一套房子的成本

1、一套房子的成本做房地產(chǎn)開發(fā)一般情況下有這樣幾個問題：第一，每一個樓盤開盤的時候都講容積率，是指把一個小區(qū)總的建筑面積與用地面積的 比率，對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，對于買房者來說，容積率 關(guān)系到居住舒適度，容積率越低舒適度越好。般的房屋容積率在1.5左右，像高層、超高層是4.5左右，一般房屋控制在1.0以 下，國家對別墅還有一個特別的約定不能低于 0.6,因?yàn)閲疫€有土地節(jié)約成本方面的考慮。 二|第二，綠化率，也叫綠地率，就是小區(qū)的綠化面積和總占地比率。我們綠化率越高，小區(qū)的環(huán)境綠化、景觀會感覺好一些。第三，建筑密度。房屋底層、首層的建筑面積總和和小區(qū)建筑面積比率，建筑

2、密度 越低感覺小區(qū)很寬敞，不會感覺很壓抑。下面講一下房屋常見的建筑形式，房屋常見的是從古代有木結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在的磚石結(jié)構(gòu)， 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。還有承重墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，還有筒體結(jié)構(gòu)。這種大跨度空間結(jié)構(gòu)，一 般用于平常的體育館場館方面。住宅房屋一般情況下，墻承重一般是磚結(jié)構(gòu)、筒體的鋼筋混 凝土結(jié)構(gòu)。|前幾天正好有一個重慶中路369號經(jīng)濟(jì)適用房成本公示，結(jié)合這方面我們再講一下抗震方面的知識。在講這個之前，還要跟大家介紹一下關(guān)于工程造價的簡單小概念。對于工程造價來說，主要從兩個方面來講，一般情況下，如果從開發(fā)商的角度來講，是 指從土地，向政府有關(guān)部門，或者向承包商支付的一些房屋建筑成本的總和；另外從承包商

3、角度來講，也就是建筑施工單位，工程造價是指承包一項(xiàng)工程的承包價格。 大家也許說某一個地方感覺房價很高，單純從建造一棟樓房所產(chǎn)生的建筑直接成本來說，的 確很低。建造之前也發(fā)生了一些前期的在土地市場，所指出的成本，或者在拆遷征地市場發(fā) 生的成本，這部分費(fèi)用，比如像公開拍賣這種，大家還比較好掌握一些，但是像征地拆遷補(bǔ) 償，這方面基本上一般不對外公布，這塊成本是一些隱藏的成本。大家比較熟悉的一些成本只能說在建安工程費(fèi)，這是大家比較熟悉的費(fèi)用。結(jié)合重 慶中路369號經(jīng)濟(jì)適用房的例子來講，大家可以看到，多層審定一些單方造價在1200元左右， 建造一個多層房屋，建筑商要支付的直接發(fā)生的成本造價。高層是145

4、0元/平米，我們所指的高層是十多層左右的框架結(jié)構(gòu)，還有超過20層左右的，根據(jù)層高不同，要改成剪力墻結(jié)構(gòu)， 現(xiàn)在的市場水平達(dá)到1800元左右，但是像東海路9號這種超高層，因?yàn)椴扇⊥飧邞覓祗w系， 直接成本要達(dá)到3000元左右。 五星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)，最低要達(dá) 2000元/平米，我們普通住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)，對于個 人來講，如果不用專門的家裝公司來做，自己裝起來也像樣，一般是500元/平米左右。裝修所用的材料不同，價格相差很大。房屋的框架結(jié)構(gòu)，總的成本上下浮動不會超過很多。還有網(wǎng)點(diǎn)，因?yàn)榈叵戮W(wǎng)點(diǎn)在一層，現(xiàn)在要求比較高一些，是1700元/平米。車庫是3560元，根據(jù)我的其他工程經(jīng)驗(yàn)來說，它的車庫有一些偏高。因

5、為一般工程做人防工程來講， 混凝土澆鑄之后，一般在兩千六七，不會超過 3000元，具體工程的實(shí)際情況不太一樣，它的 3500元應(yīng)該還算可以。下面大家一起來看一下，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)過程中發(fā)生一些什么費(fèi)用。 第一大項(xiàng)是征地 和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。第二大項(xiàng)是拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，這塊的費(fèi)用比較大一些，具體單平方米造 價補(bǔ)償多少，這塊也沒有公布，只是在這兒做了一個總數(shù)分析。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)當(dāng)中包括四 項(xiàng)，緊接著有勘查設(shè)計和前期工程費(fèi)，也是項(xiàng)目比較多的費(fèi)用，發(fā)生的項(xiàng)目多，但是總造價 不是很高。另外還有發(fā)生一些前期的工程費(fèi)用，像第一項(xiàng)規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)，作為房屋開發(fā)商來說，這一項(xiàng)是可以做也可以不做的，可以自己選擇。像從第二

6、項(xiàng)到下面第二十二項(xiàng)，工程開工之前必須向主管部門繳納。其中第三項(xiàng)人防易地建設(shè)費(fèi)，因?yàn)橛邢嚓P(guān)的要求，如果本身工程沒有設(shè)置人防面積， 你必須較大人防易地建設(shè)費(fèi)，有的工程有，有的工程沒有，如果本身工程沒有，必須繳納這 一塊費(fèi)用。像新型墻體材料、白蟻防治費(fèi)，都是一些政策性收費(fèi)，在開工之前必須向主管部 門繳納。還有散裝水泥專項(xiàng)資金、水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、招標(biāo)公證費(fèi)等等也是工程開工之前 必須要繳納的。還有標(biāo)底編制費(fèi)，因?yàn)槭墙?jīng)濟(jì)適用房涉及一些項(xiàng)目，因?yàn)閲矣幸?guī)定是國有 投資的，一般有標(biāo)底編制費(fèi)，如果是商品房，對開發(fā)商來說可以選擇，可以不設(shè)置標(biāo)底。 二另外造價簽證費(fèi)，就是我們平常所說的工程審計費(fèi)，就是施工單位做施

7、工結(jié)算，對結(jié)算審計所發(fā)生的費(fèi)用。第三大項(xiàng)建安工程費(fèi)，就是建造房屋發(fā)生的直接成本。第四大項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施及公建配 套費(fèi)。它交的是275元/平米，一般這塊占的比重大一些。另外把室外景觀也納入了基礎(chǔ)設(shè)施 及公建配套費(fèi)里面，像一些普通小區(qū)，景觀能夠做下來，一平米不會超過100塊錢，如果景觀要達(dá)到比較好的效果，一般情況下上線不會超過400元。景觀做得比較好，投入比較大的是魯信那塊，整個室外投資超過了一個多億了。二前四項(xiàng)成本之和是2.7億，之前又做了一個可銷售面積，這個項(xiàng)目總占地面積是4.8萬平方米，總建筑面積是8.3萬，容積率就是8.3萬除以4.8萬?？射N售面積是5.6萬平米， 多層住宅是3.6萬，總建筑面積

8、是8.3萬，大家感覺少了很多，其中有一部分可銷售面積數(shù)沒 有把商業(yè)用房算進(jìn)去，另外沒有把后面這塊閣樓面積算進(jìn)去?？射N售面積是認(rèn)為可銷售面積，而不是它這種的話，應(yīng)該是5.6萬平米加上6700、加上閣樓面積4600,應(yīng)該是超過6萬平米 了。我們根據(jù)成本前四項(xiàng)之和 2.7億，除上可銷售面積，成本價是 4043元。這還不包含建筑 管理費(fèi)，我們一般取定為5%就足夠了，另外加上財務(wù)利息發(fā)生的費(fèi)用，也加上 5%,這個費(fèi)用加上10%應(yīng)該是足夠了。另外算 可銷售面積的時候，只是把商用房和閣樓算上了，但是地下人防、車庫沒有加上去，其實(shí)這 塊也可以做銷售。重慶中路369號的具體情況是這樣的，我在網(wǎng)上看到開盤價是45

9、00元起，和我們所 對應(yīng)的成本，利潤占得不是很大。作為限價房來說，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤能達(dá)到 500元/平米 是算控制成本比較好的。我再和大家講一下房屋抗震方面的知識，因?yàn)榇蠹覍η岸螘r間都比較關(guān)心，希望大 家能有所了解。工程結(jié)構(gòu)抗震，老傳統(tǒng)的木結(jié)構(gòu)是最好的，因?yàn)槭且恍┤嵝缘慕墙Y(jié)構(gòu)支撐， 所以有地震發(fā)生的情況下，消耗能量比較大一些，破壞性較小。次之是鋼筋混凝土好一些， 磚混結(jié)構(gòu)弱一些。 震級表示地震本身大小的尺度，如果地震震級是M=1gA， A是標(biāo)準(zhǔn)地震儀在距震 中100km處記錄的以微米為單位的最大水平地動位移。I按照震級大小，震級小于2的地震，人們感覺不到，稱為微震，這種會經(jīng)常發(fā)生，我們活動的

10、地帶，黃海離我們市南區(qū)*是200公里處，那個位置地震比較活躍，但是能量非 常小，人們感覺不到而已。震級大于 2小于5的地震，人們有感覺，所以叫做有感地震；5級以上的地震可以造成不同程度的破壞，叫做大地震。I地震烈度是指某一地區(qū)的地面和各類建筑物受到一次地震影響的強(qiáng)弱程度。我們根據(jù)公式的關(guān)系，青島地區(qū)地震烈度如果是 7級的話，我們基本沒有什么問題，大家不要擔(dān)心。 另外我們青島發(fā)生地震的情況也比較少一些。這是我們國家的一個地震震中分布圖，圖上靠 青島比較近的震中心，發(fā)生中震的比較多一些，就是5、6級的，但是影響青島的微乎其微。這個圖是地震是由于板塊移動相互擠壓造成的，從世界版圖來說，我們國家正處在亞歐板塊 和太平洋板塊之間，為什么汶川地震震級比較大，就是由于板塊相互擠壓，喜馬拉雅山地殼 活動比較強(qiáng)一些，像日本、馬來西亞的地震帶比較強(qiáng)烈，我們現(xiàn)在對地震有一些原理的了解， 平時也不用擔(dān)心，青島這里的地質(zhì)情況還是比較好的。如果大家想在外地做投資，有必要可以先看看這些圖，自己有沒有擔(dān)心的地方