河源市土地房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析

1、2015年河源市房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)政策回顧2015年，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，經(jīng)濟(jì)形勢錯綜復(fù)雜，國際貿(mào)易下降，金融風(fēng)險增加。我國處于“三期疊加”特征明顯階段，增速換擋的壓力和結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛互相交織。面對經(jīng)濟(jì)下行的壓力，中央在年初九下調(diào)全年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)至7%左右，并啟動一系列穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)改革的措施，出臺了“一帶一路”工作方案，推動了不動產(chǎn)登記平臺的建立以及財稅改革的步伐，謀求經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展。下半年世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，相關(guān)措施持續(xù)，保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)。房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定牽涉到經(jīng)濟(jì)大局以及金融風(fēng)險局勢。2015年政府對該行業(yè)的態(tài)度相當(dāng)積極，兩會明確提出穩(wěn)定住房消費(fèi)，堅持分類

2、指導(dǎo)，因地施政，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民的自主和改善性住房需求。隨即，出臺“330新政”，通過降低首付和減免營業(yè)稅等措施，降低了改善型買家的入市門檻。年內(nèi)五次降息降準(zhǔn)，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了充裕的流動性，房地產(chǎn)得益于此，出現(xiàn)了較大面積的復(fù)蘇。2015年，各地加大了“去庫存”穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的力度，出臺了諸如回購商品房，減免行業(yè)契稅，降低公積金貸款門檻等政策。對比年初及年末的70大中城市房價變動情況可以發(fā)現(xiàn)，房價回穩(wěn)的城市達(dá)半數(shù)以上，但仍有27個城市保持下跌狀態(tài)，全國房地產(chǎn)分化趨勢延續(xù)。因此，至年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議仍喊話各地消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。預(yù)計2016年，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)

3、的各行業(yè)都有一定影響，地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境持續(xù)寬松，各方協(xié)力激活需求。河源方面，河源市人民政府在2015年6月4日公布關(guān)于促進(jìn)市區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見對房地產(chǎn)交易營業(yè)稅、購房公積金、入戶政策等方面響應(yīng)國家政策，作出新的政策規(guī)定，起到了刺激樓市消費(fèi)的作用。2015年6月10日，河源市人民政府公布河源市區(qū)購買商品住房財政補(bǔ)貼資金管理辦法對個人購房可獲得財政補(bǔ)貼5000元，并對補(bǔ)貼發(fā)放的對象、如何申請購房補(bǔ)貼、補(bǔ)貼發(fā)放流程等內(nèi)容作了詳細(xì)的說明。此外，在市住建局和市房管局的指導(dǎo)下，于五月份和六月份舉辦兩次房地產(chǎn)展銷會，通過房企讓利及新出臺的房地產(chǎn)交易優(yōu)惠政策及財政補(bǔ)貼等新政，有效刺激本地房地產(chǎn)消費(fèi)

4、市場。、房地產(chǎn)市場分析2015年為樓市政策的寬松年，政策松綁，支持自住和改善需求。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，實質(zhì)是為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。但由于房地產(chǎn)市場冷熱不均，實際實施中，一線城市的支持政策實際上落地打了折扣，政策向二三四線城市傾斜，不同城市的房地產(chǎn)政策不同。河源市2015年的房地產(chǎn)市場總體看來，市場總供給大于總需求，房源充足，需求增長，房價穩(wěn)中略降。具體情況如下：2.1 2015年度河源土地市場分析2.1.1 土地供應(yīng)情況2015年河源市源城區(qū)共有27宗土地掛牌出讓，與去年全年的86宗對比，下降69%?？傆玫孛娣e為795,425itf,與2014年總用地面積3,269,988相比，下降76%。年份出讓土

5、地供應(yīng)量（宗）總出讓土地面積（itf）2014863,269,988201527795,425同比-86%-76%土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，與2014年基本一致，主要以住宅（含商?。⒐I(yè)用地供應(yīng)為主,其中住宅（含商?。┯玫?2宗，工業(yè)用地13宗，商服用地1宗，科技用地1宗。2015年度土地供應(yīng)（用地性質(zhì)面積比較）用地性質(zhì)住宅（商?。┥谭玫毓I(yè)用地其他用地總計用地面積（itf）406,86515,000356,22817,332795,425宗數(shù)（宗）12113127用地面積17,33215,000住宅（商?。?商服用地 工業(yè)用地 其他用地2.1.2土地成交情況2015年河源市源城區(qū)共成交（出讓）土

6、地15宗，與2014年的47宗對比下降68%?？傆玫孛娣e573,391m2,與2014年全年2,456,103/對比，下降77%。年份出讓土地成交量（宗）成交總用地面積（而）2014472,456,103201515573,391同比-68%-77%在土地成交結(jié)構(gòu)上，2015年以住宅（含商住）用地和工業(yè)用地為主，分別成交6宗和8宗，商服用地成交1宗。2015年度出讓土地成交（用地性質(zhì)面積比較）用地性質(zhì)住宅（商?。┥谭玫毓I(yè)用地其他用地總計用地面積（itf）310,68115,000247,7100573,391宗數(shù)（宗）618015用地面積0住宅（商?。?47,710商服用地310,681工

7、業(yè)用地，15,000值得注意的是，2015年土地供應(yīng)及土地成交較2014年出現(xiàn)大幅下降、房企拿地?zé)崆椴桓?，與國內(nèi)外整體經(jīng)濟(jì)下行，地區(qū)房地產(chǎn)市場低迷及年初“鴻大城破產(chǎn)”事件所以引起的連鎖反應(yīng)息息相關(guān)。2015年土地供應(yīng)量大幅下降，主要原因是房地產(chǎn)市場不景氣，政府通過控制供應(yīng)量以調(diào)整供需關(guān)系，穩(wěn)定樓價。2015年度出讓土地成交量大幅下降，主要原因是目前房地產(chǎn)市場低迷，供大于求，產(chǎn)品滯銷，另外市場目前以自用型、改善型消費(fèi)為主，投資性消費(fèi)減少，市場總體需求下降，存量大價格低，導(dǎo)致房企拿地?zé)崆椴桓?。通過數(shù)據(jù)顯示，2014年土地成交量較大，房企拿地?zé)崆楦邼q，市場看好，但進(jìn)入2014年末以來，房地產(chǎn)市場持續(xù)

8、低迷，房價下跌。若出讓土地根據(jù)房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行定價，將導(dǎo)致市場現(xiàn)有土地的價值下降，甚至可能引發(fā)企業(yè)破產(chǎn)危機(jī)，對比2014年，2015年度土地價格相對穩(wěn)定，或許是政府出于此方面考慮而做出的調(diào)控市場的行為，實質(zhì)上目前的地價應(yīng)低于2014年的地價水平。由于土地價格下行空間有限，根據(jù)成本與利潤的關(guān)系，中小戶型等中低價位商品住宅的樓價下行的空間也有限。所以，盡管房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀不景氣，但是預(yù)計2016年度中小戶型商品房的房價應(yīng)該會相對穩(wěn)定。由于現(xiàn)在河源市經(jīng)濟(jì)不景氣、考慮“鴻大城破產(chǎn)事件”的連鎖反應(yīng)對河源整體經(jīng)濟(jì)的影響，大戶型商品住宅、別墅、商鋪、寫字樓等具有投資性質(zhì)的商品房的市場需求將持續(xù)低迷，價格下降空間

9、較大。2.22015年度河源商品房市場分析2.2.1 供應(yīng)情況2015年度市區(qū)新批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積134.12萬m2,同比下降44.27%,新批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)10416套，同比下降47.33%。其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積115.2萬m2,同比下降41.15%,住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)9228套，同比下降43.63%。主要在售項目有：中心壹號教育城、東江灣、寶豪御龍灣、東江巴登城、河源恒大名都、雅居樂花園、長鴻大廈、河源市商業(yè)中心、華南城十里東岸、碧桂園東江鳳凰城等。2.2.2 銷售情況（1）新建商品房銷售情況年份新批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積（itf）新批準(zhǔn)預(yù)售商品房套數(shù)（套）住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（itf）住宅批準(zhǔn)預(yù)售

10、套數(shù)（套）2014年244.61萬19776198.6萬164792015年134.12萬10416115.2萬9228同比-44.27%-47.33%-41.15%-43.63%如15年銷售面積一第14年銷售面積（銷售面積對比圖）1月2月3月4月S月6月7月8月9月10月11月12月劉15年鐐售套數(shù)+2S4年精售套做(銷售套數(shù)對比圖)2015年度市區(qū)新建商品房預(yù)售面積159.59萬m2,同比增長54.55%;預(yù)售套數(shù)133242015年159.59萬1332485.39億同比54.55%50.67%46.23%2015年度市區(qū)新建商品房供應(yīng)量大幅下降，據(jù)分析主要有以下原因，一是2014-20

11、15年商品房新開工面積下降，二是存量房滯銷，房企減緩在建項目的建設(shè)進(jìn)度。2015年的新建商品房銷售量卻創(chuàng)了歷史新高，據(jù)分析主要原因有以下方面，一是房企各類“給力”的促銷活動，如“免首期”、“送裝修”、“送家電”、“送車位”等，促使剛需自用觀望樓市的群體“提前消費(fèi)”，二是政策寬松，如營業(yè)稅的減免、公積金申請門檻降低、放寬入戶政策等，三是年內(nèi)五次“降息降準(zhǔn)”，有效減輕購房者的資金壓力和還貸壓力，對消費(fèi)需求有一定促進(jìn)作用。(2)二手房銷售情況二手房交易面積（Itf）二手房交易套數(shù)（套）成交金額（元）割年半售套瓠加第年鋪售也（銷售套數(shù)對比圖）2014 年43.55 萬28679.50彳乙2015 年5

12、3.18 萬390712.13 億1月2月甘月4月5月白月力月且月9月。月11/匕月2015年度市區(qū) 二手房交易面積53.18萬m2,同比增長22.11%,交易套數(shù)3907套，同比增長36.27%。交易金額約12.13億元，同比增長 27.62%。h-UEI2. DO（銷售面積對比圖）-201、隼梢性面積一加U年精售而職同比22.11%36.27%27.62%據(jù)分析，二手房銷量增長，一是由于“鴻大城破產(chǎn)事件”引發(fā)的連鎖反應(yīng)、私人借貸、股市虧本等問題，導(dǎo)致一定數(shù)量的因資金緊缺、資產(chǎn)變賣而產(chǎn)生的筍盤、和待處置抵押商品房低價流入市場；二是房地產(chǎn)市場供大于求，產(chǎn)品滯銷，價格下降，令剛性需求群體選擇在這

13、個時機(jī)入市。2.2.3房價情況房價分布情況以下tlOOO） 2。05&00沅信和口口 3口0L皿口元臨405 4口口L“口沅含5005 sooir6000S信6mB皿沅（7000）78口元以上I.不含7口?？?2015年度市區(qū)商品房均價5350元/m2,同比下降5.39%,其中商品住房均價4931元/m2,同比下降2.62%。具體房價分布：3000-4000元，占18%;4000-5000元，占50%;5000-6000元，占22%。2015年度商品住宅的均價下降2.62%,但是，2015年推出的含精裝修的大型樓盤，如“恒大名都”、“碧桂園”，將均價拉高了一個“水位”，另外，各樓盤舉辦

14、了如“零首期”“送家電”、“送車位”等促銷活動，進(jìn)行變相降價，所以，商品住宅的均價實際下降應(yīng)超過2.62%,根據(jù)市場調(diào)查，實際下降幅度應(yīng)為710%;商品房（含商品住宅、商鋪、寫字樓）的均價同比下降5.39%,而商品房的重要組成部分商品住宅（面積大、數(shù)量多）的均價僅下降2.62%,由此可見商品房的另外的組成部分商鋪、寫字樓等的下降幅度將大于5.39%,其下降幅度應(yīng)達(dá)到10%以上。戶型結(jié)構(gòu)(1)以住房面積劃分：建筑面積90-120m2占44%;120-144m2占28%;144m2以上占17%;別墅及復(fù)式住房占1%。按面積劃分©8, L打 4套粼1990以下信刈 9。-12。1Tlz含L

15、 120'144m2含144J(3)以購房對象劃分：本市區(qū)占21%;縣區(qū)占41%;外市(含港澳臺)占 38%。 144m3iy±不含144!按購房對象劃分本市市區(qū)戶籌本市具區(qū)戶建本省其他地區(qū)戶篝外省 戶舞港曩臺戶舞境外戶籍通過以上數(shù)據(jù)，90-120平方米的戶型占44%,三房的戶型占55%,由此可見中小戶型是商品房銷售的主力軍，也驗證了投資市場為輔，剛需市場為主的市場格局。三、2016房地產(chǎn)市場展望央行2015年5次降息降準(zhǔn)，房地產(chǎn)行業(yè)受惠較大。降息大幅度降低房企融資成本，提高房企拿地意愿；降低小業(yè)主貸款利息，降低購房成本，拉低入市門檻。降準(zhǔn)則增加流動資金，另銀行“有錢可貸”，減輕購房者資金壓力。2015年末的中央經(jīng)濟(jì)會議提出要“消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，預(yù)計2016年政策寬松環(huán)境得到延續(xù)。此外，五次降息的“大禮包”正式生效，房貸進(jìn)入低利率的時代；公積金調(diào)整政策將在明年得到更全面鋪開；同時“二孩政策”全面實施。以上各項新政的實施，都將成為買家購房換房的契機(jī)。河源方面，由于2014年度房企大量拿地，政府出于社會經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的考慮，會調(diào)整出讓土地的供需關(guān)系，預(yù)計出讓土地供應(yīng)量仍會保持一個較低的水平，同時出于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的考慮，新供應(yīng)的出讓土地價格亦會保持相對平穩(wěn)，下行空間有限