淺談新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

1、淺談新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用. 【摘 要】投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)帶有投資性質(zhì)的非金融資產(chǎn)，其確認(rèn)和計(jì)量是理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)注的焦點(diǎn)。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并將公允價(jià)值計(jì)量引入了該領(lǐng)域。本文就公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中應(yīng)用的必要性和可行性進(jìn)行了分析，并展望了其應(yīng)用前景。 【關(guān)鍵詞】新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 一、投資性房地產(chǎn)的內(nèi)容及在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的設(shè)置背景 新頒布的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則提出了投資性房地產(chǎn)的概念，其定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的

2、土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。 投資性房地產(chǎn)寫入新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則不僅為了適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還有利于與國際接軌。以往人們習(xí)慣將企業(yè)投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)看待，并按其估計(jì)的使用年限提取折舊。但這種固定資產(chǎn)凈值往往不能反映投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，因?yàn)殡S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變，有的企業(yè)將投資房地產(chǎn)作為一種主營業(yè)務(wù)；有的企業(yè)兼營房地產(chǎn)投資；有的主要是以房地產(chǎn)的增值而盈利。因?yàn)閿?shù)年后房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值數(shù)倍甚至數(shù)十倍。投資房地產(chǎn)一般資金多、周期長、流動(dòng)與變現(xiàn)能力差，往往具有高收

3、益和高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理是不合適的。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則出臺(tái)前，某些企業(yè)利用這種漏洞，將對(duì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值重估作為改善業(yè)績、操縱利潤的一種手段。因此，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)上迫切需要對(duì)投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來。 二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的必要性和可行性分析 （一）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的必要性 1.全球經(jīng)濟(jì)一體化的要求 我國加入WTO以后，使我國與全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的聯(lián)系越來越緊密。隨著更多領(lǐng)域的相繼開放，房地產(chǎn)行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競(jìng)爭。這要求我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則盡可能地消除與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的差異。運(yùn)用公允價(jià)值能更好地反映我國參與房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)的真

4、實(shí)價(jià)值，使會(huì)計(jì)信息更加透明、公開，符合廣大利益相關(guān)者的要求，也有助于我國企業(yè)參與國際上的競(jìng)爭與合作。 2.投資性房地產(chǎn)的特性要求 房地產(chǎn)的投資一般金額大，周期長，流動(dòng)與變現(xiàn)能力較差，具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。人們習(xí)慣將企業(yè)的投資性房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)看待，并按其估計(jì)使用的年限提取折舊。但根據(jù)我國近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況，投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計(jì)量不能反映企業(yè)的真實(shí)情況。公允價(jià)值的計(jì)量模式更符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠更好地反映投性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值和盈利能力。3.投資性房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題要求引入新的計(jì)量模式 首先，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)加劇。隨著投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，

5、企業(yè)的大部分資金流入該領(lǐng)域，造成了企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產(chǎn)市場(chǎng)漲勢(shì)兇猛的同時(shí)也帶來了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，企業(yè)將會(huì)一無所有。其次，對(duì)投資性房地產(chǎn)采用歷史成本的計(jì)量模式不能更好地體現(xiàn)投資者的利益。最后，對(duì)于主要經(jīng)營投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的合理計(jì)量會(huì)影響對(duì)企業(yè)資產(chǎn)總體價(jià)值的衡量。如果采用歷史成本對(duì)該部分資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，會(huì)造成對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值的低估，從而使企業(yè)資產(chǎn)的總體價(jià)值降低。在企業(yè)進(jìn)行兼并、破產(chǎn)或重組時(shí)不能更好地向利益相關(guān)方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。 （二）投資性房地產(chǎn)公

6、允價(jià)值計(jì)量的可行性 隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經(jīng)達(dá)到公開市場(chǎng)的有關(guān)要求，與其他類型的市場(chǎng)相比，公允價(jià)值在房地產(chǎn)市場(chǎng)上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時(shí)，證券市場(chǎng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)在很大程度上提高了上市公司運(yùn)作的透明度，加大了對(duì)舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場(chǎng)規(guī)則為主，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)監(jiān)督為輔的機(jī)制，為公允價(jià)值的運(yùn)用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據(jù)自身的需要取得合理的公允價(jià)值。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展對(duì)公允價(jià)值的引入意義重大。近年來我國各相關(guān)部門大力開展會(huì)計(jì)人員的后續(xù)教育，及時(shí)為會(huì)計(jì)從業(yè)人員補(bǔ)充新知識(shí)、培訓(xùn)新技術(shù)，使得會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)大大增強(qiáng)，有助于會(huì)計(jì)人員更加理性地選擇公允價(jià)值，

7、在實(shí)務(wù)中更加準(zhǔn)確地使用公允價(jià)值。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行核算做了細(xì)致的規(guī)定，充分考慮了我國的國情，使得公允價(jià)值的運(yùn)用對(duì)企業(yè)的實(shí)務(wù)更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價(jià)值核算方法。 三、公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用前景 （一）公允價(jià)值計(jì)量將與歷史成本計(jì)量共存 公允價(jià)值的存在與發(fā)展是必然的，它將在今后發(fā)揮著舉足輕重的作用，我們沒有理由回避、忽視公允價(jià)值，當(dāng)然也不能認(rèn)為歷史成本將退出歷史舞臺(tái)，所以摒棄任何一方都是錯(cuò)誤的?？梢灶A(yù)見到，二者將在未來很長的一段時(shí)間內(nèi)并存。而我國采取的策略應(yīng)該會(huì)是選擇性地使用公允價(jià)值，然后逐步擴(kuò)大使用范圍。 （二）公允價(jià)值計(jì)量導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)信息成本增加 采用公允價(jià)值進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量的企業(yè)，其會(huì)計(jì)人員需要在每個(gè)會(huì)計(jì)期末分析各種因素，對(duì)資產(chǎn)和負(fù)債的公允價(jià)值做出認(rèn)定，這個(gè)過程將會(huì)大大增加企業(yè)的信息成本。因?yàn)榕c歷史成本相比，取得公允價(jià)值穎要花費(fèi)更多的代價(jià)，所以在推動(dòng)公允價(jià)值計(jì)量的過程中，必須加強(qiáng)準(zhǔn)則的宣傳與指引，并以一定的政制度保證其實(shí)施。 參考文獻(xiàn)： 朱蓮美，李高波.