貴陽市房地產(chǎn)調(diào)查報告最終版2011.11

1、貴陽市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告世紀(jì)華榮地產(chǎn)二0一一年九月目 錄第一部分 貴陽市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3一、貴陽市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r3二、居民收入消費(fèi)情況5三、結(jié)論分析6第二部分 貴陽市城市規(guī)劃7一、2010年貴陽市城市規(guī)劃7二、近年貴陽市土地市場分析8第三部分 貴陽市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析10一、貴陽市房地產(chǎn)政策面分析10二、貴陽市房地產(chǎn)投資分析11三、貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)狀況12四、貴陽市商品房供需市場狀況12五、貴陽市商品房銷售價格狀況13第四部分 貴陽市商品住宅市場分析15一、貴陽市居民收入房價比分析15二、貴陽市居民購買力分析15三、貴陽市商品房供需結(jié)構(gòu)分析16第五部分 貴陽市商品房板塊分析17一、總體板塊

2、格局17二、區(qū)域典型樓盤分析18第六部分 總 結(jié)21第一部分 貴陽宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一、 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1.國民經(jīng)濟(jì)增長情況 2006年到2010年期間，貴陽市國民經(jīng)濟(jì)幾近翻番， GDP漲幅高于全國平均水平。到2010年，貴陽市全年GDP達(dá)1121.8億元，比2009年增長14.3%,整體經(jīng)濟(jì)邁入千億元人民幣大關(guān)，標(biāo)志著貴陽經(jīng)濟(jì)上升到一個新的高度。2.產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 近年來貴陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第三產(chǎn)業(yè)比重逐年增加，綜合性服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展。到2010年，第一產(chǎn)業(yè)增加值57.1億元，增長8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值456.95億元，增長15.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值607.76億元，增長14.3%，第三產(chǎn)

3、業(yè)比重首次超過50%。3貴陽消費(fèi)指數(shù)貴陽CPI增幅明稍顯高于全國平均3.2%水平，CPI增速持續(xù)高漲年均增長維持在3.3%，2011年一季度達(dá)到5.1%，通貨膨脹的壓力不斷增大。4居民儲蓄存款余額 2006至2010年期間，貴陽市居民儲蓄余額總量幾近翻番，儲蓄總量迅速增長，年均增長幅度為17.37%，到2010年，居民儲蓄余額達(dá)1088.7億元，積蓄了較強(qiáng)的消費(fèi)潛力。5人均可支配收入近5年貴陽市人均可支配收入年均漲幅為9.6%，到2010年人均可支配收入達(dá)16597元，收入節(jié)節(jié)走高，消費(fèi)力增強(qiáng)，對于房地產(chǎn)的發(fā)展也將帶來較大的促進(jìn)作用。6恩格爾系數(shù)年份2006年2007年2008年2009年20

4、10年恩格爾系數(shù)38.00%38.30%41.72%40.96%37.91%貴陽市恩格爾系數(shù)長期在40%左右徘徊，08、09年，由于物價上漲過快，恩格爾系數(shù)指標(biāo)隨著物價水平稍有波動。到2010年后，隨著人均可支配收入大幅提升，恩格爾系數(shù)重返相對富裕區(qū)間，說明目前貴陽市整體社會正處于小康向相對富裕的過度階段。7.近三年貴陽市城市人口 貴陽市城市化進(jìn)程不斷加快，總?cè)丝谥鸩皆鲩L，近三年來，貴陽市的常住人口（常 住半年以上）從2008年的393.86萬人上升至2010年的432.46萬人，特別是2010年常住半年以上城市人口迅速增加，這說明隨著貴陽市城市競爭力的不斷增強(qiáng)，城市吸引力逐步提高，城市中外來

5、人口的數(shù)量大幅上升，整個城市的總量消費(fèi)急速攀升。二、居民收入消費(fèi)情況1. 社會消費(fèi)品總額情況 2006-2010年期間，社會消費(fèi)品零售總額年均漲幅為21.26%，到2010年，社會零售商品總額為484.78億元，說明城市購買能力持續(xù)增強(qiáng)。但可以看出，2010年增幅有所減緩，主要原因是通脹造成的單位購買力減弱所致！2. 居民收入消費(fèi)情況 過去5年間，貴陽市人均消費(fèi)性支出占人均可支配性支出一直占有較大比重，說明貴陽市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)意愿較強(qiáng)，城市消費(fèi)能力前景樂觀。三、結(jié)論分析貴陽市是全省的工業(yè)基地和經(jīng)貿(mào)中心，也是中國西部地區(qū)重要的綜合性工業(yè)城市，目前第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛已經(jīng)超過一半的經(jīng)濟(jì)總量，表明整個城市

6、的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)在發(fā)生轉(zhuǎn)型，2010年貴陽GDP已經(jīng)超過千億大關(guān)，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展又上升到一個新臺階，整體社會處于小康向富裕轉(zhuǎn)型階段。貴陽作為貴州省重要的中心城市，隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人民生活水平和質(zhì)量不斷提高，人口急劇增長，全市消費(fèi)模式已基本實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型,未來城市消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展增加了消費(fèi)活力。但與全國經(jīng)濟(jì)形勢一樣，目前仍面臨這CPI高位運(yùn)行的局面！第二部分 貴陽城市規(guī)劃一、2010年城市規(guī)劃1.城市及重點(diǎn)片區(qū)規(guī)劃隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速增長，貴陽已經(jīng)形成中心城區(qū)及金陽雙核帶動周邊衛(wèi)星城的發(fā)展格局，一些區(qū)域原有功能已不能滿足城市所需，對此，政府對城區(qū)拓展和規(guī)劃提出了新的規(guī)劃要求，這主要包括龍洞堡

7、片區(qū)打造成人口35萬的東部新城，按照貴陽市建設(shè)生態(tài)文明城市的總體要求規(guī)劃建設(shè)；花溪十里河灘片區(qū)打造成兼顧濕地公園的觀賞、文化名勝風(fēng)景區(qū)；彭家灣、大營坡片區(qū)等的舊城改造。2.2011年重點(diǎn)項目建設(shè)情況2011年上半年貴陽城市規(guī)劃重點(diǎn)主要是基礎(chǔ)路網(wǎng)的建設(shè)與“舊城改造”，而“舊城改造”的重點(diǎn)則是棚戶區(qū)的改造實(shí)施。其中最引市場關(guān)注的是，3月大營坡和汪家坡項目的拆遷工作正式開啟，4月彭家灣、五里沖11宗占地逾187萬地塊集中掛牌。 3. 重點(diǎn)路網(wǎng)建設(shè)情況除了環(huán)城公路建設(shè)外，貴陽市規(guī)劃的城市輕軌交通線網(wǎng)由4條線路組成，服務(wù)中心城區(qū)、金陽兩大中心與周邊其他片區(qū)、組團(tuán)之間實(shí)現(xiàn)機(jī)動化方式30分鐘內(nèi)通達(dá)：1號線和

8、2號線一期2015年投入運(yùn)營，將覆蓋貴陽中心城區(qū)主要城市發(fā)展走廊，構(gòu)成我市軌道交通基本骨架，并與城市道路公交、市域快鐵、機(jī)場、火車站、長途客運(yùn)樞紐場站有效銜接，構(gòu)成現(xiàn)代城市綜合交通體系。二、近年貴陽市土地市場分析1. 土地市場成交情況2010年全市出讓土地出讓面積702.5萬，出讓地塊的總建筑面積約1165萬，成交金額約81億元，成交面積及金額較往年均大幅上升。由于2009年整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及房地長市場的井噴式發(fā)展，市場對土地的需求十分旺盛，政府方面也加大了土地供應(yīng)力度，2010年3月份土地成交達(dá)到全年的峰值。但隨著國家相關(guān)調(diào)控的出臺，拿地供地拿地行情急轉(zhuǎn)直下，下半半年土地供應(yīng)呈明顯的縮減趨勢。2

9、010年整體地價為1148元/，政府為平衡地價，在熱點(diǎn)區(qū)域的土地供應(yīng)方面采用了“最高限制”的供應(yīng)方式，從供應(yīng)區(qū)域來看，2010年貴陽土地出讓主要圍繞烏當(dāng)、兩城區(qū)、金陽新區(qū)、白云等地，烏當(dāng)、兩城區(qū)更是供應(yīng)的主戰(zhàn)場，合計成交500余萬，占到整體市場70%以上。其中，兩城區(qū)內(nèi)約170萬位于漁安片區(qū)及龍洞堡片區(qū)，烏當(dāng)更是有近230萬的土地成交，從烏當(dāng)?shù)綕O安片區(qū)再到龍洞堡片區(qū)這一條自北向南的帶狀區(qū)域內(nèi)，集結(jié)了萬科、保利、中天等多家大型房企，城市東擴(kuò)大雛形早已形成，東部將成為繼西部金陽新區(qū)之后又一熱點(diǎn)板塊。2.2011年上半年土地出讓情況2011年上半年全市土地出讓面積531.5萬，批出地塊總建筑面積約2

10、207萬，成交金額約90億元，上半年整體地價為1692元/。土地出讓向中心區(qū)集中，兩城區(qū)土地出讓面積達(dá)283余萬，占到整體市場53%。其中本土企業(yè)宏立城集團(tuán)以近25億的總價拿下187萬的五里沖舊城改造項目，該項目與宏立城開發(fā)的花果園項目接壤，兩個項目加在一起將形成1600多萬的超級規(guī)模大盤；中天則繼續(xù)在漁安安井片區(qū)發(fā)力，拍得58萬綜合用地?？梢灶A(yù)見，未來一段時期內(nèi)兩城區(qū)將會有大量新房源涌現(xiàn)，使得兩城區(qū)再度成為市場熱點(diǎn)區(qū)域。大量新增供應(yīng)將吸引居民回流至主城區(qū)置業(yè)，對外圍區(qū)域項目形成巨大的威脅。從整體地價上看，上半年主要成交區(qū)域為兩城區(qū)，土地出讓價不含拆遷費(fèi)用，雖表面上看土地價格不高，但凈地價較高

11、！3.20092011年上半年各區(qū)域地價對比年 份整體地價（元/）兩城區(qū)（元/）金 陽（元/）花 溪（元/）烏 當(dāng)（元/）2009年-9981232-4672010年114816432046-3942011上半年16921905201917174192011年漲幅（%）47.39%15.95%-1.32%-6.35%由于看好貴陽市房地產(chǎn)前景，近兩年大型房企加大土地儲備力度，土地出讓面積前所未有增長，土地整體出讓價格大幅提高。單位土地價格金陽穩(wěn)居首位，兩城區(qū)由于地價未計入拆遷成本位居第二。在價格漲幅方面，兩城區(qū)土地價格漲幅最大，金陽區(qū)經(jīng)過2010年集中出讓后整體回調(diào)，土地價格較2010年回落；烏

12、當(dāng)區(qū)土地價格漲幅不大；花溪區(qū)土地價格已突破1700元/大關(guān)。4.小結(jié)隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，貴陽市整體城市規(guī)劃方向為向東、向南發(fā)展，在加大舊城改、路網(wǎng)建設(shè)力度的同時，著力打造東部新城項目，可以預(yù)見，在未來一段時間內(nèi)，城東、城南、城北勢必將成為貴陽市房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場，供貨量將直接影響整個市場格局。全國眾多知名房企看好貴陽市房地產(chǎn)市場，積極搶先入駐，加入貴陽市土地儲備競爭行列，以萬科、保利、中天為首的房企目前在貴陽已經(jīng)取得了豐富的土地儲備，中小型本土房企生存空間進(jìn)一步被壓縮。第三部分 貴陽市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析一、貴陽市房地產(chǎn)政策面分析（一）、地方性政策法規(guī)2010年貴陽地方政策主基調(diào)是對于國家頒布的重要調(diào)

13、控措施采取“貫徹和執(zhí)行”，但作為西南內(nèi)陸城市，貴陽整個城市還處于城市化進(jìn)程初期，房價尚處于市場可控范圍，基于這樣情況，貴陽市地方政策的重點(diǎn)主要是在規(guī)范行業(yè)和市場行為方面。n 貴陽政策實(shí)施細(xì)則在總原則上嚴(yán)格遵循國八條的精神，但執(zhí)行尺度較寬松，限購僅限“一環(huán)”以內(nèi)，涉及樓盤不多，對整體市場影響不大；而在價格調(diào)控目標(biāo)方面提“出不高于去年全國平均值”，尺度較為溫和。（二）銀行利率及經(jīng)濟(jì)適用房2011年三季度，貴陽市首次置業(yè)貸款利率提高，預(yù)期11月，無論購買年限是否達(dá)到5年，經(jīng)濟(jì)適用房可按成交價補(bǔ)交8%土地出讓金，即可變更房屋性質(zhì)為商品房，上市交易，盤活低端市場。（三）保障性住房建設(shè)2011年對于保障房

14、建設(shè)提出多項目標(biāo)，特別提出“城中村”及“棚戶區(qū)”的改造以及資金籌集方式的保障，明確2011年度保障房建設(shè)要求，即在2010年建設(shè)100萬的基礎(chǔ)上，將再建100萬保障性住房，在解決城市低收入家庭住房困難的同時，逐步解決城市中等偏下收入家庭、新就業(yè)無房職工住房困難。并擬規(guī)定超過5萬的商品房項目中保障房建設(shè)面積不低于5%（尚未實(shí)施）。（四）小結(jié)隨著宏觀調(diào)控政策趨緊，目前全國52個監(jiān)視城市中有17個城市出現(xiàn)價格回落。貴陽市總體遵循“新國八條”精神，但限購區(qū)域僅局限于“一環(huán)”以內(nèi)，尺度較為寬松。為進(jìn)一步穩(wěn)定市場房價，改善市民居住條件，2011年加大對保障房的建設(shè)力度，從總量上看，對市場供需影響不大。二、

15、貴陽市房地產(chǎn)投資分析1. 近年貴陽房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢 從2006至2009年，貴陽市固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資額大幅增加。但投資房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額比重在30%以內(nèi)。到2010年，該指數(shù)達(dá)到32%，說明房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重過大。主要原因是經(jīng)過2009年市場熱銷，開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速過快。受2010年政策影響，2011年1-5月貴陽市固定資產(chǎn)投資額達(dá)570.97億元。2011年1-5月房地產(chǎn)開發(fā)所占比重為24.6%，房地產(chǎn)投資過熱勢頭得到減緩。2房地產(chǎn)投資增速/GDP投資增速指標(biāo)年 份2006年2007年2008年2009年2010年房地產(chǎn)投資增速19.12

16、5.725.623.647.7GDP增長速度14.715.813.113.314.3房地產(chǎn)投資增速/GDP增速1.301.631.951.773.36從2006年2009年，房地產(chǎn)投資增速比/GDP增速指數(shù)在1.5 0-2.00期間，2010年，房地產(chǎn)投資增長比例遠(yuǎn)高出GDP增長率，比值達(dá)到3.36倍，房地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)高于貴陽市GDP增速，投資市場出現(xiàn)非理性態(tài)勢！3.小結(jié)從2006年到2009年，房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資比例較為適中，房地產(chǎn)投資增速/GDP增速均屬于合理區(qū)間。但經(jīng)過了2009年較好的市場行情，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過熱勢頭，將導(dǎo)致今后市場供給量增大，市場競爭趨于激烈。2011年

17、上半年，投資過熱現(xiàn)象得到減緩，主要是基于銷售市場疲軟所致?？傮w來看，未來2-3年內(nèi)，市場仍將以消化存量房為主。三、貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)狀況 過去5年間，貴陽市房地產(chǎn)施工面積總量為12696萬、新開工面積總量3829萬；竣工面積2188萬?？⒐っ娣e/施工面積不足20%，也就是說，目前市場尚有大量在建商品房，未來市場供給量增大。到2010年底，全市商品房新開工面積1351萬，商品房施工面積3443萬，商品房竣工面積541萬。新開工面積、施工面積均處于歷史高位，說明市場開發(fā)力度進(jìn)一步加大。上表可以看出，竣工面積過低，反映出整體市場行情回落，說明地產(chǎn)開發(fā)也是與市場行情好壞直接關(guān)聯(lián)。n 2011年1-5月全

18、市商品房新開工面積1204萬平米，較上年度有所增加，商品房施工面積3297萬，較上年度增幅明顯，商品房竣工面積162萬，相比去年略微下降。四、貴陽市商品房供需市場狀況 近5年來，貴陽市商品房預(yù)批面積合計2797萬，商品房銷售面積2743萬，市場總體去化率98.07%，市場產(chǎn)銷兩旺。2008年受金融危機(jī)的影響，產(chǎn)銷市場均出現(xiàn)下滑，2009年情況急劇好轉(zhuǎn)，銷售量大于供給量，市場發(fā)展一路上揚(yáng)。2010年商品房住宅新增供應(yīng)面積990萬，銷售面積782萬，市場去化率為80%，存貨率不高，市場較為健康。2011年上半年在新國八條和從緊的貨幣政策影響下，2011年的供給量和銷售量都低于2010年同期水平，2

19、011年上半年成交量為274.05萬，預(yù)期全年銷售量550萬左右，較2010年預(yù)期整體回調(diào)40%左右。 五、貴陽市商品房銷售價格狀況1貴陽市整體價格情況 貴陽市房地產(chǎn)銷售價格呈上漲趨勢，近5年年均漲幅為13%，特別是經(jīng)過08年金融風(fēng)暴后，2009年整體市場因為資金問題紛紛調(diào)整價格預(yù)期，迅速出貨，導(dǎo)致價格回落。經(jīng)過09年市場放量后，2010年價格持續(xù)走高，較上年漲幅達(dá)22.47%?？偟膩砜?，貴陽市總體房價將持續(xù)上漲，預(yù)期未來時期漲幅將放緩！2.20092010年貴陽市各區(qū)域商品住宅成交均價2009年(元/）2010年(元/）增幅（%）兩城區(qū)4573521814.09%金陽區(qū)3310420927.

20、16%小河區(qū)3431419822.37%烏當(dāng)區(qū)3594416715.94%白云區(qū)3667410511.96%花溪區(qū)3878504530.10%整體市場3731456922.47%相對于2009年，2010年整體市場價格漲幅為22.47%，整體均價達(dá)到4569元/。同時，各區(qū)域價格均有較大幅度上漲，其中花溪、金陽、小河上漲幅度最快，三個區(qū)域主要益于環(huán)境優(yōu)勢相對完善的生活配套和政府支持力度的增強(qiáng)和區(qū)內(nèi)配套的逐步完善，兩城區(qū)則表現(xiàn)出較為穩(wěn)定的上漲勢頭。3.2011年1-6貴陽市各區(qū)域商品住房成交均價區(qū) 域供應(yīng)面積（萬）成交面積（萬）供求比（%）成交均價（元/）成交總額（億元）兩城區(qū)83.58120.

21、0969.60579369.57金陽區(qū)81.4086.7293.87459039.81小河區(qū)23.7524.1098.55536212.92烏當(dāng)區(qū)39.1022.03177.4944739.86白云區(qū)18.7416.15116.0444177.13花溪區(qū)0.004.960.0060473.00整體市場246.56274.0589.975192142.292011年上半年，整體市場主要以消化存貨為主，新增面積不多，除烏當(dāng)區(qū)和白云區(qū)新增供應(yīng)大于成交外，整體市場供不應(yīng)求，各區(qū)域成交均價在2010年基礎(chǔ)上大幅上升。 2011年上半年貴陽市商品住宅成交均價5192元/，均價較2010年底大幅上漲，漲幅為

22、13.64%。成交區(qū)域主要集中于兩城區(qū)和金陽板塊，各區(qū)域的價格水平均達(dá)到歷史最高，其中花溪、小河市場區(qū)域市場均價已經(jīng)高于整體市場。雖然價格持續(xù)走高，但從2011年商品房銷售量上看，銷量的大幅減少，表現(xiàn)出市場整體價格已經(jīng)虛高！第四章 貴陽市商品住宅市場分析一、貴陽市居民收入房價比2006-2010年貴陽市“居民年均可支配收入/商品房銷售價格”指標(biāo)統(tǒng)計年 份2006年2007年2008年2009年2010年居民可支配收入（元）1122212780138171504116597商品房均價（元/）27753392384737314569居民年均可支配收入/商品房均價4.043.773.594.033.

23、63房價收入比7.568.118.517.608.41（戶均按3人、實(shí)際可支配收入為人均可支配收入*1.2、每套住房按110計）根據(jù)中國房價收入標(biāo)準(zhǔn)值為7.5倍計算，貴陽市總體房價水平超過正常區(qū)間，房價虛高，商品房尚有較大的回調(diào)空間。二、貴陽市居民購買力分析2006-2010年貴陽市“年均居民可支配收入增長率/商品房銷售價格增長率”指標(biāo)統(tǒng)計：年份2006年2007年2008年2009年2010年居民可支配收入增長率（%）（1）1313.98.18.912.35商品房均價增長率（%）（2）8.422.213.4-3.0222.46（1）/（2）1.550.630.6-2.950.54從2007年

24、起，貴陽市居民可支配收入比與房價增速比均小于1，房價增速率相對于人均可支配收入增長率相對過快，且該數(shù)值在逐年降低，說明居民的實(shí)際購買能力正在逐步減弱。三、貴陽市商品房供需結(jié)構(gòu)分析1市場需求主力面積2010年總體市場主力需求面積區(qū)間為71-144，實(shí)際需求比例的80%以上，戶型主要為兩房、緊湊三房和舒適三房。而到2011年上半年，受限購、限貸政策的影響，客戶需求構(gòu)成完全轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂铻橹鲗?dǎo)。開發(fā)商紛紛調(diào)整產(chǎn)品策略，市場供應(yīng)主力面發(fā)生偏轉(zhuǎn)，中小戶型供量顯著增長，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加貼近市場需求，市場主攻首置業(yè)需求，成交面積主力區(qū)間為71-120，成交均價主力區(qū)間在4000-6000元/，成交總價主力區(qū)間為40

25、-60萬元。2.置業(yè)客戶構(gòu)成從置業(yè)者構(gòu)成上看，2010年置業(yè)者類型構(gòu)成依次是：首次置業(yè)78.30%；二次置業(yè)17.30%；三次置業(yè)4.40%。首次置業(yè)比重幾近8成，說明市場主導(dǎo)需求為剛性需求。第五部分 貴陽市商品房板塊分析一、總體板塊格局 2010年底，貴陽市兩城區(qū)常住人口約在220萬，貴陽市的城市發(fā)展模式已形成以中心區(qū)為市級中心，金陽為市級次中心，房地產(chǎn)板塊大致可分為中心城區(qū)、城北片區(qū)、城東片區(qū)、烏當(dāng)、城南片區(qū)白云、花溪、三馬、金陽等片區(qū)城市結(jié)構(gòu)，主城區(qū)與其他片區(qū)形成互補(bǔ)狀。二、區(qū)域典型樓盤分析（一）中心板塊1主要代表樓盤：保利國際廣場 、北京路壹號、銀海元隆廣場2區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)品多為高單

26、價單體樓、高層為主。 客戶客戶輻射范圍廣，主要為商人、企事業(yè)富裕階層為主。投資型客戶居多。 價格目前市場均價在850013500元/。 總體區(qū)域優(yōu)勢明顯，配套較為成熟，本區(qū)域價格全市價格最高。普遍容積率較高，檔次多走高端路線，因土地稀缺的制約，此區(qū)域可開發(fā)項目規(guī)模有限，項目多位高檔公寓。（二）城北板塊1主要代表樓盤：保利云山國際、天譽(yù)城2區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)品社區(qū)大盤，主要以高密度高層為主。 客戶客戶輻射范圍廣，主要貴陽市普通工薪階層。 價格高層價格4600-5500元/左右 總體區(qū)域優(yōu)勢明顯，配套較為成熟，但地處城市邊緣，交通方便，環(huán)境較好，多以居住為主，容積率適中，檔次多走中端路線。（三）城東

27、板塊1代表樓盤：中天世紀(jì)新城、萬科玲瓏灣、中天未來方舟2區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)品大型社區(qū)，多層、小高層、別墅、洋房等?？蛻糁饕獮橘F陽市本地公務(wù)員、企業(yè)高層階層為主。 價格別墅均價17000元/、高層均價6300元/ 總體貴陽市城市東擴(kuò)的重點(diǎn)改造區(qū)域，聚集眾多知名房企，開發(fā)氛圍較好，開發(fā)量巨大，隨著水東路開通，片區(qū)環(huán)境優(yōu)越，交通便利，開發(fā)前景十分看好。（四）三馬板塊1.代表樓盤：蒙特卡尼、檀溪谷、黔靈山國際社區(qū)2區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)品高層為主、少量多層 客戶以城區(qū)及區(qū)域內(nèi)客戶為主，城市工薪階層占多數(shù) 價格高層均價4100元/左右；多層/洋房均價5200元/。 總體連接金陽，板塊總體潛力較大，目前本區(qū)域為物

28、流集散中心、大型專業(yè)批發(fā)市場和城市老工業(yè)區(qū)，無成熟商圈；城鄉(xiāng)結(jié)合處，居住人群較為復(fù)雜、交通及配套較差 。 n （五）城南板塊1.代表樓盤：花果園、中國鐵建國際城2區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)品本區(qū)域以高層公寓為主。 客戶花果園項目吸引了大量的投資客入場，其他項目以城區(qū)及區(qū)域內(nèi)客戶為主，客戶以白領(lǐng)和工薪階層占多數(shù)。 價格高層均價在5000-8000元/左右。 總體中心城區(qū)邊緣地帶，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。2010年底由于花果園高調(diào)入市及2011年上半年花果園壟斷貴陽市場成交龍頭，同時使得該板塊成為貴陽熱點(diǎn)板塊，直接影響到貴陽市整體樓市格局。特別是沙沖路沿線區(qū)域除了末期的部分經(jīng)濟(jì)適用房外，本區(qū)域開發(fā)項目極少，

29、市場呈現(xiàn)出區(qū)域性嚴(yán)重供應(yīng)不足現(xiàn)象，價格價5000-6000元/。（六）小河板塊1.代表樓盤：萬科勁嘉金域華府、興隆城市花園、興隆珠江灣畔2區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)主要為高層、花園洋房、別墅 客戶城區(qū)工薪階層、小河中高，收入群體為主，少部分城區(qū)高收入人群 價格普通多層5400元/左右；洋房類6500元/；高層5700元/ 總體貴陽近郊配套最成熟區(qū)域，項目開發(fā)主要以中、高端為主，高層、小高層別墅等低密度住宅決定本區(qū)域項目居住環(huán)境的優(yōu)越。區(qū)域內(nèi)大盤較多，容易形成生活氛圍。但同時存在交通堵塞的瓶頸。（七）烏當(dāng)板塊1.代表樓盤：保利溫泉新城、保利春天大道2區(qū)域房地產(chǎn)市場：產(chǎn)品多層、小高層、洋房為主，部分

30、別墅及高層 客戶普通物業(yè)以本區(qū)域客戶為主，洋房多為城區(qū)居民，高檔別墅類客戶多來自城區(qū)，省內(nèi)外地客戶多。價格2011年上半年整體均價維持在4500元/左右，重點(diǎn)項目洋房均價目前已維持在5400元/以上，高端別墅類項目均價在13000元/以上。 總體自然環(huán)境優(yōu)越，交通較為便捷，貴陽溫泉的集中出水口區(qū)域，區(qū)域產(chǎn)品往高端發(fā)展，密度較小，整體發(fā)展已上升一個臺階。 2011年保利、首開、中天三巨頭聯(lián)袂攜手打造，前景看好。（八）金陽板塊1.代表樓盤：中天會展城、中鐵逸都國際、世紀(jì)城2區(qū)域房地產(chǎn)市場：產(chǎn)品以高層為主，洋房和別墅為輔客戶以外地購買客戶、城市公務(wù)員為主，今年金陽的投資客戶也逐漸增多 價格商品房整體

31、價均價在4800元/左右。 總體政府重點(diǎn)規(guī)劃居住板塊，貴陽雙城核心之一，多條新建交通道路貫通至金陽，但區(qū)域在缺乏人氣，且相關(guān)的配套仍需要時間來得以完善。產(chǎn)品多走中端路線，未來發(fā)展空間巨大，客車站的遷移彌補(bǔ)金陽人流量的不足。 （九）花溪板塊1.代表樓盤：溪山御景、班芙小鎮(zhèn)、四季花溪2區(qū)域房地產(chǎn)市場產(chǎn)品以多層和別墅為主，但大多體量不大，新增少量高層； 客戶花溪本地市民、貴陽市投資客戶居多； 價格多層均價5700元/、小高層均價5800元/、高層均價5300元/ 總體貴陽人居環(huán)境最好的區(qū)域，是目前貴陽房價第二高區(qū)域。板塊旅游資源豐富，環(huán)境好，教育氛圍濃郁，項目產(chǎn)品檔次不斷攀升。但由于距離貴陽遠(yuǎn)，交通

32、時間較長，隨著花二道開通，交通瓶頸有所減緩。 2011年新開項目多為洋房和別墅產(chǎn)品，走高端路線。 第六章 總 結(jié)一、全國政策面2011年是國家實(shí)施產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后第一年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍以調(diào)控為主，仍以規(guī)范市場為主，為抑制房地產(chǎn)市場過快增長，政策兩度出拳，但是調(diào)控效果并不明顯。加之當(dāng)前CPI居高不下，通脹預(yù)期壓力越來越大，政府政策方面依然會以對房地產(chǎn)進(jìn)行遏制為主基調(diào)，短期內(nèi)嚴(yán)厲政策難現(xiàn)松動。政策松動將視CPI情況而定，一旦通脹問題減緩，且實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，2012年或?qū)⒂兴蓜诱叱雠_。二、貴陽地區(qū)政策貴陽作為急速發(fā)展中的二、三線城市，政策執(zhí)行上以執(zhí)行國家政策為主，出臺的政策也主要以行業(yè)規(guī)范性為主，近年樓市發(fā)展健康，嚴(yán)厲地方政策出臺可能