第40講業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權相鄰權用益物權特征類型及變動

1、第八章+物權法律制度涉稅服務相關法律（2020）輔導【考點 5】業(yè)主的物區(qū)分所1.概念（熟悉）（P193）物區(qū)分所理的成員權三者，是指由區(qū)分所有物的專有部分所、共有部分的共及對物進行共同管的特別所。三要素具有一體性，不可分離。特征2. 共有部分共物的基礎、承重結(jié)構、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構部分，通道、樓梯、照明等附屬設施、設備、避難層、設備層或者設備間等結(jié)構部分屬于共有部分。3. 成員權公共通行部分，消防、公共（1）業(yè)主可以設立業(yè)主大會，業(yè)主委員會；業(yè)主大會與其事務執(zhí)行機構業(yè)主委員會屬于“其他組織”（人組織），具有能力，可以“以名義”提訟。（2）成員權通過業(yè)主大會行使，下列事項由業(yè)主共同決定（20

2、20 年調(diào)整）：不易，第1頁事項決議規(guī)則參與表決通過決議制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則制定和修改管理規(guī)約業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人使用物及其附屬設施的維修資金由專有部分面積2/3 的業(yè)主且人數(shù)占比2/3 的業(yè)主參與表決應當經(jīng)參與表決專有部分面積1/2 的業(yè)主且參與表決人數(shù)1/2 的業(yè)主同意專有部分所有權的主導性（1） 區(qū)分所有人取得專有部分所即取得共有部分共及成員權（2） 專有部分所的大小決定共及成員權的大?。?） 區(qū)分所成立登記時，只登記專有部分所，而共及成員權并不單獨登記一體性三要素具有一體性，不可分離。在發(fā)生權利變動時，須一體變動。業(yè)主轉(zhuǎn)讓 物內(nèi)的住

3、宅、經(jīng)營性用房，對其共有部 有的共有和共同管理的權利一并轉(zhuǎn)讓第八章+物權法律制度涉稅服務相關法律（2020）輔導【例題·單選題】我，對專有部分以外的共有部第 271 條規(guī)定：“業(yè)主對物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部有所有共有和共同管理的權利。”這一規(guī)定表明（）。（2011 年）A.業(yè)主的物區(qū)分所主對共有部有的是公B.業(yè)主辦理產(chǎn)權登記時需要對共作單獨登記C.業(yè)主的D.業(yè)主的物區(qū)分所物區(qū)分所中的專有部分所、共有部分共及成員權是一體的，不可分離的各部分權利可以分別變動或者轉(zhuǎn)移【】C】（1）選項 A：業(yè)主的物區(qū)分所主對共有部有的是“共”，“公”表述確。（2）選項 B：業(yè)主的物區(qū)分所成立登記時，

4、只登記專有部分所，而共及成員權不單獨登記。（3）選項 CD：須一體變動，排除選項 D。業(yè)主的物區(qū)分所的三要素具有一體性，不可分離，在發(fā)生權利變動時，【考點 6】相鄰權（熟悉）（P195）相鄰權，是指相毗鄰的“不動產(chǎn)”的所有人或使用人為行使其所或使用權依法予以限制的權利。1.關于土地的相鄰權（1） 鄰地通行權；（2） 鄰地管線安設權；（3） 鄰地使用權；（4） 鄰地環(huán)境保護權；（5） 鄰地安全保護權。2.關于水流的相鄰權（1） 相鄰水流使用權；（2） 相鄰水流排放權?；蚴褂脵嗟谋匾?，而對他方不動產(chǎn)所3.關于物的相鄰權（1） 相鄰通風、采光權；（2） 相鄰通行權；（3） 相鄰環(huán)境保護權?！究偨Y(jié)】不

5、易，第2頁籌集物及其附屬設施的維修資金改建、重建物及其附屬設施改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動經(jīng)參與表決專有部分面積3/4 的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4 的業(yè)主同意第八章+物權法律制度涉稅服務相關法律（2020）輔導不易，第3頁第八章+物權法律制度涉稅服務相關法律（2020）輔導不易，第4頁第八章+物權法律制度涉稅服務相關法律（2020）輔導不易，第5頁第八章+物權法律制度涉稅服務相關法律（2020）輔導第三節(jié)用益物權制度【考點 1】用益物權的特征（掌握）（P196）用益物權，是指對他人所有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)，依法享有占有、使用、的權利。其有以下特征：1.用益物權是以使用、為目的的限定

6、物權；（1）性質(zhì)屬于限定物權，非完全物權。用益物權人只能在一定的時空范圍內(nèi)對標的物予以占有、使用和收益。（2）用益物權人的目的在于取得標的物的使用價值，即對標的物的使用和物的交換價值，屬于價值權）。（擔保物權意在取得標的2.用益物權是一種的物權（非從物權）。3. 從物權的特征角度分析：用益物權亦屬于支配權、排他性4. 用益物權的享有和行使通常以對物的占有為前提；權、對世權、絕對權。5.用益物權的客體包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)。目前我事法律規(guī)定了土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、居住地役權五種用益物權。尚未規(guī)定具體的動產(chǎn)用益物權的類型?！纠}·單選題】下列有A.用益物權是完全性物權B

7、.用益物權屬于對物權的說法中，正確的是（）。（2019 年）C.用益物權的客體包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)D.用益物權屬于價值權【】C】（1）選項 A：用益物權是限定物權。（2）選項 B：用益物權屬于對世權。（3）選項 C：用益物權的客體可以是不動產(chǎn)，也可以是動產(chǎn)（4）選項 D：擔保物權以取得標的物的交換價值為目的，因而屬于價值權；用益物權以實現(xiàn)對標的物的使用和為目的，意在取得標的物的使用價值，不屬于價值權。不易，第6頁第八章+物權法律制度涉稅服務相關法律（2020）輔導【考點 2】用益物權的類型及變動（掌握）（P196）民規(guī)定了五類主要的用益物權：土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、居

8、住權。除此外，還規(guī)定了海域使用權、探礦權、采礦權、取水權、養(yǎng)殖設用地使用權（2020 年調(diào)整）1.建設用地使用權的概念捕撈權等準物權。建設用地使用權，是指按照法律規(guī)定，對所有的土地享有的占有、使用和的權利。該權利可以在土地的地表、地上或者分別設立。建設用地使用權在登記時設立。2. 建設用地使用權的取得建設用地使用權可以通過出讓（繳納土地出讓金）、劃撥（無償）、轉(zhuǎn)讓（在剩余的有效年限內(nèi)）、繼承等方式取得。3. 建設用地使用權的內(nèi)容（1）建設用地使用權的內(nèi)容主要包括：建設用地的占有、使用權；在建設用地上從事附屬行為的權利；對建設用地使用權的處分權。建設用地使用權人將建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、互換、出資、

9、贈與或者抵押。建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采當事人約定，但是不得超過建設用地使用權的剩余期限。面形式訂立相應的合同。使用期限由（2）建設用地使用權轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的物、構筑物及其附屬設施一并處分。物、構筑物及其附屬設施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該物、構筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并處分。（“房隨地走，地隨房走”） 二、宅基地使用權（2020 年調(diào)整）1.宅基地使用權概念宅基地使用權，是指農(nóng)村集體組織成員依法享有的，在集體所有的土地上建造住宅及其附屬設施的權利。2.宅基地使用權的主體、客體（1）主體：限于農(nóng)村集體組織成員。

10、（2）客體：限于集體所有的土地。3.宅基地使用權的取得（1） 一戶只能擁有一處宅基地。（2） 宅基地使用權基于法律的直接規(guī)定無償取得。4.宅基地適用權的消滅宅基地使用權的存續(xù)無期限限制。宅基地使用權可因下列而消滅：為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用宅基地的；不按照批準的用途使用宅基地的；長期閑置宅基地的；宅基地面積的；房屋滅失；自然災害。宅基地因自然災害等重新分配宅基地。三、土地承包經(jīng)營權（2020 年調(diào)整）1.土地承包經(jīng)營權的概念滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當土地承包經(jīng)營權，是指根據(jù)土地承包經(jīng)營合同，對集體所有或者所有由集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)

11、的土地享有的，占有、使用和2.土地承包經(jīng)營權的主體和客體的權利。（1）主體：限于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集體組織或者自然人。（2）客體：集體所有或者3.土地承包經(jīng)營權的設立所有由集體適用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地。土地承包經(jīng)營權“依承包合同”（而非“登記”）而產(chǎn)生；自土地承包經(jīng)營權合同生效時設立。4.土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)（1）土地承包經(jīng)營權人將土地承包經(jīng)營權互換、轉(zhuǎn)讓。但依法批準，不得將承包地用于非農(nóng)建設。（2）土地承包經(jīng)營權人可以決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權。（3）通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地,經(jīng)依法登記取得權屬股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權。

12、的,可以依法采取出租、入不易，第7頁第八章+物權法律制度涉稅服務相關法律（2020）輔導四、居住權（2020 年新增）1. 居住權的概念居住權，是指按照合同約定，對他人所有的住宅及其附屬設施享有的占有、使用的權利。居住權人照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。2. 居住權的主體、客體、內(nèi)容（1） 主體：限于特定的自然人。（2） 客體：為他人所有的住宅。（3） 內(nèi)容：是為滿足生活居住需要而占有、使用他人住宅的權利。3.居住權的法律特征（1）居住權屬于用益物權，旨在對他人住宅予以占有和使用。按（2）居住權具有期限性。居住權的期限可由當事人在居住權合同或者遺囑中確定

13、或者約定，若合同或者遺囑未對居住權期限予以明確，則應推定居住權期限為居住權人的終身。（3）居住權通常具有無償性，即居住權人占有、使用他人住宅無需向住宅所設立，但是當事人另有約定的除外。人支付對價。居住權無償（4）居住權具有專屬性。居住權只能由權利人本人享有和行使，不能與權利人分離。居住權不得轉(zhuǎn)讓、繼承。4.居住權的取得（1）居住權可基于居住權合同或者遺囑而取得。設立居住權，當事人應當采并應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。面形式訂立居住權合同，（2）居住權合同一般包括下列條款：當事人的姓名或者名稱和住所；住宅的位置；居住的條件和要求；居住權期間；解決爭議的方法。5.居住權的消滅居

14、住權期間屆滿或者居住權人五、地役權（2020 年調(diào)整）1.地役權的概念的，居住權消滅。地役權，是指不動產(chǎn)的所有人或使用人為不動產(chǎn)的使用便利，“依合同約定”使用他人不動產(chǎn)的一種“用益物權”。提供便利的不動產(chǎn)稱“供役地”，享受便利的不動產(chǎn)稱“需役地”?！九e例】甲為了能在房屋看海，和乙約定，甲向乙支付 10 萬元，乙 10 年內(nèi)不得加蓋其房屋。通過約定，甲獲得地役權。其中，甲的房屋為需役地，乙的房屋為供役地。2.地役權的特征不易，第8頁特征具體內(nèi)容無須占有供役地地役權是存在于他人不動產(chǎn)上的物權。不以占有供役地為要件， 如眺望地役權第八章+物權法律制度涉稅服務相關法律（2020）輔導3.地役權的設立當

15、事人應以形式訂立地役權合同，地役權自地役權合同生效時設立。不需要登記，但登記，地役權不得對抗善意第三人。4. 地役權期限地役權期限由當事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。5. 地役權的消滅地役權可因下列消滅：需役地或者供役地滅失；混同，即需役地與供役地同屬一人所有或者使用；地役權人拋棄地役權；地役權設立目的不能實現(xiàn)；供役地權利人依法解除地役權合同；地役權期限屆滿。6.地役權與相鄰權【例題·多選題】民年）A. 地役權是自物權B. 設定地役權應當簽訂規(guī)定了地役權制度。下列有關地役權的表述中，正確的有（）。（2011合同C.地役權自地役權合同生效時設立不

16、易，第9頁地役權相鄰權權利產(chǎn)生的方式不同基于當事人之間的約定而產(chǎn)生基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生權利性質(zhì)不同為 不動產(chǎn)的利益而使用他人不動產(chǎn)的權利對相鄰不動產(chǎn)所或使用權的限制或擴張一項的物權（屬于用益物權范疇）不是一項的物權類型（屬于自物權范疇）對不動產(chǎn)權利限制或擴張的程度不同程度較大程度較小權利取得的對價不同通常是有償?shù)耐ǔＪ菬o償?shù)臋嗬拇胬m(xù)期限不同有期限限制無期限限制從屬性地役權從屬于需役地所或使用權，不得與需役地分離而單獨讓與；地役權不得從需役地分離出來而成為其他權利的標的不可分性在需役地被分割時，地役權為分割后的各部分的利益仍然存在；如果地役權的行使按其性質(zhì)只關系到需役地的一部分的，則分割后地役權僅