房地產(chǎn)評估報告(DOC)

1、歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司房地產(chǎn)估價報告項目名稱：泰安市長城一品房地產(chǎn)價格評估委托方：長城一品住戶估 價 方：歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司 估價人員：估價作業(yè)日期：201年月日月31日估價報告編號：i歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司致委托方函 3估價師聲明 4估價的假設(shè)和限制條件 5房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 6一、委托方 6二、估價方 6三、估價對象 6四、估價目的 7五、估價時點 7六、價值定義 7七、估價依據(jù) 7八、估價原則 8九、估價方法 8十、估價結(jié)果 8十一、估價作業(yè)日期 8十二、估價報告應(yīng)用的有效期 8十三、估價人員 9附 件 10房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 11一、個別因素分析 11二、區(qū)域因素分析 11三

2、、市場背景分析 11四、最高最佳使用分析 12五、估價方法選用 13六、估價測算過程 13七、估價結(jié)果確定 163歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司致委托方函長城一品住戶：受該住戶的委托，我公司于2016年05月19日至05月31日，對位于 泰安市長城一品1 #樓2單元501 ,建筑面積為142m2,房屋所有權(quán)證 證號為魯證字第A1025號的房地產(chǎn)進行市場價格評估，為確定出售提供參 考依據(jù)。根據(jù)國家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料, 遵循依法、公正、科學、準確和適度的原則，經(jīng)估價人員實地收集資料、 分析計算，并與估價時點泰安市類似房地產(chǎn)的市場價格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價時點2

3、016年05月31日的價格及單價為:房地產(chǎn)價格及單價小寫大寫房地產(chǎn)正常價格556006 元伍拾伍萬陸仟零陸元整房地產(chǎn)正常單價5054.6 元 /m2伍仟零伍拾肆元陸角每平方米房地產(chǎn)拍賣底價444804 元肆拾肆萬肆仟捌佰零肆元整房地產(chǎn)拍賣單價4043 元 /m2肆仟零肆拾叁元整每平方米歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司法定代表人：2016年05月31日4歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司估價師聲明我們鄭重聲明：一、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。二、本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、 意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我們與本估價報告中的估價對象沒

4、有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人 沒有個人利害關(guān)系或偏見。四、我們依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析， 形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。五、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。六、我公司估價人員2016年05月19日至05月31日對該項目進行了 實地的調(diào)查和研究，并對該區(qū)域的其他同類房地產(chǎn)進行了比較，采集數(shù)據(jù) 都是真實可靠。七、沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。八、參加本次估價的估價師簽名：估價師簽名資格證書號估價師簽名5歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司估價的假設(shè)和限制條件一、本項估價的假設(shè)條件1. 本報告在評估過程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來剩余使 用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)

5、用途。2假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。3假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件， 另有說明的除外。二、本項估價的限制條件1. 本報告有關(guān)資料由委托方提供，未對資料的真實性進行核實，如因 資料不實而導致估價失實、失誤和錯誤，責任不在估價方和估價人員。2. 本報告僅供委托方確定拍賣底價提供參考依據(jù)用，不對其他用途負 責。3. 本報告未考慮抵押、擔保、出租等他項權(quán)利對委估對象實際價格的 影響。4. 實地查勘時，對房屋僅進行一般性察看，并未進行結(jié)構(gòu)性測試，不 可能確定其內(nèi)部缺損。5. 本報告中的建筑面積按房屋所有權(quán)證存根所載數(shù)據(jù)計。6. 本估價報告未考慮房屋拍賣所需的手續(xù)費

6、以及房地產(chǎn)過戶所應(yīng)交納 的各種稅費。7. 未經(jīng)本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用 其他與本次項目無關(guān)的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式 公開發(fā)表。8. 房地產(chǎn)估價報告?zhèn)洳榫幪枺禾┌彩虚L城一品房地估魯字第A1025號。本報告一式五份，四份提交委托方，一份留存評估公司。6歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司泰安市長城一品1 #樓2單元501房地產(chǎn)估價結(jié)果報告、委托方委托人：長城一品住戶單位住址：泰安市長城一品1 #樓2單元501聯(lián)系電話:、估價方機構(gòu)名稱：歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司 單位住址：法定代表人：聯(lián)系電話：、估價對象物質(zhì)實體狀況1. 建筑物狀況委估建筑物于二零一五年建成，

7、維護保養(yǎng)情況好，成新率為100%,2 2建筑面積為142m ,其中含公攤面積26m。長城一品位于長城路中段，粥店派出所南側(cè)，原魯峰車輛廠位置， 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高30層，委估對象屬第5層01號房，內(nèi)墻刮膩子，天 花為石膏吊頂，鋁合金窗。外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚; 墻面刮膩子，天花為石膏吊項；電照線路暗設(shè)；電梯間裝修一般；設(shè)地下 停車場。2. 委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)未居住，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開發(fā)程度均為五通 一平。3. 周圍環(huán)境估價對象位于泰安市長城路中段，地處市政府重點規(guī)劃打造的CBD核心區(qū) 域，距市政廣場、萬達商業(yè)廣場、易初蓮花幾分鐘車程，距汽車站、火車 站、五分

8、鐘距高鐵站十分鐘。繁華程度高，交通方便，人流量大。權(quán)益狀況委估對象位于泰安市長城一品1 #樓2單元501，房屋所有權(quán)證證 號為魯房權(quán)證字第1025號，權(quán)屬住戶所有。由于資料方面的原因，它項權(quán) 利是否受限無法核實。四、估價目的為確定房地產(chǎn)出售底價提供價格參考依據(jù)。五、估價時點2016年05月31日。六、價值定義本報告提供的價格是估價對象在估價期日、在本報告的全部限制條件 下、泰安市房地產(chǎn)市場自由開放、完全競爭狀態(tài)下的公開市場價值。所謂 公開市場價值是在公開市場最可能形成的價格；采用公開市場價值標準時， 要求評估的客觀合理價值應(yīng)是公開市場價值。委估房地產(chǎn)的價格定義為：建 筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途

9、為居住，經(jīng) 濟耐用年限為70年，已使用1年，尚可使用69年；委估宗地法定使用年 限為70年(從2014年01月到2084年01月)，即委估宗地剩余使用年限為 68年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限 68年計的市場價格；建議拍賣底價為市場價格的90%。七、估價依據(jù)行為依據(jù)委托評估函。法律法規(guī)依據(jù)1. 中華人民共和國土地管理法。2. 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法。3. 房地產(chǎn)估價 規(guī)范(GB/ T 50291 1999 )。4. 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB/T 18508-2001)。取價依據(jù)全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額山東省單位估價表產(chǎn)權(quán)依據(jù)房屋所有權(quán)證存根魯房權(quán)證字第10

10、25號.八、估價原則合法原則。公平原則。最高最佳使用原則。替代原則。估價時點原則。（六）綜合分析原則及多種方法比較原則九、估價方法估價人員在實地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的各種資料進行了認真 分析，根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和泰安市房地 產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估房地產(chǎn) 的價格。十、估價結(jié)果房地產(chǎn)價格及單價小寫大寫房地產(chǎn)正常價格556006 元伍拾伍萬陸仟零陸元整房地產(chǎn)正常單價5054.6 元 /m2伍仟零伍拾肆元陸角每平方米房地產(chǎn)拍賣底價444804 元肆拾肆萬肆仟捌佰零肆元整房地產(chǎn)拍賣單價4043 元 /m2肆仟零肆拾叁元整每平方米十、估

11、價作業(yè)日期2016年05月19日至05月31日十二、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告有效期為壹年，即從2016年05月31日至2017年05月31日。、估價人員估價師簽名資格證書號估價師簽名歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司201 年 月 31 日11歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司附 件一、房屋所有權(quán)證存根魯房權(quán)證字第1025號;二、價格評估委托書泰安市執(zhí)字第2017號；三、估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照；四、估價機構(gòu)的資質(zhì)證書；五、估價人員資質(zhì)證書；六、估價機構(gòu)備案證明。以上均為復印件。12歡樂頌房地產(chǎn)評估有限公司泰安市長城一品1 #樓2單元501房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析物質(zhì)實體狀況1. 建筑物狀況委估建筑物于二

12、零一五年建成，維護保養(yǎng)情況好，成新率為100%,建筑面積為142 m2，其中含公攤面積26 m2。長城一品位于長城路中段，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高30層，委估對象屬第5層01號房，內(nèi)墻刮膩子，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。外裝飾一 層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚；墻面刮膩子，天花為石膏吊項； 電照線路暗設(shè)；電梯間裝修一般；設(shè)地下停車場。2. 委估對象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作居住用，公共配套設(shè)施好，宗地 內(nèi)外開發(fā)程度均為 五通一平。二、區(qū)域因素分析估價對象位于泰安市長城路中段第5層01號，地處市政府重點規(guī)劃打造的CBD核心區(qū)域，距市政廣場、萬達商業(yè)廣場、易初蓮花幾分鐘車程， 距汽車站、火車站、五分鐘距高鐵

13、站十分鐘。繁華程度高，交通方便，人流量大。三、市場背景分析1. 一般因素影響土地價 格的一般因 素主要 有地理位置和行政 區(qū)劃、經(jīng)濟和社會 發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場等。地理位置和行政區(qū)劃泰安市位于山東省中部的泰山南麓，地理坐標在東經(jīng)116 20 117 59 ,北緯35 38 36 28 ，北依山東省會濟南，南臨儒家文 化創(chuàng)始人孔子 故里曲阜，東連瓷都淄博，西瀕 黃河。轄泰山、岱岳兩個市轄區(qū)，寧陽、東平兩個縣，代管新泰、肥城2個縣級市。泰安寓意“國泰民安”，是一座著名的文化旅游城市，境內(nèi)的泰山是國家重點風景名勝區(qū)，海拔1545米，有“五岳之首”、“天下第一山”的美譽，是世界 自然文化遺產(chǎn)。泰安市于

14、1982年被國務(wù)院列為第一批對外開放旅游城市。 屬溫帶半濕潤大陸性季風氣候區(qū)，年平均氣溫13 C,年平均降水量697毫米。長城一品位于岱岳區(qū)長城 路中段，項目坐落于長城路中段地理位置 優(yōu)越、交通便利，6路8路9路17路33路公交直達項目，周邊商業(yè)氛圍 濃厚，配套齊全生活便利，緊鄰時代發(fā)展線。經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況2015年，在區(qū)委的堅強領(lǐng)導下，在區(qū)人大及其常委會的有力監(jiān)督下， 全區(qū)各級各部門緊緊圍繞建設(shè)富裕文明和諧新岱岳”奮斗目標，牢固樹立二次創(chuàng)業(yè)”思想，依據(jù)年初確定的經(jīng)濟社會發(fā)展目標，大力發(fā)展片區(qū)特色經(jīng)濟，統(tǒng)籌推進經(jīng)濟社會各項事業(yè)發(fā)展，計劃執(zhí)行情況總體較好。實現(xiàn) 本區(qū)生產(chǎn)總值 364.5億元，同

15、比增長 10.1%;完成固定資產(chǎn)投資339.2億元，增長 16.1% ;三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例15.5:42.7:41.8。房地產(chǎn)市場分析2014年，泰城樓市在經(jīng)歷了春節(jié)后短暫的低潮后，在3月份迎來轉(zhuǎn)暖良機，隨著積累年多的剛性需求集中入市，不少樓盤提前嗅到良機， 紛紛選擇開盤或加推，在這一年里泰城先后有泰豪名城、恒地樂活小鎮(zhèn)、恒基東尚、立豐春天里、新興悅藍山綠地公館、中心國際、寶盛廣場、弘盛現(xiàn)代城等項目集中開盤入市，在舊樓盤主宰市區(qū)樓市半年之 久后，新樓盤終于開閘了，這些新樓盤的入市大大增加了泰城樓市的庫 存量，也為眾多購房者提供了更多選擇。雖然新樓盤已經(jīng)開閘，但并沒 有從根本上改變舊樓盤主宰市場的

16、局面，安居上上城、玫瑰莊園、御泉 大院、奧萊新天第、泰山御園等樓盤和其他幾個老項目伺機而動，或加 推、或二次開盤、或優(yōu)惠。在5月之前，市區(qū)樓市的主要供應(yīng)還是舊樓盤以及一些舊樓盤推出的新產(chǎn)品。新樓盤、新產(chǎn)品扎堆在5月之后，特別是集中在 2014年第二、三季度推出。2014年泰城五大板塊共成交住宅8990套，同比增長 3.0%，商業(yè)地產(chǎn)共成交252套，均創(chuàng)近兩年來新高。據(jù)了解，泰城樓市在成交量大幅 增長的同時，價格卻保持了相對穩(wěn)定，各開發(fā)商在經(jīng)歷了年初的價格調(diào) 整之后，除個別沒有資金回籠壓力的高端樓盤外基本沒再出現(xiàn)大的波動， 雖有部分樓盤價格出現(xiàn)微調(diào)，但都在購房者可接受的范圍之內(nèi)，沒有像 部分一、

17、二線城市出現(xiàn)報復性漲價，這也說明史上最嚴的樓市調(diào)控政策 已見成效。另外，隨著樓市的回暖也穩(wěn)定，改善型需求也加快入市步伐， 這也帶動了部分高端樓盤成交量的增加，泰城東部首席高端樓盤御泉大院在今年完成 33套的成交，新拿到預售許可證的華新和園表現(xiàn)相當不錯， 當月即完成11套成交，像國山墅、泰山御園等項目也取得一定量的成交。2014年1 12月份泰安市商業(yè)地產(chǎn)共計成交252套，成交總面積為24244.85川，全年成交均價為8994.69 元/川。其中一季度成交59套，成交面積為 5418.32川；二季度成交 60套，成交面積為 5482.07 叭三 季度成交59套，成交面積為 7885.67 叭四季

18、度成交74套，成交面積為28763.14川。從走勢來看，四季度為全年最高點；前三個季度基本持 平，說明泰安市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是比較平穩(wěn)的，沒有出現(xiàn)大的波動。從 單個項目來說，奧林匹克花園、泰豪名城、泰安名嘉廣場、林肯花園三 期成交量位居前列。從價格走勢來看，全年泰安市價格走勢平穩(wěn)，沒有 出現(xiàn)大的波動，在國家樓市調(diào)控政策仍然沒有松動的樓市大背景下，受 樓市調(diào)控政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)一直平穩(wěn)發(fā)展。整體來說，泰安市商 業(yè)地產(chǎn)價格稍高，像社區(qū)商業(yè)價格一般為本小區(qū)住宅價格的23倍，但是隨著小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善和業(yè)主的入駐，良好的盈利能力也成為商業(yè) 地產(chǎn)價格堅挺的主要原因。從成交區(qū)域上來看，西部和南部高新區(qū)成

19、為 樓市平淡背景下 的最大贏家，這兩個區(qū)域的成交套數(shù)和成交面積占到全 市成交量的60%以上，尤其是奧林匹克花園、泰安恒大城、林肯花園三期 的成交熱銷成功拉動了這兩個區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。而城中和城東商業(yè) 地產(chǎn)的發(fā)展相對滯后，主要是因為城中商業(yè)地產(chǎn)價格相對較高，限制了 一些中小投資者的投資熱情；而城東由于入住人口相對較少，住宅雖正 處于高速發(fā)展中，但目前仍不是特別成熟，因此限制了商業(yè)的發(fā)展。四、最高最佳使用分析委估房地產(chǎn)位于 泰安市委估對象位于泰安市 長城路中段，繁華程度高， 交通方便，人流量大。委估房地產(chǎn)位于泰安市長城一品1 #樓2單元501 ,現(xiàn)作居住使用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳

20、使用原則和合 法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。五、估價方法選用估價人員在實地勘察的基礎(chǔ)上，對委托方提供的 各種資料進行了認 真分析，根據(jù)估價期日委估房地產(chǎn)用途、估價目的、資料狀況和泰安市 房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場比較法和收益還原法來測算委估 房地產(chǎn)的價格。市場比較法：是將估價 對象房 地產(chǎn)與在近期已經(jīng) 發(fā)生了交易的類似 房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格修正 得出估價對象價格的一種估價方法。收益法：預 計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將 其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的 方法。六、估價測算過程市場比

21、較法采用市場比 法一般選取 同一供 需圈內(nèi)，近似 委估房地產(chǎn) 檔次市場 價 格進行比較，根據(jù)估價人員對泰安市房地產(chǎn)市場的了解，分別選取如下可比實例：1. 確定比較因素2. 定比較因素系數(shù)見下表3. 比準價格確定比較因素待估宗地與案例宏成富園泰山公館鼎基時代價格520054506000宗地用途100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100評估期日區(qū) 域 因 素交通條件商服繁華程度距市中心距離環(huán)境質(zhì)里優(yōu)劣度基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度個 別 因 素建筑規(guī)模地質(zhì)狀況100/100100/100100/100容積率臨街狀況比準價格根據(jù)上述計算的結(jié)果，求比準

22、價格的算術(shù)平均值，貝(5781 + 4571 + 5019) - 3=5123 元/va收益法由于該寫字樓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可 用收益法求取其價格。1估算總收益通過調(diào)查泰 安市同類型、同地段、同規(guī)模，裝飾 大致相同的居住 樓 在裝修后的月出租價格一般為15元/m2，租金損失為1個月，則年總收益為：15 X 142 X( 12-1 ) =23430 元2估算年房地產(chǎn)租賃總費用總費用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過程中所必須支出的房屋修繕 費、管理費、保險費、稅金等。 房屋修繕 費是指為保 障房屋 正常使用每年需支 付的修繕費。行業(yè) 慣例按建筑物重置價的1.5 %計算，據(jù)對泰安

23、地區(qū)建筑物市場的了解，類似建筑物的重置價為1200元/m2,貝房屋修繕費二 1200 X 142 X 1.5 %= 2556 管理費是指對出租房屋進行的必要管理所需的費用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營過程中消耗品價值的貨幣支出；另一是管理人員的工資。 根據(jù)行業(yè)慣例資料，取年租金的3 %，貝管理費=23430 X 3 %= 702.9 元 保險費是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，按房屋現(xiàn)值乘以保險費率2%。，貝保險費=1200 X 142 X 2%。= 340.8 元 稅費是指 房產(chǎn)所有人 按有關(guān) 規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳 納的房產(chǎn)稅和營業(yè) 稅等。依據(jù)稅法及泰安市稅務(wù)部門資料，公有房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅按年租金的12%，營業(yè)稅按年租金的5 %，教育附加按營業(yè)稅的3%,城市維護建筑稅按營業(yè)稅的7%，以上稅費小計為17.5%，防洪保安費按年收入的1 %。，則:23430 X 17.5%+23430 X 1 % =4123.68 元上述、總費用合計為7723.38元3. 年純收益23430 7723.38 = 15706.62 元4. 還原利率的確定還原利率是 收益還原法 中一個 重要的因素，目前 國內(nèi)、國際確定還 原利率的方法很多，這里主要采用復合投資收益率法，其公式為：還原利率二一年期貸款利率X70% +期望得到的利潤X30%一年期貸款利率為