物業(yè)管理師經(jīng)營管理重點資料

1、物業(yè)經(jīng)營管理重點資料第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述1、物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運行管理服務，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價值管理方向拓展。P12、物業(yè)管理又稱資產(chǎn)管理，為滿足業(yè)主目標，綜合利用物業(yè)管理、設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。P13、物業(yè)經(jīng)營管理強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。P14、物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設施等可通常出租，可獲得經(jīng)常性租金收益，是房地產(chǎn)投資

2、信托基金和機構投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要載體（特征）。P25、國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。P2寫字樓分類一般要考慮如下12個因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務、建筑設備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。6、零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。P37、零售商業(yè)物業(yè)的一分類依據(jù)：（1）建筑規(guī)模（2）經(jīng)營商品（3）商業(yè)輻射區(qū)域的范圍 P38、零售商業(yè)物業(yè)分為六種類型1）區(qū)域購物中心2）市級購物中心3）地區(qū)購物商場4）居住區(qū)商場5）鄰里服務性商店6）特色商店P3-4區(qū)域購

3、物中心：面積10萬平米以上，有效半徑200公里市級購物中心：3萬， 30萬人， 5億。地區(qū)購物商場：1至3萬，30萬，5億。居住區(qū)商場：300010000，15萬，300010000萬無鄰里服務性商店：3000平米以下， 1萬人以下，3000萬元以下除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法人們還常從另一個角度來區(qū)分不管商場的規(guī)模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，（一）是只經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑或建筑群，（二）是某綜合用途物業(yè)內(nèi)的一部分P59、出租型別墅或公寓P5（1）別墅是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。中國人的別墅概念跟歐美發(fā)達國家有很大的不同，通常把獨立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復合住宅等

4、統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨棟別墅、鄭排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅。甚至“空中別墅”等概念。實際上除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。而國外的住宅和別墅是分開的。（2）公寓是指包含有許多住宅單元的建筑物，通常不分割產(chǎn)權出售，供出租或短期居住。10、工業(yè)物業(yè)：必須保證能源供應和內(nèi)部運輸系統(tǒng)的通暢，還要兼顧物業(yè)資產(chǎn)的有效利用狀況及運行成本對企業(yè)生產(chǎn)成本和經(jīng)營利潤的影響。11、酒店和休閑娛樂設施是為了人們的商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供入住空間的建筑，包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場。傳統(tǒng)上，這類物業(yè)的經(jīng)營管理活動屬于酒店管理行業(yè)，但因為許多這類

5、物業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設，其經(jīng)營活動也與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關。P612、物業(yè)經(jīng)營管理服務的目標：從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上，保持和提高物業(yè)市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿?。物業(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權的企業(yè)或機構，也包括這些企業(yè)或機構背后的投資者。13、物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型（1）管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔綜合責任。企業(yè)的工作重點是在于物業(yè)管理工作的規(guī)劃與計劃、物業(yè)市場營銷與租賃管理、預算與成本管理、專業(yè)物業(yè)管理服務采購與分包商管理、

6、現(xiàn)金流管理、績效評價和客戶關系管理等。（2）專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式獲得維護保養(yǎng)，設立專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)提供專業(yè)管理服務提高物業(yè)管理企業(yè)的勞動生產(chǎn)率和效益。（3）綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。鑒于物業(yè)管理企業(yè)通常要對多個地點的多個物業(yè)同時實施管理，從管理的層次上分為公司管理、現(xiàn)場管理和現(xiàn)場作業(yè)。14、物業(yè)經(jīng)營管理的層次：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容與物業(yè)類型和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關，分為物業(yè)管理或設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次。（重要）P9物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管

7、理和投資組合以策略性管理為主。（1）物業(yè)管理：物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護和維修，向入住的客戶和企業(yè)提供服務，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進行相應的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。除了進行物業(yè)的日常管理還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標。（2）設施管理：是一種新型的房地產(chǎn)服務業(yè)務（3）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理：從對物業(yè)、設施和租戶的管理上升到聘用多個物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司來同時管理多宗物業(yè)。（4）房地產(chǎn)組合投資管理：房地產(chǎn)組合投資管理視野更加廣闊，包

8、括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標；評價資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維護物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構安全、功能先進，保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃；以經(jīng)風險調(diào)整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產(chǎn)；以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。P10房地產(chǎn)投資的利潤是通過三種基本途徑創(chuàng)造出來的：一是在極好的條件下購買物業(yè)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的現(xiàn)值最大化為目標來經(jīng)營物業(yè)；三是在合適的時機出售物業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個人投資者或機構者來促使這三個目標實現(xiàn)，實際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。P1015、物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關系：（1）物業(yè)管理或設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關聯(lián)的，

9、在一個小型房地產(chǎn)“投資組合”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。物業(yè)管理或設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關系。（2）物業(yè)管理和設施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。（3）資產(chǎn)管理一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來，比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表，“管理”物業(yè)管理企業(yè)。更確切地說，資產(chǎn)管理公司通過監(jiān)控物業(yè)的運行績效，來聘用、解聘和調(diào)配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。（4）房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資

10、者的目標和風險/回報參數(shù)特征作為基礎，來詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。（5）為了實現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略。15、物業(yè)經(jīng)營管理中的戰(zhàn)略性工作（1）確定戰(zhàn)略（2）確定標準（3）構建信息基礎（4）構建信息基礎（5）進行資產(chǎn)組合P12-1316、資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務狀況的管理。現(xiàn)金流和成本管理，日常維修和維護，未來維修和維護，設施設備管理，物業(yè)保險管理P1417、常規(guī)工作內(nèi)容概述1）從日常工作的角度看，具體負責資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于

11、正常并可以接受的水平上2）保持合理的開支水平3）盡量減少給使用者帶來的不便在建筑物的經(jīng)濟壽命周期中，累積起來的維修成本很可能大大超過初始投資水平。P1518、現(xiàn)金流和成本管理：（當投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔盡可能多的費用。這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本。 但把所有的成本負擔都轉(zhuǎn)移給租戶既不現(xiàn)實，也不明智。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式：(1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進行某種程度的直接投資。(2)由于短期的商業(yè)租戶會盡量減少對物業(yè)的投入，業(yè)主一般更希望簽署一次性包含全部內(nèi)容的租約，將預期收

12、費納入租約中。(3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而由他自己負擔大部分。）（1）支出的分配（2）費用和成本（3）租金（4）服務費；支出的分配、組織和管理是物業(yè)管理師工作的一個重要方面，它完成的質(zhì)量好壞很可能會對物業(yè)的凈運營收益和資本價值產(chǎn)生影響。P1619、日常維修和維護的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。業(yè)主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式。P1720、未來維修和維護：（1）對于機構投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習

13、慣，即一般的由租戶負責物業(yè)未來的維修和維護（2）對于商業(yè)物業(yè)，區(qū)位因素更為重要。對于其他物業(yè)有重要影響的維護費用問題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯（3）設計水平、使用的材料和施工質(zhì)量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本（4）每個建筑都應該有自己的維修計劃。維修計劃應該是全面且系統(tǒng)的，從短期和長期兩個方面考慮。P1721、設施設備管理是一種“家務性”活動，與使用者或租戶的日常活動密切相關。傳統(tǒng)的業(yè)主不太關注設施方面的條款，但也只是個程度問題。過高水平的設施設備管理有時候?qū)I(yè)主來說并不是一件好事，雖然它對某些租戶比較有吸引力，但是會提高管理成本，增加提高租金的可能性，從而會喪失一部分租戶。P18第二章房

14、地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇1、房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以示的，世界上90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。P202、投資的主要目的，是為了使其財富最大化。通過進行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其組合的總體風險、抵抑通貨膨脹的影響。P203、房地產(chǎn)投資的形式：直接投資和間接投資。直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式。間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。P20

15、4、房地產(chǎn)直接投資（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權或使用權為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房，也可以是舊有物業(yè)

16、P215、房地產(chǎn)間接投資（1）房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資：債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。（2）投資于房地產(chǎn)投資信托基金（REITS）：使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用（3）購買住房抵押支持證券（MBS）P211房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資2投資于房地產(chǎn)投資信托基金 優(yōu)點：第一，收益相對穩(wěn)定；第二，流動性較好，容易轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權益型、抵押型和混合型三種形式。6、房地產(chǎn)投資的特性（1）位置固定性

17、或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要一個特性；（2）壽命周期長，房地產(chǎn)壽命可區(qū)分為經(jīng)濟壽命和自然壽命（3）適應性（4）各異性：是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)（5）政策影響性（6）專業(yè)管理依賴性（7）相互影響性P227、（一）房地產(chǎn)投資之利（1）相對較高的收益水平（2）能夠得到稅收方面的好處（3）易于獲得金融機構的支持（4）能抵消通貨膨脹的影響（5）提高投資者的資信等級P25（二）房地產(chǎn)投資之弊（1）流動性差（2）投資數(shù)額巨大（3）投資回收期較長（4）需要專門的知識和經(jīng)驗P268、房地產(chǎn)投資風險的定義：從房地產(chǎn)投資的角度來說同，風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小，完成投資過程進入經(jīng)營

18、階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。P279、風險與不確定性：標準方差越小，風險越??；標準方差越大，風險就越大。P2710、房地產(chǎn)投資的風險主要體現(xiàn)在投入的資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動性和資產(chǎn)管理的復雜性四個方面。人們把風險劃分為對市場內(nèi)所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風險和僅對市場內(nèi)個別項目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個別風險。P2811、面臨的系統(tǒng)風險有：1）通貨膨脹風險2）市場供求風險3）周期風險4）變現(xiàn)風險5）利率風險6）政策風險7）或然損失風險P2812、（一）通貨膨脹風險又稱購買力風險，是

19、指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。按長期固定租金方式出租其所擁有的物業(yè)的投資者，實際上承擔了本來應由租戶承擔的風險。由于通貨膨脹風險直接降低投資的實際收益率，因此房地產(chǎn)投資者非常重視此風險因素的影響，并通過適當調(diào)整其要求的最低收益率，來減輕該風險對實際收益影響的程度。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通貨膨脹與行業(yè)基準折現(xiàn)率的直接加和。（二）周期風險是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險。（三）變現(xiàn)風險是指急于商品兌換為現(xiàn)金由于折價而導致資金損失的風險。（四）利率

20、風險，利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：（1）是導致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值；（2）是會加大投資者的債務負擔，導致還貸困難，利率提高還會抵制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導致房地產(chǎn)價格下降。（五）政策風險是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風險收益現(xiàn)金流風險：是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險。P28-3013、個別風險包括：1）收益現(xiàn)金流風險2）未來經(jīng)營費用風險3）資本價值風險4）比較風險5）時間風險6）持有期風險P31-3214、風險對房地產(chǎn)投資決策的影響主要體現(xiàn)為：1）根據(jù)項目風險大小確定相應的投資收

21、益水平2）根據(jù)風險管理的能力選擇投資方向3）根據(jù)風險周期變化特點把握投資時機P32-3315、（1）房地產(chǎn)投資的三要素是“區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū)位”。房地產(chǎn)投資中區(qū)位選擇的特殊重要性。影響房地產(chǎn)投資成敗的要素絕不僅僅是“區(qū)位”，還包括市場宏觀環(huán)境、投資決策的準確性、市場供求狀況、進入房地產(chǎn)市場的時機選擇和在市場上的持續(xù)時間長短、所投資的房地產(chǎn)類型等。所有其他影響要求均與房地產(chǎn)所處的“區(qū)位”相關。（2）房地產(chǎn)投資中“區(qū)位”的理解有狹義和廣義之分。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應包括該區(qū)位所處的社會經(jīng)濟、自然環(huán)境

22、或背景。（3）房地產(chǎn)投資者對區(qū)位的把握還須利用發(fā)展的、動態(tài)變化的眼光。（4）房地產(chǎn)投資中的區(qū)位，絕對不能簡單地將其理解為地理位置還應重點考察其在城市社會經(jīng)濟活動中的位置在整體市場供求關系中的位置在未來城市發(fā)展建設中的位置P34-3516、不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求：（1）居住物業(yè)（2）寫字樓物業(yè)（3）零售商業(yè)物業(yè)（4）工業(yè)物業(yè)（1）居住物業(yè)：1）市政公用和公建配套設施完備的程度2）公共交通便捷程度3）環(huán)境因素4）居民人口與收入P35(二)寫字樓物業(yè)1與其他商業(yè)設施接近的程度。2周圍土地利用情況和環(huán)境。3易接近性。(三)零售商業(yè)物業(yè)取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。分析包括：可能的顧

23、客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。 商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的6075都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項目所處地點515kin的區(qū)域(對市級購物中心而言)，項目營業(yè)額的1520來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點15km以外的區(qū)域，占營業(yè)額的515。(四)工業(yè)物業(yè)當?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產(chǎn)品銷售市場，技術人才和勞動力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等第三章 房地產(chǎn)投資分析技術1、房地產(chǎn)投資活動可以從實物形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面

24、進行考察。從實物形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投資者利用所購置的房地產(chǎn)，通過物業(yè)管理活動，最終為租戶提供可入住的生產(chǎn)或生活空間。從貨幣形態(tài)上看，房地產(chǎn)置業(yè)投資活動表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋出租或出售獲得一定量的貨幣收入。P382、對于一個特定的經(jīng)濟系統(tǒng)而言，投入的資金、花費的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時間各時間點上實際發(fā)生的資金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。經(jīng)濟活動的類型和特點不同，。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還

25、本付息、運營費用、稅金等。房地產(chǎn)投資分析的目的，是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考察項目在不同運行模式或技術方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流人，選擇合適的運行模式或技術方案，以獲取最好的經(jīng)濟效果。3、現(xiàn)金流量圖P39 + 長短表示資金的多少流出流入0 1 2 3 4 5 - 房地產(chǎn)置業(yè)投資：包括房地產(chǎn)購置投資和流動資金投入兩部分。4、現(xiàn)金流分析中的常用術語P40-42（1）潛在毛租金收入物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積一旦建立起這個潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在可以每個月的報告中保持相對穩(wěn)定能夠改變潛在毛租金收

26、入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入。（2）空置和收租損失，潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。（3）其他收入物業(yè)中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。（4）有效毛收入，有效毛收入潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入（5）運營費用（6）凈運營收益，凈運營收益有效毛收

27、入運營費用；凈運營收益的最大化是業(yè)主最關心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面（7）抵押貸款還本息（8）準備金，專項維修資金屬業(yè)主所有（9）稅金1）經(jīng)營稅金及附加，營業(yè)稅率為5%，營業(yè)稅稅額應納稅銷售(出租)收入X稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5。城市維護建設稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅額的7和3。2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅3）企業(yè)所得稅（10）經(jīng)營現(xiàn)金流從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。 即： 稅前現(xiàn)金流凈運營收益-抵押貸款還本付息稅后現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金

28、流-準備金-所得稅收益性物業(yè)的現(xiàn)金流 潛在毛租金收入空置和收租損失十其他收入有效毛收入有效毛收入運營費用=凈運營收益凈運營收益抵押貸款還本付息=稅前現(xiàn)金流稅前現(xiàn)金流準備金所得稅=稅后現(xiàn)金流5、資金的時間價值，（1）在不同的時間付出或得到的同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的。同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。對于資金的時間價值可分為：1）隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增值。2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費。（2）資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來

29、看主要是有投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。（3）由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量。因此，要通過一系列的換算，在同一時點上進行對比，才能符合客觀的實際情況。這種考慮了資金時間價值的經(jīng)濟分析方法，提高了方案評價和選擇科學性和可靠性。P446、（1）利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償；（2）利率是在單位時間內(nèi)所得到的利息額與借貸金額之比，一般以百分數(shù)表示。用i表示利率，表達式為（45頁）i=×100%7、（1）單利計息：我國個人儲蓄存款和

30、國庫券的利息就是以單利計算的，計息周期為“年”。單利計息時的利息計算公式為：In=Pnin 個計息周期后的本利和為：F n=P(1+ in)（2）復利計息。按復利方式計算利息時，利息的計算公式為：I n=P(1+i)n-1 n個計算周期后的本利和為：Fn=P(1+i)n我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復利計息的。在投資分析中，一般采用復利計息。P458、當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū)別。名義利率是指一年內(nèi)多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復利次數(shù)的乘積。實際利率是指一年內(nèi)多次復利時，每年末終值比年初的增長率。P469、名義利率與實際利率的

31、關系式i=（1+）m 1 （選擇）通過上述分析和計算，可以得出名義利率與實際利率存在著下述關系（1）實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值、（2）名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大（3）當每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率與實際利率相等（4）當每年計息周期數(shù)m1時，實際利率大于名義利率（5）當每年計息周期數(shù)m時，名義利率r與實際利率i的關系為i= er-1 P4710、復利計算公式與系數(shù)P47各符號的具體含義是：P現(xiàn)值F終值（未來值）A連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值G每一時間間隔收入或支出的等差變化值S每一時間間隔收入或支出的等比變化值n 計息周期數(shù)i

32、每個計息周期的利率11、公式與系數(shù)（1）一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) FP（1+i）n當已知終值F和利率i時，很容易得到復利計息條件下現(xiàn)值P的計算公式：PF，上式中的稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。（2）等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)（3）等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)（4）等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)【看一下P50例3-2】某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該貸款支付的利息總額是多少？如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少？【解】已知P2000萬元，n=3

33、×4=12,i8%/42%，則開發(fā)商每次為該筆貸款支村的利息之總額P×i×n2000×2%×12480（萬元）計算先期支付利息的時間價值，則到期后開發(fā)商實際支付的利息P （1+i）n-1 2000（1+2%）12-1536.48（萬元）12、設備更新的原因與特點(一)設備更新的原因源于設備磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損。1設備有形磨損第一類有形磨損，是指設備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞。第二類有形磨損，是指設備因自然力產(chǎn)生的磨損。如生銹、腐蝕、橡膠件老化等。2設備無形磨損：是由于社會經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設備貶值。第一類無

34、形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進，勞動生產(chǎn)率地提高，設備生產(chǎn)成本降低導致設備市場價格降低，從而引發(fā)的原來購買的設備貶值。第二類無形磨損，是由于技術進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結(jié)構更先進、技術更完善、生產(chǎn)效率更高、運行費用更低的新型設備，從而使原有設備在術上顯得陳舊、落后造成的。3設備磨損的補償設備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。設備有形磨損的局部補償是修理，設備無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術改造。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設備，更換新設備。P52（二）設備更新的特點分析：（1）設備更新的核心工作，是確定設備的經(jīng)濟壽命。壽命包括：自然壽命、技術壽命和經(jīng)濟壽命。自然壽命

35、也稱物理壽命。技術壽命是指設備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功有的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術進步速度越快，設備的技術壽命越短。經(jīng)濟壽命是指從經(jīng)濟角度判斷的設備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設備等額年總成本（包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的（2）設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。(3)只比較設備的費用。(4)設備更新分析以費用年值法為主。P5313、在所有的設備使用期限中，能使設備年等額總成本ACn最低的那個使用期限就是設備的經(jīng)濟壽命。P55 （了解）物業(yè)管理中的設備更新問題：

36、1、不會提升物業(yè)運行服務質(zhì)量的設備更新，從提升物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟效益這個角度來看，在現(xiàn)有設備的年運行費用與更新設備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。2、能提升物業(yè)運行服務質(zhì)量的設備更新，比較更新和不更新兩個方案下的所等額費用，以數(shù)值小的方案為優(yōu)14、房地產(chǎn)投資的收益或總回報，包括投資回收和投資回報兩部分。15、財務評價指標體系，房地產(chǎn)投資分析的目的，是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標包括靜態(tài)指標和動態(tài)指標。16、盈利指標計算方法：如果NPV大于等于0,可以接受，如果NPV小于0,則項目不可接受；如果PbPc，項目可以接受，償債備付率值應該大于1.2 P59-60盈利指標計

37、算方法(一)動態(tài)指標1財務凈現(xiàn)值：(NPV)，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價中的另一個重要經(jīng)濟指標?；鶞适找媛适莾衄F(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。2財務內(nèi)部收益率：(1RR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。3動態(tài)投資回收期：(Pb)，是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)

38、項目投資回收能力的重要指標。 (二)靜態(tài)指標1靜態(tài)投資回收期：(列)，是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。2現(xiàn)金回報率現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。3投資回報率投資回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投人的權益資本的比率。四、清償能力指標計算方法房地產(chǎn)投資項目的清償能力，主要是考察計算期內(nèi)項目各年的財務狀況及償還到期債務的能力。(一)利息計算方法還本付息的方式包括以下幾種：1一次還本利息照付 2等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應的利息；3等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期

39、等額攤還本金和利息；4一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；5“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。 (二)借款償還期借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。(三)償債備付率償債備付率(DebtCoverageRatio，DCR)，是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。應大于1.2(四)資產(chǎn)負債率：是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借

40、債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度。資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負債的依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差；資產(chǎn)負債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應變能力強。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負債率一般較高。=負債合計/資產(chǎn)合計*100%第四章 收益性物業(yè)價值評估收益性物業(yè)的概念（物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。）收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等

41、。影響收益性物業(yè)價值的因素：區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等等收益性物業(yè)價值的高低主要取決于下列3個因素：未來凈收益的大??；獲得凈收益期限的長短；獲得凈收益的可靠性17、（1）買賣價格簡稱買賣價，是物業(yè)權力人通過買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人，由物業(yè)權利人收取或他人支付和貨幣額、商品或其他有價物。（2）租賃價格常稱為租金。P85物業(yè)價格的概念和形成條件物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價貨幣額、商品或其他有價物。二、物業(yè)價格的形成條件：有用性、稀缺性和有效需求。三、物業(yè)價格的特征物業(yè)價格與一般物品的價格的共同處：都是價格，用貨幣來表示；都有波動，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價物業(yè)價格與一

42、般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。(一)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。(二)物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權益的價格。(三)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。(四)物業(yè)價格形成的時間較長。(五)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。 18、物業(yè)價格的影響因素概述：（1）不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業(yè)的價格，有的影響因素提高物業(yè)的價格。但是，對于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價格變動 的方向可能是不同的。（2）不同的物業(yè)價格影響因素，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的

43、物業(yè)價格的升降幅度較大；有的影響因素對物業(yè)價格的影響較小。但是，隨著時期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素則有可能成為影響因素。（3）不同的物業(yè)價格影響因素，與物業(yè)價格之間的影響關系是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會一直提高（或降低）物業(yè)的價格；有的影響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會提高（或降低）物業(yè)的價格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會降低（或降低）物業(yè)的價格，它對物業(yè)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。19、物業(yè)價格的影響因素：（1）人口因素：

44、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模（2）居民收入因素（3）物價因素（4）利率因素（5）匯率因素（6）物業(yè)稅收因素（7）城市規(guī)劃因素（8）交通管理因素（9）心理因素P88-92收益性物業(yè)價值和價格的種類：1、使用價值和交換價值。2、投資價值（某個特定的投資者）和市場價值（一個典型的投資者）。區(qū)別：市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的，個人因素基礎上的價值；在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。3、成交價格、市場價格和理論價格。4、總價格和單位價格。5、實際價格和名義價格。6、現(xiàn)房價格和期房價格。7、起價、標價、成交價和均價。8、評估價、保留價、起拍價、

45、應價和成交價（是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格）。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定，未作評估的，參照市價確定。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。9、買賣價格、租賃價格。10、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定，但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。11、原始價值、帳面價值、市場價值。原始價值是始終不變的，賬面坐標是隨著時間的流逝而不斷養(yǎng)活的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。收益性物

46、業(yè)估價方法：市場法，成本法，收益法。20、市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與估價點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較，對這些類似物業(yè)的成交價格做適當?shù)奶幚?，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。P93市場法估價一般分為下列4大步驟進行：搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例成交價格進行處理。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。求取比準價格。(二)搜集交易實例搜集較多的內(nèi)容，一般包括：交易實例物業(yè)的狀況；交易雙方；成交日期；成交價格，包括計價方式和價款；付款方式；交易情況。(三)選取可比實例基本要求：可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；可比實例的成交日期應

47、與估價時點接近；可比實例的交易類型應與估價目的吻合；可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。(四)建立價格可比基礎包括如下5個方面：統(tǒng)一付款方式；統(tǒng)一采用單價； 統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵；統(tǒng)一面積單位。(五)交易情況修正在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：1利害關系人之間的交易。2急于出售或急于購買的交易。3交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。4交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。5特殊交易方式的交易。6交易稅費非正常負擔的交易。7相鄰物業(yè)的合并交易。8受債權債務關系影響的交易。(六)交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整實質(zhì)上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響

48、進行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。調(diào)整的具體方法，可以采用價格指數(shù)或價格變動率，也可以采用時間序列分析。(七)物業(yè)狀況調(diào)整思路是：確定對估價對象這類物業(yè)的價格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權益方面的和實物方面的因素；判定估價對象物業(yè)和可比實例物業(yè)在這些因素方面的狀況；將可比實例物業(yè)與估價對象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間差異所造成的價格差異程度；根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進行調(diào)整。(八)求取比準價格21、成本法是先分別求取估價對象在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法

49、。P10122、運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料；測算重新購建價格；測算折舊；求取積算價格。P10223、物業(yè)價格構成：1）土地取得成本2）開發(fā)成本3）管理費用4）投資利息5）銷售費用6）銷售稅費7）開發(fā)利潤P102-103成本法的基本公式 物業(yè)價格重新購建價格一折舊24、根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。P106建筑物折舊建筑物重新購建價格一建筑物市場價值。物業(yè)的重新購建價格：兩途徑，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，建筑物的重新購

50、建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。重建價格相對高一些。有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風格的建筑物，適用重建價格，一般建筑物適用重置價格。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。2求取建筑物折舊的年限法年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。經(jīng)濟壽命短于其自然壽命。建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。有效年齡可能短于也可能長于其實際年齡。取決于維修養(yǎng)護。建筑物的剩余壽命是其壽命減去年齡之后的壽命，分為剩余自然壽命和剩余，經(jīng)濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡

51、之后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡之后的壽命，即剩余經(jīng)濟壽命經(jīng)濟壽命一有效年齡年限法中最主要的是直線法。25、（1）收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。是以預期原理為基礎的。預期原理說明，決定物業(yè)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。（2）收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業(yè)。P11126、運用收益法估價一般分為下列4個步驟進行：搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料；預測估價對象的未來收益（如凈收益）；求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)

52、；選用適宜的收益法公式計算出收益價格。P11127、（1）收益期限為有限年且凈收益每年不變的公式:P111 式中 V物業(yè)的收益價格； A物業(yè)的凈收益；Y物業(yè)的報酬或折現(xiàn)率；n物業(yè)的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間，通常為收益年限。28、（1）運用收益法估價，需要預測估價對象的未來收益?？捎糜谑找娣ㄖ修D(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在收入、有效毛收入、凈運營收益。（2）出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。P11429、（1）報酬率即折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。進一步搞清楚報酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投

53、資回報的概念及其之間的區(qū)別。可以將購買收益物業(yè)視為一種投資行為。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔較大的風險；或者，有較大的風險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風險的投資。P115（2）報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。（4）實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法。即所選用的報酬率，應等同于獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險的投資的報酬率。由于物業(yè)價值與報酬率負相關，因此，風險大的物業(yè)的價值低，風險小的物業(yè)的價值高。（5）求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。30、直接資本化法

54、是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。P115第五章房地產(chǎn)市場與市場分析1. 房地產(chǎn)市場可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當?shù)然顒拥膱鏊约耙磺薪灰椎耐緩胶托问健1202. 房地產(chǎn)經(jīng)濟學中對房地產(chǎn)市場的定義，則是指當前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當前的房地產(chǎn)交易活動。 P1203. 房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機構等要素構成的。P1204房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境 1) 社會環(huán)境 2) 政治環(huán)境 3) 經(jīng)濟環(huán)境 4) 金融環(huán)境 5) 房地產(chǎn)法律制度環(huán)境 6) 技術環(huán)境 7) 資源環(huán)境 8)

55、 國際環(huán)境 P120-1215影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素：社會因素；經(jīng)濟因素；政策因素影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟力量 1）金融業(yè)的發(fā)展 2）信息、通信技術水平的提高 3）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變 4）人文環(huán)境的變化5）自然環(huán)境的變化 6）政治制度的變遷 P121-1226房地產(chǎn)市場的機制-供求機制 P125-126房地產(chǎn)市場的需求：如其他條件不變，某種商品或服務的價格下降時，其需求數(shù)量就會上升，反之價格上升需求就會下降，即對某種商品哎呀服務的需求數(shù)量與該商品或服務的價格呈逆相關關系。影響因素：1收入的變化2其他商品的價格變化。3對未來的預期。4政府政策的變化。 二、房地產(chǎn)市場的供給影響市場

56、供給數(shù)量的并不僅僅是價格，所以我們在描述供給的基本法則時假設除價格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。這些假設不變的市場因素包括：開發(fā)成本、建造技術、政府政策、相關產(chǎn)品的價格、對未來的預期、開發(fā)商獲取利潤水平的目標等。 著重解釋三個非價格因素對市場供給數(shù)量的影響 1房地產(chǎn)開發(fā)成本 2政府政策的變化。3對未來的預期。房地產(chǎn)市場的運作機制，在很大程度上取決于整個國家的經(jīng)濟體制。房地產(chǎn)市場的運作機制，在很大程度上取決于整個國家的經(jīng)濟體制。一、房地產(chǎn)市場結(jié)構從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構包括總量結(jié)構、區(qū)域結(jié)構、產(chǎn)品結(jié)構、供求結(jié)構和投資結(jié)構。二、房地產(chǎn)市場細分按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產(chǎn)市場進行細分。(一)按地域細分（如北京、上海等）(二)按房地產(chǎn)用途細分（如居住物業(yè)市場、商業(yè)）(三)按存量增量細分劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產(chǎn)交易市場)(四)按交易形式細分房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。(五)按目標市場細分（如低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔）7（多選）按照房地產(chǎn)的用途，將其分解為若干子市場。如居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場等。P1288反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標