房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)習(xí)

1、房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)Real Estate AppraisalReal Estate Appraisal淮陰師范學(xué)院城環(huán)學(xué)院淮陰師范學(xué)院城環(huán)學(xué)院金金 巍巍考試題型考試題型一、選擇題（一、選擇題（每小題每小題 2 分，共分，共 20 分分 ）二、名詞解釋（二、名詞解釋（每小題每小題 3 分，共分，共 15 分分 ）三、簡(jiǎn)答題（三、簡(jiǎn)答題（每小題每小題 5 分分,共共 25 分分 ）四、計(jì)算題（四、計(jì)算題（ 4 4 題題,共共 40 分分）（要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算過(guò)程，需按公式計(jì)算的，要寫(xiě)出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果的不得要寫(xiě)出公式。無(wú)計(jì)算過(guò)程，只有計(jì)算結(jié)果

2、的不得分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位分，計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后兩位）帶數(shù)學(xué)計(jì)算器帶數(shù)學(xué)計(jì)算器3 房地產(chǎn)估價(jià)串講房地產(chǎn)估價(jià)串講本書(shū)內(nèi)容提要本書(shū)內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)估價(jià)的基本知識(shí)一、房地產(chǎn)估價(jià)的基本知識(shí)二、房地產(chǎn)估價(jià)的方法二、房地產(chǎn)估價(jià)的方法市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法收益法收益法成本法成本法假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)和路線價(jià)法三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)四、房地產(chǎn)估價(jià)其他方法及估價(jià)信四、房地產(chǎn)估價(jià)其他方法及估價(jià)信息系統(tǒng)簡(jiǎn)介息系統(tǒng)簡(jiǎn)介 第一章第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特征（二）房地產(chǎn)價(jià)格的特征 1. 1.受區(qū)位的影響

3、大受區(qū)位的影響大 2. 2.本質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格本質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 3. 3.出售價(jià)格與出租價(jià)格并重出售價(jià)格與出租價(jià)格并重 4. 4.形成基礎(chǔ)是長(zhǎng)期和綜合考慮的形成基礎(chǔ)是長(zhǎng)期和綜合考慮的結(jié)果結(jié)果 5. 5.房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成的，房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成的，容易受交易者的個(gè)別因素的影響容易受交易者的個(gè)別因素的影響房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類(lèi)型房地產(chǎn)類(lèi)型+形成基礎(chǔ)+價(jià)格種類(lèi)（三）房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi)（三）房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的種類(lèi) 成交價(jià)格：房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際達(dá)成成交價(jià)格：房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格

4、交易的價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格：指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一市場(chǎng)價(jià)格：指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。格的抽象結(jié)果。理論價(jià)格：在合理的市場(chǎng)上交易應(yīng)該實(shí)理論價(jià)格：在合理的市場(chǎng)上交易應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格現(xiàn)的價(jià)格評(píng)估價(jià)格：估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理評(píng)估價(jià)格：估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格做出的一種估計(jì)，推測(cè)或判斷價(jià)格做出的一種估計(jì)，推測(cè)或判斷1 1根據(jù)形成基礎(chǔ)不同的分類(lèi)根據(jù)形成基礎(chǔ)不同的分類(lèi)市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格 理論價(jià)格理論價(jià)格評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格 成交價(jià)格成交價(jià)格公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值 成交價(jià)格圍繞市場(chǎng)價(jià)格成交價(jià)格圍繞市場(chǎng)價(jià)格上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格

5、圍上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格圍繞理論價(jià)格上下波動(dòng)繞理論價(jià)格上下波動(dòng)一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)=正常成交價(jià)正常成交價(jià)=市場(chǎng)價(jià)市場(chǎng)價(jià)格格房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類(lèi)型房地產(chǎn)類(lèi)型+形成基礎(chǔ)+價(jià)格特征2 2根據(jù)不同用途的分類(lèi)根據(jù)不同用途的分類(lèi)租賃價(jià)租賃價(jià) 買(mǎi)賣(mài)價(jià)買(mǎi)賣(mài)價(jià)抵押價(jià)抵押價(jià) 課稅價(jià)課稅價(jià)典當(dāng)價(jià)典當(dāng)價(jià) 保險(xiǎn)價(jià)保險(xiǎn)價(jià) 征用價(jià)征用價(jià) 3 3根據(jù)實(shí)物形態(tài)不同的分類(lèi)根據(jù)實(shí)物形態(tài)不同的分類(lèi) 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)特性

6、房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)類(lèi)型房地產(chǎn)類(lèi)型+形成基礎(chǔ)+價(jià)格特征9 第二章第二章 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)是指，根據(jù)，遵循，按照，選用適宜的，并在綜合分析的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在進(jìn)行測(cè)算和判定活動(dòng)。 估價(jià)概念估價(jià)概念+行業(yè)劃分+專業(yè)術(shù)語(yǔ)+估價(jià)必要性估價(jià)原則估價(jià)原則制度概述制度概述房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)定義中的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)房地產(chǎn)估價(jià)定義中的關(guān)鍵術(shù)語(yǔ) 專業(yè)估價(jià)人員專業(yè)估價(jià)人員評(píng)估員評(píng)估員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師香港測(cè)量師香港測(cè)量師估價(jià)目的估價(jià)目的 估價(jià)概念估價(jià)概念+行業(yè)劃分+估價(jià)涵義+估價(jià)必要性估價(jià)原則估價(jià)原則制度概述制度概述房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)資格資格互認(rèn)互認(rèn)無(wú)無(wú)簽簽字字權(quán)權(quán)估價(jià)概念估價(jià)概念+

7、行業(yè)劃分+估價(jià)涵義+估價(jià)必要性估價(jià)原則估價(jià)原則制度概述制度概述房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)又稱評(píng)估基準(zhǔn)日、估價(jià)期日、評(píng)估時(shí)日，是一個(gè)的具體日期，通常以年、月、日表示。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般是對(duì)估價(jià)對(duì)象完成實(shí)完成實(shí)地勘查之日地勘查之日，若不是，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明，并在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象狀況與完成實(shí)地勘查之日的房地產(chǎn)狀況一致。 估價(jià)的估價(jià)的作業(yè)日期作業(yè)日期是指從何時(shí)開(kāi)始估是指從何時(shí)開(kāi)始估價(jià)至何時(shí)完成估價(jià)作業(yè)，即進(jìn)行估價(jià)價(jià)至何時(shí)完成估價(jià)作業(yè)，即進(jìn)行估價(jià)的起止日期。的起止日期。 注意兩者注意兩者的區(qū)別！的區(qū)別！估價(jià)概念估價(jià)概念+行業(yè)劃分+估價(jià)涵義+估價(jià)必要性估價(jià)

8、原則估價(jià)原則制度概述制度概述房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)客觀合理價(jià)格或價(jià)值客觀合理價(jià)格或價(jià)值 房地產(chǎn)估價(jià)客觀合理價(jià)格（或價(jià)值），是指基于估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在正常交易情況下，某宗房地產(chǎn)為某種估價(jià)目的所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。估價(jià)方法估價(jià)方法(市場(chǎng)比較法、收益法、成本法市場(chǎng)比較法、收益法、成本法) 估價(jià)程序估價(jià)程序（規(guī)范規(guī)定八個(gè)步驟）（規(guī)范規(guī)定八個(gè)步驟） 估價(jià)原則估價(jià)原則 房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則 房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)準(zhǔn)則估價(jià)概念估價(jià)概念+行業(yè)劃分+估價(jià)涵義+估價(jià)必要性估價(jià)原則估價(jià)原則制度概述制度概述房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)的行為準(zhǔn)則獨(dú)立、客觀、公正獨(dú)立、客觀、公正合法原則合法原則最高最佳使用原則最高最佳使用原則替代原則替代

9、原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)準(zhǔn)則體現(xiàn)公平的原則，要求估價(jià)人員：體現(xiàn)公平的原則，要求估價(jià)人員：1 1、換位思考、換位思考2 2、站在專家的立場(chǎng)反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡、站在專家的立場(chǎng)反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值評(píng)估價(jià)值3 3、具有良好的職業(yè)道德、具有良好的職業(yè)道德估價(jià)概念估價(jià)概念制度概述制度概述房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)合法原則合法原則合法原則估價(jià)概念估價(jià)概念最高最佳原則最高最佳原則替代原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則制度概述制度概述房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)最高最佳使用原則最高最佳使用原則最高最佳使用最高最佳使用估價(jià)概念估價(jià)概念合法原則合法原則替代原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則制度概述制

10、度概述房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)最高最佳使用原則最高最佳使用原則收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理收益遞增遞減原理、均衡原理、適合原理估價(jià)概念估價(jià)概念合法原則合法原則替代原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則制度概述制度概述房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)最高最佳使用原則最高最佳使用原則估價(jià)概念估價(jià)概念合法原則合法原則替代原則替代原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則制度概述制度概述房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)替代原則替代原則替代原則替代原則獲得最高性價(jià)比獲得最高性價(jià)比估價(jià)概念估價(jià)概念合法原則合法原則最高最佳原則最高最佳原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則制度概述制度概述房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)避免避免“情情人眼里出人眼里出西施西施”估價(jià)時(shí)

11、點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則估價(jià)概念估價(jià)概念合法原則合法原則最高最佳原則最高最佳原則替代原則替代原則制度概述制度概述房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究土地價(jià)值評(píng)估及城市土地運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)土地價(jià)值評(píng)估及城市土地運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)物業(yè)估值物業(yè)估值拆遷評(píng)估拆遷評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款房地產(chǎn)按揭貸款房地產(chǎn)按揭貸款房地產(chǎn)專業(yè)房屋土地評(píng)估房地產(chǎn)專業(yè)房屋土地評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)與服務(wù)領(lǐng)域房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)與服務(wù)領(lǐng)域估價(jià)概念估價(jià)概念估價(jià)原則估價(jià)原則+國(guó)外估價(jià)制度房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)中專學(xué)歷中專學(xué)歷,8,8年以上工作經(jīng)歷年以上工作經(jīng)歷, ,估價(jià)實(shí)務(wù)滿估價(jià)實(shí)務(wù)滿5 5年年大專學(xué)歷

12、大專學(xué)歷,6,6年以上工作經(jīng)歷年以上工作經(jīng)歷, ,估價(jià)實(shí)務(wù)滿估價(jià)實(shí)務(wù)滿4 4年年本科學(xué)歷本科學(xué)歷,3,3年以上工作經(jīng)歷年以上工作經(jīng)歷, ,估價(jià)實(shí)務(wù)滿估價(jià)實(shí)務(wù)滿3 3年年碩士學(xué)歷碩士學(xué)歷, ,第二學(xué)位第二學(xué)位, ,研究生班研究生班, ,估價(jià)實(shí)務(wù)滿估價(jià)實(shí)務(wù)滿2 2年年博士學(xué)歷博士學(xué)歷無(wú)以上學(xué)歷無(wú)以上學(xué)歷, 10, 10年以上工作經(jīng)歷年以上工作經(jīng)歷, ,估價(jià)實(shí)務(wù)滿估價(jià)實(shí)務(wù)滿6 6年年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度估價(jià)概念估價(jià)概念估價(jià)原則估價(jià)原則+國(guó)外估價(jià)制度房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)掌握一定的建筑知識(shí)和建筑建造知識(shí)掌握一定的建筑知識(shí)和建筑建造知識(shí)掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)理論掌握一定的房地產(chǎn)經(jīng)

13、紀(jì)理論具備豐富的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)知識(shí)具備豐富的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù)知識(shí)熟練掌握相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)定熟練掌握相關(guān)的法律、法規(guī)和規(guī)定熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)及其交易的變化情況熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)及其交易的變化情況房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具有的知識(shí)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)具有的知識(shí)結(jié)構(gòu)估價(jià)概念估價(jià)概念估價(jià)原則估價(jià)原則+國(guó)外估價(jià)制度房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)第三章第三章 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列運(yùn)用市場(chǎng)比較法求取房地產(chǎn)價(jià)格一般分為下列7 7個(gè)步驟：個(gè)步驟：1 1搜集交易實(shí)例；搜集交易實(shí)例；2 2選取可比實(shí)例；選取可比實(shí)例；3 3建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；4 4進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易情況修正；5

14、 5進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行交易日期修正；6 6進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正；7 7求取比準(zhǔn)價(jià)格。求取比準(zhǔn)價(jià)格。 基本原理基本原理運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 （三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)（三）建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易情況修正+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 【例例3-23-2】搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積搜集有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲交易實(shí)例的建筑面積200 m2200 m2，成交總價(jià)，成交總價(jià)8080萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付萬(wàn)元人民幣，分三期付款，首期付1616萬(wàn)元人萬(wàn)元人民幣，第二期于半年后付民幣，第

15、二期于半年后付3232萬(wàn)元人民幣，余款萬(wàn)元人民幣，余款3232萬(wàn)元人民幣于一萬(wàn)元人民幣于一年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積年后付清。乙交易實(shí)例的使用面積25002500平方英尺，成交總價(jià)平方英尺，成交總價(jià)1515萬(wàn)萬(wàn)美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，美元，于成交時(shí)一次付清。如果選取此兩宗交易實(shí)例為可比實(shí)例，試進(jìn)行有關(guān)內(nèi)容的的修正。試進(jìn)行有關(guān)內(nèi)容的的修正。對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易對(duì)于交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 【例例3-33-3】一宗房產(chǎn)的正常成交價(jià)格為一宗房產(chǎn)的正常成交價(jià)格為25002500元元/m2/m2，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常，賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的成交價(jià)

16、格的7 7，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為，買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的正常成交價(jià)格的5 5，試計(jì)算賣(mài)方實(shí)際，試計(jì)算賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格和買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格。得到的價(jià)格和買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格。買(mǎi)方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：買(mǎi)方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：正常成交價(jià)格應(yīng)由賣(mài)正常成交價(jià)格應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格賣(mài)方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：賣(mài)方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)時(shí)：正常成交價(jià)格正常成交價(jià)格+ +應(yīng)由買(mǎi)應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格基本原理基本原理+搜集交易實(shí)例+選取可比實(shí)例+建立價(jià)格可比基礎(chǔ)+交易日期修正+房地產(chǎn)狀況修正+求取比準(zhǔn)價(jià)格運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例 【例例3-43-4】某宗房地產(chǎn)交易

17、，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中寫(xiě)明，買(mǎi)方付給賣(mài)某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中寫(xiě)明，買(mǎi)方付給賣(mài)方方23252325元元/m2/m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方來(lái)負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方來(lái)負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7 7，應(yīng)由買(mǎi)，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5 5，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。常成交價(jià)格?！纠?-53-5】某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中寫(xiě)明，買(mǎi)方會(huì)某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中寫(xiě)明，買(mǎi)方會(huì)給賣(mài)方給賣(mài)方26252625元

18、元/ /平方米，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方來(lái)負(fù)擔(dān)。平方米，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由賣(mài)方來(lái)負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的格的7 7，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5 5，試計(jì)算，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格。該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價(jià)格?？杀葘?shí)例可比實(shí)例A A可比實(shí)例可比實(shí)例B B可比實(shí)例可比實(shí)例C C成交價(jià)格成交價(jià)格50005000（元（元/ m/ m2 2）600600（美元（美元/ m/ m2 2）55005500（元（元/ m/ m2 2）成交日期成交日期200

19、62006年年1 1月月1 1日日20062006年年3 3月月1 1日日20062006年年7 7月月1 1日日交易情況交易情況+2+2+5+5-3-3房地產(chǎn)狀況房地產(chǎn)狀況-8-8-4-4+6+6【例【例3-103-10】為評(píng)估某寫(xiě)字樓為評(píng)估某寫(xiě)字樓20062006年年1010月月1 1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫(xiě)字樓附近地區(qū)日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫(xiě)字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了調(diào)查選取了A A、B B、C C三宗類(lèi)似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表：三宗類(lèi)似寫(xiě)字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見(jiàn)下表： 在表中的交易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅在表中的交

20、易情況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的成交價(jià)格高（低）于其正常價(jià)格的幅度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）相對(duì)于估價(jià)對(duì)象的房地度；房地產(chǎn)狀況中，正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)（劣）相對(duì)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差異幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯價(jià)2006年年3月月1日為日為1：8.5，2006年年10月月1日為日為1：8.3；該類(lèi)寫(xiě)字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格；該類(lèi)寫(xiě)字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2006年年1月月1日至日至2006年年2月月1日日基本保持不變，基本保持不變，2006年年2月月1日至日至5月月

21、1日平均每月比上月下降日平均每月比上月下降1，以后平均每月比上月上升，以后平均每月比上月上升0.5。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫(xiě)字樓。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫(xiě)字樓2006年年10月月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。日的正常市場(chǎng)價(jià)格。第四章第四章 成本法成本法，指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑及裝修材料價(jià)格，指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑及裝修材料價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用新的建筑材料、建和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結(jié)構(gòu)、筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上功能、效用上相同的新建筑物的正常價(jià)格。相同的新建筑物的正常價(jià)格。，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑及裝修材料價(jià)，是指在估價(jià)

22、時(shí)點(diǎn)的建筑及裝修材料價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用原有的建筑材料、格和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。相同的新建筑物的正常價(jià)格。(復(fù)制復(fù)制)（一）（一）重置價(jià)格和重建價(jià)格的基本含義重置價(jià)格和重建價(jià)格的基本含義 一般重建價(jià)格一般重建價(jià)格大于重置價(jià)格大于重置價(jià)格基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式建筑物折舊運(yùn)用舉例1.1.年限法：年限法：把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。在估價(jià)中應(yīng)用最多的是平均年限法。建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)分為實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)分為

23、實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)是建筑物從竣效經(jīng)過(guò)年數(shù)。實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)是建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年工驗(yàn)收合格之日起到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)按數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年其狀況與效用所顯示的年數(shù)。有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 基本原理價(jià)格構(gòu)成計(jì)算公式重置價(jià)

24、格運(yùn)用舉例 1、某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價(jià)格為2000元/，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價(jià)值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、年折舊額和殘值率。 VB284800元；t15年；N50年重新建造成本C=2002000400000元已使用折舊總額DCVB115200元 年折舊額DDt7680元 殘值率 R4 NRCDi1 2、某建筑物，總建筑面積為200平方米，于8年前建成，重置價(jià)格為1000元/，耐用年限40年，殘值率為0，試用雙倍余額遞減折舊法計(jì)算該建筑物第5年的折舊額、折舊總額及建筑物現(xiàn)值。 已知：t8；C

25、2001000200000；N40；R0；求：D5、D、VB 解： 5 D5=C（1-d）5-1d8145元 DC1-（1-d）t67316元 VB=C-D t=C（1-d）132684元 Nd2第五章第五章 收益法收益法（四）收益法的估價(jià)步驟（四）收益法的估價(jià)步驟 +概念+理論依據(jù)+適用對(duì)象+使用條件計(jì)算公式計(jì)算公式凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例u1.搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；數(shù)據(jù)資料；u2.估算潛在毛收入；估算潛在毛收入；u3.估算有效毛收入；估算有效毛收入；u4.估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；u5.估

26、算凈收益估算凈收益u6.選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)。選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)。u7.選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格基本原理基本原理凈收益凈收益資本化率資本化率派生方法派生方法運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例（三）收益年限有限且其他因素不變的公式（三）收益年限有限且其他因素不變的公式 為可獲收益年限nrrAvn)1 (11 【例5-2】某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為20萬(wàn)元，資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為多少？萬(wàn)元58.195%)101 (11 %1020

27、1050v此公式的假設(shè)條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零（當(dāng)r=0時(shí)，V=An）；（3）收益年限為有限年n。 【綜合思考題綜合思考題】某商店的土地使用年限為某商店的土地使用年限為4040年，從年，從19981998年年1010月月1 1日期計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為日期計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2200m2。一層于。一層于19991999年年1010月月1 1日出租，租期為日出租，租期為5 5年，可出租年，可出租面積的月租金為面積的月租金為180180元元/m2/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類(lèi)似

28、商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為附近類(lèi)似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200200元元/m2/m2和和120120元元/m2/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%25%。該類(lèi)房地產(chǎn)的。該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為資本化率為9%9%。試估算該商場(chǎng)。試估算該商場(chǎng)20022002年年1010月月1 1日帶租約出售日帶租約出售時(shí)候的價(jià)格。時(shí)候的價(jià)格。（1）商店一層價(jià)格計(jì)算）商店一層價(jià)格計(jì)算 a內(nèi)內(nèi)=200180（1-25%）12=32.40（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）a外外=200200（1-25%）12=36.00（萬(wàn)元）（萬(wàn)元） 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039

29、1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 361999 00 01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 3622n21r11r111rar1ar1aV外內(nèi)內(nèi)萬(wàn)元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2）二層價(jià)格計(jì)算）二層價(jià)格計(jì)算 a=200120（1-25%）12

30、=21.60（萬(wàn)元）萬(wàn)元） 萬(wàn)元21.229%9111%960.21111362nrraVV=V1+V2=375.69+229.21=604.90（萬(wàn)元）萬(wàn)元） 思思 考考 題題【補(bǔ)充】6年前甲公司提供一宗40年使用權(quán)的出讓與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積6000平方米，于5年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長(zhǎng)于土地使用年限。甲、乙雙方當(dāng)時(shí)合同約定，建成投入使用后，其中的2000平方米建筑面積歸甲方，4000平方米建筑面積由乙方使用10年，期滿后無(wú)償歸甲方?，F(xiàn)乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方。 據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時(shí)該類(lèi)辦公樓每平方米建筑面積月租金為100元，出租率為8

31、0，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用約占有效毛收入的38，還原利率為10。試估算乙方現(xiàn)時(shí)應(yīng)出資多少萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)甲方的權(quán)益。 解：（1）計(jì)算辦公樓現(xiàn)值 辦公樓整體年凈收益=100600080%（138%）12 收益年限=405=35年 辦公樓現(xiàn)值為：V=A/Y11/(1+Y) n=159.12/10%11/(1+ 10%)35=1528.92萬(wàn)元 （2）計(jì)算乙方的使用權(quán)價(jià)格 乙方使用權(quán)年凈收益=100400085%（135%）12 乙方使用權(quán)剩余收益年限=10-5=5年 乙方使用權(quán)剩余收益年限價(jià)格為： V=A/Y11/(1+ Y) n=106.08/10%11/(1+ 10%)5 （3）甲方權(quán)益價(jià)格=辦公樓現(xiàn)值乙方使用權(quán)

32、價(jià)格第六章第六章 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法 （一）概念：（一）概念：假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，也稱剩以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，也稱剩余法。余法。+使用條件+估價(jià)步驟計(jì)算公式計(jì)算公式費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例（二）理論依據(jù)：（二）理論依據(jù)：預(yù)期原理預(yù)期原理+使用條件+估價(jià)步驟計(jì)算公式計(jì)算公式費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法的關(guān)系（三）假設(shè)開(kāi)發(fā)法與成本法的關(guān)系成本

33、法評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的公式：成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的公式： 假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估土地價(jià)格的公式：假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估土地價(jià)格的公式： 土地取得成本新建房地價(jià)格土地取得成本新建房地價(jià)格-土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本- 建筑物建造成本建筑物建造成本 -管理費(fèi)用管理費(fèi)用-投資利息投資利息 -銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法在形式上是評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法 新建房地價(jià)格土地取得成本新建房地價(jià)格土地取得成本+土地開(kāi)發(fā)成本土地開(kāi)發(fā)成本+ 建筑物建造成本建筑物建造成本+管理費(fèi)用管理費(fèi)用+投資利息投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

34、（五）使用條件：（五）使用條件：u把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)u正確地判斷房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式 u正確地預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 u有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境u正確估計(jì)開(kāi)發(fā)周期、各項(xiàng)費(fèi)用 +概念+理論依據(jù)+適用對(duì)象+估價(jià)步驟計(jì)算公式計(jì)算公式費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例（1）房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制運(yùn)行；）房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制運(yùn)行；（2）有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；）有一個(gè)明朗、開(kāi)放及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；（3）有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計(jì)劃；）有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、公開(kāi)及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計(jì)劃；（4）有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；）有一套統(tǒng)

35、一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；（5）有一個(gè)完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)；）有一個(gè)完整、公開(kāi)及透明度高的房地產(chǎn)資料庫(kù)；（6）要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和）要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)和交易的稅費(fèi)清單。交易的稅費(fèi)清單。 （五）估價(jià)步驟：（五）估價(jià)步驟：+概念+理論依據(jù)+適用對(duì)象+使用條件計(jì)算公式計(jì)算公式費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例n 調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況n 選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式n 估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期n 預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值n 估算各項(xiàng)成本費(fèi)用估算各項(xiàng)成本費(fèi)用n

36、 進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值 （二）（二）各類(lèi)估價(jià)對(duì)象的估價(jià)公式各類(lèi)估價(jià)對(duì)象的估價(jià)公式 ：基本原理基本原理費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例1 1求生地價(jià)值的公式求生地價(jià)值的公式 u（1 1）適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：）適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式： 生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由生地生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) u（2 2）適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：）適用于將生

37、地開(kāi)發(fā)成熟地的公式： 生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值由生地開(kāi)生地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 基本原理基本原理費(fèi)用計(jì)算費(fèi)用計(jì)算運(yùn)用舉例運(yùn)用舉例2 2求毛地價(jià)值的公式求毛地價(jià)值的公式 u（1 1）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：）適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式： 毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由毛地毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息建成房屋的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)

38、利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) u（2 2）適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：）適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式： 毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值由毛地開(kāi)毛地價(jià)值開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本管理費(fèi)用投資利息銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售稅費(fèi)土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)tdnrYYa11111萬(wàn)元26.1954%1211%9111%9%301%85%70600080049萬(wàn)元95.566%)121 (600010005 . 0【例例6-8】計(jì)計(jì)算算過(guò)過(guò)程程第七章第七章

39、 地價(jià)評(píng)估地價(jià)評(píng)估地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)修正法路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序3 3基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 （1）劃分為土地條件均一或土地使用價(jià)值相等的區(qū)域或級(jí)別，并進(jìn)行不同區(qū)域歸類(lèi)。（2）在同一土地級(jí)別或類(lèi)型區(qū)域中，利用取得的土地超額利潤(rùn)、已成交的地租和地價(jià)資料，測(cè)算出不同行業(yè)用地在不同土地級(jí)別和土地條件均質(zhì)區(qū)域上形成的土地收益或地價(jià)，進(jìn)而評(píng)估出基準(zhǔn)地價(jià)。（3）分析基準(zhǔn)地價(jià)同宗地地價(jià)、租金和土地條件的相關(guān)關(guān)系，建立土地級(jí)別或區(qū)域分用途的宗地地價(jià)修正體系。 地價(jià)體系路線價(jià)法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序5. 5. 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序與方法基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的程序與方法（1）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估區(qū)域范圍的確定。 （2）基準(zhǔn)地價(jià)

40、評(píng)估資料的調(diào)查與收集。 （3）資料的分析整理。 （4）樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)。 （5）基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估模型的選擇及基準(zhǔn)地價(jià)的確定。 （6）提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)。 1 1基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)的概念的概念 1 1、概念：路線價(jià)法是對(duì)面臨特定街道且可及、概念：路線價(jià)法是對(duì)面臨特定街道且可及性相當(dāng)?shù)氖薪值卦O(shè)定性相當(dāng)?shù)氖薪值卦O(shè)定，選取若干標(biāo)準(zhǔn)，選取若干標(biāo)準(zhǔn)宗地求其平均價(jià)格，此平均價(jià)格即為該特定街宗地求其平均價(jià)格，此平均價(jià)格即為該特定街道的路線價(jià)，依據(jù)路線價(jià)，再配合深度價(jià)格修道的路線價(jià)，依據(jù)路線價(jià)，再配合深度價(jià)格修正率表和其他價(jià)格修正率表，計(jì)算出面臨該道正率表和其他價(jià)格修正率表，計(jì)算出面臨該道路的其他宗地地價(jià)的一種

41、估價(jià)方法。路的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。 地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序1 1、標(biāo)準(zhǔn)宗地在城市一定區(qū)域中，根據(jù)街道狀況，公共設(shè)施在城市一定區(qū)域中，根據(jù)街道狀況，公共設(shè)施的接近狀況、房屋的蔬密度等條件劃分區(qū)段，的接近狀況、房屋的蔬密度等條件劃分區(qū)段，從區(qū)段范圍內(nèi)選定的在深度、寬度、用途、容從區(qū)段范圍內(nèi)選定的在深度、寬度、用途、容積率、形狀等方面屬眾數(shù)的宗地稱為標(biāo)準(zhǔn)宗地積率、形狀等方面屬眾數(shù)的宗地稱為標(biāo)準(zhǔn)宗地2、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的具體要求有哪些？（1 1）一面臨街）一面臨街（2 2）土地形狀為矩形）土地形狀為矩形（3 3）臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度）臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)深度（4 4）臨街寬

42、度、用途、容積率應(yīng)具有代表性）臨街寬度、用途、容積率應(yīng)具有代表性（5 5）其它方面，如土地使用年限、土地生熟）其它方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也應(yīng)具有代表性。程度等也應(yīng)具有代表性。地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序四三二一法則示意圖四三二一法則示意圖（2）深度價(jià)格修正常用方法介紹四三二一法則，是將臨街深度四三二一法則，是將臨街深度100100英尺的土地，英尺的土地，劃分為與街道平行的四等份，每等份的臨街劃分為與街道平行的四等份，每等份的臨街深度為深度為2525英尺，各等份的價(jià)值因離街道的遠(yuǎn)英尺，各等份的價(jià)值因離街道的遠(yuǎn)近不同

43、而不同。從街道方向算起，第一等份近不同而不同。從街道方向算起，第一等份的價(jià)值、第二等份的價(jià)值、第三等份的價(jià)值、的價(jià)值、第二等份的價(jià)值、第三等份的價(jià)值、第四等份的價(jià)值分別占整塊土地價(jià)值的第四等份的價(jià)值分別占整塊土地價(jià)值的4040、3030、2020、1010。地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序九八七六法則示意圖九八七六法則示意圖如果超過(guò)如果超過(guò)100100英尺，則按九八七六法則來(lái)英尺，則按九八七六法則來(lái)計(jì)算，即超過(guò)計(jì)算，即超過(guò)100100英尺的第一個(gè)英尺的第一個(gè)2525英尺等英尺等份的價(jià)值、第二個(gè)份的價(jià)值、第二個(gè)2525英尺等份的價(jià)值、第英尺等份的價(jià)值、第三個(gè)三個(gè)2525英尺

44、等份的價(jià)值、第四個(gè)英尺等份的價(jià)值、第四個(gè)2525英尺等英尺等份的價(jià)值分別為臨街深度份的價(jià)值分別為臨街深度100100英尺的土地英尺的土地價(jià)值的價(jià)值的9 9、8 8、7 7、6 6。3 3、如何劃分路線價(jià)區(qū)段？如何劃分路線價(jià)區(qū)段？ 在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)將可及性相當(dāng)、地塊相連的土地劃分為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。塊相連的土地劃分為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。 兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線，原則上是地價(jià)有顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中顯著差異的地點(diǎn)，一般是從十字路或丁字路中心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)心處劃分，兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。一般情況下，一條街道只設(shè)一個(gè)路線價(jià)。區(qū)段。一般情況下，一條街道只設(shè)一個(gè)路線價(jià)。地價(jià)體系基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)修正法地價(jià)分?jǐn)傋诘卦u(píng)估程序64 第八章第八章 房地產(chǎn)估價(jià)中的其他數(shù)學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)中的其他數(shù)學(xué)方法方法長(zhǎng)期趨勢(shì)法價(jià)格指數(shù)聚類(lèi)分析模糊數(shù)學(xué)推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)推測(cè)、判斷房地產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格。即一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)都是格。即一般估價(jià)時(shí)點(diǎn)都是未來(lái)未來(lái)。