地產(chǎn)別墅項目可行性實(shí)施報告

1、北京某別墅可行性研究報告第二部分項目SWO分析優(yōu)勢劣勢1. 地理位置優(yōu)越：位于北京東北 部順義區(qū)，該區(qū)別墅項目較 多，是建別墅的理想之地。2. 交通十分便利：驅(qū)車25分鐘 到達(dá)市區(qū)，離機(jī)場僅10分鐘 的路程3. 自然景觀十分優(yōu)美：緊鄰潮白 河、國際高爾夫球場、鄉(xiāng)村賽 馬場、大型水上運(yùn)動中心。4. 附近別墅區(qū)林立，已形成了休 閑高尚住宅區(qū)的氛圍。5. 本區(qū)域已開發(fā)的別墅銷售情 況良好，這對本項目有很強(qiáng)的 帶動作用。6. 附近有未來的奧運(yùn)概念將為 周邊地產(chǎn)帶來了升值空間。1. 本地塊地形較不規(guī)則，地勢較平，對營造小區(qū)地形起伏的 景觀有所影響。2. 本地塊地下水位偏高，地下室造價成本較高。機(jī)會威脅1

2、. 本地塊位丁北京成熟 別墅社區(qū),該區(qū)域市場需 求較為肚盛。2. 隨著經(jīng)濟(jì)形式的好 轉(zhuǎn)，忖前外銷市場有升溫 的跡象，同時別墅內(nèi)銷市 場有發(fā)展較為迅速。3. 由于本地塊所具備的 人文環(huán)境價值和優(yōu)越地 理位咒，本區(qū)域地塊已屬 稀缺資源，仍將有廣闊的 升值空間。4. 本地快自然條件優(yōu) 越，很容易打造賣點(diǎn),在 銷您的過用屮仃利丁單 價的提升。1. II詢北京西北部別吐幣 場前杲看好，同時也將吸引中 關(guān)村部分客源，這將彩響東北 部別哦的去化速度。2. 眾多開發(fā)商都看好該區(qū) 域，未來供應(yīng)量進(jìn)一步放大， 競爭將會更加激烈。目標(biāo)客戶定位與產(chǎn)品定位分析目標(biāo)客戶定位 :自用型客戶? 外籍人士 :歐美人士居多 ,

3、跨國公司中高級管理人員、駐華機(jī)構(gòu)部分人 歲。員等,年收入 100萬元以上,年齡 35歲50? 港澳臺人士 :在北京工作有一定年限 , 對該區(qū)域比較認(rèn)同 , 收入較? 國客戶 :以北京人為主 , 這部分客戶大多有海外工作經(jīng)驗 , 家庭年收入在 50萬元以上,以從事金融證券保險和 IT 行業(yè)為主，年 齡集中在 35 歲50歲。投資型客戶? 本地投資客 :樂于投資別墅物業(yè) , 然后對外出租。? 港臺投資客 :注重地段與品質(zhì) , 有投資別墅物業(yè)經(jīng)驗。產(chǎn)品定位分析 :? 品質(zhì)：價位適中、品質(zhì)較好的中高檔別墅? 銷售價位：10000元/ 平方米依據(jù):1）順義區(qū)別墅價位水平2） 本地塊的綜合特點(diǎn)3）去化速度

4、相應(yīng)較快 , 風(fēng)險較小? 主力面積：350 平方米、說明: 35O 平方米別墅充分滿足部分客戶置業(yè)需要，也符合投 資需求。? 主力總價：400萬依據(jù)：1以目標(biāo)客戶家庭年收入 50 萬元計, 房價在年收入5-8 倍可提供完全的購買力。2）符合目前目標(biāo)客戶購買別墅的心理價位項目規(guī)劃方案北京*花園用地位于北京順義區(qū)村，規(guī)劃用地面積322704平方 米，規(guī)劃用地四周由四條城市道路界定，其中，東北側(cè)道路為濱河路， 有較高的景觀價值。此外,有一條城市道路位于用地中南部，呈東西向 穿過規(guī)劃用地。規(guī)劃用地比較平整，無不良地質(zhì)條件。整體設(shè)計構(gòu)思新都市主義與新自然環(huán)境的相互融合的“都市生態(tài)村”新都市主義的結(jié)構(gòu)與要

5、素?以步行為先導(dǎo)的社區(qū)?有吸引力的社區(qū)中心?高品質(zhì)的街道空間?鄰里關(guān)系新自然主義的結(jié)構(gòu)與要素?水、綠文化構(gòu)成社區(qū)的基本脈絡(luò)?人文環(huán)境與自然環(huán)境的相互融合?白由的布局與形式在我們的具體方案中我們力求體現(xiàn)這樣結(jié)構(gòu)和要素整體設(shè)計方案規(guī)劃結(jié)構(gòu)? 考慮到規(guī)劃用地中南部的東西向道路與東西側(cè)城市道路均為 T 字 型交口, 在區(qū)域交通中的作用有限 ,建議作為小區(qū)的部道路考慮 , 同 時, 控制規(guī)劃道路用地圍 ,為未來留下發(fā)展變化的可能性。? 利用中南部的東西向道路設(shè)置小區(qū)中央步行街道和主要人行道出 入口,自然將小區(qū)分成南北兩片 , 南北兩片通過南北向的步行街道 連接。? 沿街安排社區(qū)商業(yè)和主要配套設(shè)施 , 提

6、供娛樂、購物、休閑以及文 化活動等容 , 形成有吸引力的綜合社區(qū)中心。? 靠近社區(qū)中心布置密度相對較高的底、多層聯(lián)排住宅 , 住宅低層為 商業(yè)等容 , 形成人氣旺感的綜合社區(qū)中心。? 將"水"自然要素由東北向引入小區(qū) , 模擬自然水系的小河與湖泊蜿 蜒向南延伸 , 實(shí)現(xiàn)對社區(qū)的自然劃分與聯(lián)系 ,形成北片兩個 , 南片 一個共三個別墅組團(tuán)。"水環(huán)境 "的營造"濱水"是規(guī)劃用地最有價值的原始生態(tài)要素 , 結(jié)合人的親水天性， 我們認(rèn)為 "水環(huán)境 "的營銷是規(guī)劃小區(qū)成功的關(guān)鍵， “水環(huán)境”的營造 主要體現(xiàn)在以下四個層次：a

7、) 東北側(cè)的河流是重要的景觀要素。沿河設(shè)置濱水公園，提供親水 的綠化空間。b) 主體水面由北向南延伸 ,將小區(qū)連接成有機(jī)的整體。 水面寬度在 20 米到 50米之間變化 , 配合綠化及廣場、 人行道的配置 , 形成小區(qū)空 間景觀的基本骨架。c) 各小區(qū)組團(tuán)的中心綠地以 "水"為主題, 并通過曲折變化的小溪與 主體水面相聯(lián)系 , 提供更接近人的親水環(huán)境。d) 庭院水面。道路交通規(guī)劃? 建立以人為先導(dǎo)的小區(qū)道路交通體系。? 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計的要點(diǎn) , 結(jié)合小區(qū)的整體布局 , 小區(qū)設(shè) 4 個出入口。 ? 別墅組團(tuán)的道路采用盡端式 , 避免快速穿越交通的出現(xiàn)。? 靜態(tài)交通采用以分散為主

8、 , 結(jié)合主要公共配套設(shè)施安排相應(yīng)集停車 場地的方式。? 小區(qū)主要道路采取自由流暢的線形 , 構(gòu)成小區(qū)靈活多變的空間格局 同時提供 "步移景異 "的景觀流線。? 小區(qū)提供環(huán)境優(yōu)美的人行布道系統(tǒng)和自行車道路網(wǎng)絡(luò)。綠化系統(tǒng)規(guī)劃配合"水"系統(tǒng), 安排不同尺度的綠化空間和場地。公共配套設(shè)施規(guī)劃? 公共配套設(shè)施主要在小區(qū)中央步行街 , 以街道和街區(qū)的復(fù)合商業(yè)形 式構(gòu)成既傳統(tǒng)又現(xiàn)代的城市商業(yè)生活環(huán)境。? 體育康休設(shè)施安排在道路后返紅線形成的綠化惜中 , 利于節(jié)約用地。建筑布局? 別墅組團(tuán)的單體建筑結(jié)合水景景觀和道路系統(tǒng) , 形成自由的布局形 式，大多數(shù)別墅均面向水面

9、或開放空間。? 中央組團(tuán)采用較為嚴(yán)整的傳統(tǒng)建筑空間布局 , 通過街道和院落的基 本形式, 與社區(qū)中心的功能設(shè)置和居住需求相適應(yīng)。銷售策略企劃廣告:招標(biāo)選擇專業(yè)策劃顧問公司全程策劃及廣告代理廣告主題 :回歸自然 ,充分體現(xiàn)人性化的居住空間 銷售方式:方式一: 聘請專業(yè)房地產(chǎn)營銷公司代理銷售 方式二: 公司組建銷售部門獨(dú)立銷售 銷售周期預(yù)計 :銷售推廣期 :2005年 1月2004年 5月銷售預(yù)訂期 :2005年4月銷售期 :2005年 5月2008年 5月, 共計 36個月項目法人與項目的經(jīng)營管理項目法人本項目由北京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為項目法人負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營 , 其對本項日的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)

10、施、經(jīng)營、債務(wù)償還和資產(chǎn)的保 值增值實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。項目的經(jīng)營管理項目建成后 ,全部別墅面積、 大部分商業(yè)面積向市場銷售 , 作為項目建 設(shè)投資的回報 , 項目建成后 , 小區(qū)物業(yè)將委托專業(yè)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管 理。投資估算工程建設(shè)投資估算容? 總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、綠化等；?小區(qū)全部土建和建筑物外立面裝修；?土地出讓金按 260元/ 平方米計；投資估算經(jīng)估算,本項目建設(shè)投資總計為 57532.86( 含土地費(fèi)用 8390萬元, 前期費(fèi) 5385萬元, 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 13554萬元, 建筑安裝工程費(fèi)用為 26156 萬元, 不可預(yù)見費(fèi) 2740 萬元。建設(shè)投資估算詳見表 1。用款計劃項目

11、建設(shè)資金為自籌資金和銀行貸款 , 自籌資金共計 10000萬元, 銀行貸款共 1700O 萬元。建設(shè)期第一年投入 17163 萬元,自籌資金 1000O 萬元；第二年投入 26941 萬元,全部來自銷售收入 ,第三年的 建設(shè)資金全部來自銷售收入。用款計劃表詳見表 5財務(wù)分析經(jīng)營收入項目建成后，除 6000平方米會所外，所有別墅全部按市場價出售， 預(yù)計售價為地上 10000元/平方米，地下室 5000元/ 平方米,銷售采用 期房銷售方式 , 第二年開始銷售 , 預(yù)計第四年銷售收入達(dá) 100%?？傆嫿?jīng) 營收入 128734 萬元。經(jīng)營收入預(yù)測詳見表 2?？偝杀窘ㄔO(shè)成本為 69100萬元, 銷售費(fèi)用

12、按銷售收入的 3%計,管理費(fèi)用按 建設(shè)成本 2%計, 財務(wù)費(fèi)用為 1100萬元以及營業(yè)稅及附加 7080萬元?？偝杀举M(fèi)用預(yù)測詳見表 l 。銷售稅金銷售稅金及附加按銷售收入 5.5%計。詳見損益表 3。利潤所得稅按稅前利潤 33%計。詳見損益表 3。財務(wù)效益分析經(jīng)測算,本項目部收益率為66.34%,按6 %勺折現(xiàn)率測算的財務(wù)凈現(xiàn)值為 30420.49萬元，動態(tài)投資回收期為 3.10 年, 項目在財務(wù)上是 可行的。詳見現(xiàn)金流量表 4。不確定性分析保本點(diǎn)分析本項目的保本點(diǎn)為 50.97%,即當(dāng)售房的銷售收入達(dá) 65616萬元時 , 項目即可保本；在銷量不變下 ,最低售價為 4421.97 元/平米；

13、在售價 和銷量都不變下 ,最高成本為 7731.69 元/ 平米。詳見保本點(diǎn)分析表 7。敏感性分析當(dāng)銷售收入和建設(shè)投資分別發(fā)生變化時 , 對項目的財務(wù)分析指標(biāo) 影響程度分別進(jìn)行了分析 ,結(jié)果表明 ,項目的抗風(fēng)險能力比較強(qiáng)。詳見敏感性分析表 6。結(jié)論與建議結(jié)論從以上分析可見， * 項目是可行的，并將帶來較為可觀的經(jīng)濟(jì)和 社會效益。? * 項目擁有良好的社會前景 , 其地理位置優(yōu)越 , 環(huán)境狀況極 佳, 區(qū)域認(rèn)同感強(qiáng) , 市場調(diào)夜發(fā)現(xiàn) , 需求旺盛 , 市場前景較為 可觀。? * 項目投資部收益率為 66.34%, 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款利率 , 財務(wù)效簡較好 , 通過敏感件分析可知項目抗風(fēng)險能力強(qiáng)，即 使在較為不利的環(huán)境下，也能獲得較好的經(jīng)濟(jì)回報。建議建議項目法人在建設(shè)過程中 , 根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)安排工程進(jìn) 度,合理調(diào)度,嚴(yán)格控制投