餐飲業(yè)態(tài)招商基礎(chǔ)知識

1、餐飲業(yè)態(tài)招商基礎(chǔ)知識餐飲業(yè)態(tài)招商基礎(chǔ)知識CAN YIN YE TAI ZHAO SHANG JI CHU ZHI SHI目錄餐飲業(yè)態(tài)的特點及重要地位餐飲分類及特性餐飲各商家經(jīng)營選址及物業(yè)要求餐飲招商策略和方法一、餐飲業(yè)態(tài)的特點及重要地位一、餐飲業(yè)態(tài)的特點及重要地位（一）餐飲業(yè)態(tài)的特點承租面積大聚集人流延長客戶駐留時間生存能力較強(qiáng) 租金承受力相對較強(qiáng) 品類豐富 , 形式多樣花表現(xiàn)（ 二 ） 餐飲的重要地位開發(fā)商對餐飲行業(yè)越來越來重視, 歸根結(jié)底在于業(yè)態(tài)本身具備的若干優(yōu)勢。 餐飲面積往往是一個商業(yè)項目最容易出手的部分。 能做餐飲的鋪位空間利用率比較高 , 技術(shù)標(biāo)注也高, 投資客非常喜歡購買餐飲商鋪

2、。持有型物業(yè), 餐飲也是很合適的業(yè)態(tài), 它招租比較容易 , 承租面積大,生存能力強(qiáng) , 租金相對來說也不低。 對于商業(yè)項目來說, 生存的關(guān)鍵就是留住人氣 , 不僅要吸引大量的客流,更要最大限度地延長每位客戶的駐留時間。 招商的成敗在一定程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)項目的成敗, 餐飲招商的成功就是重中之重! 餐飲的招商, 因為有很多的不確定性因素, 導(dǎo)致餐飲招商給人難度大的印象。?與百貨超市相比, 大部分餐飲企業(yè)特別是中餐的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度、從業(yè)人員的整體文化素質(zhì)都相差甚遠(yuǎn)。?地域因素帶來的餐飲習(xí)慣和文化差異, 導(dǎo)致餐飲企業(yè)除了快速餐飲外,店鋪的標(biāo)準(zhǔn)化和復(fù)制都相對比較難。 二、 餐飲分類及特性業(yè)態(tài)分類-

3、正餐、簡餐、快餐、休閑飲品、外賣菜品分類? 中餐、西餐、東南亞、快餐、混合型、特色餐飲、 素菜檔次分類- 人均消費、 經(jīng)營歷史、 營業(yè)方案客群分類- 消費模式、性別、年齡、國籍特性分類- 體驗性、主題性、附加功能性、會員制分類原則考慮因素作用業(yè)態(tài)分類營運(yùn)模式合理商業(yè)布局菜品分類菜系起源了解市場需求檔次分類消費檔次配合項目定位客群分類消費群體配合項目定位特性分類市場特性經(jīng)營能力分析1、餐飲的常見分類方式 業(yè)態(tài)分類投資主體 應(yīng)從“餐飲業(yè)態(tài)”及“投資主體” 兩個方面分別進(jìn)行分類歸納 , 總結(jié)其特征、 歸納其需求, 從而研究其落位原則及成交規(guī)律。對商業(yè)的作用及價值不同 ,是招商前期的品牌落位、招商中期

4、的落位調(diào)整的重點參考依據(jù)2、服務(wù)于招商的餐飲分類從招商角度來看, 餐飲的業(yè)態(tài)分類及投資主體是必須首要考慮的兩個方面。投資主體的性質(zhì)差別決定了招商所應(yīng)采取的策略及手段的不同 ,對餐飲的成功招商具有關(guān)鍵性指導(dǎo)作用。餐飲業(yè)態(tài)細(xì)分作用正餐目的性強(qiáng), 吸引區(qū)域內(nèi)、甚至區(qū)域外餐飲消費人群簡餐延長逗留時間和帶動人流快餐聚集、帶動人流, 業(yè)態(tài)互動休閑飲品 增加戶外商業(yè)氣氛 , 延長逗留時間 , 目的性約會場所外賣活躍人流、提升租金收益? 餐飲按業(yè)態(tài)細(xì)分及在商業(yè)中的作用2.1 、按業(yè)態(tài)分類餐飲投資主體 特征國際餐飲集團(tuán)（ 中餐、 西餐 ） 跨國餐飲投資集團(tuán) , 旗下?lián)碛卸鄠€餐飲品牌涉及不同業(yè)態(tài)經(jīng)營股份制餐飲投資

5、集團(tuán)（ 本地 ）源自本地區(qū)、在本地及其它地區(qū)擁有一定規(guī)模連鎖或系列分店的餐飲投資企業(yè)股份制餐飲投資集團(tuán)（ 非本地 ） 本地區(qū)以外、擁有一定規(guī)模連鎖或系列分店的餐飲投資企業(yè)餐飲中小型投資體（ 本地 ） 源自本地區(qū)、 在本地?fù)碛? 家以上連鎖分店, 其投資行為多為個人或合伙餐飲中小型投資體（ 非本地 ） 本地區(qū)以外, 在當(dāng)?shù)負(fù)碛? 家以上連鎖分店, 其投資行為多為個人或合伙餐飲中小型投資體（ 加盟 ）多為非正餐類餐飲品牌 , 易于標(biāo)準(zhǔn)化及復(fù)制 , 主要依靠吸收加盟的形式發(fā)展老字號餐飲品牌 擁有幾十年甚至上百年品牌歷史, 至今仍延續(xù)經(jīng)營并有所發(fā)展的餐飲品牌企業(yè)? 餐飲按投資主體主要可分為以下幾類:2

6、.2 、按投資主體分類餐飲投資主體經(jīng)營品種資金實力股東組合決策程序 關(guān)注重點 跟進(jìn)注意 談判要點POS合作經(jīng)營 穩(wěn)定性國際餐飲集團(tuán)中餐類強(qiáng)集團(tuán)股份制規(guī)范品牌形象從下往上長遠(yuǎn)合作* *西餐類強(qiáng)集團(tuán)股份制規(guī)范品牌形象專業(yè)數(shù)據(jù)競爭對手* *股份制餐飲投資集團(tuán)本地 較強(qiáng) 企業(yè)股份制 規(guī)范復(fù)雜品牌 / 區(qū)域占有率分析舊店區(qū)域、產(chǎn)品 租期內(nèi)均價* *非本地 較強(qiáng) 企業(yè)股份制 復(fù)雜緩慢品牌 / 區(qū)域高度首家店投入預(yù)算較大給予形象宣傳附加條件* *中小型餐飲投資體本地 一般 個人 / 合伙人制直接效率營業(yè)額 / 區(qū)域占有率找到投資人偏好出擊 低開高走 * *非本地 一版 個人 / 合伙人制直接緩慢品牌 / 區(qū)

7、域高度收集落地人情報出擊 市場價格 * *加盟 較弱 個人 / 合伙人制 較快營業(yè)額 / 品牌形象可從總部或投資者著手 首年優(yōu)惠 * * 老字號餐飲品牌傳統(tǒng)飲食 一般 國有控股 困難 營業(yè)額表面上重名輕利 低于市場 * *? 不同類別投資主體特征2.3 、餐飲業(yè)態(tài)分類及投資分類綜合對照列舉業(yè)態(tài)分類投資性質(zhì)正餐Formal簡餐Casual快餐Fast Food休閑飲料Cafe ,etc.外賣Take Away國際餐飲集團(tuán)（ 中餐 / 西餐 ）利苑 ,OUTBACK鼎泰豐 , 味千 , 必勝客麥當(dāng)勞、大快活 , 肯德基STARBUCKS,Blue Frog吉野家、DQ、31BUSKINROBIN股

8、份制餐飲投資集團(tuán)（ 本地 ）俏江南、同慶樓、湘鄂情澳門茶餐廳小豆面館 , 和合谷水果撈 泡芙工坊股份制餐飲投資集團(tuán)（ 非本地 ）蘇浙匯 , 豆撈坊 , 小南國 , 圓苑新旺 , 巴貝拉 , 鹿港小鎮(zhèn) , 葡京真功夫 , 永和 仙蹤林 珍珠奶茶餐飲中小型投資體（ 本地 ）泰辣椒, 權(quán)金城鴻光樓, 麻辣香鍋臺灣小吃 雕刻時光 , 星奇異找茶、愛爾蘭三文治餐飲中小型投資體（ 非本地 ）洋蔥 , 金錢豹 , 真的好元綠壽司 ,大長今HOOTERS MANGO 司餐飲中小型投資體（ 加盟 ）Chef Too 一茶一座 ,上島賽百味 上島 , 真鍋 街客老字號餐飲品牌 全聚德 , 白魁老號狗不理 老舍茶坊

9、三、餐飲各商家經(jīng)營選址及物業(yè)要求位置的重要性?對于良好的位置, 盡量以國際知名品牌商家為主, 以便聚集人氣,提升項目檔次, 形成一個亮點?對于一般的位置, 可以引進(jìn)一些進(jìn)駐國內(nèi)、但未完全鋪開的國際品牌商家或者當(dāng)?shù)氐囊恍┟碳? 來充沛整個商業(yè)氛圍?對于高樓層的位置, 可以引進(jìn)一些本土市場做的比較好, 租金承租能力差、但能相對能吸引周邊消費群體有目的性進(jìn)行消費的商家, 來提高商業(yè)上的人氣?餐飲是需要扎推的 , 不同品類、不同檔次、不同風(fēng)味的餐飲聚合在一起 , 越是豐富多樣, 越是容易紅火?在“扎推”之中, 需有效避免同類之間的惡性競爭 , 根據(jù)客流量合理安排餐飲配比 , 各家餐飲盡量形成差異化?

10、 餐飲品牌的落位原則業(yè)態(tài)細(xì)分是餐飲落位首要考慮的因素 , 此外 , 落位涉及到的另一重要元素是對可用于餐飲位置的歸類，正如上表中我們將各類客戶的位置需求歸為A B、C類一樣。餐飲位置歸類含義、特征樓層 人流方向 交通便達(dá)性 門面展示性環(huán)境優(yōu)良性 停車便利性A 類 首層或等同于首層人流匯聚區(qū)B 類 首層的上、下一層人流經(jīng)過區(qū)C 類 其它樓層 選擇到達(dá)區(qū)注 : 上述特征是相對而言的衡量標(biāo)準(zhǔn), 具體分類視各個項目的不同情況而定。業(yè)態(tài)分類位置分類 中式正餐 西式正餐 中式簡餐 西式簡餐 中式快餐 西式快餐 休閑 外賣A 類，B類類，C類，V?大型餐飲類商家技術(shù)要求相關(guān)指標(biāo) 大型餐飲酒樓面積需求 ? 2

11、0005000?經(jīng)營樓層選擇 1 層 5 層層高要求（m） >4（凈高）樓板承重（Kg/?）> 350 Kg/?給排水 接駁到位供配電 滿足工業(yè)用電標(biāo)準(zhǔn), 電流量約 240 千瓦 / 時中央空調(diào) 需要 ,200?220Kcal/?, 預(yù)留空調(diào)機(jī)位店內(nèi)垂直交通升降梯兩部, 觀光梯一部卸貨區(qū) （?） 60? 左右柱間距（m） 8 x 10m燃?xì)夤艿?配備管道煤氣沖排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施集中式排煙管道、進(jìn)水、地下排污；抽油管道90cmx 70cm廚房面積 至少 500?停車場位置、數(shù)量100 個以上 , 地面要有停車位租賃年限10-15 年?中式餐飲類商家技術(shù)要

12、求相關(guān)指標(biāo)中餐類酒樓 中式快餐店面積需求 ? 800-2000 200-400單層面積？>500 > 200樓層高度m >3.5（凈高）>3.5（凈高）經(jīng)營樓層選擇 1-2 1-2中央空調(diào)需要需要燃?xì)夤艿捞峁┙涌?提供接口排污 設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施樓板承重(Kg/?) > 350廚房> 400> 350廚房> 400給排水 符合國家標(biāo)準(zhǔn)符合國家標(biāo)準(zhǔn)供配電 >100KWr > 100KW停車場數(shù)量個20-100 左右 不要求租賃年限 5?10 年 通常為 5 年?西式餐飲類

13、商家技術(shù)要求相關(guān)指標(biāo) 西式快餐店西餐咖啡廳面積需求 ? 200-600 500-1000單層面積？ > 100 > 300樓層高度m >3.5(凈高)>3.5(凈高)經(jīng)營樓層選擇 1-2 1-2中央空調(diào)需要需要燃?xì)夤艿捞峁┙涌?提供接口排污 排污、排油井、隔油池排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施樓板承重(Kg/?) > 350廚房> 500> 350廚房> 400給排水 符合國家標(biāo)準(zhǔn)符合國家標(biāo)準(zhǔn)供配電 >100KW > 100KW停車場數(shù)量個不要求>20租賃年限 5-10 年 5?10 年?時尚餐飲類商家技術(shù)要求相關(guān)指標(biāo) 時尚餐飲

14、 特色餐飲面積需求 ? 200-800 300-600單層面積？ > 100 > 300樓層高度m >3.5（凈高）>3.5（凈高）經(jīng)營樓層選擇 1-2 1-2中央空調(diào)燃?xì)夤艿?提供接口 提供接口排污 排污、排油井、隔油池、排煙 排污、排油井、隔油池、排煙樓板承重（Kg/?） > 350廚房> 400> 350廚房> 400給排水 符合國家標(biāo)準(zhǔn)符合國家標(biāo)準(zhǔn)供配電 >100KWr > 100KW停車場數(shù)量個 集中停車場（>20集中停車場（>20租賃年限 5 年左右 5 年左右?一般情況下餐飲業(yè)態(tài)選址及物業(yè)要求連鎖快餐店（ 肯

15、德基、賣當(dāng)勞等）普通型餐飲（ 中式快餐 , 商務(wù)餐廳 ）火鍋店（ 小肥羊 ）商圈選擇 繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭 ,及消費水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市商務(wù)型餐廳: 以商務(wù)酬賓為銷售對象 , 選址于商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近 , 或其他有知名度的街市大眾餐廳 : 以家庭 個人消費為主位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。以大眾消費為主, 選址于人口不少于 5 萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈物業(yè)要求建筑要求使用面積300-500 平米框架結(jié)構(gòu) ;層高不低于4.5 米;位置在地下室或一、二、三樓均可 , 但忌分布數(shù)個樓面商務(wù)型 1501000平方米、大眾型 80200平方米 ;

16、除減力墻或承重墻擋門、擋窗外各建筑結(jié)構(gòu)形式均適合 ;餐廳門前須有相應(yīng)的停車場 3001000平方米 、廚房可小于營業(yè)面積的三分之一;框架式建筑;樓上商鋪亦可;其余同餐廳配套設(shè)施電力不少于20 千瓦 /100 平方米 ; 有充足的自來水供應(yīng);有油煙氣排放通道, 污水排放、生化處理裝置,廚房污水排放的生化處理裝置及油煙氣排放的通道 同普通餐飲合作方式租期 10 年以上大眾化快餐店:24 元平米/ 天消費型快餐店630 元租期 3 年以上低層為 1.5 元平米 /天以上 , 具體視地段 商圈而定 ; 樓上租金略低租期 3 年以上視商圈、路段、位置而定 , 一般不高于 4茶坊、酒吧、咖啡面館 面包、甜

17、品商圈選擇選址多高雅路段, 具有清凈、優(yōu)雅的環(huán)境;以文化、情調(diào)、特色, 以及舒適和愉悅來吸引消費者 ; 消費對象具有一定的消費能力和文化修養(yǎng)滿足人們速食的要求;宜選擇交通支道、行人不少于每分鐘通過10 人次的區(qū)域各種商圈均可開設(shè);品牌企業(yè)多開設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上物業(yè)要求建筑要求100300平方米;對建筑結(jié)構(gòu)形式無特殊要求,視投資者創(chuàng)意、設(shè)想而異;層高不低于2.8 米 ;如與居民相鄰, 設(shè)置隔音層80-200 平米 ;其余與普通餐廳相同60120平方米 ;框架式結(jié)構(gòu);層高不低于2.8 米;門面寬度 6 米以上 , 櫥窗開闊配套設(shè)施電力按每 100 平米 10 千瓦配置自來水供應(yīng)與

18、普通餐廳相同 與普通餐廳相同合作方式租期 3 年以上租金320 元/（ 平方米?天 ）租期 3 年以上租金25 元/（ 平方米?天）租期 3 年以上一般企業(yè) 35 元/（ 平方米?天）一般餐飲一般情況下餐飲業(yè)態(tài)選址及物業(yè)要求海底撈火鍋?四川海底撈餐飲股份有限公司成立于1994 年 , 是一家以經(jīng)營川味火鍋為主, 融匯各地火鍋特色于一體的大型跨省直營餐飲民營企業(yè)。十八年來, 公司已發(fā)展成為在北京、上海、西安、鄭州、天津、南京、杭州、深圳等全國 16 個城市擁有75 家直營店?，F(xiàn)擁有員工15000余人。?2012年 12月 13 日 新加坡店開業(yè)。海底撈海外第一家分店正式開業(yè) , 進(jìn)一步推廣了海底

19、撈的品牌形象。 “好火鍋自己會說話”海底撈火鍋商圈選擇 一、二線城市成熟商圈物業(yè)要求經(jīng)營面積1、水、電、煤氣的正常供給已 1500-2000 平米店面為標(biāo)準(zhǔn)電容量為 500 千瓦 , 天然氣容量為 80-100 立方每小時, 排水管徑為 200-300mm天然氣借口距離該房屋距離不能太遠(yuǎn),不要穿過馬路。2、房屋所處位置的交通便利, 為雙車道以上, 能調(diào)頭。3、房屋附近100 米處是否多路公交車, 行人穿過馬路方便。4、車位充足,（ 固定停車位在30 以上 , 周邊 300 米內(nèi)有大型停車場）5、備選址周邊的應(yīng)為商業(yè)密集型區(qū)域, 包括 2 公里范圍內(nèi)學(xué)校、企業(yè)單位 , 居民住宅應(yīng)密集分布;5、應(yīng)

20、有位置安放廣告牌和霓虹燈; 空調(diào)外機(jī) （ 空調(diào)制冷量是400瓦/ 平米左右）;物業(yè)形狀供電供水、燃?xì)獾扔布O(shè)施停車位其他合作方式 目前采取全直營方式, 租期一般要求5 年以上。海底撈火鍋選址要求“把客人當(dāng)朋友，把伙伴當(dāng)家人” 一茶一坐（CHAMATE茶一坐來自臺灣 ,成立于 2001 年,致力于發(fā)揚(yáng)中國茶及餐飲的文化 , 打造第一個國際化中式休閑連鎖餐飲的領(lǐng)導(dǎo)品牌。?一茶一坐的休閑氛圍吸引著以白領(lǐng)為主的廣大消費群 , 餐廳不僅提供高質(zhì)量的精致午餐、浪漫下午茶以及輕松愜意的晚餐, 也是親朋好友休閑聚餐或下午茶歇的好選擇。一茶一坐 , 讓用餐不僅是傳統(tǒng)意義上的味覺享受 , 更體現(xiàn)一種對精致生活的質(zhì)

21、量追求。一茶一座一一一茶一座拓展城市及商圈選擇 全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的直轄市, 省會和一線城市, 東部沿海二三線城市的成熟商圈 : 商業(yè) +商務(wù)型商圈物業(yè)要求經(jīng)營面積1、樓層 : 一層 ,2 層 +1 層門面 ;2 、面積 : 使用面積 350-400 平方左右 ,樓層單層層高在 5.3 米以上 , 可以考慮做夾層 , 面積可控制在250-300 平米左右 ; 特別規(guī)定不能在住宅樓下 ;3 、基礎(chǔ)設(shè)施:具備水 , 電, 煤氣 ,上下排水 , 隔油等等 ;物業(yè)形狀供電供水、燃硬件設(shè)施停車位其他要求合作方式 目前采取全直營方式, 加盟 , 租期一般要求5 年以上。一茶一座選址要求四、餐飲招商策略和方法開發(fā)

22、商招商員如何讓三方盈利?進(jìn)駐檔次高的項目是商家本身檔次和實力的體現(xiàn),他們很樂意接受你的邀請的。即使項目要求的條件高 , 他們也能接受 , 關(guān)鍵是整個項目自身的規(guī)劃及其他零售大商家的進(jìn)駐情況, 要讓商家感受到品牌扎推以及項目長期繁齊電步榮景象。想要餐飲招商順利 , 應(yīng)先按照基本要求來規(guī)劃和建設(shè), 才會在后期的談判中加快進(jìn)度, 減少不必要的工程改動和帶來的投入有時候犧牲部分租金 , 并通過一些有實力的招商策略,吸引“最好”的餐飲主力店 , 用它的品牌知名度給項目帶來巨大的支持力 ,使招商工作的進(jìn)度良好的推進(jìn)。項目自身的優(yōu)劣勢商家布點情況周邊項目優(yōu)劣勢商家贏利點一、知己知彼商家選擇項目條件同期項目情

23、況品牌定位與項目定位的匹配度品牌客群與目標(biāo)客群匹配度品牌號召力品牌經(jīng)營能力品牌租金承受力品牌安全邊界品牌獨有性合作成本物業(yè)條件品牌消費力（ 如提袋率、翻臺率等）品牌銷售額品牌利潤點店面形象面積需求品牌選擇的 14 項基本原則 :二、了解商家選擇項目的條件三、租金如何預(yù)估計算?餐飲營業(yè)額推算如下: 客單價*翻臺率*客座位*上座率日銷售 例 如:550*2*260*50%1300006-8% 根據(jù)行業(yè)規(guī)律租金占銷售額比例 6-8% 經(jīng)測算得出租費承受力應(yīng)在8.83 元/ 天*平方米簽約價格為租金 7.3 元/ 天*平方米 ,物業(yè)費 1.57 元/ 天*平方米, 合計 8.87 元/ 天*平方米一般中餐館可接受租金最高 80/平米 ?月 ;西餐位置較好的店可接受較高租金 , 最高可能接近200 元/平米 ?月 ;一般餐飲租金水平在 50-120 元/平米 ?月; 一般情況下 , 房租和營業(yè)收入的月度比例是?中餐不超過20%?西餐不超過25%?火鍋不超過25%?快餐及小吃 不超過 30%談判優(yōu)勢的營造1. 供求關(guān)系 （ 稀缺性 ）2. 大量投入 （ 理性變感性