開發(fā)商的設(shè)計管理難在何處

1、開發(fā)商的設(shè)計管理難在 何處-CAL-FENGHAH2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN開發(fā)商的設(shè)訃管理難在何處?需要有駕御設(shè)計的能力。要駕御設(shè)計，管理設(shè)計，就必須懂得設(shè)計。開發(fā)商的有關(guān)人員需要有設(shè)計院項 U 負責人 的工作素質(zhì)，需要聽取設(shè)計院各專業(yè)的設(shè)訃方案， 并參與討論。 如建 筑風格的基本取向， 結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)形式，結(jié)構(gòu)計算模型輸入?yún)?shù)的的選擇，設(shè)備專 業(yè)的站房面積、位置分配，空 間管線位置、標高分配更詳細的還要討論諸如防排煙形式、供配電方案、消防方案等。國家在上世紀九十年代開始實施監(jiān)理制度的時候， 曾規(guī)劃監(jiān)理的丄作包括施工 監(jiān)理和設(shè) 計監(jiān)理，后來施工監(jiān)理普及了，設(shè)計監(jiān)理卻基本放棄了

2、。因為要監(jiān)理 設(shè)計，監(jiān)理人員至 少要具有不低于設(shè)計人員專業(yè)素質(zhì)。然而 H 前大多數(shù)監(jiān)理公 司的監(jiān)理人員基本上不能 掌握設(shè)計規(guī)范，根本不具備與設(shè)訃人員討論問題的素 質(zhì)。做業(yè)主設(shè)計管理工作的人，需要有較為豐富的設(shè)計院項 LI 負責人工作經(jīng)驗。而 這樣的 人才流入開發(fā)公司的十分有限。?需要對項 LI 的策劃定位有準確的理解。對于房地產(chǎn)項 LI 而言，設(shè)計人員的缺陷之一，是對產(chǎn)品市場購房者的需求了解 有限。 這需要業(yè)主管理人員的傳譯。設(shè)計人員的缺陷之二，是缺少營銷觀念。這需要業(yè)主管理人員在方案討論中，潛移默化的影響。業(yè)主管理人員需要對己方項口的策劃定位、 成本控制的原則、 產(chǎn)品開發(fā)時限等 有精準的 把

3、握，并把這些原則貫徹進項目設(shè)計過程中。重點在于對設(shè)計人員的事前灌輸和過程把握、斧正。U 前，業(yè)主設(shè)計管理的突出問題在于，核心問題沒有在設(shè)計開始之前預(yù)防、設(shè) 計過程中 落實并適時矯正，而是把問題集中到設(shè)計完成后的、直到施工過程中 的修正。這樣導(dǎo)致 項 LI 的拖延、與設(shè)計院或設(shè)計人員的關(guān)系緊張、費用的增加 等，更麻煩的是，有些問 題在正式圖紙出來后，不再能被徹底修正。一些開發(fā) 公司習慣在圖紙岀來以后，再聘請 有經(jīng)驗的專業(yè)人員對建筑線條梳理、防水做 法、結(jié)構(gòu)剪力墻片的布置、配筋、水電方案 等進行核查，然后提岀一攬子意見 讓設(shè)計修改，設(shè)計院、設(shè)計人員對這種做法有較大的 抵觸情緒。?需要有項 LI 管

4、理素質(zhì)。業(yè)主的設(shè)計管理人員需要有設(shè)計、市場、管理等綜合素質(zhì)。重要性如何認識 設(shè)計優(yōu)化可以降低建筑造價 15%左右，施工階段要降低 5%的造價都很困難。施工過程中的設(shè)計變更，絕大多數(shù)將增加造價，增加工期。設(shè)計的好壞決定房子的檔次，施工的好壞決定房子的品質(zhì)。建筑師的構(gòu)思工購房者的喜好。一般的程序不說了，簡要說點自己的休會。設(shè)計任務(wù)書要把樓盤策劃等文件翻譯成適合設(shè)計人員閱讀、理解的文字。策劃多半是文科畢業(yè)生做的事， 設(shè)計多是理科畢業(yè)生做的事。 文理兩科人員寫 出的文字、 對事情的表述有很大不同。策劃書中藝術(shù)性的話語、寬泛定性的描 述，需要轉(zhuǎn)換成相對 準確、嚴謹?shù)恼Z言，有些隱含的意思，需要在對各專業(yè)的

5、 設(shè)計要求中明確表達。如，對樓盤檔次、品質(zhì)的定位，需要在總圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備等各專業(yè)的設(shè)計要求中細化。如對建筑裝飾材料的要求；結(jié)構(gòu)設(shè)訃時梁柱休系與美觀矛盾 時，成本的退讓程度； 建筑設(shè)備的選用檔次等。設(shè)計任務(wù)書中要簡要說明開發(fā)商的企業(yè)文化。說明這一點，有利于設(shè)計人員在較短的時間內(nèi)理解開發(fā)商， 使初期設(shè)計方案更 契合開發(fā) 商的理念，少走彎路。有些大型開發(fā)商有一套自己的建設(shè)標準，這些都需要事先、全面告知設(shè)計人員。特別說明設(shè)備專業(yè)外墻管線的要求一些設(shè)備專業(yè)的設(shè)計人員在布置外墻管線時，對美觀考慮較少。是否隱蔽布置 外墻管道要明確。隱蔽布置外墻管道可能需要付岀額外的建設(shè)成本，或增加公攤面積。配套設(shè)訃配

6、套設(shè)計指景園、智能化、附加的太陽能系統(tǒng)等。最好把這些設(shè)計統(tǒng)統(tǒng)交給一家設(shè)計單位，和建筑設(shè)計同步完成。這樣處理雖然在設(shè)計階段花費的時間可能要適當增加，但有利于減少后期的設(shè) 計變更、 減少后期的時間花費，整個項不論是景園還是建筑，整體感更 好，有利于塑造高品質(zhì)樓 盤。U 前國內(nèi)大對數(shù)建筑設(shè)訃單位僅設(shè)計總圖規(guī)劃和建筑單體，景園、裝飾、智能 化等分別 曲相應(yīng)的專業(yè)公司設(shè)計。 這樣的狀況今后將被逐步改變，一些大型的 設(shè)計單位將越來越 多提供整體服務(wù)。如果所選定的設(shè)計單位缺少相關(guān)的專業(yè)，可要求其與合適的專業(yè)設(shè)計公司合作 設(shè)計。建筑方案的提煉這個環(huán)節(jié)的重要性毋庸置疑。存在的問題主要有：給予這個環(huán)節(jié)的時間不夠。

7、傳統(tǒng)上，設(shè)計院給設(shè)計方案分配的時間占整個設(shè)計時間的三分之一到五分之 一。實質(zhì) 上，如果不是太簡易的樓盤，這個環(huán)節(jié)的時間通常要占到總設(shè)計時間 的二分之一甚至 更多，才能出精品。當然，后期的設(shè)計時間也不能壓縮。設(shè)計 花費的時間是值得的。耐心的極限。不止一次，碰到方案設(shè)計人員對我說，圖紙修改的人都要崩潰了。除非你有幸碰到了極高水平的建筑設(shè)計師， 一般情況下， 一個好的建筑方案都 需要一遍 乂一遍、多次審視、討論、修改。從開始討論平面，到后來的立面； 開始時大的風格、 造型，到后來各部位的細節(jié)處理，比如窗臺的顏色等，都要 在施工圖設(shè)計正式開始之前 完成。要事先給設(shè)計人員說明你的這種“精品是千錘白 ?煉

8、的結(jié)果 " 的工作理念，讓設(shè)計 單位、 設(shè)計人員有充分的思想準備。 當然，開發(fā)商的相關(guān)人員也要有足夠的耐 心和正確的認識。尊重設(shè)計人員。開發(fā)商人員在方案討論、發(fā)現(xiàn)問題時，不要急于給岀自己的想法或要求。畢竟 專業(yè)設(shè)計 人員的思路可能與你的不一樣，通常不要強硬要求設(shè)計人員接受你的 觀點、或在設(shè)計人 員還沒有認真思索時，讓你的想法事先占據(jù)他的思維。許多人認為結(jié)構(gòu)計算、配筋等過于專業(yè)，自己無法提出意見。而建筑方案很直 觀，自己 可以與設(shè)計人員平行討論。 其實這個觀點是錯誤的。 如結(jié)構(gòu)計算需要 較高專業(yè)知識一樣， 理解建筑方案時所需要的專業(yè)素質(zhì)，一點也不比結(jié)構(gòu)專業(yè) 含糊。建筑是大眾化審美的產(chǎn)

9、品，非主流審美不可取。建筑師接受的是大眾 化、專業(yè)化的審美教育，普通人員看一個 建筑方案的時候，往往用的是自己樸 素的主觀感覺，提出的建議可能并不符合大眾化的 審美。因此，當建筑師對一 個問題的處理確實盡了心思、還和你的看法不同的時候，尤其要謹慎，不能憑 業(yè)主之利，簡單要求設(shè)計師服從你的要求。關(guān)于設(shè)計修改建筑方案一旦完成并被開發(fā)商確認通過，開始做施工圖設(shè)訃之后，除非消費、金融等市場環(huán)境改變而產(chǎn)生新的需要，一般不要在對方案進行修改。許多業(yè)主隨著時間的推移，不斷對建筑方案提出新的想法，并讓設(shè)訃單位持續(xù)修改。這種做法不可取。 方案的改進當然無止境， 對于一個方案， 達到一定滿 意程度即可。 另外，

10、有時提出的新想法，并不一定比原來的想法更好。但考慮到裝飾材料新產(chǎn)品推出較快的特點， 在房子裝飾施丄開始之前， 可以從 新審視外 裝飾材料的選用?？偟脑瓌t是，建筑方案的設(shè)計修改一般在市場需要時才進行。設(shè)計修改 90%的時候都是增加費用和時間。關(guān)于設(shè)計深度 建筑外裝飾設(shè)計深度不夠，是國內(nèi)設(shè)訃行業(yè)的普遍問題。比如外墻貼面磚。圖紙中的一片墻，經(jīng)常是僅寫這兒個字，如果再詳細一點， 也就是 說出面磚的基本形狀和色彩。其實，好的建筑外觀設(shè)訃，表示面磚墻面的時候，除了說明面磚的長寬尺寸、色彩，還必須詳細說明面磚的表面質(zhì)感要求，鋪貼時的縫隙要求，勾縫形狀和 勾縫劑的色 彩，門、窗、轉(zhuǎn)角、裸露框架等部位面磚的排列

11、方法?？傊L 制一些大樣圖和必 要的附加文字說明。境外有些細致的設(shè)計圖紙，其至會表示 出一棟大樓全部的、每一 塊面磚的位置。涂料也是一樣，對分隔縫要特別表示完整。國內(nèi)設(shè)計單位比國外圖紙更深的，往往在結(jié)構(gòu)配筋圖紙和設(shè)備專業(yè)的剖面圖等表示上。這是因為國內(nèi)外施工單位的專業(yè)水平、建設(shè)管理體制不同決定的。根據(jù)國內(nèi)口前經(jīng)常出現(xiàn)的問題，設(shè)備專業(yè)要特別注意樓層柱、墻變截面的時候，對管道的影響，以及立管對廚、衛(wèi)、陽臺門窗的影響。景園方面， 國內(nèi)設(shè)計師的不足主要體現(xiàn)在施工階段的現(xiàn)場配合度不夠。 筆者 在一個項 LI 景園施工的時候，來自美國 WAG 的設(shè)計師連續(xù)一個星期，戴著草 帽，頂著南方七月 的烈日， 拿

12、著照相機忽站、 忽蹲，一邊取景， 一邊指揮推土 機修整地面形狀。 工作精神， 讓人敬佩。結(jié)構(gòu)專業(yè)的問題 這點應(yīng)該在設(shè)計任務(wù)書中說明，前文也有所提及。但因其普遍性和重要性，本 文把它 專列一項。結(jié)構(gòu)專業(yè)設(shè)訃人員通常是按照受力合理、復(fù)雜受力簡單分解、造價經(jīng)濟等常規(guī)思路進行基礎(chǔ)、框架、剪力墻片的確定和計算參數(shù)的選擇。這樣往往出現(xiàn)房 間中某些柱截 面過大、采光天井中出現(xiàn)混凝土構(gòu)架、轉(zhuǎn)換層臥室和餐廳中間部 位岀現(xiàn)梁柱等情況， 建筑專業(yè)樓梯間的豎向造型幕墻，往往被樓梯休息平臺梁 分割成一段一段的窗戶。有 些結(jié)構(gòu)設(shè)計人員認為這些都是常規(guī)、理所當然的做 法，所以就沒有知會建筑設(shè)計師。 結(jié)果就是大大削弱建筑的美感。梁、柱、樓板混凝土標號的差異。理論上，梁、柱、樓板混凝土標號的差異，在施丄標準圖中都有具體做法說明，但實際施工時很難做到位。要提醒結(jié) 構(gòu)設(shè)計人員充分 注意到這個現(xiàn)狀。外墻梁的高度與門窗標高的一致性。外墻門窗頂部標高通常是一致的，但由于跨度不同等因素的影響，理論上各部位邊梁并不都是一樣高度。在相差有限的情況下，設(shè)計人員應(yīng)調(diào)整一致。有些設(shè)計師會省去這一道工作。其它一些問題。配筋的經(jīng)濟性：如高強度鋼筋的選用、支座負筋長度的控制等。天然地基的選用：廈門這地方，不管是多高的房子，預(yù)應(yīng)力管樁兒乎成了