我國房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制分析

1、 248商場(chǎng)現(xiàn)代化2006年10月(中旬刊總第482期方向。加快重慶農(nóng)家樂旅游業(yè)的發(fā)展,首先要堅(jiān)持科學(xué)布局,按照“科學(xué)規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)、集中打造、節(jié)約資源”的原則,結(jié)合本地自然資源、氣候環(huán)境、人文景觀、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、配套服務(wù)設(shè)施等現(xiàn)狀,因地制宜,突出重點(diǎn),提高土地集約化利用水平,合理規(guī)劃和布局。其次要堅(jiān)持整體開發(fā),加強(qiáng)區(qū)域整體設(shè)計(jì)和改造,在一定區(qū)域內(nèi),統(tǒng)一外觀,統(tǒng)一風(fēng)格,統(tǒng)一完善水電設(shè)備、安全衛(wèi)生設(shè)施、道路交通、電訊管網(wǎng)、標(biāo)識(shí)指引、餐廚垃圾和污水處理等,完善配套服務(wù)設(shè)施,整體提升農(nóng)家樂區(qū)域環(huán)境。2.形成產(chǎn)品特色重慶市農(nóng)家樂的發(fā)展,應(yīng)該堅(jiān)持走特色發(fā)展之路。其一要堅(jiān)持規(guī)?；l(fā)展。通過投資、融資、合資

2、、合作及品牌管理、連鎖經(jīng)營等方式,加快重慶市農(nóng)家樂的網(wǎng)絡(luò)化、品牌化、集團(tuán)化發(fā)展,以家庭為單位,以村鎮(zhèn)為片區(qū),聯(lián)合修建,點(diǎn)線結(jié)合,成片開發(fā),規(guī)模發(fā)展。其二要堅(jiān)持差異化發(fā)展。鼓勵(lì)有條件的地方,加強(qiáng)一、二、三產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合互動(dòng),引導(dǎo)農(nóng)民多元化發(fā)展,統(tǒng)籌安排勞動(dòng)力資源,統(tǒng)籌經(jīng)營農(nóng)家樂,實(shí)行經(jīng)營農(nóng)戶專業(yè)分工,建立良好的農(nóng)家樂供應(yīng)鏈體系,避免自由開發(fā)和無序發(fā)展。其三要堅(jiān)持民俗化特點(diǎn)。重慶農(nóng)家樂的開發(fā)要突出獨(dú)具特色的民風(fēng)民俗,挖掘重慶特色建筑、服飾、禮儀、節(jié)慶活動(dòng)、婚喪嫁娶、鄉(xiāng)土工藝、風(fēng)味飲食等民俗資源中的文化內(nèi)涵,根據(jù)各地文化民俗的差異,突出不同地域文化的內(nèi)涵和特質(zhì),進(jìn)行動(dòng)態(tài)開發(fā),突出參與性和娛樂性,使重慶農(nóng)

3、家樂產(chǎn)品具有深厚的文化底蘊(yùn)和長盛不衰的生命力。3.強(qiáng)化經(jīng)營管理一是要加強(qiáng)宣傳和促銷。重慶農(nóng)家樂的宣傳促銷大多還限于發(fā)傳單、發(fā)名片和宣傳冊(cè)等手段,旅游業(yè)中介組織介入很少。重慶市農(nóng)家樂旅游的未來發(fā)展要主動(dòng)借助中介組織參與宣傳和促銷,推進(jìn)“農(nóng)家樂”旅游項(xiàng)目的升級(jí)換代,確?！稗r(nóng)家樂”旅游真正地融入到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作之中。重點(diǎn)要在鞏固傳統(tǒng)客源市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,大力拓展以民俗風(fēng)情鄉(xiāng)土文化為主題的家庭旅游項(xiàng)目的市外、海外客源市場(chǎng),使重慶農(nóng)家樂旅游以其獨(dú)特的文化特色和民俗特點(diǎn)吸引海內(nèi)外游客,促進(jìn)重慶市農(nóng)家樂旅游的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。二是要加強(qiáng)規(guī)范和引導(dǎo),成立專門的管理和服務(wù)機(jī)構(gòu),加強(qiáng)對(duì)農(nóng)家樂發(fā)展的管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和服務(wù);

4、要制定農(nóng)家樂項(xiàng)目管理辦法和行業(yè)管理規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn),對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)條件、申請(qǐng)程序、審批辦法、管理制度等事宜予以明確;加強(qiáng)對(duì)農(nóng)家樂的經(jīng)營管理、服務(wù)管理和衛(wèi)生監(jiān)督,規(guī)范農(nóng)家樂旅游的市場(chǎng)秩序,加強(qiáng)對(duì)農(nóng)家樂經(jīng)營和開發(fā)的市場(chǎng)引導(dǎo)。三是要加大扶持力度。發(fā)展農(nóng)家樂旅游離不開政府的扶持。各級(jí)政府部門要制定切實(shí)可行的扶持政策,加強(qiáng)對(duì)公共設(shè)施建設(shè)的投入和支持,鼓勵(lì)多種投資主體參與農(nóng)家樂旅游產(chǎn)業(yè),盡快建成布局合理、類型多樣,管理規(guī)范、設(shè)施配套,節(jié)約資源、生態(tài)優(yōu)良,滿足不同消費(fèi)群體的農(nóng)家樂體系。參考文獻(xiàn):房地產(chǎn)市場(chǎng)是除股票市場(chǎng)外最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)的一個(gè)市場(chǎng)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,某些城市產(chǎn)生了局部性的一般性泡沫。本文擬結(jié)

5、合中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與政策環(huán)境,分析我國房地產(chǎn)制度環(huán)境和資源稟賦,找出造成我國房地產(chǎn)泡沫形成的原因,建立房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)模型,通過沖擊傳導(dǎo)理論對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制進(jìn)行分析,并從經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的角度提出房地產(chǎn)泡沫預(yù)防和控制的政策建議。一、房地產(chǎn)泡沫的形成原因房地產(chǎn)泡沫的形成原因很復(fù)雜,既有經(jīng)濟(jì)規(guī)律的內(nèi)生因素,也有人為政策的外在因素。我國房地產(chǎn)泡沫形成的內(nèi)生因素是我國的土地供給制度和土地資源的稀缺性,其外在因素主要包括投機(jī)行為和政府政策失敗,而銀行信貸非理性擴(kuò)張對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成具有巨大的推動(dòng)作用。1.資源稀缺、供給彈性小。土地資源是稀缺性資源,且與其他生產(chǎn)要素相比,土地的供給彈性

6、最小。土地資源的內(nèi)在價(jià)值主要取決于一國或地區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。作為其內(nèi)在價(jià)值外在貨幣表現(xiàn)形式的土地價(jià)格,是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及人們生活水平的綜合反映,會(huì)隨著GDP的變化而呈相近的變化趨勢(shì)。因此,隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高,單位土地面積上所承載的社會(huì)財(cái)富會(huì)不斷上升,從而使得土地價(jià)格不斷上漲,為房地產(chǎn)泡沫的生成提供了基礎(chǔ)條件。2.土地市場(chǎng)的賣方壟斷。我國的土地政策是土地批租制度,土地供應(yīng)量完全由政府決定,因而,土地出讓市場(chǎng)是賣方壟斷市場(chǎng)。該制度使得地方政府具有了操控土地市場(chǎng)和土地價(jià)格的利益驅(qū)動(dòng),從而造成了土地供應(yīng)量的不足或不對(duì)路。土地資源供不應(yīng)求,導(dǎo)致土地價(jià)格上漲,引致房價(jià)上漲。3.房地產(chǎn)投機(jī)。

7、房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生是眾多因素共同作用的結(jié)果,而投機(jī)因素是直接誘因。房地產(chǎn)投機(jī)會(huì)產(chǎn)生大量的投機(jī)需求。需求的增加造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮,從而引起進(jìn)一步漲價(jià)的預(yù)期,由此形成一個(gè)自我強(qiáng)化作用的正反饋過程,最終使房地產(chǎn)價(jià)格膨脹為房地產(chǎn)泡沫。我國房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制分析王西軍劉傳哲中國礦業(yè)大學(xué)管理學(xué)院本論文是教育部人文社科研究項(xiàng)目(批準(zhǔn)號(hào):03JD630003的階段性成果摘要本文分析了我國房地產(chǎn)制度環(huán)境和資源稟賦,認(rèn)為我國房地產(chǎn)泡沫形成的內(nèi)生因素是我國的土地供給制度和土地資源的稀缺性,其外在因素主要包括投機(jī)行為和政府政策失敗。建立了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)模型,通過沖擊傳導(dǎo)理論對(duì)我國房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制進(jìn)行了分析

8、,并提出了政策建議。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)泡沫房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)模型形成機(jī)制政策建議 249商場(chǎng)現(xiàn)代化2006年10月(中旬刊總第482期需求消息,出現(xiàn)房價(jià)大幅度上漲,而銷售量也保持增長的局面。在需求與價(jià)格預(yù)期的正反饋機(jī)制作用下,當(dāng)預(yù)期價(jià)格越高,投機(jī)者預(yù)期的房地產(chǎn)投資或投機(jī)的收益率越高,因而增加現(xiàn)期房地產(chǎn)購買與囤積,以便在價(jià)格更高時(shí)拋出,結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)需求反而增加;而需求的增加造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮,引起進(jìn)一步漲價(jià)的預(yù)期,由此形成一個(gè)自我強(qiáng)化作用的正反饋過程,最終使房地產(chǎn)價(jià)格膨脹為房地產(chǎn)泡沫。4.我國房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于不完全競(jìng)爭和不完全開放階段,政府干預(yù)機(jī)制還存在著結(jié)構(gòu)性缺陷。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象,政府

9、針對(duì)市場(chǎng)失靈而進(jìn)行的宏觀調(diào)控一旦出現(xiàn)失敗,會(huì)形成對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的干擾與沖擊,容易進(jìn)一步誘發(fā)房地產(chǎn)投機(jī)行為,導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)在外部沖擊與內(nèi)部機(jī)制的共同作用下出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。三、政策建議根據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題,為了保證我國房地產(chǎn)業(yè)更加健康、持續(xù)發(fā)展,本文建議采取以下有針對(duì)性的措施:1.大力培育二手房、租賃房市場(chǎng),加大普通商品房的供給。積極培育二手房、租賃房市場(chǎng),形成包括新建商品房、二手住房、租賃住房和廉租房的住房供給的“梯度市場(chǎng)”。制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃,重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。2.進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。完善房地產(chǎn)稅收政策,適

10、時(shí)、適度地調(diào)整信貸政策,引導(dǎo)和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供需。通過對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,將土地供應(yīng)控制在一個(gè)比較合理的規(guī)模。加強(qiáng)土地使用監(jiān)管,制止土地投機(jī)行為。3.整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的法制建設(shè),規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行,制止違規(guī)炒房行為。制定房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入規(guī)則,規(guī)范市場(chǎng)主體行為,制止土地交易投機(jī)行為。土地供應(yīng)方式由“雙軌制”改為“單軌制”。完善土地招投標(biāo)制度,在投標(biāo)時(shí)不僅要考慮投標(biāo)價(jià)格,還要考察開發(fā)商的資質(zhì)、信譽(yù)和業(yè)績水平。4.建立房地產(chǎn)泡沫預(yù)警機(jī)制。建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警系統(tǒng),適時(shí)發(fā)出警告,引導(dǎo)市場(chǎng)向理性方向發(fā)展。完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度,全面、及時(shí)、

11、準(zhǔn)確地發(fā)布各種房產(chǎn)信息,引導(dǎo)民眾進(jìn)行科學(xué)合理的投資行為。參考文獻(xiàn):1Allen,F.andD.Gale,“BubblesandCrises”,mimeoNewYork University,19982AbrahamandHendershott,BubblesinMetropolitanHousingMarkets, JournalofHousingresearchVolume7,Issue219963洪開榮:房地產(chǎn)泡沫:形成、轉(zhuǎn)化與吸收.中國房地產(chǎn)金融, 2001.84袁志剛樊瀟彥:房地產(chǎn)市場(chǎng)理性泡沫分析.經(jīng)濟(jì)研究, 2003年第3期5謝經(jīng)榮朱勇等:地產(chǎn)泡沫與金融危機(jī).經(jīng)濟(jì)管理出版社, 200

12、26易綱王召:貨幣政策與金融資產(chǎn)價(jià)格.經(jīng)濟(jì)研究, 2002年第3期7謝經(jīng)榮呂萍喬志敏編著:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué).中國人民大學(xué)出版社,20028徐滇慶于宗先王金利:泡沫經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī).中國人民大學(xué)出版社,2000.84.政府干預(yù)失誤。房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的雙重特性,因此,政府對(duì)房地產(chǎn)的干預(yù)比其他市場(chǎng)都要多得多。但是,當(dāng)政府干預(yù)失敗時(shí),就會(huì)印證人們的預(yù)期,從而造成房地產(chǎn)價(jià)格短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲。5.逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè),其發(fā)展離不開金融的支持。房地產(chǎn)企業(yè)在以其擁有的不動(dòng)產(chǎn)及企業(yè)凈值進(jìn)行抵押融資的情況下,其投資需求和資產(chǎn)的凈值以及所能獲得的信貸資金支持會(huì)呈現(xiàn)出一種正反饋,即隨著

13、企業(yè)所擁有資產(chǎn)凈值上升,其獲得用于投資的資金的能力就增強(qiáng),更多的投資需求又會(huì)引發(fā)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值及其凈值的進(jìn)一步增加,從而又會(huì)刺激投資需求的進(jìn)一步增長。這必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲,從而推動(dòng)了房地產(chǎn)泡沫的形成。二、房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是一個(gè)非線性系統(tǒng),房地產(chǎn)價(jià)格受到內(nèi)生因素和外生因素的影響。如果設(shè)房地產(chǎn)價(jià)格為因變量P,而影響價(jià)格的內(nèi)生因素和外生因素,即內(nèi)生變量和外生變量,分別用X和Y 表示。外生變量Y通過內(nèi)生變量X對(duì)P波動(dòng)起作用,也可能直接影響P。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)模型可表示為:P=PX(Y,W,Y外生變量由投機(jī)因素S,政策因素C和預(yù)期因素E等隨機(jī)變量合成。于是,外生變量可以表示為

14、:Y=Y(S,C,E內(nèi)生變量X除受外生變量影響外,還受投資入資本存量K、土地資源L、土地政策P、貨幣M、總供給AS、總需求AD等合成因素W的影響。于是,外生變量可以表示為:X=X(Y,W=X(Y,K,L,P,M,AS,AD于是,房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)模型可表示為:P=PX(Y,K,L,P,M,AS,AD,Y(S,C,E房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)有其自身的內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律,價(jià)格波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)外各種因素綜合作用的結(jié)果。每一項(xiàng)因素的變動(dòng)都可能對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)形成一種沖擊。這些沖擊必然會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格水平偏離均衡約束所形成的基礎(chǔ)價(jià)格。1.隨著我國社會(huì)的發(fā)展、人口的增加和經(jīng)濟(jì)的繁榮,人們對(duì)房地產(chǎn)的需求日益增長。然而,土地資源的稀缺性和房地產(chǎn)供給的滯后性,使得供給彈性小的土地的價(jià)格增長過快,引起人們較高房價(jià)上漲預(yù)期和投資行為,進(jìn)一步增加房產(chǎn)需求,加速了房價(jià)的上行速度。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上升,作為抵押物的資產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)虛假增長從而導(dǎo)致銀行更大規(guī)模的貸款。另外,我國股市的持續(xù)低迷及人民幣幣值的低估也使得大量內(nèi)外資涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),推動(dòng)了房地產(chǎn)需求和供給的同時(shí)增加。這又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。2.我國土地市場(chǎng)中的競(jìng)價(jià)拍賣機(jī)制與我國的土地