第七章假設(shè)開發(fā)法

1、房地產(chǎn)估價第七章第七章假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價7-1 7-1 假設(shè)開發(fā)法概述假設(shè)開發(fā)法概述一、概念一、概念 根據(jù)估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值，扣除未來根據(jù)估價對象預(yù)期開發(fā)完成后的價值，扣除未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象房地產(chǎn)于估價時點的客觀合理價格或價值的方法。房地產(chǎn)于估價時點的客觀合理價格或價值的方法。 二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)二、假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù) 預(yù)期原理預(yù)期原理 第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價三、假設(shè)開發(fā)法與成本法的關(guān)系三、假設(shè)開發(fā)法與成本法的關(guān)系 成本法評估新建房

2、地產(chǎn)價格的公式：成本法評估新建房地產(chǎn)價格的公式： 新建房地價格土地取得成本新建房地價格土地取得成本+土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+建筑物建造成本建筑物建造成本 +管理費用管理費用+投資利息投資利息+銷售稅費銷售稅費+開發(fā)利潤開發(fā)利潤 假設(shè)開發(fā)法評估土地價格的公式：假設(shè)開發(fā)法評估土地價格的公式： 土地取得成本新建房地價格土地取得成本新建房地價格-土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本-建筑物建造成本建筑物建造成本 -管理費用管理費用-投資利息投資利息-銷售稅費銷售稅費-開發(fā)利潤開發(fā)利潤 假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法 第七章第七章 假設(shè)

3、開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價假設(shè)開發(fā)法與成本法的主要區(qū)別假設(shè)開發(fā)法與成本法的主要區(qū)別成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格；發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格； 假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價格已事先通過預(yù)假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價格已事先通過預(yù)測得到，需要求取的是土地價格。測得到，需要求取的是土地價格。 第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價四、假設(shè)開發(fā)法適用的對象四、假設(shè)開發(fā)法適用的對象 具有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)具有開發(fā)潛力的房地產(chǎn) 1 1、待開發(fā)的土地，包括生地、毛地、熟地；、待開發(fā)的土地，包括生地、毛地、熟地；2 2、在建工程；、在建工程；3

4、 3、可裝修改造或可改變用途的舊房地產(chǎn)、可裝修改造或可改變用途的舊房地產(chǎn) 。第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價五、假設(shè)開發(fā)法適用條件五、假設(shè)開發(fā)法適用條件（一）估價要求（一）估價要求 1 1、把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)、把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)2 2、投資開發(fā)后的經(jīng)營方式、投資開發(fā)后的經(jīng)營方式前：生地、毛地、熟地、在建工程和舊房前：生地、毛地、熟地、在建工程和舊房后：熟地、房屋、新房后：熟地、房屋、新房 出售、出租、自營出售、出租、自營 3 3、正確判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式、正確判斷房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式 最適合用途、最適合規(guī)模、最適合檔次最適合用途、最適

5、合規(guī)模、最適合檔次 4 4、正確預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、正確預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 5 5、正確估計開發(fā)周期、各項費用、正確估計開發(fā)周期、各項費用 第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價（二）外部環(huán)境條件（二）外部環(huán)境條件 第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法1 1、明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策；、明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策；2 2、統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；、統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；3 3、完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；、完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；4 4、穩(wěn)定、清晰及全面的投資開發(fā)和交易的稅費清單；、穩(wěn)定、清晰及全面的投資開發(fā)和交易的稅費清單；

6、5 5、長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給計劃。、長遠、公開及穩(wěn)定的土地供給計劃。 房地產(chǎn)估價7-2 7-2 假設(shè)開發(fā)法的估價步驟與估價方法假設(shè)開發(fā)法的估價步驟與估價方法 一、假設(shè)開發(fā)法的計算公式一、假設(shè)開發(fā)法的計算公式 （一）基本公式（一）基本公式 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本開發(fā)成本-管理費用管理費用-投資利息投資利息 -銷售稅費銷售稅費-開發(fā)利潤開發(fā)利潤-購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費 扣除項的具體內(nèi)容要依據(jù)待估房地產(chǎn)在估價時的狀況而定扣除項的具體內(nèi)容要依據(jù)待估房地產(chǎn)在估價時的狀況而定 應(yīng)扣除所有未來將要發(fā)

7、生的正常的、合理的費用應(yīng)扣除所有未來將要發(fā)生的正常的、合理的費用 不應(yīng)扣除已經(jīng)投入的費用不應(yīng)扣除已經(jīng)投入的費用第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價（二）適用于不同情形的細化公式（二）適用于不同情形的細化公式 1 1、生地、生地房屋房屋 生地價值生地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 2 2、生地、生地熟地熟地 生地價值生地價值= =開發(fā)完成后的熟地價值開發(fā)完成后的熟地價值 3 3、毛地、毛地房屋房屋 毛地價值毛地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 4 4、毛地、毛地熟地熟地 毛地價值毛地價值= =開發(fā)完成后的熟地價值開發(fā)完成后的熟地價值 第七章第七章 假

8、設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價熟地價值熟地價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 6 6、在建工程、在建工程房屋房屋在建工程價值在建工程價值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價值 7 7、舊房、舊房新房新房舊房價值舊房價值=裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值裝修改造完成后的房地產(chǎn)價值 第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法5 5、熟地、熟地 房屋房屋（二）適用于不同情形的細化公式（二）適用于不同情形的細化公式 房地產(chǎn)估價二、估價步驟二、估價步驟 調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 選擇最佳的開發(fā)利用方式選擇最佳的開發(fā)利用方式 估計開發(fā)經(jīng)營期估計開發(fā)經(jīng)營期 預(yù)測開發(fā)完成后

9、的房地產(chǎn)價值預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 估算各項成本費用估算各項成本費用 計算價值計算價值 用途用途規(guī)模規(guī)模檔次檔次 區(qū)位狀況區(qū)位狀況 實物狀況實物狀況 權(quán)益狀況權(quán)益狀況 市場狀況市場狀況 前期前期建造期建造期租售期租售期 銷售銷售 出租出租 第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價三、假設(shè)開發(fā)法的估價方法三、假設(shè)開發(fā)法的估價方法 （一）計息的方法（一）計息的方法 V=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本 管理費用管理費用 投資利息投資利息銷售稅費銷售稅費開發(fā)利潤開發(fā)利潤購買稅費購買稅費 1 1、基本公式、基本公式 2 2、計息方法的特點、計息方法的特點 不考慮支出

10、與收入發(fā)生時間不同而直接相加減，但要計算利息不考慮支出與收入發(fā)生時間不同而直接相加減，但要計算利息 不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售 第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法例例7-1房地產(chǎn)估價例例7-17-1C =（V+V2.0%）(1+10%)2-1 +B60%(1+10%)1.5-1+B40%(1+10%)0.5-1 0 0.5 1 1.5 2 建造建造土地土地60 40D =D =（V+VV+V2.0%+B2.0%+B）15%15%第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價（二）折現(xiàn)方法（二）折現(xiàn)方法 1 1、基本公式、基本公式 V=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管

11、理費開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值開發(fā)成本管理費用用 銷售稅費購買待開發(fā)房地產(chǎn)稅費銷售稅費購買待開發(fā)房地產(chǎn)稅費 2 2、折現(xiàn)方法的特點、折現(xiàn)方法的特點 預(yù)測各項費用未來發(fā)生的時間及數(shù)額，折算到估價時點后相加減預(yù)測各項費用未來發(fā)生的時間及數(shù)額，折算到估價時點后相加減 利息與利潤隱含在折現(xiàn)率中利息與利潤隱含在折現(xiàn)率中在估價實務(wù)中還是提倡使用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法在估價實務(wù)中還是提倡使用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 例例7-2第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價例例7-27-245 . 333%141%20%141%50%141%304400050005 . 25 . 15 . 0%141%30

12、%141%50%141%20500002200B0 1 2 3 3.5 4商場商場住宅住宅30 50200 0.5 1 1.5 2 2.5 3 420 50 30第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價例例7 74 403.3 03.9 04.9 06.3 2053.3 0 1.5 48.50.5 1.0 1.5 a1 a2 a3 a4= a5= a6 = a47=aA334733221%911%9111%9%91%91%91aaaaA5.1%131 AA75.0%131102002500B第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價習(xí)題習(xí)題1111答案答案 1111、某舊廠房的建筑面積為

13、、某舊廠房的建筑面積為50005000平方米。根據(jù)其所在地點平方米。根據(jù)其所在地點和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權(quán)出讓金等但需補交土地使用權(quán)出讓金等400400元元/ /平方米（按建筑面積計），平方米（按建筑面積計），同時取得同時取得4040年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝修改造期為年的土地使用權(quán)。預(yù)計裝修改造期為1 1年，裝修改年，裝修改造費為每平方米建筑面積造費為每平方米建筑面積10001000元；裝修改造完成后即可全部售元；裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積出，售價為每平方米建筑面積400

14、04000元；銷售稅費為售價的元；銷售稅費為售價的8%8%；購買該舊廠房買方需要交納的稅費為其價格的購買該舊廠房買方需要交納的稅費為其價格的4%4%。試利用上述。試利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價和單價資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價和單價（折現(xiàn)率為（折現(xiàn)率為12%12%）。）。 舊廠房的購買價格舊廠房的購買價格V V 裝修改造后裝修改造后商場售價商場售價A A補出讓金數(shù)額補出讓金數(shù)額B B 裝修改造費裝修改造費C C銷售稅費銷售稅費D D購買稅費購買稅費E E 第七章第七章 假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法房地產(chǎn)估價（萬元） 1785.7112%150004000AB B40040050005000200200（萬元）萬元） （萬元）46.47212150001000C5 . 0D D1785.711785.