衿偉策劃有限公司-初稿

1、 目錄 前言.2第一章 湖州市發(fā)展前景.3 一、區(qū)域環(huán)境分析 .3 1、人文環(huán)境.3 2、生態(tài)環(huán)境.3 3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、.3 二、相關(guān)市場案例.3 三、發(fā)展趨勢.4四、有關(guān)本案.4第二章 市場競爭格局分析.4一、南潯花園洋房.5 二、寶石花園.5三、潛在競爭.5四、其他高端住宅的競爭.5第三章 客戶概念.5一、客戶資源.5二、發(fā)展趨勢.6第四章 衿偉策劃有限公司.6一、數(shù)據(jù)分析.61、市場分析.62、同行對(duì)比分析.73、針對(duì)本項(xiàng)目的SWOT 分析.74、針對(duì)本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析.75、任務(wù)指標(biāo).8衿偉策劃有限公司前言： 江南*湖州行遍江南清麗地，人生只適住湖州，在一座2300年的江南城市構(gòu)建一個(gè)充滿

2、詩意的中國名宅，理解這片土地鈺文化最為關(guān)鍵。第一章 湖州市發(fā)展前景 有關(guān)城市與房市 有關(guān)趨勢與本案1、 區(qū)域環(huán)境分析湖州地處浙江，東距上海150公里，南離杭州90公里，北隔太湖與蘇州相望，轄廣德、安吉、長興三縣和吳興，南潯兩區(qū)，總面積5817平方公里，13年人口262.67萬。2、 人文環(huán)境 一座具有2300多年歷史的江南古城，“絲綢之府，魚米之鄉(xiāng)，文化之邦”?！拔姆克膶殹敝椎暮荨?湖州歷史上人才輩出，唐代詩人孟邦，元代書畫家趙孟慶，明代小說家凌夢初，近代書畫大師吳昌碩，新文化運(yùn)動(dòng)猛將沈尹黙等名人，也吸引了王羲之、蘇軾、胡璦等文人墨客。3、 生態(tài)環(huán)境 湖州旅游資源豐富，著名的南潯古鎮(zhèn)、太湖

3、等景點(diǎn)都位于湖州境內(nèi)，隨著溝通上海，杭州的蘇浙睆高速，長深高速，申嘉湖高速，滬渝高速的交通渠道的開通跟構(gòu)建。 湖州生態(tài)居住環(huán)境優(yōu)越，“上有天堂，下有蘇杭”，湖州被稱為“天堂中央”4、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 湖州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2006湖州GDP漲幅達(dá)到1803億元，連續(xù)4年保持城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展兩位數(shù)增長，在長三角城市群中，湖州的經(jīng)濟(jì)總量以及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)處于中游位置 一個(gè)有著豐富歷史文化沉淀的湖州，一個(gè)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的湖州，一個(gè)山水秀美的湖州，留個(gè)別墅、洋房廣闊的演繹空間2、 相關(guān)房市案例 1、南潯房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀在售樓盤別墅花園洋房高層光明*中央公園232套*7600元443套*7000中央豪庭231套*650

4、0元明華*月亮灣172套*7363元 佳緣*公園1號(hào)443套*5000濱江麗景357套*5500金域華城257套*7000宇誠*逸龍灣141套*7200元327套*6800晶園*晶街20套*12000元金鼎花園12000元8300元7000元九龍秀水華庭7500元久城東南華府5500元美來*國際6000元力維佳苑35套*7200元2、在售供應(yīng)量指標(biāo)在售樓盤數(shù)別墅花園洋房高層13個(gè)樓盤20+套791+套1827+套 宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)正在平穩(wěn)較快發(fā)展，供應(yīng)量在放大，但銷售量也在快速增長?？罩妹娣e增加較快，但對(duì)于別墅的影響較小。3、 發(fā)展趨勢 急于邁向太湖時(shí)代的湖州 湖州是環(huán)太湖地區(qū)唯一因

5、太湖而得名的城市。 南潯是目前湖州發(fā)展最快，政府支持麗都最高的地區(qū) 2001年，湖州市政府提出“告別茗溪時(shí)代，走向太湖時(shí)代”茗溪“裝”不下湖州新發(fā)展的思路了，因此行政中心北移，人居觀念北移，太湖板塊強(qiáng)勢崛起，南潯是目前政府投資發(fā)展最火熱的分區(qū)。 四、有關(guān)本案 地塊位于湖州市南潯區(qū)雙林古鎮(zhèn)內(nèi)，小梅港以東、通湖路以南、浮霞路以西?？偨ㄔO(shè)用地為133428平方米。 項(xiàng)目在建筑單體上為江南英倫風(fēng)格的花園洋房，加上活水分流環(huán)繞小區(qū)。形成河流景房。項(xiàng)目概況花園洋房類型主力面積數(shù)量備注平層87-122平方2632-4層復(fù)式130-170平方445-6層合計(jì)3076層洋房1、 地段 湖州南潯區(qū)，南潯古鎮(zhèn)國家A

6、AAA級(jí)旅游度假區(qū)。雙林古鎮(zhèn)內(nèi)維多利大道。 區(qū)域內(nèi)重要工程一覽南潯中心城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資5886萬元完成了南東街復(fù)線建設(shè)投資1195萬元完成了青平橋輔道建設(shè)投資154萬元進(jìn)行了便民路大修投資100萬元完成了古鎮(zhèn)主出入口停車場建設(shè)投資560萬元新增景觀道路3345米投資2.52億元合計(jì)投資金額3.39億元結(jié)論：總體上看，本案優(yōu)勢明顯，劣勢不足以抵消優(yōu)勢的競爭力，盡管房地產(chǎn)調(diào)控措施會(huì)造成一定影響，但影響有限，因而本案發(fā)展的機(jī)會(huì)較為樂觀。第2章 市場競爭格局分析 市區(qū)與南潯區(qū)雙林鎮(zhèn) 市內(nèi)由于目前交通高速發(fā)展，高速、軌道的發(fā)展導(dǎo)致目前市內(nèi)房價(jià)的增幅南潯區(qū)雙林鎮(zhèn)，由于近幾年區(qū)政府對(duì)本地的大力支持，基礎(chǔ)

7、設(shè)備的安排發(fā)展，基礎(chǔ)建設(shè)的投資發(fā)展陸續(xù)完工，交通環(huán)境目前慢慢起來了，本地包括外地的人口住房考慮也慢慢的偏移到南潯區(qū)，而雙林作為近千年歷史的古鎮(zhèn)，是被考慮的第一系列。 潛在的競爭 由于很多大型的開發(fā)商對(duì)本地住宅的開發(fā)，導(dǎo)致目前多數(shù)樓盤一起處于競爭狀態(tài)。而由于開發(fā)商致力于本地人的購房需求， 南潯花園洋房發(fā)展研判 由于本地開發(fā)商主要開發(fā)的樓盤都是以花園洋房類型為主，但由于樓盤價(jià)都高于的我們在售的樓盤。而且目前我們涉及到上海這邊的投資客，客源相對(duì)要廣，這是我們目前持有的優(yōu)勢。1、 南潯花園洋房 在售樓盤數(shù)在售套數(shù)在售均價(jià)6個(gè)791+套7000元2、 寶石花園 寶石花園洋房 開發(fā)商：湖州耀誠置業(yè)有限公司

8、項(xiàng)目位置：雙林古鎮(zhèn)板橋西路占地面積：3萬平方住宅物業(yè)形態(tài)：多層花園洋房3、 潛在的競爭 類型對(duì)比寶石花園其它樓盤結(jié)果價(jià)格對(duì)比6000元7000元房型對(duì)比復(fù)式、平層平層客源對(duì)比上海+本地本地地段對(duì)比雙林古鎮(zhèn)生活圈南潯區(qū)生活圈配套對(duì)比成熟生活圈成熟生活圈=南潯其它樓盤的較多對(duì)比都略差異于本案，開發(fā)產(chǎn)品類型相接近，公開后將成為本案最直接的競爭對(duì)手，可能會(huì)對(duì)后期的推廣等產(chǎn)生問題。4、 其他高端住宅的競爭 目前小區(qū)沒有開發(fā)出別墅與高層，無需介入到高層與別墅的競爭圈子。從數(shù)據(jù)上可以看出高層是競爭力度最大的房地產(chǎn)交易市場，由于多數(shù)樓盤開發(fā)、推出批量的高端高層住宅，導(dǎo)致市場上庫存量余留，本地客源消化不了目前的

9、房源體量第3章 客戶概念 一、客戶資源1、買主是誰？ 湖州在職企業(yè)員工、個(gè)體自營等新富階層 在職公務(wù)員、縣市級(jí)中高白領(lǐng)階層 環(huán)南潯旅游人群，認(rèn)知房產(chǎn)價(jià)值投資者 上海剛需型客戶，房產(chǎn)投資者。 2、 買主在那？主要分布在湖州、南潯、雙林，潯西等3、 周邊杭州、上海等城市4、 隱形的圈子 南潯經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)游國內(nèi)、外資企業(yè)1250家，工業(yè)產(chǎn)值600億元，光木板生產(chǎn)企業(yè)就有300多家，產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá)造就了獨(dú)特的富裕家庭，也為本地的住房需求提供穩(wěn)定的增長效應(yīng)。二、產(chǎn)品趨勢：1、 區(qū)域: 目前湖州市發(fā)展飛快，距離上海也僅150公里，湖州市中心到上海市中心，自駕時(shí)間只需要2小時(shí)9分鐘，針對(duì)上?？蛻舻氖袌鲞€是能夠開

10、發(fā)出來，主要湖州政府也一直大力在發(fā)展市內(nèi)規(guī)劃，很多只有二線城市才有的交通配套一直在跟進(jìn)，南潯作為政府目光緊盯的片區(qū)，價(jià)值也一直在體現(xiàn)。2、 生活環(huán)境 由于處于江南之地，“魚米之鄉(xiāng)、人才輩出之地”氣候與地理環(huán)境非常好，非常適合居住，也是養(yǎng)老、修身福地，中國長壽村，多數(shù)是在江南之地。3、 環(huán)境 在上海近幾年環(huán)境的影響下，周邊房地產(chǎn)市場產(chǎn)生非常大的波動(dòng)。 前幾年的蘇州，太倉等上海南邊方向的房地產(chǎn)市場交易量，極力推動(dòng)著上海周邊房產(chǎn)的發(fā)展。而昆山花橋與上海鏈接地鐵，更是讓上海周邊房產(chǎn)市場交易量，達(dá)到瘋狂的程度。 但由于花橋的住宅慢慢接近售空，上海周邊出現(xiàn)新的投資洼地“嘉善”。在2014年年尾到2016年

11、年初，整個(gè)嘉善立即房源緊張，在售40多個(gè)樓盤一一清盤，讓上海周邊住宅房地產(chǎn)市場再度陷入緊張氣氛，更是形成“沒房可買”“沒房可賣”的意思。 目前嘉興已經(jīng)基本出現(xiàn)房源緊缺，很多投資型客戶慢慢的往桐鄉(xiāng)，南潯，海鹽等區(qū)域偏移，也是目前樓盤在售的有利趨勢。樹立了我們發(fā)展的方向。4、消費(fèi)群 上海這邊的投資客，投資買房已經(jīng)不是自身定向，產(chǎn)生的購房需求，而是跟著上海大多房產(chǎn)公司開發(fā)方向隨波逐流，潛移默化的產(chǎn)生購房需求。 而掌握目前上海經(jīng)營房產(chǎn)公司的數(shù)量跟質(zhì)量是目前最主要的客源開發(fā)渠道。而我司在這塊有著非常大的優(yōu)勢。第四章 衿偉策劃有限公司一、數(shù)據(jù)分析1、 市場分析 上海周邊市場價(jià)格可售樓盤狀況昆山花橋2000

12、0元售空昆山千燈15000元沒可選房源昆山淀山湖18000元沒可選房源啟東8000元可選擇吳江汾湖15000元沒可選房源嘉興嘉善13000元售空嘉興平湖8000元沒可選房源嘉興海鹽7000元所剩房源不多嘉興桐鄉(xiāng)6500元可以提供售盤2、 同行對(duì)比分析團(tuán)隊(duì)：市場部：人數(shù)21位。 公司新晉人員：都是由有經(jīng)驗(yàn)的員工手把手教學(xué)，目前也理解相 關(guān)知識(shí)。 資歷員工：大都是從其他策劃公司挖掘過來，有著深厚的資源與經(jīng)驗(yàn)。能夠更好的推廣樓盤經(jīng)驗(yàn)：之前員工推廣過的樓盤：小城春秋、大眾湖濱、嘉業(yè)陽光城、大樹英格蘭、禾豐乾莊、臺(tái)升*悅府、旭輝朗香郡，距和*名城，世合理想大地、鳳鳴新天地、天星*如意灣、玫瑰灣、置地廣場

13、等。3、 針對(duì)于本項(xiàng)目的 SOWT 分析優(yōu)勢：商業(yè)，居住，健身，休閑，娛樂于一體。彌補(bǔ)了本地區(qū)中高檔商娛的空缺。最專業(yè)的物業(yè)管理周邊政府部門，商業(yè)，金融，醫(yī)療，教育等配套齊全最快今年底既可交房劣勢：高檔的住宅小區(qū)，滿足本地區(qū)精英階層生活本地區(qū)收入及購買力不高置業(yè)顧問不專業(yè)，配合度不高上海建筑設(shè)計(jì)的結(jié)晶，獨(dú)有的小高層電梯樓及復(fù)式樓。威脅：居民對(duì)電梯樓及復(fù)式接受能力有限，而電梯戶型占比較高三室戶型偏多，而市場對(duì)兩室需求比三室要大整個(gè)市場房價(jià)在逐步上漲，而居民的收入沒有明顯看漲。土地增值稅清算會(huì)對(duì)開發(fā)商施壓，可能影響價(jià)格決策。機(jī)會(huì)：道路的修建加強(qiáng)了與市區(qū)的連接，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有正面的影響。市場供小于求，居民有強(qiáng)烈的購房需求本地區(qū)新建樓較少，原有居民人均居住面積較小商業(yè)部分門面會(huì)隨著以后本地小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃而升值后面有一個(gè)同期開發(fā)的樓盤形成了強(qiáng)烈的對(duì)比及競爭 二、機(jī)會(huì)分析1、針對(duì)本項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 目前很多策劃公司，都把目光盯住在桐鄉(xiāng)、海寧、海鹽。 而我們的項(xiàng)目距離上海的距離差距不大，且政府支持力度大的地段，未來絕對(duì)是有市場的，完全可以分流嘉興，桐鄉(xiāng)的客戶，也是我司考慮合作的最初原因。2、任務(wù)指標(biāo) 按寶石花園的體量300套來說，保證能分擔(dān)3分之1的任務(wù)指標(biāo)。 立指標(biāo)的原因：由于