珠海老年公寓

1、目錄一、珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析1(一)城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況11.工業(yè)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，利潤(rùn)增幅有所回落12.固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，商品房銷售降幅收窄13.消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，物價(jià)高位徘徊14.財(cái)政財(cái)政收入增速加快，金融平穩(wěn)運(yùn)行1(二)2011年珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧11.房地產(chǎn)投資活躍，同比增長(zhǎng)增幅達(dá)67%12.銷售量同比減少，但成交價(jià)格逆市上揚(yáng)13.上半年銀行加息不斷，購(gòu)房者貸款壓力增大14.珠海房?jī)r(jià)上漲全省第一，限購(gòu)風(fēng)聲全城縈繞1(三)珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)11.限購(gòu)或再次調(diào)整珠海房地產(chǎn)發(fā)展，后市需隨政策變化調(diào)整12.舊城改造力度加大，珠海市市場(chǎng)格局面臨新變化13.國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷登陸珠海，

2、珠海市居住環(huán)境進(jìn)一步提升14.西區(qū)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)力，極大提升區(qū)域市場(chǎng)的吸引力1二、老年人住宅市場(chǎng)分析2(一)老年人住宅市場(chǎng)機(jī)遇分析21.我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段22.“老年人住宅市場(chǎng)”潛力巨大23.老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移24.家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展25.國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)26.老年人選擇珠海養(yǎng)老倍受熱寵27.總結(jié)2(二)珠海市老年人住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀21.老年人住宅明顯不足22.戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一23.住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足24.環(huán)境質(zhì)量有待提升25.服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)26.總結(jié)2(三)老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)21.產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來(lái)老年人住

3、宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)22.老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移23.老年人住宅的開(kāi)發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品24.“山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞2(四)國(guó)內(nèi)著名老年公寓分析31.北京東方太陽(yáng)城32.上海綠地21城孝賢坊33.浙江江南太陽(yáng)城34.廣州友好老年公寓35.澳門(mén)老年公寓3三、項(xiàng)目分析4(一)項(xiàng)目情況分析41.地理位置42.周邊環(huán)境43.區(qū)域規(guī)劃發(fā)展機(jī)遇44.客戶群分析45.項(xiàng)目SWOT分析4(二)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃41.園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求42.園區(qū)規(guī)劃特征43.園區(qū)構(gòu)架44.總體平面布置45.產(chǎn)品功能組合46.園區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)與布置47.園區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)48.單體建筑設(shè)計(jì)49.戶型及戶型

4、面積控制410.車位、商業(yè)配套的設(shè)置4(三)項(xiàng)目定位分析41.整體定位42.案名與推廣主題43.定價(jià)分析4四、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略5(一)整體構(gòu)思51.營(yíng)銷方面52.宣傳推廣方面5(二)營(yíng)銷階段劃分5(三)各階段營(yíng)銷策略部署5五、項(xiàng)目投資及財(cái)務(wù)分析6(一)項(xiàng)目基本情況及一些財(cái)務(wù)參數(shù)簡(jiǎn)介61.項(xiàng)目的基本情況62.項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)判63.參數(shù)介紹6(二)開(kāi)發(fā)成本估算61.土地成本估算62.前期工程費(fèi)63.建安工程費(fèi)64.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)65.公共設(shè)施配套費(fèi)66.開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)67.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)68.開(kāi)發(fā)成本合計(jì)6(三)經(jīng)營(yíng)收入估算6(四)開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算61.管理費(fèi)用62.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用6(五)詳細(xì)投資計(jì)劃6(六)投資計(jì)劃與資

5、金籌措6(七)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析61.經(jīng)營(yíng)稅金及附加62.土地增值稅計(jì)算63.全部投資現(xiàn)金流量表64.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNRV）65.內(nèi)部收益（FIRR）66.投資利潤(rùn)率67.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)匯總78.敏感性分析79.最低可行性價(jià)格7(八)結(jié)論匯總7一、 珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析(一) 城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況1. 工業(yè)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，利潤(rùn)增幅有所回落2. 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，商品房銷售降幅收窄3. 消費(fèi)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，物價(jià)高位徘徊4. 財(cái)政財(cái)政收入增速加快，金融平穩(wěn)運(yùn)行(二) 2011年珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧1. 房地產(chǎn)投資活躍，同比增長(zhǎng)增幅達(dá)67%2. 銷售量同比減少，但成交價(jià)格逆市上揚(yáng)3. 上半年銀行加

6、息不斷，購(gòu)房者貸款壓力增大4. 珠海房?jī)r(jià)上漲全省第一，限購(gòu)風(fēng)聲全城縈繞(三) 珠海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1. 限購(gòu)或再次調(diào)整珠海房地產(chǎn)發(fā)展，后市需隨政策變化調(diào)整2. 舊城改造力度加大，珠海市市場(chǎng)格局面臨新變化3. 國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)大鱷登陸珠海，珠海市居住環(huán)境進(jìn)一步提升4. 西區(qū)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)力，極大提升區(qū)域市場(chǎng)的吸引力二、 老年人住宅市場(chǎng)分析(一) 老年人住宅市場(chǎng)機(jī)遇分析1. 我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段2. “老年人住宅市場(chǎng)”潛力巨大3. 老年人養(yǎng)老逐步向養(yǎng)老院轉(zhuǎn)移4. 家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展5. 國(guó)家鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)6. 老年人選擇珠海養(yǎng)老倍受熱寵7. 總結(jié)(二) 珠海

7、市老年人住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀1. 老年人住宅明顯不足2. 戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一3. 住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足4. 環(huán)境質(zhì)量有待提升5. 服務(wù)人員缺乏專業(yè)培訓(xùn)6. 總結(jié)(三) 老年人住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1. 產(chǎn)權(quán)式老年人度假公寓將成為未來(lái)老年人住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)2. 老年人住宅將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移3. 老年人住宅的開(kāi)發(fā)以中檔為主、輔之中低檔和中高檔產(chǎn)品4. “山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞(四) 國(guó)內(nèi)著名老年公寓分析1. 北京東方太陽(yáng)城2. 上海綠地21城孝賢坊3. 浙江江南太陽(yáng)城4. 廣州友好老年公寓5. 澳門(mén)老年公寓三、 項(xiàng)目分析(一) 項(xiàng)目情況分析1. 地理位置2. 周邊環(huán)境3. 區(qū)域

8、規(guī)劃發(fā)展機(jī)遇4. 客戶群分析5. 項(xiàng)目SWOT分析(二) 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃1. 園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求2. 園區(qū)規(guī)劃特征3. 園區(qū)構(gòu)架4. 總體平面布置5. 產(chǎn)品功能組合6. 園區(qū)會(huì)所設(shè)計(jì)與布置7. 園區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)8. 單體建筑設(shè)計(jì)9. 戶型及戶型面積控制10. 車位、商業(yè)配套的設(shè)置(三) 項(xiàng)目定位分析1. 整體定位2. 案名與推廣主題3. 定價(jià)分析四、 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略(一) 整體構(gòu)思1. 營(yíng)銷方面2. 宣傳推廣方面(二) 營(yíng)銷階段劃分(三) 各階段營(yíng)銷策略部署五、 項(xiàng)目投資及財(cái)務(wù)分析(一) 項(xiàng)目基本情況及一些財(cái)務(wù)參數(shù)簡(jiǎn)介1. 項(xiàng)目的基本情況2. 項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)判3. 參數(shù)介紹(二) 開(kāi)發(fā)成本估算1. 土地成本估算2. 前期工程費(fèi)3. 建安工程費(fèi)4. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5. 公共設(shè)施配套費(fèi)6. 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)7. 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)8. 開(kāi)發(fā)成本合計(jì)(三) 經(jīng)營(yíng)收入估算(四) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1. 管理費(fèi)用2. 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用(五) 詳細(xì)投資計(jì)