物業(yè)管理階段探索與分析課件

1、物業(yè)管理階段探索與分析1物業(yè)管理階段探索與分析2目目 錄錄一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)三、前期物業(yè)管理的時間界定三、前期物業(yè)管理的時間界定四、四、物業(yè)管理階段探索與分析3一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系 物業(yè)管理概述物業(yè)管理概述： 廣義：業(yè)主對物業(yè)依法進行的自治管理和廣義：業(yè)主對物業(yè)依法進行的自治管理和受物業(yè)業(yè)主選聘或委托的物業(yè)管理企業(yè)進行的受物業(yè)業(yè)主選聘或委托的物業(yè)管理企業(yè)進行的專業(yè)管理的結(jié)合專業(yè)管理的結(jié)合. 狹義：是指依法成立的物業(yè)管理企業(yè)通過狹義：是指依法成立的物業(yè)管理

2、企業(yè)通過公平公平、公開公開、公正的市場競爭機制接受物業(yè)業(yè)公正的市場競爭機制接受物業(yè)業(yè)主的選聘、委托、依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定和主的選聘、委托、依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定行使管理權(quán)，對受托管理物業(yè)服務(wù)合同的約定行使管理權(quán)，對受托管理的物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、經(jīng)營，以發(fā)揮物業(yè)的的物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、經(jīng)營，以發(fā)揮物業(yè)的最大使用價值和經(jīng)濟價值，對基于受托的物業(yè)最大使用價值和經(jīng)濟價值，對基于受托的物業(yè)發(fā)生的公共秩序?qū)嵤┍O(jiān)護，對物業(yè)的業(yè)主和非發(fā)生的公共秩序?qū)嵤┍O(jiān)護，對物業(yè)的業(yè)主和非業(yè)主使用人提供特約服務(wù)，并依約定合理收取業(yè)主使用人提供特約服務(wù)，并依約定合理收取物業(yè)管理勞務(wù)報酬和特約服務(wù)薄酬的專業(yè)

3、服務(wù)物業(yè)管理勞務(wù)報酬和特約服務(wù)薄酬的專業(yè)服務(wù)性行為性行為。物業(yè)管理階段探索與分析4一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系n房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)為人們提供入住空間，提供房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)為人們提供入住空間，提供生活、工作的場所。人們對房地產(chǎn)的要求不僅生活、工作的場所。人們對房地產(chǎn)的要求不僅注重價格和價值，還越來越重視其售后服務(wù)和注重價格和價值，還越來越重視其售后服務(wù)和物業(yè)管理物業(yè)管理n物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要管理活動，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)消費環(huán)節(jié)的主要管理活動，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)密切相關(guān)物業(yè)管理實際上與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)密切相關(guān)物業(yè)管理實際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善起著重要作用是

4、房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善起著重要作用物業(yè)管理階段探索與分析5一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系（一）優(yōu)質(zhì)的物業(yè)建設(shè)是管理的基礎(chǔ)，良好物業(yè)一）優(yōu)質(zhì)的物業(yè)建設(shè)是管理的基礎(chǔ)，良好物業(yè)管理是建設(shè)得延續(xù)管理是建設(shè)得延續(xù) 物業(yè)管理依托的房屋建筑物及其發(fā)揮正常使用功物業(yè)管理依托的房屋建筑物及其發(fā)揮正常使用功能的附屬配套設(shè)施，是通過建設(shè)來實現(xiàn)，在建設(shè)中合能的附屬配套設(shè)施，是通過建設(shè)來實現(xiàn)，在建設(shè)中合理的規(guī)劃設(shè)計，良好的施工質(zhì)量，完善的配套設(shè)施，理的規(guī)劃設(shè)計，良好的施工質(zhì)量，完善的配套設(shè)施，將有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展將有利于后期物業(yè)管理工作的順利開展。 通過科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的技術(shù)

5、服務(wù)，能有效地通過科學(xué)的管理和優(yōu)質(zhì)的技術(shù)服務(wù)，能有效地提高房屋的完好程度，延長房屋的使用壽命，達到保提高房屋的完好程度，延長房屋的使用壽命，達到保值增值的目的；通過全方位的專業(yè)化服務(wù)為廣大提供值增值的目的；通過全方位的專業(yè)化服務(wù)為廣大提供一個舒適安全優(yōu)美整潔文明的居住環(huán)境。一個舒適安全優(yōu)美整潔文明的居住環(huán)境。 物業(yè)管理階段探索與分析6一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系一、物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系（二）物業(yè)建設(shè)會限制管理的開展，物業(yè)管理也（二）物業(yè)建設(shè)會限制管理的開展，物業(yè)管理也會制約建設(shè)的發(fā)展會制約建設(shè)的發(fā)展 規(guī)劃設(shè)計不合理，建設(shè)質(zhì)量不注重，配套規(guī)劃設(shè)計不合理，建設(shè)質(zhì)量不注重，配套設(shè)施不周全等問

6、題，如果在驗收時得不到糾正設(shè)施不周全等問題，如果在驗收時得不到糾正和改善，都會為后期光纜造成困難。和改善，都會為后期光纜造成困難。 物業(yè)管理的好壞與商品房銷售和現(xiàn)房銷售物業(yè)管理的好壞與商品房銷售和現(xiàn)房銷售有著直接的關(guān)系。有著直接的關(guān)系。物業(yè)管理階段探索與分析7二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為物業(yè)管理提供一房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為物業(yè)管理提供一定的物質(zhì)基礎(chǔ)房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計與定的物質(zhì)基礎(chǔ)房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計與建造質(zhì)量及環(huán)境的優(yōu)劣，又直接影響著建造質(zhì)量及環(huán)境的優(yōu)劣，又直接影響著日后物業(yè)管理的開展因此物業(yè)管理的日后物業(yè)管理的開展因此物業(yè)管理的早期介入十分必要早期介

7、入十分必要物業(yè)管理階段探索與分析8二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù) 作用作用 “ 前期介入一一移交接營前期介入一一移交接營- -入住一一后入住一一后期管理期管理”，這種模式才是物業(yè)管理的完，這種模式才是物業(yè)管理的完整模式。整模式。 而物業(yè)管理前期介入的作用具而物業(yè)管理前期介入的作用具體體現(xiàn)在以下幾點：體體現(xiàn)在以下幾點： 物業(yè)管理階段探索與分析9二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)、有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)、有利于優(yōu)化設(shè)計，完善設(shè)計細節(jié)物業(yè)管理企業(yè)在項目的設(shè)計階段，物業(yè)管理企業(yè)在項目的設(shè)計階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的從業(yè)主或使用

8、人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對物業(yè)的設(shè)計進行審視，對不當之經(jīng)驗對物業(yè)的設(shè)計進行審視，對不當之處提出修改方案（例如：鋁合金窗移處提出修改方案（例如：鋁合金窗移動的滑軌平口槽改為外低內(nèi)高型，防止動的滑軌平口槽改為外低內(nèi)高型，防止進水）進水）物業(yè)管理階段探索與分析10二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù) 、有利于提高房屋建造質(zhì)量、有利于提高房屋建造質(zhì)量物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)使用與管理方物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)使用與管理方面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使面擁有第一手資料，對于樓宇在長期使用過程中的各種工程質(zhì)量問題十分了解，用過程中的各種工程質(zhì)量問題十分了解，通過參與盡可能把質(zhì)量隱患消滅在

9、建造通過參與盡可能把質(zhì)量隱患消滅在建造過程中，從而提高房屋質(zhì)量過程中，從而提高房屋質(zhì)量物業(yè)管理階段探索與分析11二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù) 、 有利于保證物業(yè)的使用功能有利于保證物業(yè)的使用功能通過參與通過參與竣共驗收竣共驗收和和接管驗收接管驗收，并，并按照有關(guān)標準驗收，能確保房屋和各類按照有關(guān)標準驗收，能確保房屋和各類設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和設(shè)備及附屬配套設(shè)施正常的使用功能和使用安全使用安全物業(yè)管理階段探索與分析12二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù) 、 有利于加強對所管物業(yè)的全面有利于加強對所管物業(yè)的全面了了 解解 物業(yè)管

10、理企業(yè)必須對土建結(jié)構(gòu)物業(yè)管理企業(yè)必須對土建結(jié)構(gòu).管線走向管線走向.設(shè)施建設(shè)設(shè)施建設(shè).設(shè)備安裝等了如設(shè)備安裝等了如指掌。是為了后期做好物業(yè)及其附指掌。是為了后期做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作.物業(yè)管理階段探索與分析13二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)、 有利于后期管理工作的進行有利于后期管理工作的進行 通過早期介入，能保證設(shè)計、建造質(zhì)通過早期介入，能保證設(shè)計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解。對后期的物業(yè)量和對物業(yè)的全面了解。對后期的物業(yè)管理能帶來很多便利。便于維修保養(yǎng)計管理能帶來很多便利。便于維修保養(yǎng)計劃的安排與實施劃的安排與實施.提高工作效率。另

11、外，提高工作效率。另外，通過早期介入，便于與各部門、各單位通過早期介入，便于與各部門、各單位建立順暢的關(guān)系。建立順暢的關(guān)系。物業(yè)管理階段探索與分析14二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)、 有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)的形象有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)的形象 通過早期介入，較早的開展物業(yè)管通過早期介入，較早的開展物業(yè)管理可以為業(yè)主的入住提前做好準備。使理可以為業(yè)主的入住提前做好準備。使得業(yè)主入住后物業(yè)管理能夠有條不紊的得業(yè)主入住后物業(yè)管理能夠有條不紊的開展。增強業(yè)主對物業(yè)管理的信任和滿開展。增強業(yè)主對物業(yè)管理的信任和滿意度。意度。物業(yè)管理階段探索與分析15二、物業(yè)管理早期介入作用與

12、任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)任務(wù)任務(wù) 1 、物業(yè)自身方面物業(yè)自身方面 房屋建設(shè)的總體不局，周遍環(huán)境，綠房屋建設(shè)的總體不局，周遍環(huán)境，綠化，公共活動場所，小區(qū)圍墻設(shè)計，道化，公共活動場所，小區(qū)圍墻設(shè)計，道路循環(huán)設(shè)計，管線布局，設(shè)施設(shè)備的安路循環(huán)設(shè)計，管線布局，設(shè)施設(shè)備的安裝是否便于維修和更換裝是否便于維修和更換.物業(yè)管理階段探索與分析16二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)n2 、正常管理方面、正常管理方面n 監(jiān)控室，監(jiān)控點的布局，設(shè)備間，門監(jiān)控室，監(jiān)控點的布局，設(shè)備間，門崗設(shè)置，管理用房，人車分流通道，消崗設(shè)置，管理用房，人車分流通道，消防通道，垃圾堆放，空調(diào)板，

13、煙道等的防通道，垃圾堆放，空調(diào)板，煙道等的預(yù)留位置及露臺，陽臺的設(shè)計。預(yù)留位置及露臺，陽臺的設(shè)計。物業(yè)管理階段探索與分析17二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)二、物業(yè)管理早期介入作用與任務(wù)n3、其他方面、其他方面n 會所的布局及活動項目增設(shè)等。會所的布局及活動項目增設(shè)等。物業(yè)管理階段探索與分析18三、前期物業(yè)管理的時間界定三、前期物業(yè)管理的時間界定根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)介入前期物根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)介入前期物業(yè)管理的時間，可分為早、中、晚業(yè)管理的時間，可分為早、中、晚三類，三類，（一）早期介入：在項目可行性研究階段（一）早期介入：在項目可行性研究階段（二）中期介入：在項目施工階段（二）中期介入：在項目施工階

14、段（三）晚期介入：在工程結(jié)束、準備竣工（三）晚期介入：在工程結(jié)束、準備竣工 和承接時和承接時物業(yè)管理階段探索與分析19三、前期物業(yè)管理的時間界定三、前期物業(yè)管理的時間界定（一（一 ）、早期介入階段為物業(yè)方案設(shè)計早期介入階段為物業(yè)方案設(shè)計、施施工準備階段工準備階段、對開發(fā)的立項決策工作進行積極配合，對物業(yè)市場的現(xiàn)對開發(fā)的立項決策工作進行積極配合，對物業(yè)市場的現(xiàn)狀，目標市場的定位，成本利潤分析，物業(yè)管理標準和內(nèi)狀，目標市場的定位，成本利潤分析，物業(yè)管理標準和內(nèi)容等發(fā)表看法和建議。容等發(fā)表看法和建議。 2、物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己對業(yè)主和用戶一般需求的深入了物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己對業(yè)主和用戶一般需求的深入

15、了解與把握，分析原設(shè)計圖紙，提出有關(guān)物業(yè)結(jié)構(gòu)布局和功解與把握，分析原設(shè)計圖紙，提出有關(guān)物業(yè)結(jié)構(gòu)布局和功能的改良建議；物業(yè)規(guī)劃設(shè)計中容易忽略的問題，（如；能的改良建議；物業(yè)規(guī)劃設(shè)計中容易忽略的問題，（如；空調(diào)位置，管線布置，管道井內(nèi)設(shè)備安裝位置等）提出設(shè)空調(diào)位置，管線布置，管道井內(nèi)設(shè)備安裝位置等）提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改良意見，避免備的設(shè)置和服務(wù)方面的改良意見，避免“先天不足先天不足”現(xiàn)象現(xiàn)象為將來物業(yè)管理提供便利。為將來物業(yè)管理提供便利。 3 、提出有關(guān)設(shè)計遺留的工程項目的建議。提出有關(guān)設(shè)計遺留的工程項目的建議。(辦公用房辦公用房)物業(yè)管理階段探索與分析20三、前期物業(yè)管理的時間界定三、前

16、期物業(yè)管理的時間界定（二）（二）中期介入階段為土木結(jié)構(gòu)的建筑、進中期介入階段為土木結(jié)構(gòu)的建筑、進行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段 1、前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理、前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計中不合理但又可以更改的部分提出建議；但又可以更改的部分提出建議； 2、配合安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保、配合安裝、管線布置，進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量。安裝質(zhì)量。 3、提出有關(guān)遺漏的工程項目的建議。、提出有關(guān)遺漏的工程項目的建議。 4、提出有關(guān)區(qū)內(nèi)小配套設(shè)施的增設(shè)建議、提出有關(guān)區(qū)內(nèi)小配套設(shè)施的增設(shè)建議。 5、提出能降低后期運行成本的方案。、提出能降低后期運行成本的方案。物

17、業(yè)管理階段探索與分析21三、前期物業(yè)管理的時間界定三、前期物業(yè)管理的時間界定（三）晚期介入為工程基本結(jié)束，準備工程（三）晚期介入為工程基本結(jié)束，準備工程 竣工驗收、承接驗收階段竣工驗收、承接驗收階段 1、進行機電設(shè)備的測試檢驗，準備交接和驗、進行機電設(shè)備的測試檢驗，準備交接和驗收；收； 2、指出前期工程缺陷，就改良方案的可能性、指出前期工程缺陷，就改良方案的可能性及費用提出建議；及費用提出建議；物業(yè)管理階段探索與分析22三、前期物業(yè)管理的時間界定三、前期物業(yè)管理的時間界定n 物業(yè)公司提前介入，對于發(fā)展商來講可物業(yè)公司提前介入，對于發(fā)展商來講可謂有百益而無一害，既可以豐富發(fā)展商的設(shè)計謂有百益而無

18、一害，既可以豐富發(fā)展商的設(shè)計思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場競爭力，思路、節(jié)約建造成本，又可以提高市場競爭力，增加賣點。設(shè)計師在設(shè)計上往往帶有一定的理增加賣點。設(shè)計師在設(shè)計上往往帶有一定的理想性，規(guī)劃設(shè)計出來的房屋和未來業(yè)主實際的想性，規(guī)劃設(shè)計出來的房屋和未來業(yè)主實際的生活需要往往會有一定距離；承建商呢？如果生活需要往往會有一定距離；承建商呢？如果由于質(zhì)量問題返工，既延誤工期、又造成更大由于質(zhì)量問題返工，既延誤工期、又造成更大的狼費。如果實行提前介人，防微杜漸，這些的狼費。如果實行提前介人，防微杜漸，這些問題都會最大限度地避免。問題都會最大限度地避免。 而且越早介入越好。而且越早介入越好。物

19、業(yè)管理階段探索與分析23四、四、 隨著物業(yè)管理市場化和物業(yè)管理工隨著物業(yè)管理市場化和物業(yè)管理工作的完善和成熟，物業(yè)管理工作逐漸前作的完善和成熟，物業(yè)管理工作逐漸前移，物業(yè)管理也不再是單純的小區(qū)管理移，物業(yè)管理也不再是單純的小區(qū)管理與服務(wù)。為此，我們?yōu)榱烁N近物業(yè)開與服務(wù)。為此，我們?yōu)榱烁N近物業(yè)開發(fā)和管理，為了完善物業(yè)管理工作的基發(fā)和管理，為了完善物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)，并根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建礎(chǔ)，并根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時期的地位、作用、設(shè)和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內(nèi)容，我們將物業(yè)管理分成特點及工作內(nèi)容，我們將物業(yè)管理分成了以下四個階段了以下四個階

20、段：物業(yè)管理階段探索與分析24四、四、 物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的幾個階段物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的幾個階段產(chǎn)品研發(fā)施工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計產(chǎn)品銷售竣工驗收接管驗收物業(yè)管理售后服務(wù)策劃策劃階段階段前期準備前期準備階段階段入住階段入住階段正常管理階段正常管理階段物業(yè)管理階段探索與分析25四、四、n 物業(yè)公司圍繞以上四個階段開展工作，物業(yè)公司圍繞以上四個階段開展工作，不但提前了解了物業(yè)情況，同時還在物業(yè)開發(fā)不但提前了解了物業(yè)情況，同時還在物業(yè)開發(fā)過程中從物業(yè)管理的角度提出使用功能方面的過程中從物業(yè)管理的角度提出使用功能方面的合理化建議，加強了與開發(fā)建設(shè)單位的溝通與合理化建議，加強了與開發(fā)建設(shè)單位的溝通

21、與合作，增強了物業(yè)管理企業(yè)與當?shù)卣块T和合作，增強了物業(yè)管理企業(yè)與當?shù)卣块T和相關(guān)單位的合作與配合，參與到了物業(yè)的竣工相關(guān)單位的合作與配合，參與到了物業(yè)的竣工驗收和驗收和接管驗收接管驗收過程，而且提前為入住、裝修過程，而且提前為入住、裝修做好了準備工作，并且使物業(yè)管理企業(yè)了解業(yè)做好了準備工作，并且使物業(yè)管理企業(yè)了解業(yè)主服務(wù)需求，為接管后的正常管理奠定了良好主服務(wù)需求，為接管后的正常管理奠定了良好的基礎(chǔ)。的基礎(chǔ)。物業(yè)管理階段探索與分析26四、四、一、一、策劃階段策劃階段 (方案策劃方案策劃開盤開盤)二、二、前期準備階段前期準備階段（開盤（開盤入住前三個月）入住前三個月）三、三、入住階段入住階

22、段 (啟動階段啟動階段) （入住前三個月（入住前三個月 入住后半年至九個月）入住后半年至九個月）四、四、正常管理階段正常管理階段（入住后半年至九個月）（入住后半年至九個月）物業(yè)管理階段探索與分析27三、三、一、一、策劃階段策劃階段 (一一) 制定物業(yè)管理方案制定物業(yè)管理方案 (二二) 物業(yè)管理招投標物業(yè)管理招投標 (三三) 組建物業(yè)管理企業(yè)（管理中心）組建物業(yè)管理企業(yè)（管理中心）物業(yè)管理階段探索與分析28三、三、一、策劃階段一、策劃階段 ( (方案策劃方案策劃開盤開盤) )( (一一) ) 、制定物管方案、制定物管方案 1 1 、確定管理檔次、確定管理檔次 根據(jù)物業(yè)類型根據(jù)物業(yè)類型、功能功能,

23、 ,規(guī)化物業(yè)消費的水平規(guī)化物業(yè)消費的水平, ,確定物業(yè)檔次確定物業(yè)檔次 （定位）（定位） 2 2 、確定服務(wù)標準、確定服務(wù)標準 不同類型功能和檔次的物業(yè)不同類型功能和檔次的物業(yè), ,需要提供的物需要提供的物業(yè)管理服務(wù)項目及服務(wù)質(zhì)量標準是不同的業(yè)管理服務(wù)項目及服務(wù)質(zhì)量標準是不同的. . ( (參考四級收費指導(dǎo)價標準參考四級收費指導(dǎo)價標準) ) 物業(yè)管理階段探索與分析29三、三、 一、策劃階段一、策劃階段 (一一) 、制定物管方案、制定物管方案 3 、財務(wù)收支預(yù)、財務(wù)收支預(yù) 管理、服務(wù)人員的工資及福利費管理、服務(wù)人員的工資及福利費 公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及

24、保養(yǎng)費 綠化管理費綠化管理費 清潔衛(wèi)生費清潔衛(wèi)生費 公共秩序維護費公共秩序維護費 社區(qū)文化費社區(qū)文化費 辦公費辦公費 固定資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)折舊費 固定資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)折舊費 稅費稅費物業(yè)管理階段探索與分析30三、三、一、策劃階段一、策劃階段(二二)、物業(yè)管理招投標：、物業(yè)管理招投標：n1）.獲悉開發(fā)商招標公告，向招投標服務(wù)中獲悉開發(fā)商招標公告，向招投標服務(wù)中 心報名；（準備資料）心報名；（準備資料）n2）.現(xiàn)場察勘及準備標書；現(xiàn)場察勘及準備標書；n3）.投標、開標；投標、開標；n4）.中標后簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，房管中標后簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同，房管局備案及物業(yè)費報批；局備案及物業(yè)費

25、報批；物業(yè)管理階段探索與分析31三、三、一、一、策劃階段策劃階段(三三) 組建物業(yè)管理企業(yè)組建物業(yè)管理企業(yè) 在物業(yè)管理方案制定并經(jīng)審批之后在物業(yè)管理方案制定并經(jīng)審批之后，即即應(yīng)根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進行物應(yīng)根據(jù)方案確定的物業(yè)管理檔次著手進行物業(yè)管理企業(yè)業(yè)管理企業(yè)(物業(yè)管理中心物業(yè)管理中心)的選聘或組建的選聘或組建. 首次選聘物業(yè)管理企業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)企首次選聘物業(yè)管理企業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行業(yè)進行.也可自行組建物業(yè)管理企業(yè)也可自行組建物業(yè)管理企業(yè). 物業(yè)管理階段探索與分析32三、三、n一、策劃階段一、策劃階段n 作為物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作作為物業(yè)管理的全面介入應(yīng)該是在銷售工作

26、開始以前。為了配合銷售，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在開始以前。為了配合銷售，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在樓盤銷售過程中完成以下工作：樓盤銷售過程中完成以下工作： 一一) 簽訂售樓處服務(wù)協(xié)議簽訂售樓處服務(wù)協(xié)議(服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容) 二二)制定售樓處各項管理規(guī)定及操作流程制定售樓處各項管理規(guī)定及操作流程 三三)確定組織架構(gòu)并人員進場確定組織架構(gòu)并人員進場 四四)售樓處日常管理售樓處日常管理 五五)完成所有合同文本完成所有合同文本 (雙確認雙確認) 六六)配合銷售活動配合銷售活動（服務(wù)標準與內(nèi)容及作業(yè)表格（服務(wù)標準與內(nèi)容及作業(yè)表格)物業(yè)管理階段探索與分析33三、三、二、二、前期準備階段前期準備階段 (一一) 完善物業(yè)管理

27、方案完善物業(yè)管理方案 (二二) 工程介入工程介入 (三三) 客戶信息庫的建立客戶信息庫的建立 (四四) 對外關(guān)系協(xié)調(diào)對外關(guān)系協(xié)調(diào) (五五) 其他其他物業(yè)管理階段探索與分析34三、三、二、二、前期準備階段前期準備階段 (一一) 完善物業(yè)管理方案完善物業(yè)管理方案 前期物業(yè)管理方案要從新審定，應(yīng)深度和全前期物業(yè)管理方案要從新審定，應(yīng)深度和全面地了解開發(fā)商面地了解開發(fā)商、項目項目、區(qū)域市場，制定出切區(qū)域市場，制定出切實可行的實可行的、適合本項目特點的適合本項目特點的、便于實際操作便于實際操作的物業(yè)管理方案。的物業(yè)管理方案。物業(yè)管理階段探索與分析35三、三、二、二、前期準備階段前期準備階段 (二二) 工

28、程介入工程介入 土建施工進度土建施工進度 水電施工進度水電施工進度 大配套施工進度大配套施工進度 隱蔽工程的跟蹤等相關(guān)進度隱蔽工程的跟蹤等相關(guān)進度 各項工程合同文本的復(fù)印件的收集各項工程合同文本的復(fù)印件的收集 合理化建議的提出合理化建議的提出物業(yè)管理階段探索與分析36三、三、二、前期準備階段二、前期準備階段 （三）客戶信息庫的建立（三）客戶信息庫的建立 1、業(yè)主公約簽訂，業(yè)主檔案填寫業(yè)主公約簽訂，業(yè)主檔案填寫與銷與銷售對接好簽訂流程，購房合同業(yè)主公約業(yè)售對接好簽訂流程，購房合同業(yè)主公約業(yè)主檔案。（電話聯(lián)系預(yù)約，利用銷售活動簽訂，主檔案。（電話聯(lián)系預(yù)約，利用銷售活動簽訂，填寫）填寫） 2、準業(yè)主

29、回訪工作，與未簽公約的有效結(jié)準業(yè)主回訪工作，與未簽公約的有效結(jié)合。合。物業(yè)管理階段探索與分析37三、三、 二、前期準備階段二、前期準備階段 （三）客戶信息庫的建立（三）客戶信息庫的建立 3、客戶資源再生客戶資源再生聯(lián)動工作聯(lián)動工作 4、準業(yè)主維系（利用銷售活動，聯(lián)誼，生準業(yè)主維系（利用銷售活動，聯(lián)誼，生日會，發(fā)放賀卡等其他活動維系客戶，建立與日會，發(fā)放賀卡等其他活動維系客戶，建立與客戶的聯(lián)好關(guān)系）客戶的聯(lián)好關(guān)系） 5、階段性的掌握銷管手中的準業(yè)主信息。階段性的掌握銷管手中的準業(yè)主信息。物業(yè)管理階段探索與分析38三、三、二、前期準備階段二、前期準備階段 （四）對外關(guān)系協(xié)調(diào)（四）對外關(guān)系協(xié)調(diào) 1、

30、開發(fā)公司銷售部，工程部，開發(fā)部等經(jīng)開發(fā)公司銷售部，工程部，開發(fā)部等經(jīng)常接觸的部門常接觸的部門; 2、所屬區(qū)域政府部門：物業(yè)辦，工商，物所屬區(qū)域政府部門：物業(yè)辦，工商，物價，消防，城管，環(huán)衛(wèi)，居委會，派出所，水價，消防，城管，環(huán)衛(wèi)，居委會，派出所，水電煤氣供熱公司，有線電視，電信或網(wǎng)通（以電煤氣供熱公司，有線電視，電信或網(wǎng)通（以小區(qū)進入網(wǎng)為依據(jù)）小區(qū)進入網(wǎng)為依據(jù)）物業(yè)管理階段探索與分析39三、三、二、前期準備階段二、前期準備階段 (五五).其他其他 1 、 銷售回訪及費用確認銷售回訪及費用確認 1）銷售回訪情況（月），對不規(guī)范，不銷售回訪情況（月），對不規(guī)范，不合處進行整改，并跟進銷售意見的反饋

31、。合處進行整改，并跟進銷售意見的反饋。 2）售樓處費用確認單售樓處費用確認單物業(yè)管理階段探索與分析40三、三、二、前期準備階段二、前期準備階段 (五五).其他其他 2、相關(guān)檔案和表格明細、相關(guān)檔案和表格明細 1）.售樓處檔案明細售樓處檔案明細物業(yè)管理階段探索與分析41三、三、序號檔案名稱內(nèi)容相關(guān)表格1前期資料裝修責任書，住戶手冊，圖紙，銷售夾報（有關(guān)承諾類的尤為重要）2業(yè)主接待記錄業(yè)主/客戶接待（外部），外來人員接待記錄客戶接待記錄3業(yè)主檔案業(yè)主檔案，業(yè)主回訪記錄業(yè)主檔案，業(yè)主公約確認書統(tǒng)計表，準業(yè)主回訪表，客戶資源信息4維修記錄維修單，維修臺帳，維修材料使用登記表售樓處設(shè)施檢查記錄表，售樓處

32、維修單，工程進度跟蹤表5安全記錄安全日志，巡邏記錄，物品出門檢查安全日志，巡邏記錄，物品出入登記表，安全器材領(lǐng)用登記表，車輛出入登記6環(huán)境管理記錄日常管理檢查，保潔消殺，保潔材料使用登記保潔材料領(lǐng)用登記表，環(huán)境消殺工作記錄表，樣板間物品交接單，樣板間物品出入登記表7檢查，考核，獎懲記錄工作自查，日常檢查員工考核，獎懲記錄，員工報到單工作自查表，日常檢查表，獎懲記錄，員工報到單8計劃，總結(jié)周報，月計劃，月總結(jié)周報，月計劃（辦公用品，安全及維修材料，保潔用品采購計劃明細，收支計劃），月工作總結(jié)及計劃9會議，培訓(xùn)記錄例會記錄，內(nèi)部培訓(xùn)，訓(xùn)練記錄，外部培訓(xùn)記錄會議記錄表，員工培訓(xùn)記錄表10社區(qū)文化（活

33、動）記錄配合銷售開展活動的相關(guān)記錄物業(yè)管理階段探索與分析42二、前期準備階段二、前期準備階段 (七七).其他其他 2.表格明細表格明細 1）公司、項目日常工作表格；如：日常工公司、項目日常工作表格；如：日常工作檢查表、安全日志等。作檢查表、安全日志等。 2）售樓處專用表格。如：樣板間物品交接售樓處專用表格。如：樣板間物品交接單單/出入單，售樓處客戶接待記錄、活動到訪出入單，售樓處客戶接待記錄、活動到訪記錄等。記錄等。三、三、物業(yè)管理階段探索與分析43三、三、三、入住階段三、入住階段 (啟動階段啟動階段) （入住前三個（入住前三個月月入住后半年至九個月）入住后半年至九個月） （一）入住前的準備工

34、作（一）入住前的準備工作 （二）物業(yè)接管驗收（二）物業(yè)接管驗收 （三）裝修管理階段工作（三）裝修管理階段工作物業(yè)管理階段探索與分析44三、入住階段三、入住階段 （一）入住前的準備工作（一）入住前的準備工作 1. 入住籌備組成立，組織架構(gòu)搭建。入住籌備組成立，組織架構(gòu)搭建。 2. 制定人員招聘及培訓(xùn)計劃。制定人員招聘及培訓(xùn)計劃。 3. 開辦費的確定。開辦費的確定。 4. 小配套費的確定。并制定到位計劃。小配套費的確定。并制定到位計劃。 5. 入住資料入住資料、物料準備。物料準備。 6. 收費項目及標準的確定。收費項目及標準的確定。 三、三、物業(yè)管理階段探索與分析45三、三、 7. 制定入住計劃。

35、制定入住計劃。 8. 辦公地點裝修，對外展示。辦公地點裝修，對外展示。 9. 入住流程的確認。入住流程的確認。 10. 入住統(tǒng)一口徑確定，人員培訓(xùn)。入住統(tǒng)一口徑確定，人員培訓(xùn)。 11. 入住環(huán)境布置及維護。入住環(huán)境布置及維護。 12 .模擬入住，正式入住。模擬入住，正式入住。物業(yè)管理階段探索與分析46 入住階段入住階段接管驗收建筑物移交 資料移交 維修基金 接管驗收標準 樓宇質(zhì)保書樓宇使用說明書 樓宇產(chǎn)權(quán)資料 樓宇技術(shù)資料接檔案資料建立 留 存 備 份入住管理引導(dǎo)業(yè)主到入住現(xiàn)場業(yè)主交驗資料協(xié)助業(yè)主填寫資料留存?zhèn)浞萁訖n案資料建立 業(yè)主驗房確認水電底數(shù) 確認返修項目施工隊返修返修準備三方保修協(xié)議工

36、程問題處理記錄表地產(chǎn)公司物業(yè)公司施工單位物業(yè)管理階段探索與分析47入入住住流流程程攜帶購房合同書；身份證原件及復(fù)印件；購房收據(jù)到開發(fā)商客服部領(lǐng)取“兩書”（房屋質(zhì)量保證書；房屋使用說明書）；“一證”（房屋使用合格證），由開發(fā)銷售部發(fā)放交付使用憑單憑交付使用憑單到物業(yè)管理中心辦理交付使用手續(xù)填寫業(yè)主擋案，簽署業(yè)主公約裝修責任書及裝修服務(wù)協(xié)議業(yè)主手冊交納物業(yè)管理服務(wù)費及其他費用手續(xù)完畢領(lǐng)取房屋各種鑰匙由物業(yè)管理中心維修人員陪同業(yè)主進行房屋驗收由開發(fā)客服部安排維修并通知復(fù)驗時間不合格不合格合格合格物業(yè)管理階段探索與分析48三、三、n 入住常見問題入住常見問題 （1）銷售承諾銷售承諾 （2）設(shè)計變更設(shè)計

37、變更 （3）工程質(zhì)量工程質(zhì)量 （4）建筑材料建筑材料 （5）成品保護成品保護 （6）維修配合維修配合物業(yè)管理階段探索與分析49三、三、n投訴處理流程投訴處理流程一級接待一級接待 普通問題：普通問題： 物業(yè)接待人員物業(yè)接待人員 售后接待人員售后接待人員二級接待二級接待三級接待三級接待 疑難問題：疑難問題： 物業(yè)負責人物業(yè)負責人 售后負責人售后負責人 重大問題：重大問題： 物業(yè)公司物業(yè)公司物業(yè)管理階段探索與分析50三、三、 三、入住階段三、入住階段 (二二) 物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收 物業(yè)竣工驗收與接管驗收物業(yè)竣工驗收與接管驗收 驗收主體不同（建筑商驗收主體不同（建筑商、開發(fā)商與物業(yè)公司）開發(fā)商與

38、物業(yè)公司） 驗收目的不同（建筑工程標準與明確責任）驗收目的不同（建筑工程標準與明確責任） 驗收職責不同（參與者與直接責任）驗收職責不同（參與者與直接責任） 驗收性質(zhì)不同驗收性質(zhì)不同 （政府行為與企業(yè)行為）（政府行為與企業(yè)行為）物業(yè)管理階段探索與分析51三、三、三、入住階段三、入住階段 物業(yè)竣工驗收與接管驗收物業(yè)竣工驗收與接管驗收施工單位開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位物業(yè)管理企業(yè)接管驗收接管驗收竣工驗收竣工驗收物業(yè)管理階段探索與分析52三、三、 三、入住階段三、入住階段 (二二) 物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收 物業(yè)的接管驗收時直接關(guān)系到物業(yè)工作能物業(yè)的接管驗收時直接關(guān)系到物業(yè)工作能否正常順利開展的重要一環(huán)。在接

39、管驗收過程否正常順利開展的重要一環(huán)。在接管驗收過程中，物業(yè)公司要充分發(fā)揮自己的作用，對在驗中，物業(yè)公司要充分發(fā)揮自己的作用，對在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)準確記錄，明確管理維修責收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)準確記錄，明確管理維修責任，并注意審查接受的圖紙資料檔案任，并注意審查接受的圖紙資料檔案物業(yè)管理階段探索與分析53三、三、 三、入住階段三、入住階段 (二二) 物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收 為處理好接管驗收中的問題，需要掌為處理好接管驗收中的問題，需要掌握的原則：握的原則： 1 、靈活性與原則性相結(jié)合靈活性與原則性相結(jié)合 2 、細致入微與整體把握相結(jié)合細致入微與整體把握相結(jié)合物業(yè)管理階段探索與分析54三、三、 三、

40、入住階段三、入住階段 (二二) 物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收 物業(yè)接管驗收的方法物業(yè)接管驗收的方法： 1、 觀感驗收法觀感驗收法 物業(yè)的主體物業(yè)的主體、門窗門窗、水電水電、公共設(shè)施設(shè)備等公共設(shè)施設(shè)備等 2 、使用驗收法使用驗收法 使用功能和使用功能和房屋接管驗收標準房屋接管驗收標準物業(yè)管理階段探索與分析55三、三、三、入住階段三、入住階段 (二二) 物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收 物業(yè)的接管驗收根據(jù)驗收的時間和范圍不同可物業(yè)的接管驗收根據(jù)驗收的時間和范圍不同可分為：分為： 分期驗收分期驗收分期進行的項目（會所）分期進行的項目（會所） 單項驗收單項驗收工程項目的單項工程（工程項目的單項工程（ 全部驗收全部

41、驗收根據(jù)有關(guān)法規(guī)及標準（規(guī)劃根據(jù)有關(guān)法規(guī)及標準（規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)方案）按照各項建設(shè)標準進行統(tǒng)一設(shè)計、建設(shè)方案）按照各項建設(shè)標準進行統(tǒng)一的整體驗收的整體驗收 物業(yè)管理階段探索與分析56三、三、(二二) 物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收 1).前期物業(yè)開發(fā)過程中的工程跟蹤，隱蔽工前期物業(yè)開發(fā)過程中的工程跟蹤，隱蔽工程的程的 記錄等；記錄等； 2).接管驗收小組的成立，和準備工作開展接管驗收小組的成立，和準備工作開展（人員、物資、人員培訓(xùn)等）；（人員、物資、人員培訓(xùn)等）； 3).接管驗收標準及作業(yè)規(guī)程；接管驗收標準及作業(yè)規(guī)程； 4).小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活類

42、標識設(shè)施）；類標識設(shè)施）； 5).辦費協(xié)議及物資計劃明細；辦費協(xié)議及物資計劃明細； 6).特殊情況的接管驗收（開發(fā)商原因驗收時特殊情況的接管驗收（開發(fā)商原因驗收時間拖延，不徹底）；間拖延，不徹底）； 7).驗收中問題的解決和遺留問題的匯總與存驗收中問題的解決和遺留問題的匯總與存檔。檔。物業(yè)管理階段探索與分析57 物業(yè)驗收接管標準操作流程物業(yè)驗收接管標準操作流程 一一、工作流程圖工作流程圖n 提前確定接管驗收日期組建接管驗收小組作好接管驗收準備驗收前30天進行資料驗收移交驗 收 是 否合格熟悉資料資料存檔制訂驗收方案與進度計劃進行硬件設(shè)備設(shè)施模擬驗收驗 收 是 否合格物業(yè)驗收接管鑰匙接管移交驗收

43、記錄存檔驗收遺留問題記錄不合格補齊資料不合格填寫回修單 現(xiàn)時整改存檔物業(yè)管理階段探索與分析58三、三、 二、操作程序要點二、操作程序要點1、提前確定接管驗收日期提前確定接管驗收日期 項目物業(yè)處經(jīng)理負責與項目工程負責人商議確定項目物業(yè)處經(jīng)理負責與項目工程負責人商議確定具體驗收接管日期，并報技術(shù)業(yè)務(wù)部具體驗收接管日期，并報技術(shù)業(yè)務(wù)部。2、成立驗收接管小組成立驗收接管小組1）在驗收接管前在驗收接管前15天組成驗收接管小組；天組成驗收接管小組；2）驗收接管小組由物業(yè)處經(jīng)理或經(jīng)理助理負責組驗收接管小組由物業(yè)處經(jīng)理或經(jīng)理助理負責組織，由維修主管負責日常工作；織，由維修主管負責日常工作；3）項目物業(yè)處維修員

44、負責設(shè)備設(shè)施具體驗收接管項目物業(yè)處維修員負責設(shè)備設(shè)施具體驗收接管工作；工作；4）技術(shù)業(yè)務(wù)部專業(yè)工程師負責驗收接管指導(dǎo)工作；技術(shù)業(yè)務(wù)部專業(yè)工程師負責驗收接管指導(dǎo)工作；5）項目物業(yè)處檔案員負責業(yè)主資料和設(shè)備設(shè)施臺項目物業(yè)處檔案員負責業(yè)主資料和設(shè)備設(shè)施臺賬、檔案及資料的驗收移交、建檔工作；賬、檔案及資料的驗收移交、建檔工作；物業(yè)管理階段探索與分析59三、三、3、驗收接管前的準備驗收接管前的準備1）驗收前與項目售后聯(lián)系交接事項、日期、進度驗收前與項目售后聯(lián)系交接事項、日期、進度及標準等；及標準等；2）維修主管帶頭與維修骨干提前到項目工地現(xiàn)場維修主管帶頭與維修骨干提前到項目工地現(xiàn)場了解情況，制定驗收接管

45、計劃；了解情況，制定驗收接管計劃；3）提前介入項目的竣工驗收和設(shè)備設(shè)施的安裝、提前介入項目的竣工驗收和設(shè)備設(shè)施的安裝、調(diào)試工作，做到心中有數(shù)；調(diào)試工作，做到心中有數(shù)；4）驗收前一月由維修主管負責，根據(jù)驗收方法和驗收前一月由維修主管負責，根據(jù)驗收方法和驗收項目，提出所需的工具和器材（例如：煙驗收項目，提出所需的工具和器材（例如：煙道探測器、導(dǎo)通靈或三用表、驗電器、兆歐表、道探測器、導(dǎo)通靈或三用表、驗電器、兆歐表、水平表或靠尺、驗空鼓錘、網(wǎng)袋、通球、強光水平表或靠尺、驗空鼓錘、網(wǎng)袋、通球、強光手電等）。并進行查驗是否合格及補充計劃；手電等）。并進行查驗是否合格及補充計劃；物業(yè)管理階段探索與分析60

46、三、三、 5）準備好驗收接管記錄表格準備好驗收接管記錄表格 （開發(fā)公司印制）（開發(fā)公司印制） 房屋驗收單 房屋設(shè)施驗收清單 樓內(nèi)公共設(shè)備驗收單 樓外配套工程驗收單 房屋回修單 鑰匙交接單 房屋驗收單 接管驗收遺留問題登記表物業(yè)管理階段探索與分析61三、三、4、資料的驗收接管、資料的驗收接管n 根據(jù)集團根據(jù)集團18號文件在驗收前號文件在驗收前30天，開天，開發(fā)公司項目部向物業(yè)管理公司移交相關(guān)技術(shù)發(fā)公司項目部向物業(yè)管理公司移交相關(guān)技術(shù)資料，并按有關(guān)設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料驗收接管資料，并按有關(guān)設(shè)備設(shè)施技術(shù)資料驗收接管操作規(guī)程執(zhí)行操作規(guī)程執(zhí)行：物業(yè)管理階段探索與分析62三、三、1 ） 物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料物業(yè)產(chǎn)權(quán)資

47、料 國有土地使用證國有土地使用證 規(guī)劃用地許可證規(guī)劃用地許可證 建設(shè)開工許可證建設(shè)開工許可證 標準地名使用證標準地名使用證 準住證準住證 公共配套設(shè)施綜合驗收合格證公共配套設(shè)施綜合驗收合格證 商品房銷售許可證商品房銷售許可證 供電系統(tǒng)合格證供電系統(tǒng)合格證 二次給水合格證（供水系統(tǒng)）二次給水合格證（供水系統(tǒng)）物業(yè)管理階段探索與分析63三、三、 消防設(shè)施合格證消防設(shè)施合格證 供熱系統(tǒng)合格證供熱系統(tǒng)合格證 燃氣系統(tǒng)合格證燃氣系統(tǒng)合格證 電梯準運證電梯準運證 房屋中央空調(diào)運行證（供暖）房屋中央空調(diào)運行證（供暖） 有線電視合格證有線電視合格證 安全監(jiān)視和通訊系統(tǒng)合格證安全監(jiān)視和通訊系統(tǒng)合格證 其它需移交

48、的證件其它需移交的證件物業(yè)管理階段探索與分析64三、三、 2 ）綜合竣工驗收資料綜合竣工驗收資料： 竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工水、暖、電、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。圖及地下管線綜合布置竣工圖）。 各施工單位維保協(xié)議。各施工單位維保協(xié)議。物業(yè)管理階段探索與分析65 3） 施工設(shè)計資料：施工設(shè)計資料： 地質(zhì)報告書地質(zhì)報告書 全套設(shè)計圖紙全套設(shè)計圖紙 圖紙會審記錄圖紙會審記錄 設(shè)計變更通知單設(shè)計變更通知單 工程預(yù)決算報告書工程預(yù)決算報告書 重要的施工會議紀要重要的施工會議紀要 隱蔽工程驗收記錄隱

49、蔽工程驗收記錄 沉降觀測記錄沉降觀測記錄 其他可能會影響將來管理的原始記錄其他可能會影響將來管理的原始記錄三、三、物業(yè)管理階段探索與分析66三、三、 4）機電設(shè)備資料機電設(shè)備資料 機電設(shè)備出廠合格證機電設(shè)備出廠合格證 機電設(shè)備使用說明書（要求中文）機電設(shè)備使用說明書（要求中文） 機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告機電設(shè)備安裝、調(diào)試報告 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議設(shè)備保修卡、保修協(xié)議 5） 業(yè)主資料業(yè)主資料 業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等 業(yè)主的付款情況或付款方式業(yè)主的付款情況或付款方式 6） 資料驗收中發(fā)現(xiàn)與實際不符的、不齊資料驗收中發(fā)現(xiàn)與實際不符的、不齊 的填寫房屋回修單，要

50、求開發(fā)商客服部補齊；的填寫房屋回修單，要求開發(fā)商客服部補齊；物業(yè)管理階段探索與分析67三、三、 5、制定驗收方案和進度計劃、制定驗收方案和進度計劃 項目經(jīng)理負責，維修主管實施項目經(jīng)理負責，維修主管實施1）首先熟悉相關(guān)的資料首先熟悉相關(guān)的資料2）根據(jù)項目情況確定驗收方案根據(jù)項目情況確定驗收方案3）根據(jù)驗收人員數(shù)量、素質(zhì)和項目入住日根據(jù)驗收人員數(shù)量、素質(zhì)和項目入住日期制定驗收進度計劃，包括：模擬驗收期制定驗收進度計劃，包括：模擬驗收時間，整改日期、復(fù)驗日期、驗收接管時間，整改日期、復(fù)驗日期、驗收接管等整個驗收接管過程的進度計劃，并保等整個驗收接管過程的進度計劃，并保證在規(guī)定時間內(nèi)順利接管；證在規(guī)定

51、時間內(nèi)順利接管；物業(yè)管理階段探索與分析68三、三、 6、進行硬件設(shè)備設(shè)施模擬驗收進行硬件設(shè)備設(shè)施模擬驗收 驗收接管小組每一小組必須有施工單位驗收接管小組每一小組必須有施工單位專業(yè)人員配合，共同進行驗收專業(yè)人員配合，共同進行驗收 1）樓宇主體樓宇主體、設(shè)備設(shè)施模擬驗收設(shè)備設(shè)施模擬驗收 2）公共配套設(shè)施接管驗收公共配套設(shè)施接管驗收 3）機電設(shè)備的驗收接管機電設(shè)備的驗收接管物業(yè)管理階段探索與分析69三、三、 7.項目物業(yè)驗收接管和鑰匙移交項目物業(yè)驗收接管和鑰匙移交 1）根據(jù)驗收進度計劃，維修主管組織驗收根據(jù)驗收進度計劃，維修主管組織驗收接管小組進行驗收接管；接管小組進行驗收接管； 2）按單元逐一進行

52、驗收，驗收合格后逐一按單元逐一進行驗收，驗收合格后逐一進行鑰匙移交并作好標記，填寫進行鑰匙移交并作好標記，填寫鑰匙交接單鑰匙交接單交接雙方簽字，最后由驗收人員將單元上鎖；交接雙方簽字，最后由驗收人員將單元上鎖； 3）對接管驗收中遺留問題，填寫對接管驗收中遺留問題，填寫驗收接驗收接管遺留問題記錄表管遺留問題記錄表，驗收方與工程方共同簽，驗收方與工程方共同簽字確認；字確認； 4）將全部驗收記錄和將全部驗收記錄和驗收接管遺留問題驗收接管遺留問題記錄表記錄表存檔；存檔；物業(yè)管理階段探索與分析70序號序號計劃工作內(nèi)容計劃工作內(nèi)容完成時間完成時間責任人責任人配合部門配合部門01架構(gòu)確立、主管任命、職責明晰

53、02工程所需人員補充到位 03安全部所需人員補充到位 04保潔所需人員補充到位 05接待人員補充到位 06管理中心人員補充到位07財務(wù)（收費）人員到位 08入住期間其他項目支援人員到位 09入住期間人員安排計劃制定 10入住期間需要外協(xié)服務(wù)人員落實 11入住人員集結(jié)培訓(xùn) 12監(jiān)控中心參加操作培訓(xùn)人員落實13監(jiān)控中心操作人員參與調(diào)試培訓(xùn) 14參與接管驗收人員安排計劃制定 15接管驗收人員培訓(xùn) 16物業(yè)入住人員實境模擬演練 17聯(lián)合入住實境模擬演練 18聯(lián)合入住安排與動員大會 人人力力準準備備工工作作計計劃劃物業(yè)管理階段探索與分析71序號序號計劃工作內(nèi)容計劃工作內(nèi)容完成時間完成時間責任人責任人配合

54、部門配合部門01住戶手冊、裝修責任書等印刷到位 02物業(yè)操作表格印刷到位 03入住期間辦公用品、器材采購到位 04業(yè)主檔案按戶初始建立 05業(yè)主入住資料初始建立 06安全員備勤宿舍租賃、配套用品到位 07物業(yè)各崗位服裝到位 08物業(yè)管理軟件采購、安裝調(diào)試 09對講機采購到位10安全器材采購到位 11垃圾桶采購到位12保潔工具采購到位 13工程工具采購到位 14消防器材采購到位 15入住期間其他物業(yè)標識制作（歡迎提示）16入住期間提供業(yè)主的禮品采購17其他物料按計劃采購到位 物物料料準準備備工工作作計計劃劃物業(yè)管理階段探索與分析72 其他準備工作計劃表其他準備工作計劃表序號序號計劃工作內(nèi)容計劃工

55、作內(nèi)容完成時間完成時間責任人責任人配合部門配合部門01調(diào)查家政市場、制定家政服務(wù)方案 02確定一期各項物業(yè)服務(wù)收費標準 03確定入住期間的臨時車輛管理方案 04確定入住期間出入控制方案 05確定入住期間的安全問題緊急處置預(yù)案 06與銷售移交入住業(yè)主詳細清單及資料 07與銷售移交房屋實測面積、計算物業(yè)費標準 08入住各項收費詳單制定、入住清單制做完成 10問題業(yè)主名單列出及分級應(yīng)對方案措施確定 11車位詳情了解及車位編號分配 12車位牌方案確定落實 13業(yè)主卡與車輛出入牌設(shè)計制作 14小區(qū)入住氛圍營造 15入住現(xiàn)場氛圍營造完成 16所有入住準備工作按計劃落實 物業(yè)管理階段探索與分析73序號序號計

56、劃工作內(nèi)容計劃工作內(nèi)容完成時間完成時間責任人責任人配合部門配合部門01與環(huán)衛(wèi)所簽定垃圾清運協(xié)議 02與裝修公司簽定裝修合作協(xié)議 03與純凈水公司落實合作方案 04與電力公司落實電表初始及抄表手續(xù)流程 05與自來水公司落實初始及抄表流程 06與天然氣公司落實報裝報修相關(guān)事項 07與電信公司落實電話寬帶報裝報修事項 08與有線電視臺落實電視報裝報修事項09入住便民商家聯(lián)系及合作方案確定 外協(xié)支持準備工作計劃表外協(xié)支持準備工作計劃表外協(xié)支持準備工作計劃表物業(yè)管理階段探索與分析74三、三、 (二二) 物業(yè)接管驗收物業(yè)接管驗收 1.前期物業(yè)開發(fā)過程中的工程跟蹤，隱蔽工程的前期物業(yè)開發(fā)過程中的工程跟蹤，隱

57、蔽工程的 記錄等；記錄等； 2.接管驗收小組的成立，和準備工作開展（人員、接管驗收小組的成立，和準備工作開展（人員、物資、人員培訓(xùn)等）；物資、人員培訓(xùn)等）； 3.接管驗收標準及作業(yè)規(guī)程；接管驗收標準及作業(yè)規(guī)程； 4.小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活類標小區(qū)配套協(xié)議及配套安裝（交通類、生活類標識設(shè)施）；識設(shè)施）； 5.辦費協(xié)議及物資計劃明細；辦費協(xié)議及物資計劃明細； 6.特殊情況的接管驗收（開發(fā)商原因驗收時間拖特殊情況的接管驗收（開發(fā)商原因驗收時間拖延，不徹底）；延，不徹底）； 7.驗收中問題的解決和遺留問題的匯總與存檔。驗收中問題的解決和遺留問題的匯總與存檔。物業(yè)管理階段探索與分析75三、

58、三、三、入住階段三、入住階段 （三）裝修管理階段工作（三）裝修管理階段工作 業(yè)主搬入新居（毛坯房）都要進行裝修對業(yè)主搬入新居（毛坯房）都要進行裝修對此，物業(yè)公司不指是加強房屋裝修的管理，也要此，物業(yè)公司不指是加強房屋裝修的管理，也要給予業(yè)主積極配合，體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理給予業(yè)主積極配合，體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平，帶給業(yè)主良好的感受，為后期的管和服務(wù)水平，帶給業(yè)主良好的感受，為后期的管理打下好的基礎(chǔ)理打下好的基礎(chǔ) 物業(yè)管理階段探索與分析76 無問題 裝裝 修修 申申 請請會同裝修隊三方簽定裝修責任書及服務(wù)協(xié)議發(fā)放裝修許可證辦理出入證交納相關(guān)費用憑裝修許可證裝修人員進場裝修期間現(xiàn)場巡

59、視檢查業(yè)主裝修完畢通知物管中心物管中心驗房整改完畢送達裝修違章通知單退裝修服務(wù)費并收回裝修許可證出入證有問題相關(guān)資料存檔不整改業(yè)主簽字重大拆改報相關(guān)部門 有問題 裝裝修修工工作作流流程程圖圖物業(yè)管理階段探索與分析77三、三、（三）裝修管理階段工作（三）裝修管理階段工作、裝修注意事項裝修注意事項（）裝修人員身份的確定（）裝修人員身份的確定（）裝修過程中防火（）裝修過程中防火、噪音噪音、用火用火、用電的管理用電的管理（）做好宣傳與提示（）做好宣傳與提示（）室內(nèi)原有設(shè)施的改動是否規(guī)范（）室內(nèi)原有設(shè)施的改動是否規(guī)范（）裝修工具及裝修材料的出入管理（）裝修工具及裝修材料的出入管理（）裝修垃圾的清運（）裝修垃圾的清運出發(fā)點出發(fā)點是否站在業(yè)主角度考慮問題是否站在業(yè)主角度考慮問題物業(yè)管理階段探索與分析78三、三、四、正常管理階段四、正常管理階段(一一)日常管理日常管理(二二)外協(xié)關(guān)系的建立外協(xié)關(guān)系的建立(三三)業(yè)委會的成立業(yè)委會的成立物業(yè)管理階段探索與分析79三、三、 (一一)日常管理日常管理 1；前期物業(yè)管理方案的實施前期物業(yè)管理方案的實施 實施物業(yè)管理方案中的各項工作，是物業(yè)實施物業(yè)管理方案中的各項工作，是物業(yè)公司最基本的工作內(nèi)容，是物業(yè)管理水平的集公司最基本的工作內(nèi)容，是物業(yè)管理水平的集中體現(xiàn)中體現(xiàn)物業(yè)管理階段探索與分析80三、三、n(一一)日常管理日常管