新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計(jì)量

1、新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)與計(jì)量 郭 笑 然(伊春職業(yè)學(xué)院 153000【 摘 要 】 房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱 。 在我國 , 土地歸國家或集 體所有 , 企業(yè)只能取得土地使用權(quán) , 因此 , 房地產(chǎn)中的土 地 是 指 土 地 使 用 權(quán) , 而房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物 。 本文主要對(duì)投資性房地 產(chǎn)的確認(rèn)與計(jì)量進(jìn)行論述 。【 關(guān)鍵詞 】 房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)在我國的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)處理中 , 上市公司擁有的物業(yè)都被計(jì)入了 固定資產(chǎn) , 因此 , 物業(yè)的升值與否 , 并沒有單獨(dú)體現(xiàn)在報(bào)表中 。 隨著 經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展 , 近幾年物業(yè)升值比較迅速 (盡管近期物業(yè)價(jià)值有 所回落 , 但是

2、國家調(diào)控的目標(biāo)是控制物業(yè)價(jià)格的非理性上漲 , 讓其 價(jià)格理性回歸 , 如果上市公司采用公允價(jià)值法來計(jì)量以前年度購 入的投資性房產(chǎn) , 就會(huì)大大提高它們的凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤 。 在計(jì) 量這些投資性房地產(chǎn)的過程中 , 究竟什么樣的價(jià)值才是公允價(jià)值 , 如何防止上市公司進(jìn)行財(cái)務(wù)造假 , 這些問題既是會(huì)計(jì)處理的難點(diǎn) , 又是會(huì)計(jì)監(jiān)管的難題 。 為此 , 應(yīng)該出臺(tái)新的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則來規(guī)范這 些會(huì)計(jì)處理 。一 、 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) , 是指為賺取租金或資本增值 , 或兩者兼有而持 有的房地產(chǎn) 。 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3號(hào) -投資性房地產(chǎn) (以下稱新準(zhǔn) 則 順應(yīng)上述經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求 , 對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)

3、處理和相關(guān) 信息披露進(jìn)行了規(guī)范 。 從新準(zhǔn)則中可以看出 , 資產(chǎn)負(fù)債表中須單 列 " 投資性房產(chǎn) " 項(xiàng)目 , 處理可以采用成本模式或者公允價(jià)值模式 , 但以成本模式為主導(dǎo) 。新準(zhǔn)則引入了公允價(jià)值模式 , 是在綜合考慮投資性房地產(chǎn)特 性和我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上進(jìn)行的一次嘗試和改革 , 是新 準(zhǔn)則的一大突破 。 新準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和 無形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映 。二 、 投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與計(jì)量投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的 , 才能予以確認(rèn) :該投資性 房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè) ; 該投資性房地產(chǎn)的成本 能夠可靠計(jì)量 。 企業(yè)取得的投資性

4、房地產(chǎn) , 應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本 進(jìn)行初始計(jì)量 , 具體要求如下 :對(duì)于投資性房地產(chǎn)的核算 , 專設(shè) " 投資性房地產(chǎn) " 科目 , 該科目 核算投資性房地產(chǎn)的價(jià)值 , 包括采用成本模式計(jì)量的投資性房地 產(chǎn)和采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) 。 借方反映增加的投 資性房地產(chǎn)價(jià)值 , 貸方反映投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)銷和處置 , 期末借方 余額 , 反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值 。 企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照投資性房地產(chǎn) 類別和項(xiàng)目分別按 “ 成本 ” 和 “ 公允價(jià)值變動(dòng) ” 進(jìn)行明細(xì)核算 。 " 公允 價(jià)值變動(dòng)損益 " 科目 , 該科目是在采用公允價(jià)值計(jì)量模式下 , 核算

5、公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損益 。 該科目貸方反映公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的 收益 ; 借方反映公允價(jià)值變動(dòng)產(chǎn)生的損失 ; 期末將該科目余額轉(zhuǎn) 入 " 本年利潤 " 科目后無余額 。 該科目應(yīng)當(dāng)按照交易性金融資產(chǎn) 、 交 易性金融負(fù)債 、 投資性房地產(chǎn)等進(jìn)行明細(xì)核算 。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定 , 不得隨意變更 。 從 成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式 , 視為會(huì)計(jì)政策變更 , 按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn) 則第 28號(hào) -會(huì)計(jì)政策 、 會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正處理 。 但已采用 公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) , 不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成 本模式 。 在一般情況下 , 企業(yè)應(yīng)當(dāng)首選成本模式 , 只有

6、在某些條件 下才可以運(yùn)用公允價(jià)值模式 。 在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的 公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下 , 可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用 公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 。新準(zhǔn)則規(guī)定 , 當(dāng)企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí) , 在滿足下列條件之一時(shí) , 應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或 將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 。 第一 , 投資性房地產(chǎn) (包括建筑 物和土地使用權(quán) 開始自用 , 相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房 地產(chǎn) 。 比如原來出租的房地產(chǎn)現(xiàn)改為生產(chǎn)用房地產(chǎn) 。 第二 , 自用房 地產(chǎn) (包括建筑物和土地使用權(quán) 停止自用 , 而轉(zhuǎn)用于賺取租金或 資本增值 , 相應(yīng)地由自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投

7、資性房地產(chǎn) 。 比如過去是 辦公用的房產(chǎn) , 現(xiàn)在用作出租 。 第三 , 企業(yè)將其作為存貨的房地產(chǎn) 用作出租并獲取租金 , 這種情況大多適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 。 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置 , 或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其 處置中取得未來經(jīng)濟(jì)利益時(shí) , 應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn) 。 企 業(yè)出售 、 轉(zhuǎn)讓 、 報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損 , 應(yīng) 當(dāng) 將 處 置 收 入 扣 除 其 賬 面 價(jià) 值 和 相 關(guān) 稅 費(fèi) 后 的 金 額 計(jì) 入 當(dāng) 期 損 益 。擁有投資性房地產(chǎn)的公司采用公允價(jià)值記賬取代成本模式記 賬 , 這種行為屬于會(huì)計(jì)政策的變更 。 因此 , 在采用新準(zhǔn)則的第一年

8、, 這些公司將會(huì)采取追溯調(diào)整的方式 , 即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn) 值將會(huì)得到較大幅度的提升 , 有利于擴(kuò)大公司的經(jīng)營規(guī)模 , 盡管收 益率可能相對(duì)下降 , 但這主要是由于會(huì)計(jì)政策的變化 , 并不會(huì)影響 到公司實(shí)際的投資價(jià)值 。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量 , 可以采用成本模式或公允價(jià)值 模式 , 并且 , 新準(zhǔn)則傾向于讓企業(yè)采用公允價(jià)值法進(jìn)行計(jì)量 。 企業(yè) 在首次采用公允價(jià)值模式對(duì)原以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn) , 公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益 , 從目前的市場(chǎng)環(huán)境 來看 , 擁有投資性房地產(chǎn)的公司可能會(huì)調(diào)增留存收益 。 而且 , 公允 價(jià)值的變化將加大凈利潤的波動(dòng)幅度 。新準(zhǔn)則采用公允價(jià)值的前提是必須有比較活躍的相關(guān)交易市 場(chǎng)和客觀公正的評(píng)估機(jī)構(gòu) , 而在這兩點(diǎn)上 , 我國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和相關(guān) 企業(yè)的基礎(chǔ)都比較薄弱 , 在客觀上會(huì)存在操縱利潤的可能 。【 參考文獻(xiàn) 】1王廣軍 . 簡(jiǎn)析 投資性房地產(chǎn) 準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的影響 J.現(xiàn)代商 業(yè) ,2008,(292吳海華 . 投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則探析 J.現(xiàn)代商業(yè) ,2008,(293毛 慶 . 新 會(huì) 計(jì) 準(zhǔn) 則 對(duì) 投 資 性 房 地 產(chǎn) 會(huì) 計(jì) 政 策 的 影 響 J.經(jīng) 濟(jì) 研 究 導(dǎo) 刊 , 2011,(044徐邁華 . 淺析會(huì)計(jì)政策變更對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利影響 J.新會(huì)