裝公司4 一公司5 三公司6 西南公司7 二公司8 總承包公司9 四公司10 天津公司11 廣州公司12 裝飾公司中建上海公13司14 西北公司15 廣西公司金額單位：萬元2012 年新簽合同額總 額局名義10300651030065669083669083517315956050995536482542486417664341169741169738002721384940151640151623512617309323