關于住房按揭貸款必須知道的幾個常識

1、關于住房按揭貸款必須知道的幾個常識一、抵押1、住房抵押貸款擔保以住房抵押作貸款擔保：貸款銀行可接收的抵押物有：所購置的住房、自己已經(jīng)擁有有產(chǎn)權的住房。如果借款人以所購住房作抵押，按貸款銀行的規(guī)定，那么不需要對抵押物進行評 估，對借款人來說，可以節(jié)省一筆評估費用， 如果以自己已經(jīng)擁有產(chǎn)權的住房作抵押，該抵押物那么需要經(jīng)過銀行指定的評估機構進行評估，抵押人需要支付一筆評估費用，目前評估費用是按照政府規(guī)定的房地產(chǎn)評估收費標準收費的。以住房作貸款擔保，借貸雙方要按有關法律規(guī)定到房地產(chǎn)管理機關辦理抵押物登記手續(xù)，抵押登記費用由借款人承當，借款人選擇抵押作貸款擔保方式，還需按規(guī)定到貸款銀行認可的保險公司購

2、置抵押物財產(chǎn)保險和貸款保證 保險，并明確貸款銀行為本保險的第一受益人，保險期不短于貸款期， 保險金額不低于貸款的全部本息，抵押期間保險單由貸款銀行保管，保險費用由借款人承當。 采取抵押擔保方式，借款人要支付抵押登記費用、保險費用和抵押物評估費用如果借款人經(jīng)濟條件較為富足，這種方式是較為理想的選擇，也是銀行最愿意接受的貸款擔保方式。2、房地產(chǎn)抵押登記房地產(chǎn)抵押登記一般包括抵押權設定的登記和抵押權實現(xiàn)后的登記兩個環(huán)節(jié)。抵押權實現(xiàn)后的登記可分為抵押權因債務如期被履行時的注銷登記，與房地產(chǎn)權因折價或變賣、拍賣后的過戶登記，后一項嚴格來說不屬于抵押登記，而是產(chǎn)權變更登記。抵押當事人應自房地產(chǎn)抵押合同簽訂

3、之日起30日內(nèi)，到登記部門辦理抵押登記。 以無地上附著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用證書的管理部門；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門。辦理抵押物登記，應當向登記部門提供以下文件或其復印件：(1)主合同及抵押合同；(2 )抵押當事人的資格證明或法人資格證明； ?國有土地使用證?或?房屋所有權證?，共有的房屋須提交?房屋共有權證?和其他 共有人同意抵押的證明；(4) 以期權房屋作抵押的，須提交有效的預售(購)房屋合同；(5) 有效的房地產(chǎn)評估報告；(6) 上級機關批準其以房地產(chǎn)作抵押的證明。登記機關審查后，對合法的抵押予以登記，在權屬證書上辦理

4、登記，核發(fā)載明抵押權的?他項權證?。?他項權證?由抵押權人領取及持有，經(jīng)注記的權屬證書發(fā)還抵押人保管。登記機關將有關材料復印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者復印3、哪些房產(chǎn)不能作抵押？原那么上講，?擔保法?規(guī)定抵押人所有或依法有權處分的房屋都可以抵押。但房地產(chǎn)的種類較多，每一種類的房地產(chǎn)的法律關系都有其特殊性，下面是不能用來抵押和暫時不能抵押的房地產(chǎn)的幾種情況：1、學校、醫(yī)院、國家機關、社會福利機構、宗教寺廟等公共福利事業(yè)的不動產(chǎn)；2、軍隊的房地產(chǎn)(一般是不能作為抵押)；3、有產(chǎn)權糾紛的房地產(chǎn)；4、產(chǎn)權關系不清的房地產(chǎn)；5、被法院或國家司法機關裁定予以凍結、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)；

5、6、由國家方案即將拆遷的房地產(chǎn)；7、在未獲全部共有人書面同意抵押之前的共有房地產(chǎn)；8、沒有地上建筑物的農(nóng)村集體土地 不包括荒山、荒地等；9、已作過抵押但未經(jīng)前抵押權人書面同意的房地產(chǎn)；10、違章建筑或未經(jīng)國家規(guī)劃部門和建設部門批準私自建設的建筑物；11、宅基地房屋二、按揭1、按揭的概念及三方的法律關系按揭即個人住房商業(yè)性貸款。它是由銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者三方共同參與買賣住 房的融資行為，實際上是為了幫助供房者開發(fā)商和購置者完成住房買賣而由銀行提供貸款 支持的融資業(yè)務活動。2、按揭的前提條件是：購房者必須將購入的房屋作抵押，房地產(chǎn)開發(fā)商必須回購擔保。3、 按揭中的三方關系分別為貸款合同及抵押

6、擔保關系銀行和借款人，保證擔保關系開展 商和銀行,買賣關系4、按揭貸款的法律要點按揭貸款是不動產(chǎn)抵押貸款的一個種類，它和其他形式的不動產(chǎn)抵押擔保貸款的區(qū)別是，按揭貸款是由開展商方面申請，請求金融機構在資金上予以協(xié)助，把貸款借給開展商的客戶，由買房客戶用自己所購的房產(chǎn)抵押給金融機構作保證擔保，以保證自己履行債務， 同時開展商也用自己的信譽向金融機構作擔保，自己為買房的客戶承當無限連帶責任，即當買房客戶不能按期歸還金融機構的貸款本息時，開展商代買房客戶歸還借款。在按揭貸款活動中，金融機構、開展商和買房客戶之間構成了一個三角法律關系。買房人既是開展商的客戶， 與開展商簽有房屋買賣協(xié)議， 與開展商是買

7、賣關系，同時，買房人也是金融機構的客戶，與金融機構簽訂了借貸合同，是借貸關系。開展商與金融機構簽定擔保合同，確定了擔保法律關系。在按揭貸款活動中，首先是開展商向金融機構申請由金融機構幫助向其客戶提供貸款以促進其房產(chǎn)銷售。經(jīng)過考察，金融機構同意向開展商客戶提供按揭貸款，金融機構與開展商簽訂按揭合作協(xié)議書，金融機構向開展商發(fā)出按揭貸款承諾書。金融機構向購房的客戶提供貸款的前提是，購房人必須已與開展商簽訂了購房合同，并已付足了規(guī)定比例的房價款。只有在此根底上，金融機構才開始對按揭申請人進行初審。經(jīng)審查合格，金融機構與按揭申請人簽訂合同，即房地產(chǎn)抵押貸款合同。 同時與開展商簽訂保證合同，一般情況下金融

8、機構與按揭申請人和開展商在同一合同上簽字，但也有分開簽署的。房地產(chǎn)抵押貸款合同簽完后，抵押各方同時到房屋土地管理部門辦理抵押登記手續(xù)。通常按揭申請人提供的抵押都是在建中的物業(yè)，即尚沒有產(chǎn)權證的期房。 通行的作法是辦理預售契約的抵押登記，即期房產(chǎn)權的抵押登記，等房屋竣工后，開展商先辦理完大產(chǎn)權證，然后將大產(chǎn)權證分割成假設干個小產(chǎn)權證，再辦理抵押登記，這時的抵押登記才是真正的產(chǎn)權抵押登記。所以，金融機構不見得拿到了預售契約就萬事大吉了，重要的不是替借款人保管合同，而是及時辦理完抵押物的產(chǎn)權抵押登記。銀行提供按揭貸款需要幾個方面的配合，具體程序為：第一步，銀行與開展商簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行抵押

9、權人承諾在特定條件下向發(fā)展商的客戶提供貸款，由客戶 抵押人將所購房產(chǎn)抵押給銀行。開展商向銀行提供擔保， 保證當客戶抵押人在借款到期無力歸還銀行貸款時，將代客戶抵押人向銀行歸還貸 款。第二步，開展商與購房客戶簽訂房屋買賣契約，并在簽約后到房管機構市場管理處辦理買賣登記手續(xù)，因為只有辦理完了登記手續(xù)才具備向銀行提出貸款的先決條件。第三步，申請按揭貸款的客戶按照銀行的要求向銀行提出申請，呈遞銀行規(guī)定的各種文件，并且履行了按揭貸款須知的各項義務，例如付清應該自付的那筆房價款。第四步，銀行對申請人的條件予以審查，對合格者予以批準，并與之簽訂抵押貸款協(xié)議。第五步，銀行經(jīng)辦人與被批準的申請人一起持抵押貸款協(xié)

10、議書和房屋買賣契約到房管部門產(chǎn)權產(chǎn)籍處辦理抵押登記手續(xù)。第六步，抵押登記手續(xù)辦理完畢， 銀行向借款人放款， 直接將貸款撥入開展商在銀行開立的 帳戶內(nèi)，并通知開展商。 開展商收到此筆款后，視為購房人已交足房價款，給購房人開具房款發(fā)票。借款人抵押人在銀行同時開立還款帳戶，根據(jù)抵押貸款協(xié)議書之規(guī)定，按期向該帳戶還本付息，直至全部還清貸款，再與銀行經(jīng)辦人一起辦理解除抵押手續(xù)?，F(xiàn)在大局部的開展商都在預售房屋，所以與購房人所簽的契約是預售契約，實際上這時開展商所售的樓是期房，俗稱為樓花。在樓花期間，抵押人向銀行提供的抵押還不是物權的抵押， 而只是權益的抵押，既將自己的期得權益予以抵押。這時房屋尚未建成，自

11、然就沒有產(chǎn)權證，等房屋竣工后，開展商與抵押人再一同辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，抵押人獲得產(chǎn)權證。這時銀行要與抵押人再一同辦理產(chǎn)權的抵押登記手 續(xù)，只有完成了這些程序，抵押人和抵押權人才算最終完成了抵押登記手續(xù)，這時的抵押才是真正的物權的抵押。三、二手房按揭業(yè)務流程1接受申請：買方簽署申請及二級市場購房意向書預簽銀行文件，銀行進行估價和調(diào)查所需1-2個工作日；2資料調(diào)查，貸款批復：調(diào)查審批，初步回復，提交收入證明、購房意向書和按揭所需文件，簽購房抵押貸款合同，辦理授權委托公證，預簽保單、繳清按揭費用和預交稅費等， 交存折所需1-3個工作日；3房屋交易及抵押登記：委托銀行或者律師到房管局辦理所需時間按房管局規(guī)定時間，一般不超過 25個工作日；4發(fā)放貸款：銀行放款至賣方賬戶，雙方取回存折，買方開始供樓所需1-3個工作日。四、個人購房借款合同解讀1、個人住房商業(yè)貸款的利息如何計算1.利息計算期間：實際放款日與到期日，以借款借據(jù)為準銀行放款后通知貸 款人供樓款時出具借據(jù)2.自貸款發(fā)放次月起還本付息3.利率調(diào)整：遇法定利率調(diào)整，貸款期在一年內(nèi)的仍實行合同利率；貸款期在一年 以上的，次年1月1日調(diào)整2、不按期歸還貸款本息的責任1.對逾期的貸款每日計收萬分之二點一的罰息2.對未支付的利息計收復利3.