房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的法律服務(wù)-

1、第一章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的法律服務(wù)第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的律師工作概述一、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的律師工作內(nèi)容房地產(chǎn)專業(yè)律師在設(shè)立房地產(chǎn)項目公司過程中的主要法律服務(wù)內(nèi)容：暢房地產(chǎn)投資法律咨詢?yōu)榉康禺a(chǎn)投資者提供房地產(chǎn)投資法律與國家產(chǎn)業(yè)政策的法律備忘錄、法律分析意見。暢起草、審核投資協(xié)議、章程為設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)起草審核投資與交易協(xié)議、公司章程。暢房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)法律咨詢?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)取得相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（一級資質(zhì)至四級資質(zhì)）提供法律咨詢。暢外商投資房地產(chǎn)法律咨詢?yōu)橥鈬顿Y者與中方股東共同組建中外合資、中外合作、外商獨資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，提供合法性分析意見。暢外資并購房地產(chǎn)法律服務(wù)為中外股權(quán)式并購，中外資產(chǎn)式

2、并購等投資交易提供合法性意見和法律盡職調(diào)查報告。暢房地產(chǎn)企業(yè)合并、分立法律服務(wù)為房地產(chǎn)企業(yè)增資擴(kuò)股、合并、分立提供法律咨詢。暢房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)章制度建設(shè)為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)與勞動社會保障規(guī)范提供法律咨詢。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立階段所遇到的法律問題主要是根據(jù)投資者國籍和注冊場所確定房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)、確定房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式、規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)、定位房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的資質(zhì)等級。暢房地產(chǎn)開發(fā)項目的種類房地產(chǎn)開發(fā)項目基本分為五類：新征土地商業(yè)開發(fā)項目、危舊房改造項目、雙方合建項目、單位系統(tǒng)內(nèi)部的自建項目，以及與外商合資、合作商業(yè)開發(fā)項目。另外，還有人民政府主辦的經(jīng)濟(jì)適

3、用房、廉租房的開發(fā)和經(jīng)營管理。暢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的種類根據(jù)是否利用外資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以劃分為內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；根據(jù)所從事的房地產(chǎn)開發(fā)項目的范圍不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以分為綜合性開發(fā)企業(yè)、系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、內(nèi)資項目企業(yè)和與外資合資合作開發(fā)企業(yè)。暢房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)等級國家核定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)分為四個等級：資質(zhì)一級企業(yè)、資質(zhì)二級企業(yè)、資質(zhì)三級企業(yè)和資質(zhì)四級企業(yè)。各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用國家建設(shè)部枟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定枠，取得枟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書枠。暢房地產(chǎn)企業(yè)法律適用設(shè)立內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)法人適用公司法及公司登記制度；設(shè)立中外合資、中外合作房地產(chǎn)企業(yè)，適用中外合資

4、、中外合作企業(yè)法律、實施細(xì)則及其審批登記制度。暢外資房地產(chǎn)企業(yè)外國投資者在中國境內(nèi)，收購內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的土地使用權(quán)、預(yù)售商品房、商品房，或收購內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，要么自住、自用，要么從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動。外資投資房地產(chǎn)企業(yè)除適用國家外商投資法律法規(guī)外，還要適用年月日建設(shè)部等六部委頒發(fā)的枟關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見枠和年月日國家商務(wù)部等六部委頒布的枟外國投資者并購境內(nèi)企業(yè)的規(guī)定枠。取得商務(wù)部頒發(fā)的臨時或長期的枟外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書枠、枟企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照枠等證書。三、房地產(chǎn)經(jīng)營的法律含義律師在提供房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立法律服務(wù)之前，有必要討論房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、出租等房地產(chǎn)基本法律含義。暢房

5、地產(chǎn)經(jīng)營“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”是以營利為目的，以出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)，并且按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途，建設(shè)、銷售、租賃經(jīng)營性商業(yè)用房、居住用房的企業(yè)。其組織形式可以是中資企業(yè)或外資企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案（通常是建委、房屋管理部門）?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。對于未取得營業(yè)執(zhí)照、開發(fā)資質(zhì)，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工

6、商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得倍以下的罰款。暢出租自有房屋是否應(yīng)該辦理工商登記年月日國家工商行政管理局枟關(guān)于房屋租賃有關(guān)問題的答復(fù)枠規(guī)定，房屋所有人將房屋出租給承租人后，承租人作為居住用房使用的，房屋所有人暫可不進(jìn)行工商登記注冊；承租人將其作為經(jīng)營場所使用的，房屋所有人需辦理工商登記注冊手續(xù)。但是，枟關(guān)于房屋租賃有關(guān)問題的答復(fù)枠已被年月日國家工商行政管理局枟關(guān)于廢止有關(guān)工商行政管理規(guī)章、規(guī)范性文件的決定枠廢止。從此以后，房屋所有人出租自有的房屋不再需辦理工商登記注冊手續(xù)。既然房屋所有人出租自有的房屋已經(jīng)不需要辦理工商登記注冊手續(xù)，那么，需要履行哪些其他

7、的法律手續(xù)？通常情況下，我們理解房地產(chǎn)的租賃經(jīng)營，包括房屋所有權(quán)人或被枟中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法枠（年月日修正），第條、第條。枟城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例枠（年月日國務(wù)院令第號），第條。允許租賃經(jīng)營的人，向社會不特定的單位或個人，提供自有房地產(chǎn)物業(yè)或代理業(yè)主出租房地產(chǎn)物業(yè)，與承租人簽訂租賃合同，用于個月以上年以下的生產(chǎn)經(jīng)營活動或生活居住。房屋所有權(quán)人或被允許租賃經(jīng)營的人與租用人簽署枟房屋臨時使用協(xié)議書枠開展臨時的商務(wù)活動，并從承租人或借用人那里獲得租金收入或臨時的使用費收入。按照現(xiàn)有的商品房租賃政策規(guī)定，商品房業(yè)主出租自有物業(yè)，應(yīng)當(dāng)?shù)浇ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理物業(yè)的租賃許可證。對于房屋出

8、租的法律主體資格和履行備案登記手續(xù)問題，均有明確的政策規(guī)定。公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租，但是國家對房屋租賃實行登記備案制度。租賃雙方簽訂、變更、終止租賃合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。經(jīng)直轄市、市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)房屋租賃證。房屋租賃證是租賃行為合法有效的憑證。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，房屋租賃證作為經(jīng)營場所合法的憑證。不按期申報、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可處以罰款。四、房地產(chǎn)項目公司的設(shè)立步驟在房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立階段，我們歸納法律程序共十項，其中工作重點是工

9、商注冊登記手續(xù)的辦理，工作難點是外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書的審批。房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立登記房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立，包括內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立及外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立。內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司的工商注冊程序與其他類別的有限責(zé)任公司的注冊程序沒有重大差別。但是，房地產(chǎn)開發(fā)公司目前設(shè)立外商獨資房地產(chǎn)企業(yè)的難度比較大。法律實踐中，中外合資經(jīng)營與中外合作經(jīng)營兩類房地產(chǎn)企業(yè)比較常見，其與內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)公司相比主要的區(qū)別在于需要辦理外商投資審批手續(xù)，向外商投資行政主管機(jī)關(guān)報審合同、章程，取得外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書。辦理完畢工商注冊手續(xù)后，內(nèi)資或外資房地產(chǎn)開發(fā)公司均需按照規(guī)定辦理登記備案及稅務(wù)登枟城市房屋租賃管理辦法枠（

10、年月日建設(shè)部令第號），第條。記等法律手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司的變更登記房地產(chǎn)開發(fā)公司在經(jīng)營期間內(nèi)，往往會根據(jù)經(jīng)營需要辦理公司登記注冊事項的變更手續(xù)。尤其年以來，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)企業(yè)國有土地使用權(quán)和在建工程，以及商品房預(yù)售和物業(yè)資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓的投資與交易越來越多，特別是國際資本對境內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的入侵愈演愈烈，中央政府和地方政府對于外資房地產(chǎn)領(lǐng)域的準(zhǔn)入與管理日趨嚴(yán)格和規(guī)范，許多房地產(chǎn)項目的變更事項通過企業(yè)資產(chǎn)、公司股權(quán)等并購變更的方式實現(xiàn)，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司在股東股權(quán)、預(yù)售商品房、存量商品房、注冊資本金、外匯管制等方面的政府許可、審批、注冊和登記等管理措施和力度亦日見增加。根據(jù)

11、國家和地方省一級政府的最新法規(guī)政策規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司有許多條件，如需要具有一定數(shù)額的注冊資本、一定年限的從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷、完成一定數(shù)額的投資或竣工相當(dāng)面積的房屋、有一定數(shù)量的有職稱的技術(shù)與管理人員，以及未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，除按公司法規(guī)定設(shè)立的有限公司和股份有限公司等公司組織形式辦理注冊登記手續(xù)外，還須納入房地產(chǎn)行業(yè)管理體系。建設(shè)部、北京市等各省市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政府主管部門制定了相應(yīng)的行業(yè)準(zhǔn)入制度。房地產(chǎn)開發(fā)公司自取得營業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定向建設(shè)行政主管機(jī)關(guān)申請備案，完成公司設(shè)立的全部審批手續(xù)。下面是房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的一般程序和工作流程介紹：（）公司名稱預(yù)核準(zhǔn)

12、由工商行政管理機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。工商行政管理機(jī)關(guān)一般會在收到全部申請材料當(dāng)日作出核準(zhǔn)或駁回名稱預(yù)核準(zhǔn)的決定，決定核準(zhǔn)的即可取得枟企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書枠。經(jīng)預(yù)核準(zhǔn)的公司名稱保留期為個月。（）申請規(guī)劃意見書由規(guī)劃部門負(fù)責(zé)。（）確定市政設(shè)施及四源供應(yīng)的可能性由城市市政管委（局）、公用局負(fù)責(zé)。（）項目建議書的審查和批準(zhǔn)由計劃部門（發(fā)改委）負(fù)責(zé)。自計劃部門（發(fā)改委）收到審批所需全部文件之日起一般會在個工作日左右作出是否批準(zhǔn)的決定，批準(zhǔn)的即可取得項目建議書批復(fù)。（）可行性研究報告的審查和批準(zhǔn)由計劃部門（發(fā)改委）負(fù)責(zé)。自計劃部門（發(fā)改委）收到審批所需全部文件之日起一般會在個工作日左右作出是否批準(zhǔn)的決定。（）中外合

13、資、合作企業(yè)合同、章程的審查由地方商務(wù)局（或國家商務(wù)部）負(fù)責(zé)。（）外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書的發(fā)放由地方商務(wù)局（或國家商務(wù)部）負(fù)責(zé)。（）工商行政管理機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)公司設(shè)立登記和發(fā)放營業(yè)執(zhí)照相關(guān)工作。公司取得營業(yè)執(zhí)照之日為公司成立之日。（）公司應(yīng)自成立之日起日內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理稅務(wù)登記，稅務(wù)機(jī)關(guān)亦應(yīng)自收到申請登記所需全部文件之日起日內(nèi)向公司核發(fā)稅務(wù)登記證。（）公司應(yīng)自成立之日起日內(nèi)前往房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案申請后日內(nèi)向該企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書。（）、（）項有時會合并成為一個步驟。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級介紹暢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級分為四級。各資質(zhì)等級

14、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)的開發(fā)規(guī)模具體規(guī)定如下：一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。二級資質(zhì)及二級資質(zhì)以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目，承擔(dān)業(yè)務(wù)的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門確定。各資質(zhì)等級企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得越級承擔(dān)任務(wù)。一個新設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定，只能申領(lǐng)暫定資質(zhì)證書，在本地承攬相應(yīng)的開發(fā)項目。根據(jù)北京市建委的規(guī)定，凡通過招標(biāo)、拍賣、掛牌取得國有土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)用途的，其投標(biāo)人、競買人必須取得建設(shè)行政主管部枟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定枠（

15、年月日建設(shè)部令第號）。門核定的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級，并按照資質(zhì)等級取得相應(yīng)規(guī)模的土地和項目開發(fā)權(quán)。根據(jù)北京市建委的規(guī)定，二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)萬平方米以下的開發(fā)項目；三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)萬平方米以下的開發(fā)項目；四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)萬平方米以下的開發(fā)項目；暫定資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)管理人員等情況，核準(zhǔn)可承擔(dān)的房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的行政許可的法律依據(jù)是枟中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法枠第條，枟城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例枠第條、第條；行政許可條件是國家建設(shè)部枟房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定枠。暢一級資質(zhì)申報條件（）注冊資本不低于萬元；（）從事房地產(chǎn)

16、開發(fā)經(jīng)營年以上；（）近年房屋建筑面積累計竣工萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（）連續(xù)年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)；（）上一年房屋建筑施工面積萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于人，持有資格證書的專職會計人員不少于人；（）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；（）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品房銷售中實行了枟住宅質(zhì)量保證書枠和枟住宅使用說明書枠制度；（）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。北京市建委枟關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)投標(biāo)、競買人房地產(chǎn)

17、開發(fā)資質(zhì)有關(guān)問題的通知枠（京建開號）。北京市建委枟關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部枙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定枛的通知枠（京建開號）。暢一級資質(zhì)申請的材料目錄（）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；（）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原資質(zhì)等級證書副本原件。如已被原發(fā)證機(jī)關(guān)收回，也須提交復(fù)印件；（）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件加蓋單位公章）；（）企業(yè)公司章程（復(fù)印件加蓋單位公章）；（）企業(yè)驗資報告和上年度財務(wù)報表（原件或復(fù)印件加蓋單位公章）；（）法人代表、總經(jīng)理的任職文件復(fù)印件，企業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)、財務(wù)等負(fù)責(zé)人的任職文件及職稱證件復(fù)印件，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱證件復(fù)印件，都需加蓋單位公章；（）近三年房地產(chǎn)開發(fā)項目投

18、資計劃批準(zhǔn)文件（復(fù)印件加蓋單位公章）；（）近三年房地產(chǎn)開發(fā)項目工程竣工驗收或備案的文件（原件或復(fù)印件并加蓋原件收存單位公章）；（）近三年房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報基層表（加蓋統(tǒng)計主管部門公章和單位公章）；（）枟住宅質(zhì)量保證書枠、枟住宅使用說明書枠（加蓋單位公章），及執(zhí)行情況報告。暢一級資質(zhì)審批程序（）申請人先向所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出申請，提交有關(guān)材料；（）省、自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門對申請材料進(jìn)行初審，核驗原件，提出初審意見，并將初審意見和全部申請材料上報建設(shè)部；（）建設(shè)部進(jìn)行審核，作出行政許可決定；準(zhǔn)予許可的，于法定時間內(nèi)向申請人頒發(fā)、送達(dá)資質(zhì)證書。房地產(chǎn)開

19、發(fā)企業(yè)一級資質(zhì)的行政許可辦理初審期限為個工作日。建設(shè)部自收到初審意見和材料之日起，在個工作日內(nèi)作出決定；因故經(jīng)分管部長批準(zhǔn)，可延長個工作日。第二節(jié)合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律分析企業(yè)利用土地與他方合作進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中面臨許多法律問題。在合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的實踐中，當(dāng)事人難以掌握的法律問題以及合同內(nèi)容的法律風(fēng)險，產(chǎn)生了很多糾紛。一、合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律含義所謂的合作開發(fā)房地產(chǎn)項目也叫聯(lián)建、合建、參建、聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，是指由合作方經(jīng)政府主管部門立項、規(guī)劃、用地、施工等許可批準(zhǔn)的建設(shè)項目，簽訂合作開發(fā)商品房合同，或簽訂合作建設(shè)自用和自住房屋合同，一方提供國有土地使用權(quán)，另一方（中資方、外資方）提供資金

20、，對建成后的房地產(chǎn)物業(yè)，按合同約定方式分配、使用、經(jīng)營、管理、處置。暢合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律含義我們這里所說的合作開發(fā)房地產(chǎn)項目不是雙方組成合作項目公司，而是松散的契約式、合伙式的商業(yè)性合作開發(fā)房地產(chǎn)項目，提供土地的一方以自己的名義申報、審批、建房，用合同約定各方的投資、管理、房屋分配、利潤分配等事項所占的份額。合作開發(fā)房地產(chǎn)，可以分為內(nèi)資企業(yè)的合作開發(fā)，以及中外合作開發(fā)。暢合作開發(fā)房地產(chǎn)的政策演變中國最早的中外合作開發(fā)商品房的實例是：年，廣州市房地產(chǎn)部門與香港中華發(fā)展有限公司簽訂合作建房合同，第一期工程完工后，除了安排戶拆遷戶以外，還從港商的分成中拿到一部分房屋出售給其他住戶。為加快城鎮(zhèn)住房制度改革的步伐，國務(wù)院號召以合理引導(dǎo)消費，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從根本上拓寬市場容量，不斷城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批轉(zhuǎn)枟關(guān)于召開對外開放沿海港口城市搞活房地產(chǎn)業(yè)座談會情況的報告枠（年月日城住字號）。改善城鎮(zhèn)居民的住房條件。國家鼓勵通過多種形式、多種渠道籌集住房資金、鼓勵合作建房。國務(wù)院為積極開展城鎮(zhèn)住房制度改革，提倡住房建設(shè)應(yīng)推行國家、集體、個人三方面共同投資體制，積極組織集資建房和合作建房，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)實用的商品住房，優(yōu)先解決無房戶和住房困難戶的住房問題。各級人民政府要在用地、規(guī)劃、計劃、材料、信貸、