轉(zhuǎn)讓舊房分評(píng)估價(jià)格和發(fā)票計(jì)算土地增值稅案例分析

1、轉(zhuǎn)讓舊房分評(píng)估價(jià)格和發(fā)票計(jì)算土地增值稅案例分析2006年3月2日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了 關(guān) 于土地增值稅若干問題的通知（財(cái)稅2006 21號(hào)），對(duì)土地增值稅的相關(guān)問題作了明確規(guī)定，其中對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房 的扣除項(xiàng)目作了進(jìn)一步規(guī)范。由于舊房扣除項(xiàng)目的變化直 接關(guān)系到舊房土地增值額的確定，也會(huì)影響舊房土地增值 稅的計(jì)算。現(xiàn)就轉(zhuǎn)讓舊房計(jì)算土地增值稅應(yīng)注意的問題進(jìn) 行分析。一、讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的確定（一）轉(zhuǎn)讓舊房能提供評(píng)估價(jià)格的。 根據(jù)財(cái)稅字1995 48號(hào)文件的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房可扣除的項(xiàng)目金額包括三項(xiàng)： 一是舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批

2、準(zhǔn)設(shè)立的 房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的 價(jià)格。評(píng)估價(jià)格需經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)）：二是取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用： 三是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。止匕外，納稅人支付的評(píng)估費(fèi)用準(zhǔn)予在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。（二）轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的。根據(jù)財(cái)稅2006 21號(hào)文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)， 土地增值稅暫行條例 第六條、 第（一） 、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5的計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的

3、，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5的基數(shù)。轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評(píng)估價(jià)格但能提供購(gòu)房發(fā)票的扣除項(xiàng)目金額也包括三項(xiàng)：一是購(gòu)房發(fā)票所載金額（包含了土地使用權(quán)所支付的金額"及“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格”）：二是加計(jì)扣除金額（加計(jì)扣除金額=購(gòu)房發(fā)票所載金額X 5 %x購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù)）：三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費(fèi)附加，上述四稅及附加均必須提供相應(yīng)的完稅憑證）。（三）轉(zhuǎn)讓舊房既沒有評(píng)估價(jià)格又不能提供購(gòu)房發(fā)票的。根據(jù)財(cái)稅2006 21 號(hào)文件的規(guī)定，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格又不能提供購(gòu)

4、房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)稅收征管法第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。二、轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算方法（一）確定轉(zhuǎn)讓舊房的應(yīng)稅收入；（二）確定轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額；（三）計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值額；（四）計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊房的土地增值額與扣除項(xiàng)目金額之比，確定適用稅率及速算扣除系數(shù)；（五）計(jì)算應(yīng)納土地增值稅（應(yīng)納土地增值稅=土地增值額X適用稅率扣除項(xiàng)目金額X速算扣除系數(shù)、）例 1：某公司 2006 年 5 月轉(zhuǎn)讓一幢2000年建造的公寓樓，當(dāng)時(shí)的造價(jià)為 1500 萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，該公寓樓的重置成本價(jià)為 3000萬(wàn)元，該樓房為七成新。轉(zhuǎn)讓前為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按規(guī)定繳納的

5、有關(guān)費(fèi)用為1200 萬(wàn)元（可提供支付憑證），另支付房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用 3萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓時(shí)取得轉(zhuǎn)讓收入 6800萬(wàn)元，已按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金（已納稅金均能提供完稅憑證）。該公司的評(píng)估價(jià)格已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定。則，該公司應(yīng)納土地增值稅計(jì)算如下：1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為 6800萬(wàn)元2、準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：（ 1）取得土地使用權(quán)支付的金額為 1200萬(wàn)元（2）房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格=3000 x 7（2106（萬(wàn)元）（ 3）房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用為3 萬(wàn)元（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：6800 X 5飾X （7%+3%） + 6800 X 0.5 旃.4 （萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：1200+ 2100+ 3+ 37

6、7.4= 3680.4 （萬(wàn)元）3、土地增值額=6800 3680.用 3119.6（萬(wàn)元）4、土地增值率=3119.6 3680.4 X 8407版5、應(yīng)納土地增值稅=3119.6 X 40%- 3680.4 1063.82=（萬(wàn)元）例 2，某食品廠2002 年 1 月購(gòu)買辦公樓一幢，取得商品房銷售專用發(fā)票，注明購(gòu)買金額為 260 萬(wàn)元，購(gòu)買時(shí)已按稅法規(guī)定繳納契稅13 萬(wàn)元（能提供契稅完稅憑證）。2006 年8 月，該食品廠因搬遷將購(gòu)買的辦公樓轉(zhuǎn)讓給某商場(chǎng)，取得轉(zhuǎn)讓收入 800 萬(wàn)元， 轉(zhuǎn)讓時(shí)已按稅法規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、 教育費(fèi)附加及印花稅 （能提供已納稅費(fèi)完稅憑證） 。該食品廠轉(zhuǎn)讓的辦公樓不能取得評(píng)估價(jià)格。該食品廠應(yīng)納土地增值稅為：1、轉(zhuǎn)讓辦公樓的收入為 800萬(wàn)元2、準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：（ 1）購(gòu)房發(fā)票金額為 260 萬(wàn)元（2）加計(jì)扣除金額=260 X 5%桀牟52 （萬(wàn)元）（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：800 X 5 % X（1 + 7%+ 3%） + 800 X 0.5 M3= 57.4 （萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：260+52+57.4= 369.4 （萬(wàn)元）3、