項(xiàng)目提案報(bào)告

1、整個(gè)產(chǎn)品的分析節(jié)點(diǎn)，以專業(yè)性的整合營(yíng)銷策略來(lái) 制定操作流程的。而在對(duì)產(chǎn)品的具體設(shè)計(jì)問(wèn)題上， 則有專業(yè)設(shè)計(jì)公司去具體執(zhí)行操作。我們清楚，再多的空洞概念，或是從他人處COPY 來(lái)的秀稿這些都是不值得發(fā)展商所用的，更是 不值得我們?nèi)プ龅?。我們要做到的，就是成為發(fā)展 商的品牌設(shè)計(jì)者和管理者，為甲方項(xiàng)目提供全程的 策略服務(wù)，幫發(fā)展商把握住每一個(gè)節(jié)點(diǎn)，彌補(bǔ)每一 處疏漏。我們就是要從對(duì)產(chǎn)品的整體把握開(kāi)始，先理制 出筋骨，再配之以新鮮的血肉，并附以全新的個(gè)性 和理念，秉著完美主義的精神，將其塑造成為一項(xiàng) 完美、鮮活的產(chǎn)物，最終成功地將其推向市場(chǎng)。我們相信，沒(méi)有成功的開(kāi)始，就沒(méi)有成功的結(jié) 果！項(xiàng)目提案 報(bào)告百都

2、會(huì)菁英，城市主義樂(lè)園對(duì)一項(xiàng)產(chǎn)品的準(zhǔn)確 理解和定位，是成功推 廣該產(chǎn)品的關(guān)鍵！思維幾何對(duì)新光這 個(gè)項(xiàng)目從理解到策略企 劃都是從其產(chǎn)品的整體 特性去做深入思考和概 念提升的。我們是以目 標(biāo)消費(fèi)者的自身特點(diǎn)及 消費(fèi)理念為基礎(chǔ)來(lái)把握SWO分析優(yōu)勢(shì)：1 .目前區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大2 .本案所定戶型市場(chǎng)需求量較高3 .區(qū)域出行交通便捷4 .本案所處地理位置優(yōu)勢(shì)（二環(huán)周邊）5 .區(qū)域個(gè)案品質(zhì)較高，配套較全機(jī)會(huì)：1 .政府關(guān)于一環(huán)路以內(nèi)只拆不建的政策2 .全新的99+1的社區(qū)酒店式物業(yè)服務(wù) 3.本案產(chǎn)品類型市場(chǎng)尚未飽和 劣勢(shì)： swot析綜述：1 .區(qū)域環(huán)境較差2 .區(qū)域內(nèi)相關(guān)生活配套設(shè)施較少3 .高層樓特質(zhì)，造

3、價(jià)高、公攤大4 .靠近火車站，流動(dòng)人口較多，存在諸多隱患威脅：1 .競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案2 .部分市場(chǎng)份額已經(jīng)分化3 .性價(jià)比脫離市場(chǎng)4 .開(kāi)發(fā)商自身定位失誤我們通過(guò)對(duì)以上所列優(yōu)劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)及威脅點(diǎn)的整合與對(duì)比，可以看出，其優(yōu)劣勢(shì)相差是很明顯的！目前昆明房產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境較為樂(lè)觀， 一直處于穩(wěn)中 有升的勢(shì)頭。從本案 優(yōu)勢(shì)來(lái)看,首先是就小戶型而言，其市場(chǎng)接受程度比較高。而且其所面對(duì)的消費(fèi)群體多屬于年輕的單身及上班族，他們對(duì)城市化要求程度比 較高，由于工作原因，更需要在市區(qū)生活及擁有便利的交通， 而本案項(xiàng)目處在二 環(huán)路傍，且多路公交車總站就在附近，因此這正是本案所擁有的一個(gè)重要優(yōu)勢(shì)。另外，本案的戶型較之已推出的

4、樓盤都比較好， 所推出的物管服務(wù)有更大的靈活 性，使得居住品質(zhì)能夠高于已有社區(qū)， 這也是本案一大推廣優(yōu)勢(shì)。但本案所存在 的劣勢(shì)也是顯而易見(jiàn)的,本案項(xiàng)目雖處市區(qū)，交通便利，但由于距離火車站較近， 周邊環(huán)境比較嘈雜，大環(huán)境給人印象較差，其次還有一些相關(guān)的生活配套設(shè)施較 遠(yuǎn)，如運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、學(xué)校、超市等等。另外，項(xiàng)目容積率過(guò)高，活動(dòng)空間少；加上 項(xiàng)目造價(jià)高，公攤面積大（高層住宅樓本身的局限性），也是本案的主要缺點(diǎn)， 所以要通過(guò)個(gè)案品質(zhì)的提升及更為全面的物業(yè)服務(wù)來(lái)彌補(bǔ)這些缺點(diǎn)。在項(xiàng)目推廣上，還有來(lái)自市場(chǎng)的威勝，就是本案所定戶型目前雖屬于市場(chǎng)真空地帶， 但現(xiàn)有 個(gè)案中，小躍層為主的戶型已有相當(dāng)?shù)臄?shù)量， 它們

5、已經(jīng)占據(jù)了很大一部分市場(chǎng)份 額，對(duì)日后本案的推廣不能說(shuō)是沒(méi)有壓力的。但是，我們的 機(jī)會(huì)點(diǎn)就在于,小戶 型市場(chǎng)并不飽和，而且還很有潛力。加之現(xiàn)已推出的項(xiàng)目使我們?cè)诋a(chǎn)品推廣及投 放市場(chǎng)時(shí)有很多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，使我們?cè)谧陨眄?xiàng)目品質(zhì)的定位和提升上能夠更勝 一籌。止匕外，現(xiàn)在政府關(guān)于昆明一環(huán)城路以內(nèi)只拆不建的政策也是我們的最大機(jī) 會(huì)點(diǎn)，這一政策將為我們今后樓盤的推出，屏蔽更多核心圈層的競(jìng)爭(zhēng)。土地價(jià)值決策（一）、項(xiàng)目概況：1 .項(xiàng)目位置本案項(xiàng)目地塊位于南市區(qū)，火車站附近，北靠永平路，東臨春城路，南 接二環(huán)路，西通北京路，本案項(xiàng)目距離市中心約5公里，車行需15分鐘左右。2 .地塊狀況本案項(xiàng)目地塊總占地總面積平

6、方米 （約合5畝），整個(gè)地塊呈現(xiàn)為一個(gè)較 為整齊的正方形，地勢(shì)較為平整。3 .周邊狀況簡(jiǎn)述本案地塊市政道路建設(shè)較為理想，但周邊兩條小商品街使得環(huán)境較為混 舌L不過(guò)，支撐市民出行的公交線路較多，交通十分便利。（二）、土地價(jià)值分析通常一塊土地價(jià)值是由多種因素共同組成的，包括自身土地特征、交通狀 況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、治安狀況、發(fā)展趨勢(shì)等等，而土地價(jià)值是這些因素綜 合作用的綜合反映。下面我們將結(jié)合這些因素對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行分類闡述。1 .地塊位置本案項(xiàng)目地塊位于南市區(qū)，火車站附近，北靠永平路，東臨春城路，南 接二環(huán)路，西通北京路。2 .地塊特征地塊較為平整，目前原有建筑尚未拆除，總用地面積為平方米。3

7、.交通狀況本項(xiàng)目位于永平路和春城路交叉處, 公交路線較多，3路、44路、47路、 58路、63路、64路等起點(diǎn)站均在本項(xiàng)目地塊東側(cè)，分別通往金苑商廈、海 境基地、世博園、黃土坡、太平村、聯(lián)盟路，東臨春城路直通飛機(jī)場(chǎng)，路線 四通八達(dá)，交通十分便利。4 .周邊狀況由于位于火車站附近，人流量較大，過(guò)于煩雜。另外，周邊綠化率較低。5 .治安狀況由于地處火車站附近，人員性質(zhì)較為混雜，流動(dòng)性較大，周圍居民素質(zhì) 層次不一，使得本案在治安方面存在一定的安全隱患。6 .配套狀況還缺少部分生活配套設(shè)施，如運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、學(xué)校、超市等等。這給區(qū)域內(nèi) 生活帶來(lái)一定的不便?？傇u(píng):結(jié)合以上眾多因素分析，本案地塊的綜合優(yōu)勢(shì)不是很

8、高。在區(qū)域的周邊 狀況和治安狀況上存在一定缺陷，這主要是其客觀因素（人員復(fù)雜，流動(dòng) 性大）造成的。但也要看到，項(xiàng)目周圍也不失其繁華性，也有客觀優(yōu)勢(shì)的 存在。所以，我們必須看到本案的發(fā)展?jié)撡|(zhì)，只要能夠把握好本案項(xiàng)目的 前期市場(chǎng)定位和銷售的入市時(shí)機(jī)，完全可以把本案做成一個(gè)能符合市場(chǎng)需 求的商住樓，并極有可能成為引領(lǐng)一種嶄新時(shí)尚消費(fèi)的項(xiàng)目。一、發(fā)展商開(kāi)發(fā)模式的建立從本案地塊所處的位置與周邊環(huán)境來(lái)看，適宜做中端項(xiàng)目。從發(fā)展商的意圖來(lái)看，本案應(yīng)遵循快 和 準(zhǔn) 的原則。首先，入市要快，銷售要快，因此工程既要保證質(zhì)量，又要盡量縮短工期，以把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售旺季，搶占市場(chǎng)先機(jī)，達(dá)到銷售周期短的目的。其次，市

9、場(chǎng)的定位要準(zhǔn)，投放的時(shí)機(jī)要準(zhǔn)，尋求最好的切入點(diǎn)，以有力的形象，適當(dāng)?shù)膬r(jià)格介入市場(chǎng)，一炮打響。小戶型占大比例的陽(yáng)光 A版、86街U2等已全部售完，而永平苑、幸福家園以大戶型為主力房型，因此，目前昆明房產(chǎn)市場(chǎng)上小戶型產(chǎn)品已經(jīng)斷檔，形成昆明的小戶型市場(chǎng)真空期，這將是本案進(jìn)入市場(chǎng)的極好時(shí)機(jī)。二、發(fā)展商開(kāi)發(fā)流程 2003 年 08 月2003年11 月為方案設(shè)計(jì)時(shí)間 2003 年 11 月 12 月方案擴(kuò)出 2004 年 01 月本案開(kāi)始動(dòng)工 2004 年 03 月 04 月內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 2004 年 05 月 1 日本案開(kāi)盤，售樓處投入使用。 2004 年 12 月建筑工期結(jié)束三、發(fā)展商開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)

10、機(jī)要盡量把握好4 月 5 月開(kāi)盤的節(jié)點(diǎn)，同時(shí)配合5 月的昆明春季房展會(huì)，利用春季房展會(huì)繼續(xù)做好本案的銷售內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，并把握好市場(chǎng)動(dòng)機(jī)及消費(fèi)者消費(fèi)傾向，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品，把握先機(jī)，搶占市場(chǎng)。另外要把握10 月份的昆明秋季房展會(huì)及銷售旺季，及時(shí)推出樣板房，以快和準(zhǔn)的操作模式贏得消費(fèi)者的青睞。使本案保持穩(wěn)定熱銷的局面。四、發(fā)展商開(kāi)發(fā)思路由于本案開(kāi)發(fā)量較小，在萬(wàn)方左右，就昆明房產(chǎn)市場(chǎng)的消化量來(lái)看，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)較小的。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的摸查了解，對(duì)于本項(xiàng)目建議以產(chǎn)品 類型來(lái)間接控制開(kāi)發(fā)量。本項(xiàng)目主要以三種戶型為主，分不同時(shí)間、不同 階段，分類分批推向市場(chǎng)，以便靈活地控制銷售及調(diào)整產(chǎn)品。五、資金模擬表項(xiàng)目綜合容積率

11、（總套數(shù)約300戶，總建筑面積約33000平方米）均一，人2904 兀/ m2價(jià)總A型：45 m2 * 2900 元/ nf =130500 元心B型：60m2 * 2900元/nf =174000 元價(jià)C型：80褶 * 2900元/m2 =232000 元土地：767元/褶建安成本：1000元/褶酉己套：30元/褶綠化：5元/ itf財(cái)務(wù)分析設(shè)計(jì)費(fèi)：5元/ itf智能化：20元/nf資金還款：80元/褶營(yíng)銷管理：60元/褶稅收：50元/褶767+1000+30+5+5+20+80+60+50=2017 元/ m2按 44%g利J: 2017X44%+2017n/ m2 住宅：27000平米