物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑課件

1、 中國地產(chǎn)商域網(wǎng)中國地產(chǎn)商域網(wǎng)物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑物業(yè)管理費測算物業(yè)管理費測算 及物業(yè)增收途徑及物業(yè)增收途徑 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑本次培訓內(nèi)容本次培訓內(nèi)容 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑一、物業(yè)管理費的收費依據(jù)一、物業(yè)管理費的收費依據(jù)l合同的約定合同的約定l物業(yè)公司提供的管理服務需要付出成本和勞務物業(yè)公司提供的管理服務需要付出成本和勞務l作為經(jīng)營公司應賺取的合理的利潤（作為經(jīng)營公司應賺取的合理的利潤（8%8%）l法律的規(guī)定法律的規(guī)定 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑二、物業(yè)管理服務費的價格形式二、物業(yè)管理服務費的

2、價格形式政府指導價政府指導價在合同中約定在合同中約定普通住宅普通住宅基礎價基礎價上下浮動上下浮動20%市場調(diào)節(jié)價市場調(diào)節(jié)價在合同中約定在合同中約定高檔物業(yè)高檔物業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定與業(yè)主協(xié)商確定適合適合市場發(fā)育成熟市場發(fā)育成熟適合適合適合適合 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑三、物業(yè)服務的定價形式三、物業(yè)服務的定價形式 項目項目方式方式支付方式支付方式包括內(nèi)容包括內(nèi)容盈虧負擔盈虧負擔適合業(yè)態(tài)適合業(yè)態(tài)包干制包干制業(yè)主支付固定業(yè)主支付固定物業(yè)費物業(yè)費1 1、物業(yè)服務成本、物業(yè)服務成本2 2、法定稅費、法定稅費3 3、物業(yè)企業(yè)的利潤、物業(yè)企業(yè)的利潤物業(yè)企業(yè)自負物業(yè)企業(yè)自負盈虧盈虧普通

3、住宅小區(qū)普通住宅小區(qū)酬金制酬金制業(yè)主支付動態(tài)業(yè)主支付動態(tài)物業(yè)服務資金物業(yè)服務資金1 1、物業(yè)服務支出、物業(yè)服務支出2 2、物業(yè)企業(yè)的酬金、物業(yè)企業(yè)的酬金（按約定比例提取）（按約定比例提?。┙Y余或者不足結余或者不足均由業(yè)主享有均由業(yè)主享有或者承擔或者承擔高檔物業(yè)，如高檔物業(yè)，如涉外公寓或別涉外公寓或別墅等墅等 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑四、物業(yè)服務費的構成四、物業(yè)服務費的構成固定資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)折舊費行政行政/辦公費辦公費公共秩序維護費公共秩序維護費業(yè)主同意的業(yè)主同意的其他費用其他費用綠化費綠化費保潔費保潔費公共設備運行公共設備運行及維保費及維保費人員工資、福利人員工

4、資、福利物業(yè)服務費成本物業(yè)服務費成本（服務費支出）（服務費支出） 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑五、物業(yè)服務費的測算原則五、物業(yè)服務費的測算原則 物業(yè)管理企業(yè)應通過精確預算、?？顚Ｓ?、杜絕浪費，力爭使業(yè)主所花費的每一分錢都能物有所值。 進行成本控制不能以降低服務質(zhì)量和業(yè)主、使用人進行成本控制不能以降低服務質(zhì)量和業(yè)主、使用人的滿意度作為代價，要能取得絕大多數(shù)業(yè)主和使用的滿意度作為代價，要能取得絕大多數(shù)業(yè)主和使用人的認可。人的認可。 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑五、物業(yè)服務費的測算原則五、物業(yè)服務費的測算原則 區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)、配套和業(yè)主使用人的需求

5、，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)、配套和業(yè)主使用人的需求，不能一概而論、簡單套比。不能一概而論、簡單套比。 遵從市場經(jīng)濟條件下一般商品的定價原則，防止單遵從市場經(jīng)濟條件下一般商品的定價原則，防止單方提價壓價、價格欺詐和進行不正當?shù)膬r格競爭方提價壓價、價格欺詐和進行不正當?shù)膬r格競爭。 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） m2m2 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑 m m2 2 注：Fl：基本工資（元月） F2：按規(guī)定提取的福利費（元/月） F3：加班費（元月） F4：服裝費（元/月） S：表示可分攤費用的建筑面積之和

6、（m2）六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑 m m2 2 注：注：F Fl l：公共照明系統(tǒng)運行費：公共照明系統(tǒng)運行費 F F2 2：電梯運行費：電梯運行費 F F3 3：給排水系統(tǒng)運行費：給排水系統(tǒng)運行費 F F4 4：通風系統(tǒng)運行費：通風系統(tǒng)運行費 F F5 5：智能化系統(tǒng)運行費：智能化系統(tǒng)運行費 F F7 7：土建維修費土建維修費 F F6 6：配供電系統(tǒng)設備維修費：配供電系統(tǒng)設備維修費 六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑六、物業(yè)服務費的測算

7、六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） Wn：照明電器總功率（千瓦）,含公共照明、事故照明、疏散樓 梯照明、草坪燈、路燈、景觀燈、等； Tn：每日開啟時間（小時）； 30：每月測算的天數(shù)； P電：電費單價（元度 ）； 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑 N:電梯臺數(shù)； W:電梯功率； a:為電梯運行系數(shù)，六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑 電費 = W24a30 P電（元月） 維保費（元年）：設備年維修及備件費，水箱清潔費。 電費（略）， 維保費：消防聯(lián)動年檢費、干粉滅火器更換、消防泵年維修及備件費（包括集

8、水井排水泵、污水處理排水泵） 電費 = W24a30 P電（元月） 維保費（元月）：年維修及備件費六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑 電費同上 維修費：年維修及備件費 電費 = W2430 P電（元月） 維保費：估算值六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)）包括：變配電測試、避雷測試、配電箱日常維保費（元/年）。 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的

9、測算（居住性物業(yè)）= -40%總建筑面積 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑 m m2 2 注：Fl：清潔工具購置費，如：垃圾桶、拖把等（元年） F2：服裝費，勞保用品費（元/年） F3：衛(wèi)生防疫消殺費（元/年） F4：化糞池清理費（元年） F5：垃圾清運費（元年） F6：清潔環(huán)衛(wèi)所需其它費用（元/年） F7：清潔用水費（元/年）六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑 m m2 2 注：F1：綠化工具費（元年） F2：勞保用品費（元年） F3：化肥、農(nóng)藥、除草劑等材料費（元年） F4：綠化用水費（元年） F

10、5：雜草清運費（元/年） F6：園林景觀再造費（元年） F7：補苗及環(huán)境內(nèi)擺設花卉等費用（元/年）六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑 m m2 2 注：F1：日常公共秩序維護器材裝備費（元/年）， F2：公共秩序維護設備維修費（元年） F3：公共秩序維護人員人身保險費（元/年） F4：公共秩序維護聯(lián)建費（元/年） F5：110報警聯(lián)網(wǎng)、對講機占頻費等 F6：公共秩序維護用房及公共秩序維護人員住房租金（元年）。六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑 m

11、m2 2 其中：F1：交通、通訊費用（元月） F2：文具、辦公用品等低值易耗品費（元月） F3：車輛使用費、差旅費（元/月） F4：節(jié)日裝飾費（元/月） F5：公共關系費及社區(qū)文化費（元月） F6：辦公水電暖費（元月） F7：書報費（元月）六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑m m2 2注：F1交通工具（汽車、摩托車、自行車等） F2通訊設備（電話、手機、對講機、傳真機等） F3辦公設備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復印機、空調(diào)、數(shù)碼相機、投影儀等） F4工程維修設備（管道疏通機、電焊機、升降機等） 這里的固定資產(chǎn)應主要是直接用于該

12、項目服務的固定資產(chǎn)六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑 =（ 投保金額 保險費率 ）保險受惠物業(yè)的總面積 建議：投保財產(chǎn)一切險及公眾責任險 該項是指業(yè)主大會同意的全體業(yè)主均能受惠的必要的服務費用。 不可預見費用（一般按上述費用總和的5計）。不可預見費應單 獨設賬，嚴格控制其支出。六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑 物業(yè)管理協(xié)議不同，管理酬金的確定方式不同：（1 1）按照租金收入確定）按照租金收入確定管理酬金管理酬金= =業(yè)主租金收入酬金比率業(yè)主租金收

13、入酬金比率（2 2）按物業(yè)價值的約定使用年限計算，當物業(yè)是業(yè)主自己使用的情）按物業(yè)價值的約定使用年限計算，當物業(yè)是業(yè)主自己使用的情況下可以采用該方法況下可以采用該方法 管理酬金管理酬金= =（物業(yè)價值物業(yè)約定使用年限）酬金比率（物業(yè)價值物業(yè)約定使用年限）酬金比率六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑（3 3）按定額利潤）按定額利潤/ /酬金或行業(yè)利潤率酬金率確定酬金或行業(yè)利潤率酬金率確定 利潤酬金確定方式是以上述110項的支出之和為基數(shù)乘以行業(yè)利潤率/酬金率付給管理企業(yè)，即 物業(yè)管理行業(yè)利潤率/酬金率一般在815，具體的比率

14、可由雙方根據(jù)物業(yè)服務的標準等因素協(xié)商確定。六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑 按現(xiàn)行稅法，物業(yè)管理企業(yè)屬服務業(yè)，上繳的稅金含： 依照最新的物業(yè)服務收費管理辦法，實行酬金制計費方式的依照最新的物業(yè)服務收費管理辦法，實行酬金制計費方式的 物業(yè)服務費用不含稅金物業(yè)服務費用不含稅金。六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算（居住性物業(yè)） 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑l 物業(yè)租金酬金比率l 按照上述居住性物業(yè)服務費的測算方法來測算l 與租戶切身利益直接相關的公共秩序維護、保潔、設備維修、空調(diào)、通訊、特別裝飾

15、、停車等項服務費用，可以直接向租戶收取，也可以含在租金里，再從中扣除。六、物業(yè)服務費的測算六、物業(yè)服務費的測算 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑: :包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、生育、住包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、生育、住 房公積金、大病基金等房公積金、大病基金等 國家規(guī)定的繳費比例國家規(guī)定的繳費比例: :按工資總額的按工資總額的2%2%計算計算: :按工資總額的按工資總額的1.5%1.5%計算計算單位單位個人個人基本養(yǎng)老基本養(yǎng)老20%20%8%8%基本醫(yī)療基本醫(yī)療9+1%9+1%2%2%工傷工傷0.5-2%0.5-2%0%0%失業(yè)失業(yè)2%2%1%1%生育生育0.8%0.8

16、%0%0% 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑 公共衛(wèi)生間的清潔費用：公共衛(wèi)生間的清潔費用： 1、水費、水費 2、洗手液、洗手液 3、護手霜、護手霜 4、大盤紙、大盤紙 （毛巾）（毛巾） 5、衛(wèi)生紙、衛(wèi)生紙 6、清潔劑、清潔劑 7、除味劑、除味劑 等等 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑l裝修材料需求：沙、水泥、小五金及電線、開關、地磚、墻磚、涂料裝修材料需求：沙、水泥、小五金及電線、開關、地磚、墻磚、

17、涂料等l裝飾及功能需求：家電、家俱、花卉裝飾及功能需求：家電、家俱、花卉介紹裝修公司、裝修監(jiān)理、空氣監(jiān)測介紹裝修公司、裝修監(jiān)理、空氣監(jiān)測保潔開荒、搬家公司、煤氣設備租賃保潔開荒、搬家公司、煤氣設備租賃/遞送遞送 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑衣、食、住、行復印、打字/表格、傳真、售卡、文具代 售、 快速打印資產(chǎn)管理、代理租售、舊物交換代辦保險（家財、車輛保險、車位險）七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑健康養(yǎng)生/書畫/演唱講座、陪聊、定期物品采 購、代

18、交費、學生課堂、活動營、代請看護/家教嬰幼兒教育、定期家居打理、DIY形象設計、美容/美發(fā)講座 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑休閑、健身、娛樂、代遞送禮品有線電視/衛(wèi)星電視費、電話費、寬帶網(wǎng)費電梯轎廂、宣傳欄、戶外廣告七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑七、物業(yè)管理企業(yè)的增收途徑其他收入其他收入車位費、充氣服務、電瓶充電餐飲店、面包房、美容/美發(fā)、齒科、郵 遞、儲蓄、購物、醫(yī)療衛(wèi)生、會所 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理租金：

19、使用人支付租金：使用人支付代辦手續(xù)費：供應商支付代辦手續(xù)費：供應商支付傭金：投資客戶支付傭金：投資客戶支付勞務費：人工費，客戶支付勞務費：人工費，客戶支付 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理 天天文檔在線天天文檔在線物業(yè)服務費測算與企業(yè)增收途徑八、物業(yè)資金管理八、物業(yè)資金管理設置設置“現(xiàn)金日記賬現(xiàn)金日記賬”，做到日清月結，賬款相符、嚴禁，做到日清月結，賬款相符、嚴禁“白白條條”抵充庫存現(xiàn)金；抵充庫存現(xiàn)金；根據(jù)業(yè)務需要正確核定庫存現(xiàn)金額，一經(jīng)核定，嚴格控制。根據(jù)業(yè)務需要正確核定庫存現(xiàn)金額，一經(jīng)核定，嚴格控制。超過部分必須當天解繳銀行；超過部