對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫特征的分析

1、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫特征的分析    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值,國(guó)民經(jīng)濟(jì)、自住需求,泡沫、指標(biāo) 一、土地和房產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值分析 亞當(dāng).斯密在國(guó)富論中論地租一章談到,糧食是唯一且必須能給予地主提供地租的土地生產(chǎn)物,處于原始狀態(tài)的土地,常常是沒(méi)有價(jià)值或很少具有價(jià)值。自從有了商品交換,用于衣服的材料有了價(jià)值,土地便能提供地租,因而有一定的價(jià)值。在一個(gè)人口稠密和農(nóng)業(yè)種植進(jìn)步的國(guó)家,建筑材料具有價(jià)值,出產(chǎn)材料的國(guó)家可以提供地主相當(dāng)可觀的地租。因此,糧食不僅構(gòu)成世界財(cái)富的主要部分,而且正是糧食的富足才促使土地和房產(chǎn)具有了價(jià)值。糧食富足了,物產(chǎn)豐富了,商品交換產(chǎn)生,社會(huì)分工產(chǎn)生

2、,工人階層出現(xiàn),對(duì)糧食等農(nóng)作物和住房的需求越來(lái)越大,土地因出產(chǎn)農(nóng)作物而有價(jià)值,因需求大而體現(xiàn)價(jià)值,而且隨著人們的需求增大,從事農(nóng)業(yè)的人會(huì)加大農(nóng)業(yè)投入提高農(nóng)作物產(chǎn)量,地租就隨農(nóng)作物產(chǎn)量增加而增加,用于居住的房產(chǎn)價(jià)值就會(huì)上升。傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì),農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展,主要包括糧食在內(nèi)的生活資料的極大豐富是房地產(chǎn)增值的關(guān)鍵。 現(xiàn)代社會(huì),農(nóng)業(yè)和工業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展,使一個(gè)國(guó)家的產(chǎn)出大大增加,用來(lái)交換的產(chǎn)品多了,國(guó)際貿(mào)易不斷發(fā)展,促使地租上漲,土地的價(jià)值隨之增加。工業(yè)生產(chǎn)和第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)城市化水平的不斷提高,市場(chǎng)住房需求增加多,促使房產(chǎn)增值快,進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。因此,一個(gè)國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)

3、,是房地產(chǎn)發(fā)展的決定因素,當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也起促進(jìn)作用。 二、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分析 通常,體現(xiàn)一國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展指標(biāo)主要有:人均GDP的增長(zhǎng),糧食產(chǎn)量的提高,居民收入年均增長(zhǎng)等。分析一個(gè)地區(qū)或國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平如何,就要從分析這些指標(biāo)入手。中國(guó)近十年來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展迅速,能否從這些指標(biāo)中找到根據(jù)?下面就一一加以分析。 (一)GDP的快速增長(zhǎng)。中國(guó)從1978年到2007年的30年間GDP的平均增長(zhǎng)速度在9.8%,人均GDP從1978年不到400美元增加到2000年的800多美元。2000年在制定2020年的全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的時(shí)候,預(yù)測(cè)用20年的時(shí)間實(shí)現(xiàn)人均GDP翻兩番,也就是說(shuō)從800多

4、美元達(dá)到3000多美元。實(shí)際上到2003年人均GDP超過(guò)1000美元,2006年就超過(guò)了2000美元,到了2008年,超過(guò)了3000美元,預(yù)計(jì)到2010年年底將會(huì)接近人均GDP4000美元。GDP的快速增長(zhǎng)就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體規(guī)模不斷擴(kuò)大,意味著第二、三產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展,大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移到城市,城市化水平從30%不斷提高到40%,房地產(chǎn)需求不斷增加,近年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速是有一定基礎(chǔ)的。 三、中國(guó)房地產(chǎn)泡沫分析 近三十年來(lái)世界部分國(guó)家或地區(qū)發(fā)生金融危機(jī),大都是由房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)的,就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟度非常高的美國(guó)2007年也爆發(fā)房地產(chǎn)引起的次貸危機(jī),這就是說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)脫離經(jīng)濟(jì)發(fā)展就會(huì)引發(fā)泡沫。 亞當(dāng).斯密

5、在國(guó)富論進(jìn)一步分析:自住住房是花費(fèi)的部分,多余的住房出租給一個(gè)佃農(nóng),由于房屋本身不能生產(chǎn)任何東西,佃農(nóng)就必須從勞動(dòng)、資產(chǎn)或土地收入中拿出部來(lái)支付地租,但它對(duì)社會(huì)不能產(chǎn)生任何收入,對(duì)社會(huì)不能起到資本的作用,全體人民收入不可能由于它而增一分半分。因此,房地產(chǎn)就是為直接消費(fèi)而儲(chǔ)備的不提供任何收入或利潤(rùn)的資產(chǎn),正如不論是最富饒的貴金屬礦,還是最富饒的寶石礦,它們都不能增加世界的財(cái)富一樣。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)不能增加社會(huì)財(cái)富,所以一國(guó)在制定房地產(chǎn)政策時(shí),就應(yīng)該以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ),立足滿足居民自住需求,適度發(fā)展,不應(yīng)把房地產(chǎn)作為促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)發(fā)展,更不應(yīng)過(guò)度發(fā)展房地產(chǎn),當(dāng)投資和投機(jī)多了,房地產(chǎn)

6、價(jià)格偏離價(jià)值,就會(huì)催生房地產(chǎn)泡沫。 如何衡量國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)適度發(fā)展的關(guān)系,確實(shí)有一定難度,但通過(guò)對(duì)近三十年來(lái)因房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的金融危機(jī)的分析,能夠找到部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)判斷房地產(chǎn)是否存在泡沫。通過(guò)分析居民收入、國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量、貸款指標(biāo)、商品房屋銷售額度與銷售面積及其增長(zhǎng)幅度等相關(guān)指標(biāo)的異動(dòng)情況,能發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫。 現(xiàn)在通過(guò)分析中國(guó)居民收入、國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量、貸款指標(biāo)、商品房屋銷售額度與銷售面積及其增長(zhǎng)幅度等指標(biāo),來(lái)剖析目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫。        1、房?jī)r(jià)收入比。該指標(biāo)指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年

7、收入之比。國(guó)際上通用的房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算方式,是以住宅套價(jià)的中值,除以家庭年收入的中值。按照國(guó)際慣例,目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為,房?jī)r(jià)收入比在36倍之間為合理區(qū)間,否則說(shuō)明房?jī)r(jià)偏高。2009年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入18858元,全國(guó)商品房成交價(jià)格4695元/平方米,按三口之家,人均30平米購(gòu)買住房一套,則房?jī)r(jià)收入比是7.46,超過(guò)國(guó)際通行的比例。而中國(guó)各個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比是不平衡的,據(jù)調(diào)查,中小城市的房?jī)r(jià)收入比多在六倍以上,屬于房?jī)r(jià)過(guò)高的范疇;全國(guó)大部分大城市如北京、沈陽(yáng)、南京、廣州、上海、深圳市、大連等的房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)了20甚至更高。據(jù)廣州2009年11月發(fā)布的2009年度廣東地區(qū)薪酬調(diào)查報(bào)

8、告兩組數(shù)據(jù)計(jì)算,廣州市民要三個(gè)月不吃不喝才能買得起一平方米房,房?jī)r(jià)收入比高達(dá)36倍。 2、房屋租售比。該指標(biāo)是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。國(guó)際上用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1200。如果租售比低于1200,意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn);如果高于1200,表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對(duì)較大,后市看好。目前中國(guó)沒(méi)有房屋每平方米使用面積的月租金的數(shù)據(jù),但地區(qū)或大城市可以找到一個(gè)平均值可進(jìn)行推算。據(jù)統(tǒng)計(jì),中國(guó)上海、北京、廣州、深圳市等城市房屋租售比達(dá)到并超過(guò)1:400,中西部的長(zhǎng)沙、武漢、合肥、成都、西安、重慶、昆明等城市房屋租售比

9、達(dá)到1:300,遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),說(shuō)明房產(chǎn)泡沫大。 3、全國(guó)商品房成交均價(jià)上漲幅度。從2004年開(kāi)始,中國(guó)全國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲幅度均在10%以上。其中,2004年全國(guó)商品房成交均價(jià)漲幅近18%, 2005年為14%多,2007年為15%多,2009年上漲近24%。全國(guó)商品房成交價(jià)格從2000年的2112元/平方米上漲2009年約4695元/平方米,增幅是222%。上海、北京、深圳等一線城市房?jī)r(jià)上漲更快。深圳市2009年12月新房成交均價(jià)達(dá)到26000元/平方米,創(chuàng)下深圳樓市成交價(jià)格歷史新高,較2008年價(jià)格累計(jì)漲幅達(dá)到100%以上。與2003年深圳關(guān)內(nèi)價(jià)格6000元/平方米和關(guān)外2000元/平方米相

10、比,六年時(shí)間新房成交均價(jià)翻了四番。全國(guó)商品房成交均價(jià)十年內(nèi)也上漲幅度大,泡沫特征明顯。 5、商品房屋銷售額增長(zhǎng)幅度與銷售面積增長(zhǎng)幅度之比。該比例大于1,說(shuō)明房?jī)r(jià)上漲,比例越大,房?jī)r(jià)上漲幅度越大。根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),2000年中國(guó)商品房屋銷售額增長(zhǎng)31.71%,銷售面積增長(zhǎng)28.03%,商品房屋銷售額增長(zhǎng)幅度與銷售面積增長(zhǎng)幅度之比是1.13。2004年商品房屋銷售額增長(zhǎng)30.41%,銷售面積增長(zhǎng)13.3%,商品房屋銷售額增長(zhǎng)幅度與銷售面積增長(zhǎng)幅度之比是2.28。2005年、2006年、2007年商品房屋銷售額增長(zhǎng)幅度與銷售面積增長(zhǎng)幅度之比分別是1.16 、1.165、1.04。2009年中

11、國(guó)商品房屋銷售額增長(zhǎng)75.5%,銷售面積增長(zhǎng)42.1%,商品房屋銷售額增長(zhǎng)幅度與銷售面積增長(zhǎng)幅度之比是1.79。中國(guó)近十年內(nèi)商品房屋銷售額增長(zhǎng)幅度與銷售面積增長(zhǎng)幅度之比不斷擴(kuò)大,尤其是2004年和2009年增幅最大,從另一方面說(shuō)明商品房?jī)r(jià)格在基數(shù)不斷抬高的情況下上漲幅度大,房?jī)r(jià)有泡沫成分。 6、房地產(chǎn)貸款占貸款總額之比。根據(jù)20世90年代亞洲金融危機(jī)的教訓(xùn),該比例越大,說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)流入資金越多,比例過(guò)大,就可能是投資過(guò)熱,會(huì)引起房地產(chǎn)泡沫,一旦外部環(huán)境迅速變化,經(jīng)濟(jì)急劇波動(dòng),導(dǎo)致資金撤出,房地產(chǎn)泡沫就會(huì)破滅,引發(fā)金融危機(jī)。根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的數(shù)據(jù),2000年房地產(chǎn)貸款占貸款總額1.33%,2009年金融機(jī)構(gòu)本外幣新增貸款9.4萬(wàn)億元,其中,2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元,個(gè)人消費(fèi)性住房貸款累計(jì)新增1.4萬(wàn)億元,這兩項(xiàng)貸款占比超過(guò)全年金融機(jī)構(gòu)本外幣新增貸款的21%,創(chuàng)歷史新高。中國(guó)近年資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)逐年增多,到2009年創(chuàng)新高,說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱。 到2009年末中國(guó)房?jī)r(jià)收入和房屋租售比遠(yuǎn)超國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn),近年來(lái)商品房屋銷售額增長(zhǎng)幅度與銷售面積增長(zhǎng)幅度之比擴(kuò)大,證明全國(guó)商品房