新準則下開發(fā)企業(yè)費用

1、新準則下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用核算明細項目設置的探討房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是上個世紀90年代開始的新興行業(yè)，它的財務管理、會計核算較之于傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、施工企業(yè)等而言，顯得年輕幼稚和不完善。從國家稅務總局連續(xù)7年對房地產(chǎn)行業(yè)的“稅收專項檢查”看，暴露了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)許多涉稅問題。究其根本原因，應該說與房地產(chǎn)行業(yè)財務管理薄弱、會計核算制度不健全是有密切關系的。因此，本人擬從規(guī)范會計核算角度，根據(jù)新企業(yè)會計準則、新企業(yè)財務通則、新企業(yè)所得稅法等對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的要求，結合多年的會計核算工作實踐，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用核算明細項目如何設置，進行一定的探討。（一）   

2、;  費用的分類和界限房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用不外乎兩大部分。其一是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，其二是房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本在此不作探討，僅僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費用的類別和費用界限作簡要闡述。本人認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費用大致可以分為兩大類：1、計入開發(fā)成本的費用：包括全部計入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用以及部分計入開發(fā)成本的應付職工薪酬、職工福利費等。它們與開發(fā)成本密切相關，是開發(fā)成本的重要組成部分。2、計入當期損益的費用：包括管理費用、財務費用、銷售費用。它們與開發(fā)成本沒有直接聯(lián)系，但是同樣對企業(yè)的損益有較大影響。正是由于費用的性質(zhì)、分類的差異，我們在會計核算上必須分

3、清各種費用的界限，否則會影響會計核算的質(zhì)量，可能導致產(chǎn)生涉稅風險，形成嚴重的涉稅損失。1、分清開發(fā)成本與開發(fā)費用的界限；2、分清管理費用與開發(fā)間接費用、管理費用與銷售費用的界限；3、分清財務費用的利息支出與開發(fā)間接費用利息支出的界限；4、分清職工福利費與管理費用、開發(fā)間接費用的界限；5、分清本期費用與上期費用、下期費用的界限。（二）     費用核算的主要內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的費用一般說來有管理費用、銷售費用、財務費用、開發(fā)間接費用、應付職工薪酬、職工福利費等，每一個費用均有不同的核算內(nèi)容。1、 管理費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用是指企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生

4、的為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種共同性費用。包括企業(yè)的董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的，或者應當由企業(yè)統(tǒng)一負擔的各項費用，具體包括以下幾方面：（1）企業(yè)管理職能部門方面的費用：包括企業(yè)管理服務人員開支的職工薪酬、辦公費和差旅費、房屋租賃費水電費等；（2）用于企業(yè)直接管理之外的費用。包括董事會費、咨詢顧問費、聘請中介機構費、訴訟費等。（3）提供生產(chǎn)技術條件的費用：包括排污費、技術轉讓費、研發(fā)費用、無形資產(chǎn)攤銷、長期待攤費用（含開辦費）攤銷等。（4）合理必要的業(yè)務招待費：是指企業(yè)所發(fā)生的所有業(yè)務招待費（包括銷售部門、項目管理部等）。（5）其他管理費用支出：指不包括在以上各項之內(nèi)又

5、應列入管理費用的費用。2、 銷售費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費用，是指企業(yè)銷售商品房、提供勞務的過程中發(fā)生的各種費用，主要包括四個方面：（1）銷售機構（售樓部）發(fā)生的費用：職工薪酬、辦公費、差旅費、修理費、物料消耗、租賃費、水電費等。（2）銷售推廣費：主要是與銷售相關的媒體廣告費、業(yè)務宣傳費，如廣告發(fā)布費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。（3）合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發(fā)公司所需交納的交易手續(xù)費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網(wǎng)上服務備案費等。（4）銷售代理費：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷售業(yè)務外包給

6、專業(yè)等銷售公司而發(fā)生等代理費用。包括：銷售傭金、銷售代理費、銷售策劃費等。3、 財務費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務費用，是指企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金等而發(fā)生的籌資費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損益以及相關的手續(xù)費、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣等。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品過程中的借款費用，滿足資本化條件的應予資本化，不能作為“財務費用”，應該屬于“開發(fā)間接費用”。4、 開發(fā)間接費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)間接費用，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位（如：開發(fā)項目管理部、分公司等）為組織或管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項共同性費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某

7、項開發(fā)產(chǎn)品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。主要包括三個方面：（1）內(nèi)部核算單位為組織管理開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的費用。包括管理服務人員開支的職工薪酬、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、勞動保護費、辦公費和差旅費、房屋租賃費水電費等。（2）與開發(fā)產(chǎn)品有直接聯(lián)系支付外部單位（含政府部門）的費用。主要包括開發(fā)過程中的利息支出、土地使用稅、工程監(jiān)理費、交政府部門的維修基金、工程預決算編制及審查費、前期物業(yè)管理費等。（3）其他開發(fā)間接費用支出：指不包括在以上各項之內(nèi)又應列入開發(fā)間接費用的其他開支。5、 應付職工薪酬新會計準則引入了“應付職工薪酬”的新概念，它與原制度的“應付工資”“應付福利費”類

8、似，但是它的內(nèi)涵更為廣泛。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“應付職工薪酬”，是指為職工個人開支的所有費用，主要包括：工資、職工福利、社會保險費、住房公積金、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、非貨幣性福利、辭退福利、股份支付等。6、 職工福利費根據(jù)新會計準則的規(guī)定，“職工福利費”屬于“應付職工薪酬”的組成內(nèi)容之一。根據(jù)新的企業(yè)財務通則的規(guī)定，從2007年1月1日開始，所有企業(yè)不再計提14%的職工福利費，而改為據(jù)實列支。因此有必要對職工福利費的內(nèi)容搞清楚。一般說來，職工福利費主要用于職工的醫(yī)藥費（指尚未參加職工醫(yī)療保險的企業(yè)），醫(yī)護人員的工資、醫(yī)務經(jīng)費，職工因公負傷赴外地就醫(yī)路費，職工生活困難補助，職工浴室、理發(fā)室、幼兒園

9、、托兒所人員的工資以及按國家規(guī)定開支的其他職工福利支出。（三）     費用明細項目的設置從前述我們基本清楚了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用核算的內(nèi)容，那么在組織費用核算過程中，如何設置明細項目？現(xiàn)從會計核算角度，結合財務、稅收政策，就費用的明細項目的設置作如下探討：1、管理費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設置“管理費用”的明細項目時，必須分清楚管理費用與開發(fā)間接費用、銷售費用的界限。一般說來管理費用應設置以下明細項目：1）職工薪酬 ：企業(yè)管理服務人員的職工薪酬。2）修理費 ：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費用。3）物料消耗：企業(yè)管理服務耗用材料、用品的費用。4）低值易耗

10、品攤銷：企業(yè)管理用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）。5）辦公費：指開發(fā)企業(yè)各管理服務部門發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。6）會議費：是指企業(yè)召開各種會議的費用支出，包括會議房租費（含會議室租金）、伙食補助費、交通費、辦公用品費、文件印刷費、醫(yī)藥費等。根據(jù)規(guī)定，會議費證明材料應包括：會議時間、地點、出席人員、內(nèi)容、目的、費用標準、支付憑證等。7）招聘費：企業(yè)招聘人員的獵頭費、招聘廣告費、招聘展位費等。8）差旅費：指職工因工出差的差旅費、出差補助費、市內(nèi)交通和誤差補助費、勞動力招募費等方面的費用。根據(jù)規(guī)定，差旅費的證明材料應包括：出差人員姓名

11、、地點、時間、任務、支付憑證等。9）車輛使用費：企業(yè)管理用自有車輛的油燃料費、養(yǎng)路費、過橋過路費、停車費等。10）固定資產(chǎn)使用費：企業(yè)管理用固定資產(chǎn)等折舊費、維護維修費等。11）房租及物管費水電費：企業(yè)租賃管理用房的租金、物業(yè)管理費、水電費、設備使用費等。12）勞動保護費：是指確因工作需要為企業(yè)管理服務人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。13）董事會費：指企業(yè)董事會或最高權力機構及其成員為執(zhí)行職權而發(fā)生的各項費用，包括成員津貼、差旅費、會議費等。14）聘請中介機構費：指企業(yè)聘請會計師事務所等中介機構進行查賬、驗資、資產(chǎn)評估、稅務清算、法律盡職調(diào)查等發(fā)生的費用。

12、15）咨詢費、顧問費：是指企業(yè)向有關咨詢機構進行科學技術、經(jīng)營管理咨詢時支付的費用，包括聘請經(jīng)濟技術顧問、法律顧問等支付的費用。16）訴訟費：指企業(yè)向法院起訴或應訴而支付的費用。17）業(yè)務招待費：指企業(yè)為業(yè)務經(jīng)營的合理需要而支付的招待費用，外資企業(yè)的“交際應酬費”也包括在內(nèi)。18）稅金：指企業(yè)自有資產(chǎn)按規(guī)定交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅以及印花稅等。這里的土地使用稅是企業(yè)自用房屋、土地應該繳納的土地使用稅，開發(fā)產(chǎn)品過程中應該繳納的土地使用稅應該在“開發(fā)間接費用”核算。19）技術轉讓費：是指企業(yè)使用非專利技術而支付的費用。20）研發(fā)費用：包括新產(chǎn)品設計費、工藝規(guī)程制定費、設備調(diào)整費、原材料

13、和半成品的試驗費、技術圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究機構人員的工資、研究設備的折舊、與新產(chǎn)品的試制、技術研究有關的其他經(jīng)費以及委托其他單位進行科研試制的費用。21）無形資產(chǎn)推銷費：是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術等無形資產(chǎn)的攤銷。22）長期待攤費用攤銷：指企業(yè)對分攤期限在一年以上的各項費用在費用項目的受益期限內(nèi)分期平均攤銷（在不少于3年內(nèi)），包括開辦費攤銷、按大修理間隔期平均攤銷的固定資產(chǎn)大修理支出等。23）排污費：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的排污費用。24）開辦費 ：是指企業(yè)在籌建期間發(fā)生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不

14、計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)購建成本的匯兌損益利息等支出。25）其他費用：指上列各項費用以外的其他管理費用支出。2、銷售費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設置“銷售費用”明細項目時，應該分清楚銷售費用與管理費用、開發(fā)間接費用的界限。一般說來銷售費用應設置以下明細項目：1）職工薪酬：是指銷售機構人員的職工薪酬（含銷售提成等）。2）修理費：銷售機構使用的固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費用。3）物料消耗：銷售機構管理耗用材料、用品的費用。4）低值易耗品攤銷：銷售機構和銷售人員使用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）。5）辦公費 ：指銷售機構發(fā)生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費。6

15、）差旅費：銷售人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內(nèi)交通和誤差補助費等。7）車輛使用費：指銷售機構使用車輛的油燃料費、養(yǎng)路費、過橋過路費、停車費等。8）固定資產(chǎn)使用費：指銷售機構使用固定資產(chǎn)等折舊費、維護維修費等。9）房租及物管費水電費：指銷售機構用房的租金、物業(yè)管理費、水電費、設備使用費等。10）勞動保護費：是指確因工作需要為銷售人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。11）展覽費：為銷售商品房而參加房交會等開支的展位費及展臺搭建費、場地布置費、制作費等。12）廣告費：指銷售部門為銷售商品房對外宣傳所產(chǎn)生的所有廣告費用，包括電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣

16、告、電子屏等發(fā)布的廣告費用。根據(jù)規(guī)定，列支廣告費應同時符合下列條件：a、廣告是通過經(jīng)工商部門批準的專門機構制作的；b、已實際支付費用，并已取得相應發(fā)票；c、通過一定的媒體傳播。13） 業(yè)務宣傳費：指銷售部門為銷售商品房對外宣傳發(fā)生的宣傳費用，如：廣告設施及發(fā)布費（車站廣告、路牌廣告）、現(xiàn)場包裝費（彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆）、促銷活動費（場租、勞務費、活動場所布置費）宣傳資料及禮品費（售樓書、各種禮品）銷售模型制作費等。14） 銷售代理費：部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將部分或全部等商品房銷售業(yè)務外包給專業(yè)等銷售公司而發(fā)生等代理費用。包括：銷售傭金、銷售代理費、銷售策劃費等。根據(jù)規(guī)定，銷售傭金應該

17、符合下列條件的，可計入銷售費用：a 有合法真實憑證；b支付的對象必須是獨立的有權從事中介服務的納稅人或個人（支付對象不含本企業(yè)雇員）；c 支付給個人的擁企，除另有規(guī)定者外，不得超過服務金額的5。15） 合同交易費：指銷售過程中發(fā)生交易費用，包括交易服務費、交易手續(xù)費（備案費）、合同工本費、產(chǎn)權登記費、網(wǎng)上服務備案費等。16） 商品房維修、看護費：商品房在銷售過程中發(fā)生的維修費、看護費等。17） 其他費用：指上列各項費用以外的其他銷售費用支出。3、財務費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設置“財務費用”明細項目時，應該分清楚“財務費用利息支出”與“開發(fā)間接費用利息支出”的界限。一般說來財務費用應設置以下明細項目

18、：1）利息支出：指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工后發(fā)生的利息支出，如果有利息收入應該抵減本項。根據(jù)規(guī)定，向金融企業(yè)借款的利息支出，準予在所得稅前扣除；向非金融企業(yè)借款的利息支出，不高于按照金融企業(yè)同期貸款基準利率計算的數(shù)額的部分，準予在所得稅前扣除。2）匯兌損益：指房地產(chǎn)企業(yè)因使用外國貨幣而產(chǎn)生的匯兌收益或損失，匯兌收益用“負數(shù)”反映。3）金融機構手續(xù)費：企業(yè)支付給金融機構的相關手續(xù)費（支票、匯票、匯兌等手續(xù)費）pos機刷卡費等、票據(jù)工本費等。4）現(xiàn)金折扣費用：根據(jù)銷售合同約定產(chǎn)生的現(xiàn)金折扣費用。5）股票發(fā)行費：股份有限公司發(fā)行股票支付給發(fā)行機構的費用。6）票據(jù)貼現(xiàn)息：企業(yè)收到承兌匯票的貼現(xiàn)利息支出7

19、）其他費用：指上列各項費用以外的其他籌融資費用支出。應該說明的是，籌融資過程中發(fā)生的評估費、審計費、登記費等，不應該作為財務費用列支。4、開發(fā)間接費用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設置“開發(fā)間接費用”明細項目時，應該分清楚開發(fā)間接費用與管理費用、銷售費用的界限。一般說來開發(fā)間接費用應設置以下明細項目：1）職工薪酬 ：內(nèi)部核算單位（如項目管理部等，下同）管理服務人員的職工薪酬。2）修理費 ：內(nèi)部核算單位管理用固定資產(chǎn)、低值易耗品等修理費用。3）物料消耗：內(nèi)部核算單位管理耗用的材料、用品費用。4）低值易耗品攤銷：內(nèi)部核算單位管理用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）5）辦公費：指內(nèi)部核算單位發(fā)生的辦公用

20、的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。6）差旅費：指內(nèi)部核算單位的人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內(nèi)交通和誤差補助費等。7）車輛使用費：指內(nèi)部核算單位使用車輛的油燃料費、養(yǎng)路費、過橋過路費、停車費等。8）固定資產(chǎn)使用費：指內(nèi)部核算單位使用固定資產(chǎn)的折舊費、維護維修費等。9）房租及物管費水電費：指內(nèi)部核算單位租賃用房的租金、物業(yè)管理費、水電費、設備使用費等。10）勞動保護費：是指確因工作需要為指內(nèi)部核算單位人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發(fā)生的支出。11） 周轉房攤銷：指不能確定為某項開發(fā)項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。12）&

21、#160; 利息支出：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中借入資金所發(fā)生的利息支出及相關的手續(xù)費，但應沖減利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。13）土地使用稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品過程中，開發(fā)項目占用土地，按照規(guī)定繳納的土地使用稅。14）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的監(jiān)理費用。15） 房屋維修基金：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定，向政府部門繳納的房屋維修基金。代收業(yè)主的維修基金，不能計入該項目。16）工程預決算編制及審查費：為編制、審查開發(fā)項目建筑工程施工圖概算、預算、結算所支付的費用。17）前期物業(yè)管理費：根據(jù)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的合同，支付的前期物業(yè)管理費、

22、開辦費等。18）其他費用：指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。5、應付職工薪酬“應付工薪酬”是新會計準則新設置的會計科目，根據(jù)新準則的要求，一般說來應設置以下明細項目：1） 職工工資：是指支付給職工個人的勞動報酬，根據(jù)國家統(tǒng)計局的規(guī)定，包括計時工資、計件工資、各種津貼、補貼、加班工資等。2） 職工福利：是指根據(jù)國家規(guī)定開支的各項福利費用，具體項目詳見（應付福利費的明細項目設置）。3） 社會保險費：根據(jù)國家規(guī)定，企業(yè)為職工個人支付的各種社會保險費。包括：基本醫(yī)療保險、基本養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、工傷保險和生育保險。4） 住房公積金：是指企業(yè)按照國務院住房公積金管理條例規(guī)定的基準和比例計算，向住房公積金為個人繳存的住房公積金。5） 工會經(jīng)費：企業(yè)按照規(guī)定支付給工會組織的工會經(jīng)費，現(xiàn)行政策明確在職工工資總額2（含）內(nèi)的，準在所得稅前扣除予以扣除。6） 職工教育經(jīng)費：是指企業(yè)用于職工個人的教育培訓費用，除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，企業(yè)實際發(fā)生的職工教育經(jīng)費支出，在職工工資總額2.5（含）以內(nèi)的，準予在所得稅前據(jù)實扣除。7） 非貨幣性福利：是指企業(yè)以非貨幣性形式（發(fā)放實物或提供資產(chǎn)免費使用等）為職工提供的福利支出。8） 辭退福利：因解除與職工的勞動合同關系而給予的補償。9）其他與獲得職工提供的服務的相關支出，如股票期