成都超高層住宅專題研究

1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本報告僅供客戶內部使用。在獲得中原地產書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。超高層住宅專題研究超高層住宅專題研究以成都市場為例以成都市場為例二級市場營運中心策略服務部 2013.7Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010前言前言 超高層建筑作為現(xiàn)代經(jīng)濟社會建筑業(yè)發(fā)展的一大主流, 是經(jīng)濟發(fā)展的標志, 它正在不斷的改變著城市的經(jīng)濟結構與城市景觀。超高層建筑的大量涌現(xiàn), 為城市的經(jīng)濟建設、商業(yè)繁榮、人

2、口聚集帶來生機與活力, 一定程度上加速了城市化進程的發(fā)展。 隨著近年來城市人口的急劇增長，城市用地愈發(fā)顯得寶貴，舊式的低層住宅以及中高層住宅逐漸無法滿足城市的發(fā)展需要，加之近年來建筑設計施工水平的進一步提高，超高層住宅近年來在人口密集地價昂貴的大城市愈發(fā)盛行。Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010目錄目錄1.超高層住宅簡介超高層住宅簡介 1.1 超高層定義 1.2 成都超高層住宅分布 1.3 成都部分超高層住宅樓盤概況2.超高層住宅相對普通高層住宅的優(yōu)劣勢分析超高層住宅相對普通高層住宅的優(yōu)劣勢分析 2.1超高層住宅優(yōu)勢分析

3、 2.2 超高層住宅劣勢分析3.超高層住宅的消防分析超高層住宅的消防分析 3.1 超高層住宅消防隱患分析 3.2 超高層消防隱患解決辦法4.超高層住宅的避難層設計分析超高層住宅的避難層設計分析5.超高層住宅建設成本分析超高層住宅建設成本分析6.成都超高層住宅案例分析成都超高層住宅案例分析 成都超高層住宅典型樓盤分析世茂玉錦灣 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011超高層住宅簡介Part 1p 超高層定義超高層定義p 成都超高層住宅分布成都超高層住宅分布p 成都部分超高層住宅樓盤概況成都部分超高層住宅樓盤概況Code of

4、this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010超高層住宅定義超高層住宅定義我國民用建筑設計通則（JG3787）將住宅建筑層數(shù)劃分為：13層為低層；46層為多層；79為中高層；凡超過100米均為超高層。 聯(lián)合國1972年國際高層建筑會議將高層建筑按高度分為四類：（1）916層（最高為50米）；（2）1725層（最高到75米）；（3）2640層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 成都超高層住宅分布圖成都超高層住宅分布圖由于受到航

5、空限高、文物保護單位限高等因素，成都超高層住宅主要分布在三大區(qū)域：繞城以內區(qū)域，南延線區(qū)域，溫江區(qū)域繞城以內區(qū)域：由天府廣場為軸心的東南-西北軸線向周圍發(fā)散分布。繞城以內東南方向區(qū)域是成都超高層住宅最密集區(qū)域大成都范圍內西北西南超高層住宅分布較少，正北，東北無超高層住宅分布Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010成都部分超高層住宅樓盤概況成都部分超高層住宅樓盤概況樓盤名稱超高層樓棟層數(shù)開發(fā)商板塊佳兆業(yè)麗晶港40四川天姿置業(yè)有限公司光華大道摩瑪城40成都市黃和投資有限公司東湖板塊藍光凱麗香江42藍光集團錦華路龍湖世紀峰景484

6、4成都龍湖錦華置業(yè)有限公司南沿線高新段成都ICC39新鴻基地產、恒基兆業(yè)地產、九龍倉集團東大街延線天紫界55宜賓市永競房地產開發(fā)有限責任公司東大街延線明信鷺灣38成都東桂灣置業(yè)有限公司萬年場樓盤名稱超高層樓棟層數(shù)開發(fā)商板塊時代凱悅42成都東渡房地產開發(fā)有限公司騾馬市華置都匯華庭50愛美高房地產（成都）有限公司東大街天朗錦邸39成都天朗置業(yè)有限公司高升橋璽龍灣39成都鴻懋投資有限責任公司溫江城區(qū)洲際亞洲灣38成都洲際置業(yè)有限公司光華大道朗御大廈50新嘉置地（成都）發(fā)展有限公司東大街首創(chuàng)國際城39首創(chuàng)置業(yè)東方新城Code of this report | 8 Copyright Centaline

7、 Group, 2010成成都部分超高層住宅樓盤概況都部分超高層住宅樓盤概況樓盤名稱超高層樓棟層數(shù)開發(fā)商板塊龍光天悅龍庭38成都市龍光房地產有限公司錦華路保利中心37保利（成都）實業(yè)有限公司科華世茂玉錦灣4447535456成都世茂房地產開發(fā)有限公司紅星路時代豪庭35363743龍茂房地產開發(fā)(成都)有限公司東大街百悅天鵝湖39百悅投資集團有限公司大面板塊金房華韻天府39成都金房營銷策劃有限公司成龍路-三圣鄉(xiāng)外灘4041成都信德房產開發(fā)有限公司東大街延線樓盤名稱超高層樓棟層數(shù)開發(fā)商板塊晶融匯40美國鐵獅門房地產公司東大街中德英倫聯(lián)邦424448四川中德世紀置業(yè)有限公司南沿線華陽段凱德卓錦萬黛3

8、9成都盛泉置業(yè)有限公司大面板塊萬科海悅匯城34354450成都萬科華東置業(yè)有限公司南沿線華陽段兩江國際42成都重投九華實業(yè)有限公司元華-站華九龍倉雍錦匯40香港九龍倉集團東大街延線佳兆業(yè)君匯上品3839成都南興銀基房地產開發(fā)有限公司華陽Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011超高層住宅相對普通高層住宅的優(yōu)劣勢分析Part 2p 優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析p 劣勢分析劣勢分析Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010容量大一定程度上能緩解日益嚴峻的城市住房緊張問題。體

9、現(xiàn)居住品質超高層住宅頂端價格高出同區(qū)高層價格較多。受干擾程度小遠離空氣和噪音污染, 是比較理想的居住環(huán)境。空氣質量優(yōu)良高處的濕度小, 遠離汽車尾氣、塵埃, 空氣質量優(yōu)良。景觀效果好高層建筑光線明媚, 與普通多層建筑相比, 超高層住宅視線無遮擋。節(jié)約用地高層建筑土地利用率高、容積率大。優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010劣勢分析劣勢分析戶型通透性差,存在部分異形房間,由于面積的影響,陽臺、開窗等不完全合理安全性電梯安全系數(shù)問題,可燃性材料增加,人員疏散問題物業(yè)管理便于統(tǒng)一管理,日常運行能耗高,后期維護管理

10、費用高實用率公攤較高,消防樓梯增加,每50米設置避難層,實用率多在70左右成本成本比高層高出15%25%,對抗風、抗震的要求變化，帶來成本大量增加其他開發(fā)周期拉長,智能化技術的使用,水系統(tǒng)、配電、消防要求的變化Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011超高層住宅消防分析Part 3p 超高層消防隱患分析超高層消防隱患分析p 超高層消防隱患解決辦法分析超高層消防隱患解決辦法分析Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010超高層建筑發(fā)生火災時火勢蔓延快超高層建筑

11、發(fā)生火災時火勢蔓延快建筑裝修中使用了大量可燃性材料, 建筑內部還分布著大量電線電纜, 一旦火災形成, 火勢會非常迅猛, 電梯井和管道井就像一個個大煙囪, 火借風勢, 蔓延很快, 構成火勢迅速蔓延的主要途徑。超高層建筑發(fā)生火災時人員疏散困難超高層建筑發(fā)生火災時人員疏散困難高層建筑層數(shù)多, 人員集中, 垂直疏散距離遠, 發(fā)生火災時, 要使人員迅速疏散到地面或不受火災威脅的安全部位是十分艱難的。發(fā)生火災時火災撲救難度大發(fā)生火災時火災撲救難度大 消防部門的云梯只有100m 高, 如果超過消防登高車輛的高度則根本無法進行室外救援, 除非動用直升機滅火, 可是協(xié)調還需要時間, 只能依靠自救, 即依靠室內的

12、消防疏散設施。超高層建筑中普遍使用的鋼結構體系耐火性較差超高層建筑中普遍使用的鋼結構體系耐火性較差鋼材在700 攝氏度的高溫下就會喪失承載能力, 導致樓體坍塌。超高層建筑由于其高度相對于普通高層的較大區(qū)別導致給消防工作帶來了許多困擾和危機：超高層建筑由于其高度相對于普通高層的較大區(qū)別導致給消防工作帶來了許多困擾和危機：超高層住宅消防隱患分析超高層住宅消防隱患分析Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010合理布置高層建筑總體布局和防火分區(qū)合理布置高層建筑總體布局和防火分區(qū) ： 總平面布置中的主，附體關系，該建筑與四周建筑的間距

13、及車道的設置等等，均屬與防止蔓延和迅速撲救密切相關的問題，也是進行建筑方面設計方案時須首先考慮的重要因素之一。防火分區(qū)是延緩火勢蔓延的重要措施，包括水平和豎向兩種：防火分區(qū)是延緩火勢蔓延的重要措施，包括水平和豎向兩種：水平防火分區(qū)是應用防火墻，防火門及防火卷簾等將各樓層在水平方向分隔為兩個或幾個防火分區(qū)。豎向防火分區(qū)主要指對建筑內部的垃圾井、水井（水管井）、電井（強、弱電）及樓、電梯間實行防火阻隔（水井、電井要求封堵），最大限度地降低火勢蔓延速度，控制火災燃燒面積。高規(guī)規(guī)定，超高層建筑每個防火分區(qū)建筑面積1000，當高層建筑與其裙房之間設有防火墻等防火分隔設施時，其裙房的防火分區(qū)允許最大建筑面

14、積不應大于2500m2，當設有自動噴水滅火系統(tǒng)時，防火分區(qū)允許最大建筑面積可增加1.00倍。每一分區(qū)內要相應裝設一些使防火門能自動關閉的裝置，并且在建筑施工時，要做到防火卷簾安裝時，卷筒與梁，卷筒與墻壁之間不能留有縫隙，能充分發(fā)揮其防火、阻煙作用。 超高層消防隱患解決辦法超高層消防隱患解決辦法Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010確保建筑物耐火能力確保建筑物耐火能力 在高層建筑防火設計中應保證建筑物的耐火等級，使火災發(fā)生時建筑物結構在較短時間內不會損壞，為人員疏散贏得時間，同時也減少火災損失?？煽康哪突饦嬙炷軠p少起火，蔓

15、延及保護人和建筑的安全。設計中除了應首先保證主體結構的耐火能力之外，還須對天棚，墻面等裝修部位的耐火性能給予充分的考慮。 加強自然排煙設計及安全疏散設施設置加強自然排煙設計及安全疏散設施設置 高層建筑中玻璃幕墻和豎向管道常常成為火勢蔓延的途徑，造成火勢跳躍防火分區(qū)，擴大火災損失；其次，大量高層建筑火災證明了煙是高層建筑火災中最大的殺手。因此，防排煙設計與安全疏散設施的設置是高層建筑防火設計中十分重要的環(huán)節(jié)。 超高層消防隱患解決辦法超高層消防隱患解決辦法Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2011超高層住宅避難層設計分析Part

16、 4Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010避難層的設置：避難層的設置：自高層建筑首層至第一個避難層或兩個避難層之間，不宜超過15層；這是因為登高、舉高消防車，最大作業(yè)高度在3045m；根據(jù)對消防隊員的實測，登高超過10層時，心跳和呼吸明顯加快，不適應撲就的需要，會給滅火工作帶來不利影響。避難層定義：避難層定義：避難層是高層建筑中用作消防避難的樓層。一般建筑高度超過1OOm的高層建筑，為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層。 通過避難層的防煙樓梯應在避難層分隔、同層錯位或上下層斷開，但人員均必須經(jīng)避難層方能上下。使得人們

17、遇到危險時能夠安全逃生目的。避難層設計分析避難層設計分析 通向避難層的防煙樓梯間應在避難層分隔、同層錯位或上下斷開，但人員必須經(jīng)避難層方能上下 避難層的凈面積宜按每平方米5人計算 避難層可兼作設備層，但設備管道宜集中布置，設備管井及垂直交通設施應用耐火極限不低于1h的墻圍護起來 避難層應設消防電梯出口、設消防專線電話，并應設有消火栓和消防卷盤 封閉式避難層還應設獨立的防煙設施，并有應急廣播和應急照明等避難層設計要點：避難層設計要點：Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011超高層住宅建設成本分析超高層住宅建設成本分析Part

18、 5Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010設置避難層，100米以上的建筑一般每隔50米要設置一個避難層。供電系統(tǒng)雙電源+自備電源 。 進戶門要求為甲級防火門 。由于高處的濕度和風力情況較為復雜，在外墻材料，鋁合金窗玻璃等建筑材料的選擇會格外嚴格會較大。超高層建筑設計復雜項目設計和管理水平要求也較高設計、工程顧問及監(jiān)理費用會增加。超高層建筑的消防要求極為嚴格。凡超過5平方米的房間均要設置。超高層建筑的配套人防面積也較大。 超高層住宅建設費用較普通高層住宅增加項超高層住宅建設費用較普通高層住宅增加項Code of this

19、report | 20 Copyright Centaline Group, 2010超高層建筑建設成本分析超高層建筑建設成本分析考慮到普通框架-剪力墻建筑的造價大約在2200-2500元/平米，超高層的成本在2600元/平米-3000元/平米左右。全部落地剪力墻的成本則會增加大約500-1000元/平米，而部分框支剪力墻結構的成本與框架-剪力墻結構相仿。 增加造價：項目增加造價（元/平米）整體設計標準與技術20-40基礎與結構160-260屋面及外立面15-25機電設備160-240合計355 565（增幅約為16% - 26%）Code of this report | 21 Copyri

20、ght Centaline Group, 2011成都超高層住宅案例分析Part 6Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010成都超高層案例成都超高層案例世茂玉錦灣世茂玉錦灣點式圍合布局點式圍合布局優(yōu)點：點式有利于住宅小區(qū)的低密度，對于住宅的通風采光都有好處。圍合式布局有利于地塊的經(jīng)濟合理?；拘畔ⅲ夯拘畔ⅲ何飿I(yè)類別：住宅、普通住宅,低密度洋房建筑類別 ：板樓 小高層 超高層環(huán)線位置 ：一環(huán)以內容 積 率 ：5.58 開盤時間：2012年6月23日一期已開盤 開 發(fā) 商：成都世茂房地產開發(fā)有限公司占地面積: 51560平方米 建筑面積: 390000平方米 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局20#19#18#16#15#14#17#6#7#8#9#10 #11 #12#13#商業(yè)洋房電梯售樓處公寓2梯4戶3梯2戶2梯2戶酒店錦江本項目包含：8棟超高層住宅7棟復式