容積率數(shù)值對應(yīng)的建筑類型

1、容積率數(shù)值對應(yīng)的建筑類型一、背景面對一塊地，只有容積率，我們很多籌劃的大腦里還是一片空白，不知道容積率與物業(yè)類別有什么樣的關(guān)系，模糊的概念下我們很難與開發(fā)商進(jìn)行有效的溝通，而一個(gè)工程的品質(zhì)從宏觀面看主要受容積率、 建筑密度、綠化率的影響。而開發(fā)商所關(guān)心的工程收益率也是在這三 者之間根據(jù)地段情況，相互制衡中產(chǎn)生。二、根本概念1建筑密度：某一基地范圍內(nèi)，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率。從上面兩個(gè)釋義可以看出： 如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層數(shù)越多， 容積率就越大。2.綠化率：某一基地范圍內(nèi)，所有建筑物底規(guī)模綠化占地面積與基地面積的比率。從綠化率的定義中可知，綠化率與建筑密度是蹺

2、蹺板的關(guān)系。3容積率：工程用地范圍內(nèi)總建筑面積與工程總用地面積的比值。容積率計(jì)算公式：容積率 =總建筑面積十總用地面積當(dāng)建筑物層高超過 8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。容積率越低，居民的舒適度越高，反之那么舒適度越低。4. 所謂容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于開展商來說，容積率決定地價(jià)本錢在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低， 開展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。 這兩個(gè)比率決定了這個(gè)工程是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū)。一個(gè)良好的居住小

3、區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5,多層住宅應(yīng)不超過3,綠地率應(yīng)不低于 30%但由于受土地本錢的限制，并不是所有工程都能做 得到。5. 容積率的內(nèi)涵及其特性容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實(shí)際容積率和規(guī)劃容積率兩種。 通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。 容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的上下，也反映了地價(jià)水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價(jià)最重要的因素。容積率具有如下特性：容積率表達(dá)的是具體宗地內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的根本單元，是地球外表

4、一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地， 其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地容積率的情況下，才能反映 土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。容積率R、建筑密度C與層數(shù)H之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí)， 三者之間的關(guān)系可表示為：R= C?H此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平。人們購置土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。房屋的單方開發(fā)本錢=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑

5、面積=土地單價(jià)/容積率因此，樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的上下。容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。6. 容積率對地價(jià)的影響規(guī)律影響地價(jià)的因素很多，雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面：一是通過影響土地收益來影響地價(jià)，二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場供求關(guān)系使地價(jià)相對經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動(dòng)，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配， 使地價(jià)

6、的變化趨于復(fù)雜化。 容積率對地價(jià)的影響 規(guī)律，同時(shí)受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用， 總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價(jià)水平愈高， 供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會(huì)隨著土地 投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時(shí)，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時(shí)由于根底工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價(jià)降低；當(dāng)層數(shù)到達(dá)一定值時(shí)，就需要加固根底、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價(jià)

7、那么由 于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí)，土地收益到達(dá)最大，土地價(jià)格也到達(dá)最高，此時(shí)的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。假設(shè)繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開始下降，地價(jià)也隨之開始下降。如圖一，MC為單方造價(jià)，MR為單方售價(jià)，某一容積率 L時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益 DCGF面積 減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩余局部即為地價(jià)。 當(dāng)容積率等于 M時(shí)，單方造價(jià)等于單方售價(jià)，土地開發(fā)的邊際收益為0,總收益DCNF面積到達(dá)最大，地價(jià)到達(dá)最高，M為最正確容積率。超過這個(gè)容積率，地價(jià)開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。容積率對地價(jià)的作用程度與城

8、市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價(jià)總體水平高，樓面地價(jià)占房屋單方開發(fā)本錢比例高，通過降低樓面地價(jià)來降低房屋單方開發(fā)本錢效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價(jià)總體水平低， 房屋開發(fā)單方本錢主要受房屋單方造價(jià)影響，通過降低樓面地價(jià)降低房屋開發(fā)單方本錢效果不明顯，而且房屋層數(shù)到達(dá)一定數(shù)值后假設(shè)繼續(xù)增加層數(shù)會(huì)增加單方工程造價(jià)；另外，大城市有比擬系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料， 土地開發(fā)受規(guī)劃控制比擬嚴(yán)， 而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格， 容積率確實(shí)定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個(gè)指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵(lì)建筑物向空中開展，愈高愈好，容

9、積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價(jià)的影響愈明顯，地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大。容積率對同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越， 土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域， 特別是城市邊緣區(qū)，投資者的劇烈競爭使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制 作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)那么隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價(jià)的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。容積率對不同類型用地地價(jià)的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反響

10、最敏感,只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn) 出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區(qū)位條件反響的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。三、容積率與物業(yè)類別充分了解容積率對工程品質(zhì)的影響，對我們的工程定位和規(guī)劃是非常有幫助的。在此說一說各類建筑分別對應(yīng)的容積率數(shù)值。1容積率低于0.3

11、，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅工程。2 容積率0.3 0.5，一般獨(dú)棟別墅工程，環(huán)境還可以，但感覺有點(diǎn)密了。如果穿插局部雙 拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問題了。3容積率0.5 0.8 , 一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合34層，局部5層的樓中樓，這個(gè)工程的品位就相當(dāng)高了。4容積率0.8 1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚 至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。工程管理5容積率1.2 1.5，正常的多層工程，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是 一大賣點(diǎn)。6. 容積率1.5 2.0，正常的多層+小高層工程。7. 容積率2.0 2.5，正常的小高層工程。&容積率2.5