房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理課件

1、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理王金升:講師簡(jiǎn)介工商管理碩士、國(guó)家一級(jí)項(xiàng)目經(jīng)理、教授級(jí)高工、多所大學(xué)特聘講師原萬科集團(tuán)五星級(jí)講師，萬科十大明星講師?1997-2001年在中國(guó)海外工作?2001-2006年在萬科集團(tuán)工作?2006-至今現(xiàn)從事房地產(chǎn)管理咨詢。聯(lián)系方式：0E-mail : wangjs目錄、引言從戰(zhàn)略角度看項(xiàng)目管理51 .美國(guó)和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)啟示 52 .從房地產(chǎn)企業(yè)管控模式認(rèn)知工程項(xiàng)目管理53 .成功工程項(xiàng)目管理的標(biāo)準(zhǔn)和技能要求5、【概念】成功項(xiàng)目管理五要素 61.心態(tài)項(xiàng)目管理者的基因62.目標(biāo)項(xiàng)目管理者的挑戰(zhàn)63.成功項(xiàng)目管理者的承諾64.WW項(xiàng)目管理者的任務(wù)65.價(jià)值項(xiàng)目管理者的

2、素質(zhì)7【計(jì)劃】計(jì)劃管理71 .目的：通過計(jì)劃管理解決的問題82 .意義：計(jì)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程控制主線素83 .從日常工作看計(jì)劃管理存在的問題84 .項(xiàng)目計(jì)劃管理的“三令五申”85 .項(xiàng)目計(jì)劃概念和編制的三個(gè)階段96 .項(xiàng)目計(jì)劃編制中遵循的原則 97 .關(guān)注項(xiàng)目計(jì)劃中四個(gè)整合98 .房地產(chǎn)公司的計(jì)劃分類109 .房地產(chǎn)三年發(fā)展規(guī)劃1110 .三年發(fā)展規(guī)劃概述1111 .房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃1112 .房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理概述1213 .經(jīng)營(yíng)計(jì)劃設(shè)計(jì)的主要計(jì)劃內(nèi)容解釋1214 .項(xiàng)目總控制計(jì)劃管理要點(diǎn)1215 .項(xiàng)目計(jì)劃制定的流程1216 .工程業(yè)務(wù)計(jì)劃編制124、 【質(zhì)量】質(zhì)量管理13工程管

3、理體系建設(shè)說明141 .案例152 .問題分析153 .質(zhì)量文化154 .第一次把事情做對(duì)的態(tài)度155、 【職能】工程管理的使命161 .工程管理的核心任務(wù)162 .現(xiàn)場(chǎng)管理的八項(xiàng)主要任務(wù)173 .工程管理制度建設(shè)176、 【質(zhì)量】工程質(zhì)量規(guī)劃四項(xiàng)核心環(huán)節(jié)171 .質(zhì)量管理體系規(guī)劃的四項(xiàng)內(nèi)容172 .質(zhì)量規(guī)劃183 .質(zhì)量規(guī)劃-工程管理規(guī)劃書184 .質(zhì)量規(guī)劃-防滲、防裂體系185 .質(zhì)量保證體系-管理層級(jí)186 .檢查和改進(jìn)187 .供方管理的要點(diǎn)和工具198 .監(jiān)理管理方法：比目魚計(jì)劃199 .供方后評(píng)估：珍珠貝計(jì)劃2010 .與供方溝通的方式207、 【質(zhì)量】質(zhì)量過程控制的七種工具201

4、 .施工過程質(zhì)量控制方法202 .材料控制203 .樣板引路214 .成品保護(hù)215 .工序檢查216 .建立健全質(zhì)量巡檢制度217 .技術(shù)研究概述228 .房地產(chǎn)公司應(yīng)該對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行研究229 .質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)2210 .技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)給企業(yè)帶來的好處2311 .設(shè)計(jì)控制的方法2312 .設(shè)計(jì)指導(dǎo)書的使用方法2313 .嚴(yán)把圖紙審核關(guān)，保證圖紙質(zhì)量2314 .多方參與的圖紙會(huì)審2415 .開展關(guān)鍵部品的二設(shè)計(jì)2416 .砌筑質(zhì)量控制的九個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)2517 .鋁合金重點(diǎn)分部工程專項(xiàng)控制重點(diǎn)2518 .外墻保溫質(zhì)量控制重點(diǎn)258、 【現(xiàn)場(chǎng)】現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理261 .現(xiàn)場(chǎng)管理（實(shí)際是“項(xiàng)目管理”的現(xiàn)場(chǎng)管理）

5、的范圍、定位、定義 .262 .現(xiàn)場(chǎng)管理的四個(gè)階段263 .合作伙伴單位的選擇264 .開工準(zhǔn)備相對(duì)主要工作275 .開工準(zhǔn)備-施工組織設(shè)計(jì)的編制和審核276 .開工到備案的核心工作內(nèi)容-合作伙伴的協(xié)調(diào)287 .開工到備案的核心工作內(nèi)容-安全文明管理288 .開工到備案的核心工作內(nèi)容-驗(yàn)收管理299 .完工總結(jié)階段的核心工作內(nèi)容299、 【成本】現(xiàn)場(chǎng)成本管理301 .策略工程項(xiàng)目之成本管理302 .成本分析成本九大分類303 .目標(biāo)成本管理形成過程說明304 .避免現(xiàn)場(chǎng)簽證的方法315 .減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的方法316 .設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證控制原則317 .設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容328 .設(shè)計(jì)變更的管理要點(diǎn)

6、329 .現(xiàn)場(chǎng)簽證的內(nèi)容3310 .現(xiàn)場(chǎng)簽證管理要點(diǎn)3310、 【風(fēng)險(xiǎn)】工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制341 .項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)定義342 .風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因343 .依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)來源的分類354 .風(fēng)險(xiǎn)控制措施355 .項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃書35十一、結(jié)束語3630 / 36引言從戰(zhàn)略角度看項(xiàng)目管理1 .美國(guó)和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)啟示通過機(jī)會(huì)和關(guān)系取得資源做好項(xiàng)目做好產(chǎn)品2 .從房地產(chǎn)企業(yè)管控模式認(rèn)知工程項(xiàng)目管理集團(tuán)管控B目 項(xiàng)C ¥一 項(xiàng)一:項(xiàng)BaM房地聲PM.L.-微循環(huán)人才培養(yǎng)客戶導(dǎo)向創(chuàng)造利潤(rùn)業(yè)務(wù)流程3 .成功工程項(xiàng)目管理的標(biāo)準(zhǔn)和技能要求房地產(chǎn)開發(fā)流程和工程管理流程的關(guān)系標(biāo)桿企業(yè)的培訓(xùn)體系講解-海豚行動(dòng)

7、課程提綱和時(shí)間安排【概念】成功項(xiàng)目管理五要素1 .心態(tài)：項(xiàng)目管理者的基因成功項(xiàng)目管理者必須具備以下幾種心態(tài):良好的溝通好的流程與方法控制風(fēng)險(xiǎn)和抓住機(jī)遇與并重2 .目標(biāo)：項(xiàng)目管理者的挑戰(zhàn)項(xiàng)目的定義：為達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)而從事的有時(shí)間和資源限制的一系列活動(dòng)相互關(guān)聯(lián)的活動(dòng)有明確的目標(biāo)和結(jié)果有明確的開始和結(jié)束3 .成功：項(xiàng)目管理者的承諾項(xiàng)目管理成功的關(guān)鍵因素最重要的是與人溝通協(xié)調(diào)做事規(guī)范和流程很重要團(tuán)隊(duì)建設(shè)與管理成功的方式的標(biāo)準(zhǔn)股東、客戶、領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)隊(duì)滿意沒有功勞，就沒有苦勞4 .職責(zé)：項(xiàng)目管理者的任務(wù)什么是項(xiàng)目管理建立項(xiàng)目管理的流程為項(xiàng)目每個(gè)階段制定工作計(jì)劃組織管理5 .價(jià)值：項(xiàng)目管理者的素質(zhì)項(xiàng)目經(jīng)理的價(jià)

8、值職業(yè)項(xiàng)目管理與非職業(yè)的不同職業(yè)化：項(xiàng)目管理體系逐步改進(jìn)講究標(biāo)準(zhǔn)方法研究管理細(xì)節(jié)強(qiáng)調(diào)歷史文件積累團(tuán)隊(duì)意識(shí)長(zhǎng)遠(yuǎn)和穩(wěn)步發(fā)展積極建立正式管理體制復(fù)制成功非職業(yè)化零亂，不成體系改進(jìn)不連續(xù)缺模板，難復(fù)制粗放依靠個(gè)人記憶依靠個(gè)人能力疲于奔命茫然、忙亂、盲目依靠個(gè)人自覺和能力三、【計(jì)劃】計(jì)劃管理1 .目的：通過計(jì)劃管理解決的問題 第一，公司的生存與發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題。上市公司的復(fù)合增長(zhǎng)，需要戰(zhàn)略和目標(biāo)第二，當(dāng)年度公司層面的經(jīng)營(yíng)與管理安排問題。利潤(rùn)、銷售額、入伙第三，各項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)工作計(jì)劃問題。如何保證資金、質(zhì)量、進(jìn)度第四，圍繞項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)作業(yè)計(jì)劃問題。營(yíng)銷計(jì)劃、成本測(cè)算、工程計(jì)劃第五，公司、項(xiàng)目和

9、專業(yè)計(jì)劃的協(xié)同，以及各時(shí)間段 工作任務(wù)的溝通落實(shí)問題。2 .意義：計(jì)劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程控制主線素 計(jì)劃管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中起到穿針引線作用 計(jì)劃管理搭起了個(gè)部門配合工作的橋梁計(jì)劃管理是企業(yè)信息化管理的核心和基礎(chǔ)3 .從日常工作看計(jì)劃管理存在的問題趕工是開發(fā)過程的常態(tài)制定了詳細(xì)的計(jì)劃，但是，永遠(yuǎn)不能得到落實(shí) 計(jì)劃的編制各自為政總是忽略或遺漏的工作內(nèi)容將施工企業(yè)的計(jì)劃，作為現(xiàn)場(chǎng)的總控制計(jì)劃 缺乏計(jì)劃管理方法4 .項(xiàng)目計(jì)劃管理的“三令五中”以標(biāo)準(zhǔn)工期指導(dǎo)施工關(guān)鍵線路管理合理施工間歇配合銷售堅(jiān)持合理工期是職業(yè)經(jīng)理的使命5 .項(xiàng)目計(jì)劃概念和編制的三個(gè)階段項(xiàng)目計(jì)劃定義項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃定義項(xiàng)目計(jì)劃制定過程

10、包含三個(gè)階段時(shí)間計(jì)劃資源計(jì)劃實(shí)施計(jì)劃6 .項(xiàng)目計(jì)劃編制中遵循的原則全面分解原則：上下一致原則充分參與原則關(guān)注品質(zhì)原則嚴(yán)肅性原則：7 .關(guān)注項(xiàng)目計(jì)劃中四個(gè)整合整合一：關(guān)注成本、資源和進(jìn)度的整合案例：資源計(jì)劃、成本策劃整合二：關(guān)注計(jì)劃和控制的整合案例：集團(tuán)召開經(jīng)營(yíng)例會(huì)、公司召開經(jīng)營(yíng)會(huì)、項(xiàng)目月度和周例會(huì)整合三：關(guān)注人力資源的和組織設(shè)置的整合案例：公共汽車巴士的故事、工程項(xiàng)目管理人員設(shè)置和定位、項(xiàng)目施工前編制項(xiàng)目組織計(jì)劃整合四：關(guān)注項(xiàng)目各種信息的整合項(xiàng)目計(jì)劃是一個(gè)反復(fù)的過程而非一次性的過程計(jì)劃的得到基于：結(jié)構(gòu)化分析：針對(duì)需求、工作范圍（包括交付成果）、技術(shù)、資源等機(jī)構(gòu)的政策、規(guī)定工程、營(yíng)銷、資金、設(shè)計(jì)

11、、成本等信息市場(chǎng)的情況客戶需求情況計(jì)劃溝通的四種管理月報(bào)工程月報(bào)、成本月報(bào)、采購(gòu)月報(bào)、營(yíng)銷月報(bào)8 .房地產(chǎn)公司的計(jì)劃分類房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)劃一般可以分為以下三種類型中期發(fā)展規(guī)劃項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃項(xiàng)目業(yè)務(wù)計(jì)劃9 .房地產(chǎn)三年發(fā)展規(guī)劃中期、短期發(fā)展計(jì)劃的管理要點(diǎn)服務(wù)的組織計(jì)劃涉及的內(nèi)容計(jì)劃的模版10 .三年發(fā)展規(guī)劃概述作用：三年發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)中短期戰(zhàn)略的體現(xiàn)原理：平衡衡記分卡、戰(zhàn)略地圖過程：戰(zhàn)略十步法項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的管理要點(diǎn)服務(wù)的組織計(jì)劃涉及的內(nèi)容計(jì)劃的模版12 .房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理概述項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的定義管理要點(diǎn)13 .經(jīng)營(yíng)計(jì)劃設(shè)計(jì)的主要計(jì)劃內(nèi)容解釋項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目總控制計(jì)劃：項(xiàng)目資金計(jì)劃：項(xiàng)目目標(biāo)成本規(guī)

12、劃人力資源指導(dǎo)書：土地儲(chǔ)備規(guī)劃：14 .項(xiàng)目總控制計(jì)劃管理要點(diǎn)項(xiàng)目總控制計(jì)劃的編制總控計(jì)劃的責(zé)任矩陣發(fā)放的范圍部門經(jīng)理級(jí)及以上管理層授權(quán)人員總辦計(jì)劃管理崗16 .工程業(yè)務(wù)計(jì)劃編制工程建設(shè)方面的業(yè)務(wù)計(jì)劃編制注意事項(xiàng)和主要計(jì)劃注意事項(xiàng)區(qū)分施工單位編制的計(jì)劃與發(fā)展商計(jì)劃的區(qū)別重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目總體發(fā)展計(jì)劃，控制計(jì)劃的輸入和輸出審核專項(xiàng)計(jì)劃堅(jiān)持合理工期4主要計(jì)劃工程管理規(guī)劃書工程進(jìn)度控制計(jì)劃材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃（項(xiàng)目部編制）分包進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃（項(xiàng)目部編制）施工圖需求計(jì)劃（項(xiàng)目部編制）銷售配合（賣場(chǎng)）計(jì)劃（項(xiàng)目部編制）四、【質(zhì)量】質(zhì)量管理工程管理體系建設(shè)說明倡導(dǎo)質(zhì)量文化以客戶為導(dǎo)向建立健全質(zhì)量保證體系供方管理工程團(tuán)隊(duì)建

13、設(shè)過程管理質(zhì)量保證體系）技術(shù)管理、搭建技術(shù)平臺(tái)客戶、服務(wù)V關(guān)注市場(chǎng)、成本和持續(xù)學(xué)習(xí)合作伙伴管理技術(shù)管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)1.案例工程系統(tǒng)建造客服部門返修的2 .問題分析質(zhì)量不符合要求維修的習(xí)慣允許錯(cuò)誤存在 不合格的代價(jià) 根源是什么3 .質(zhì)量文化標(biāo)桿企業(yè)質(zhì)量文化介紹4 .第一次把事情做對(duì)的態(tài)度“四不一沒有"零缺陷態(tài)度不害怕錯(cuò)誤；昔誤;不放過錯(cuò)誤不容忍差不多”沒有解決不了的質(zhì)量問題Note :五、【職能】工程管理的使命1 .工程管理的核心任務(wù)保障廣品品質(zhì)保障經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)保障產(chǎn)品的成本在合理限度之內(nèi)2 .現(xiàn)場(chǎng)管理的八項(xiàng)主要任務(wù)工期與質(zhì)量計(jì)劃開工前現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備施工及監(jiān)理合同圖紙及方案評(píng)審材料設(shè)備過程管理

14、工程驗(yàn)收、其他3 .工程管理制度建設(shè)工程管理制度建設(shè)指引文件：?安全文明施工管理操作指引?工程進(jìn)度控制操作指引?工程質(zhì)量控制操作指引?對(duì)承包商的檢查考核操作指引?工程驗(yàn)收操作指引?圖紙會(huì)審與設(shè)計(jì)交底操作指引?設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證操作指引?施工組織設(shè)計(jì)（方案）審查操作指引?新項(xiàng)目移交驗(yàn)收操作指引Note :六、【質(zhì)量】工程質(zhì)量規(guī)劃四項(xiàng)核心環(huán)節(jié)1 .質(zhì)量管理體系規(guī)劃的四項(xiàng)內(nèi)容質(zhì)量規(guī)劃質(zhì)量保證體系檢查與評(píng)估供方管理2 .質(zhì)量規(guī)劃總體目標(biāo)重要分項(xiàng)質(zhì)量目標(biāo)工程管理符合度質(zhì)量規(guī)劃的呈現(xiàn)形式3 .質(zhì)量規(guī)劃一工程管理規(guī)劃書萬科工程管理規(guī)劃書示范文本講解工程管理規(guī)劃書的十一篇章標(biāo)桿企業(yè)萬科的做法標(biāo)桿企業(yè)工程管理規(guī)

15、劃的編制指引4 .質(zhì)量規(guī)劃防滲、防裂體系防滲漏的編制要求防裂縫的編制要求管理措施的編制要求建立工程質(zhì)量的保證體系：標(biāo)桿企業(yè)質(zhì)量保證體系說明6 .檢查和改進(jìn)定期檢查? 檢查的主要內(nèi)容：工作質(zhì)量 35%? 實(shí)體質(zhì)量40%? 安全文明環(huán)保 25%評(píng)估與改進(jìn)? 檢驗(yàn)監(jiān)理工作是否弄虛作假、承包商自檢體系是? 否正常運(yùn)轉(zhuǎn)，人員架構(gòu)有無缺失找出施工質(zhì)量的系統(tǒng)性偏差： 工藝、 工序、工期問題? 組織各承包商相互學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)? 處罰是必要的手段7 .供方管理的要點(diǎn)和工具供方研究合同標(biāo)準(zhǔn)化檢查標(biāo)準(zhǔn)和格式化評(píng)估客觀、全面8 .監(jiān)理管理方法：比目魚計(jì)劃監(jiān)理管理的目的：整合監(jiān)理資源，延伸工程管理監(jiān)理管理方法建立管理手段

16、? 監(jiān)理管理手冊(cè)?監(jiān)理管理表格介紹9 .供方后評(píng)估：珍珠貝計(jì)劃供方評(píng)估的目的供方評(píng)估的評(píng)估體系和指標(biāo)供方評(píng)估的使用介紹供方評(píng)估示例10 .與供方溝通的方式客戶理念的宣講管理流程的講解工藝標(biāo)準(zhǔn)的說明過程評(píng)估+后評(píng)估七、【質(zhì)量】質(zhì)量過程控制的七種工具1 .施工過程質(zhì)量控制方法過程控制7種方法說明各種方法的目的和作用說明2 .材料控制選用要求建立材料樣板的封樣制度做好材料合同交底做好材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收關(guān)3 .樣板引路樣板引路制度是質(zhì)量控制關(guān)鍵控制措施交樓標(biāo)準(zhǔn)問：解決設(shè)計(jì)缺陷和功能問題施工樣板問：解決過程質(zhì)量控制問題工藝樣板問：確定工序質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，控制大面積施工樣板引路工作流程表和清單4 .成品保護(hù)成品保護(hù)流

17、程和原則成品保護(hù)方案審核-合理安排工序一成品保護(hù)樣板驗(yàn)收-實(shí)施并維護(hù)-成品保護(hù)交驗(yàn) 各類部品的成品保護(hù)說明5 .工序檢查目的：工序檢查表的建立主要是填補(bǔ)過程控制的空白，使之在分步驟驗(yàn)收中 規(guī)定更具體。內(nèi)容：確定項(xiàng)目工程師和監(jiān)理公司的檢查比例；簡(jiǎn)要闡述該施工步驟需控制 的主要技術(shù)要點(diǎn)。執(zhí)行：編制完善的工序檢查表應(yīng)作為合同簽訂的附件，要求監(jiān)理公司和承包 單位按工序檢查表格要求進(jìn)行驗(yàn)收工作。工序檢查表格的實(shí)施細(xì)則：6 .建立健全質(zhì)量巡檢制度建立項(xiàng)目工程師現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量巡視制度項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)建立工程師日常質(zhì)量巡視制度；項(xiàng)目工程師應(yīng)不定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì) 量進(jìn)行專項(xiàng)檢查；項(xiàng)目工程師對(duì)檢查的情況應(yīng)該有詳細(xì)的記錄； 項(xiàng)目經(jīng)

18、理應(yīng)定期 檢查工程師日常巡檢的記錄，并作為考核的依據(jù)之一。建立項(xiàng)目定期質(zhì)量檢查制度各地區(qū)公司對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量應(yīng)進(jìn)行分級(jí)控制；各地區(qū)公司工程管理部應(yīng)制定項(xiàng) 目管理評(píng)估檢查制度，定期對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行橫向檢查。目的是為提高項(xiàng)目質(zhì)量管理 水平，使各項(xiàng)目工程質(zhì)量均衡發(fā)展并不斷提高。 各項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)組織監(jiān)理公司聯(lián) 合制定項(xiàng)目定期質(zhì)量檢查計(jì)劃。針對(duì)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)，作為公司工程管理部檢查 制定的延伸，應(yīng)該更具體。7 .技術(shù)研究概述技術(shù)研究的目的案例：萬科的“珊瑚蟲計(jì)劃”案例：萬科的技術(shù)分類8 .房地產(chǎn)公司應(yīng)該對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行研究工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工方案設(shè)計(jì)與工程新節(jié)點(diǎn)、新技術(shù)、新工藝、新材料重點(diǎn)分項(xiàng)工程維修支持9 .質(zhì)量技

19、術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的編制方法和注意事項(xiàng) 統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)模板（九個(gè)部分）?適用范圍?編制依據(jù)? 材料、設(shè)備及配件要求? 設(shè)計(jì)、制作、安裝及施工要求? 成品保護(hù)及維護(hù)? 附件（圖形）? 本項(xiàng)目特殊要求? 檢測(cè)工具及檢測(cè)方法? 推薦的供應(yīng)商資源10 .技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)給企業(yè)帶來的好處詳細(xì)的施工語言仔細(xì)描述了產(chǎn)品產(chǎn)生的過程施工班組能按此操作能產(chǎn)生正確的交付物直接成為工程招投標(biāo)的技術(shù)要求現(xiàn)場(chǎng)工程師對(duì)供方培訓(xùn)交底稱為公司對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量評(píng)估的重要標(biāo)準(zhǔn)11 .設(shè)計(jì)控制的方法施工圖質(zhì)量是保證工程質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一，需要采取多種手段，把圖紙缺陷降低到最低設(shè)計(jì)控制常用的四種方法說明12 .設(shè)計(jì)指導(dǎo)書的使用方法設(shè)計(jì)指導(dǎo)書的用途內(nèi)容

20、住宅設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求設(shè)計(jì)指導(dǎo)書示例講解13 .嚴(yán)把圖紙審核關(guān)，保證圖紙質(zhì)量設(shè)計(jì)過程審核的幾個(gè)重點(diǎn)? 條件圖確認(rèn)? 全套施工圖確認(rèn),景觀實(shí)施方案確認(rèn) 圖紙預(yù)審?設(shè)計(jì)部門的預(yù)審其它部門的預(yù)審?兩次預(yù)審能夠有效地減少現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更的數(shù)量14 .多方參與的圖紙會(huì)審圖紙會(huì)審的目的? 圖紙會(huì)審不僅僅是去發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)的缺陷和問題，更重要的是讓監(jiān)理工程師 和施工方更深刻地了解圖紙的內(nèi)容。?監(jiān)理工程師需要特別關(guān)注設(shè)計(jì)所要求的工程做法、施工中的難點(diǎn)、需要控制的要點(diǎn)。?施工方需要特別關(guān)注圖紙中的質(zhì)量難點(diǎn)并需要對(duì)設(shè)計(jì)的易建性提出意見15 .開展關(guān)鍵部品的二設(shè)計(jì)二設(shè)計(jì)的內(nèi)容鋁合金門窗、欄桿、雨蓬、廚柜、瓷磚鋪貼、立面分色等需

21、要進(jìn)行二次設(shè)計(jì)，而此時(shí)項(xiàng)目正處于非常繁忙的階段，易產(chǎn)生疏忽，會(huì)造成嚴(yán)重后果二設(shè)計(jì)的管理要求? 必須開展二設(shè)計(jì)的部品：鋁合金門窗、欄桿、雨蓬、廚柜、瓷磚鋪貼、立面分色等? 主導(dǎo)部門：工程系統(tǒng)? 關(guān)鍵部品應(yīng)進(jìn)行二階段招標(biāo)16 .砌筑質(zhì)量控制的九個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)關(guān)于砌筑的對(duì)廠家的控制材料品種選擇關(guān)于砌筑的砂漿控制灰縫不勻不飽滿，砌塊缺損零碎，砌塊泡水關(guān)于砌筑的空調(diào)洞口空調(diào)洞采用模具預(yù)制，功效高，避免人為放置套管失誤17 .鋁合金重點(diǎn)分部工程專項(xiàng)控制重點(diǎn)鋁合金門窗a）型材最小壁厚，窗1.4和門2Q目的是滿足安裝五金、連接件和型材邊 緣的受力和剛度要求。b）鋁型材及玻璃厚度需通過計(jì)算確定或復(fù)核。c）外觀式樣可

22、根據(jù)項(xiàng)目需要，個(gè)性化選擇而不做統(tǒng)一規(guī)定。d）密封材料、涂料等化工材料難以檢驗(yàn)，通過限定生產(chǎn)廠家來保證質(zhì)量的實(shí) 現(xiàn)。使用壽命10年及以上。e）五金配件是經(jīng)?；顒?dòng)的配件，良好的品質(zhì)是降低投訴率重要手段?；顒?dòng)五 金件應(yīng)采用滿足使用5萬次的A級(jí)品18 .外墻保溫質(zhì)量控制重點(diǎn)八、【現(xiàn)場(chǎng)】現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理1 .現(xiàn)場(chǎng)管理（實(shí)際是“項(xiàng)目管理”的現(xiàn)場(chǎng)管理）的范圍、定位、定義合作伙伴（包括建設(shè)單位內(nèi)部、合作單位以及政府資源）質(zhì)量、安全、文明施工產(chǎn)品計(jì)劃2 .現(xiàn)場(chǎng)管理的四個(gè)階段施工準(zhǔn)備階段的核心工作內(nèi)容?審核開工條件?審核施工組織設(shè)計(jì)?工程規(guī)劃書編制.3 .合作伙伴單位的選擇避免傳統(tǒng)的考察方式從執(zhí)行的角度考察? 對(duì)企業(yè)

23、第一負(fù)責(zé)人。? 看員工思維士氣和員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)識(shí)。? 看體制看經(jīng)營(yíng)看持續(xù)發(fā)展能力。?（曾經(jīng)合作單位和分包隊(duì)伍）評(píng)價(jià)? 其它內(nèi)容Note4 .開工準(zhǔn)備相對(duì)主要工作工程管理規(guī)劃書的編寫開工管理需要審核的五項(xiàng)基本內(nèi)容?調(diào)研項(xiàng)目周邊的市政配套設(shè)施情況，為后續(xù)設(shè)計(jì)和施工提供依據(jù)?水文地質(zhì)勘測(cè)?三通一平? 項(xiàng)目開工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備? 項(xiàng)目開工技術(shù)準(zhǔn)備?項(xiàng)目開工審查5 .開工準(zhǔn)備一施工組織設(shè)計(jì)的編制和審核施工組織設(shè)計(jì)的篇章應(yīng)該完整投標(biāo)時(shí)，施工單位必須提交施工組織設(shè)計(jì)定標(biāo)后，中標(biāo)單位應(yīng)重新編制承建商對(duì)主要分部工程、施工難度較大的重要部位編制的更為詳細(xì)的施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)施工方案主要的施工組織設(shè)計(jì)項(xiàng)施工組織設(shè)計(jì)審核的要

24、求依照流程審批NoteT127 / 366 .開工到備案的核心工作內(nèi)容 一合作伙伴的協(xié)調(diào)合同以及法律、法規(guī)是協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)和依據(jù)工程理會(huì)配合通知現(xiàn)場(chǎng)巡查項(xiàng)目?jī)?nèi)部周例會(huì)項(xiàng)目周例會(huì)專項(xiàng)工程例會(huì)公司內(nèi)部檢查和評(píng)比開盤檢查專項(xiàng)檢查幾個(gè)工序控制表（澆筑令、場(chǎng)地移交）依照合同罰款7 .開工到備案的核心工作內(nèi)容 一安全文明管理安全文明管理的標(biāo)準(zhǔn)和交底安全文明管理要點(diǎn)發(fā)展商員工的文明管理8 .開工到備案的核心工作內(nèi)容一驗(yàn)收管理驗(yàn)收管理? 熟悉政府要求? 做好計(jì)劃管理：里程碑? 利用供方? 分戶驗(yàn)收驗(yàn)收管理常用的控制方法? 模擬驗(yàn)收? 入伙前檢查? 房屋移交? 開荒計(jì)劃? 房屋交付9 .完工總結(jié)階段的核心工作內(nèi)容資

25、料移交評(píng)估的內(nèi)容客戶手冊(cè)42 / 36九、【成本】現(xiàn)場(chǎng)成本管理1 .策略工程項(xiàng)目之成本管理房地產(chǎn)成本作業(yè)過程與成本形成土地成本政府費(fèi)用設(shè)計(jì)費(fèi)招標(biāo)費(fèi)用建造成本銷售費(fèi)用使用成本、維修成本、供應(yīng)商成本、質(zhì)量不合的處置成本、社會(huì)資源的占用2 .成本分析成本九大分類土地獲得價(jià)款開發(fā)成本完全成本開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑工程費(fèi) 主體安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林環(huán)境工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)3 .目標(biāo)成本管理形成過程說明4 .避免現(xiàn)場(chǎng)簽證的方法現(xiàn)場(chǎng)簽證避免（八榮八恥）5 .減少現(xiàn)場(chǎng)簽證的方法現(xiàn)場(chǎng)簽證減少（減少簽證的八項(xiàng)注意）6 .設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證控制原則權(quán)力限制原則時(shí)間限制原則一單一算原則：一月一清原

26、則完工確認(rèn)原則原件結(jié)算原則多級(jí)審核原則法律約束原則標(biāo)準(zhǔn)表格原則7 .設(shè)計(jì)變更的內(nèi)容設(shè)計(jì)變更的主要內(nèi)容由于設(shè)計(jì)單位的施工圖出現(xiàn)錯(cuò)、漏、碰、缺等情況，而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng)；由于發(fā)包單位設(shè)計(jì)部改變建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)功能、使用功能、增減工程內(nèi)容, 而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng)；由于工程管理部、項(xiàng)目部、監(jiān)理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術(shù)措施等，而導(dǎo)致做法變動(dòng)、材料代換或其他變更事項(xiàng)；由于銷售部、客戶服務(wù)中心、業(yè)主要求提出變更，而導(dǎo)致做法變更、材料代換或其他變更事項(xiàng)8 .設(shè)計(jì)變更的管理要點(diǎn)考慮設(shè)計(jì)變更的關(guān)聯(lián)修改設(shè)計(jì)變更的知會(huì)變更費(fèi)用進(jìn)行估算，減少歧義確認(rèn)完成或未完成的事

27、實(shí)但當(dāng)無法根據(jù)設(shè)計(jì)變更文件直接計(jì)算出工程量， 或者相應(yīng)設(shè)計(jì)變更文件的 某條或某幾條只完成一部分時(shí)，需要確認(rèn)相應(yīng)的工程量對(duì)于造價(jià)調(diào)減的設(shè)計(jì)變更，防止因漏報(bào)而給公司造成損失設(shè)計(jì)變更使用標(biāo)準(zhǔn)表格歸檔、妥善保存統(tǒng)一下發(fā)變更預(yù)警9 .現(xiàn)場(chǎng)簽證的內(nèi)容因設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致已施工的部位需要拆除（需注明設(shè)計(jì)變更編號(hào)）；施工過程中出現(xiàn)的未包含在合同中的各種技術(shù)措施處理；在施工過程中，由于施工條件變化、地下狀況（土質(zhì)、地下水、構(gòu)筑物及管線等）變化，導(dǎo)致工程量增減，材料代換或其他變更事項(xiàng)；發(fā)包單位在施工合同之外，委托承包單位施工的 2萬元以內(nèi)的零星工程;合同規(guī)定需實(shí)測(cè)工程量的工作項(xiàng)目；紅線外施工道路的修補(bǔ)（紅線內(nèi)的施工道路修補(bǔ)宜在合同中包干）10 .現(xiàn)場(chǎng)簽證管理要點(diǎn)關(guān)于臨時(shí)用工的簽證事項(xiàng)，雙方應(yīng)在簽證通知單上洽商確定以下