永和大院商住項(xiàng)目可行性分析

1、永和大院（YH-E6-7地塊）商住項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章總論一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：永和大院商住項(xiàng)目（暫定）2、項(xiàng)目承辦單位：廣州開發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司3、項(xiàng)目舉辦地點(diǎn)：開發(fā)區(qū)永和區(qū)二、項(xiàng)目提出的背景2008年以來，廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展勢(shì)頭迅猛，隨著人均收入的提高，對(duì)物質(zhì)生活水平要求的提高，住房對(duì)一個(gè)家庭來說是最直接、最重要的商品。政府長久以來調(diào)控房地產(chǎn)市場，控制房價(jià)泡沫性的增長，所以大力提倡修建經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房，以解決日益增長的普通消費(fèi)者的住房需求。該項(xiàng)目定位于經(jīng)濟(jì)適用房，是政府目前最提倡的房地產(chǎn)開發(fā)類型，而這種項(xiàng)目對(duì)國有企業(yè)來說，也是經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)較為穩(wěn)定的投資項(xiàng)目。三、

2、項(xiàng)目審批情況1、我司于2009年9月向管委會(huì)提出關(guān)于利用永和公司原辦公大院用地建設(shè)永和商業(yè)及綜治維穩(wěn)中心的請(qǐng)示（穗開工報(bào)【2009】45號(hào)），同年11月獲廣州開發(fā)區(qū)項(xiàng)目評(píng)審領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議紀(jì)要（2009年第6次）及區(qū)黨工委、管委會(huì)辦公室公文辦理情況復(fù)函（見附件1）同意建設(shè)該項(xiàng)目，由我司參與該地塊的公開招、拍、掛競投并獲得地塊后，自籌資金按規(guī)劃方案進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。2、開發(fā)區(qū)國土局于2010年11月16日發(fā)出了廣州開發(fā)區(qū)YH-E6-7地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告（見附件2）,擬于12月16日在區(qū)土地交易中心公開競價(jià)出讓上述地塊。四、項(xiàng)目主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)1、用地面積項(xiàng)目總用地面積16188平方米，容

3、積率w2.5,建筑密度w40%土地使用年限：商業(yè)部份40年，住宅部份70年，其他用地50年。2、建設(shè)規(guī)模根據(jù)廣州開發(fā)區(qū)YH-E6-7地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)推算，永和大院項(xiàng)目總建筑面積A40470平方米（不含地下建筑），其中，商業(yè)建筑面積為W10000平方米，綜治維穩(wěn)中心A2000平方米，住宅建筑面積約28470平方米。3、租售規(guī)模本方案擬按建成物業(yè)全部出售計(jì)算，可售面積為總建筑面積的90%。其中，綜合維穩(wěn)中心將根據(jù)管委會(huì)要求，以成本價(jià)向永和街道辦計(jì)收。五、投資估算及效益預(yù)測(cè)1、投資估算及資金籌措項(xiàng)目投資總額初步估算20794.2萬元。其中，土地出讓金及契稅6695萬元，

4、建安及其他費(fèi)用投資估算14099.2萬元。資金來源：30%工業(yè)集團(tuán)自行投資,70%由銀行貸款。2、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)按全部建成物業(yè)出售預(yù)測(cè)，稅前平均投資利潤率17.81%，稅后平均投資利潤率13.36%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1231.01萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率9.84%。六、可行性報(bào)告編制依據(jù)本項(xiàng)目的可行性研究主要數(shù)據(jù)來源于廣州開發(fā)區(qū)YH-E6-7地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告的相關(guān)指標(biāo)，參考工業(yè)集團(tuán)同類項(xiàng)目的建設(shè)成本，以及對(duì)永和經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有房地產(chǎn)樓盤的售樓價(jià)格的初步調(diào)查。第二章項(xiàng)目SWO價(jià)析及對(duì)策一、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)(Strength)分析1、項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，區(qū)域輻射潛力大。永和大院位于廣州開發(fā)區(qū)永和經(jīng)濟(jì)區(qū)，靠

5、近永和經(jīng)濟(jì)區(qū)主干道永和大道和永順大道，北臨永和街道辦事處、永和中學(xué)、永和派出所、永和大樓、威爾登酒店、永和嘉德豐商住項(xiàng)目等，處在永和經(jīng)濟(jì)區(qū)未來的行政中心區(qū)域。2、永和經(jīng)濟(jì)區(qū)雖然偏離蘿崗區(qū)的發(fā)展重心，在規(guī)劃上屬于工業(yè)功能區(qū)，但是近幾年來，永和的經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，人口也不斷增加，對(duì)居住和商業(yè)的需求逐漸增大，當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場剛性需求凸顯，成交量穩(wěn)定增長，成持續(xù)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。3、項(xiàng)目主辦單位工業(yè)集團(tuán)公司具有多年的工業(yè)廠房、員工樓、房地產(chǎn)等物業(yè)開發(fā)建設(shè)、出租和管理經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)是其優(yōu)勢(shì)所在。最近，由工業(yè)集團(tuán)參股建設(shè)的100萬平方米的開發(fā)區(qū)科城山莊第一期也進(jìn)入預(yù)售。集團(tuán)還擁有自己的物業(yè)管理隊(duì)伍，

6、具有管理科技人員公寓等高級(jí)住宅的管理水平，可為商戶提供完善的配套服務(wù)。二、項(xiàng)目劣勢(shì)(Weakness分析1、永和經(jīng)濟(jì)區(qū)作為開發(fā)區(qū)的工業(yè)功能區(qū)，工業(yè)形象突出，地塊周邊的廠房較多，生活和市政配套設(shè)施比較缺乏。2、當(dāng)?shù)負(fù)碛袆傂孕枨蟮漠a(chǎn)業(yè)人口對(duì)價(jià)格敏感，對(duì)銷售價(jià)格的拉升有一定的制約。三、發(fā)展機(jī)會(huì)(Opportunity)分析1、永和經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)企業(yè)員工數(shù)已超過3萬人，居民2萬多人，常住人口約4萬人，且隨著未來兩、三年60多家企業(yè)的建成和投產(chǎn)，預(yù)計(jì)到2012年區(qū)域人口將超過8萬人，居住、購物、飲食、娛樂等需求將十分龐大。近幾年，永和街設(shè)立后，在管委會(huì)、區(qū)政府的重視下，永和經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)陸續(xù)規(guī)劃建設(shè)了一些員工宿舍區(qū)

7、、農(nóng)民新村及其配套設(shè)施，但總體上仍然缺乏能夠聚集人氣、提升宜居環(huán)境的商住和配套服務(wù)設(shè)施。而且，隨著永和街道的設(shè)立，需在永和區(qū)內(nèi)設(shè)立辦公場所的機(jī)構(gòu)大大增加，根據(jù)上級(jí)有關(guān)部門規(guī)定，僅街道綜治維穩(wěn)中心就需解決近2000平方米建筑面積的獨(dú)立辦公場地。2、永和經(jīng)濟(jì)區(qū)在蘿崗區(qū)的規(guī)劃中起著重要的作用，雖然永和經(jīng)濟(jì)區(qū)與蘿崗區(qū)距離較遠(yuǎn)，缺乏連片發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，自身的發(fā)展空間也受限，但隨著蘿崗中心區(qū)的快速發(fā)展、“知識(shí)城”的建設(shè)啟動(dòng)及永龍隧道的開通，永和經(jīng)濟(jì)區(qū)成為行政中心通往“知識(shí)城”的必經(jīng)之路，使永和經(jīng)濟(jì)區(qū)的交通便利性和地位得到進(jìn)一步提升，成為連接蘿崗兩大發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域的重要區(qū)域，從而帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)和城市功能進(jìn)一步的發(fā)展和完

8、善。四、面臨的威脅（Threat）分析永和經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)目前暫無商住小區(qū)，嘉德豐項(xiàng)目一直未能順利動(dòng)工，但是一旦啟動(dòng)，將會(huì)分流本項(xiàng)目的客戶。五、相關(guān)對(duì)策1、永和大道以東的搖田河街路段將建設(shè)成為永和地區(qū)的商業(yè)行政中心，目前已建成工業(yè)集團(tuán)永和員工公寓區(qū)、威爾登五星級(jí)酒店、永和街辦事處、永和中學(xué)、永和街派出所等等，永和工商所、永和地稅分局等單位也已分別入駐該地段。而本項(xiàng)目所處的新業(yè)路、新莊二路之間，則雜亂無章地分布著當(dāng)?shù)剞r(nóng)民自建的各種小型超市、雜貨鋪和農(nóng)貿(mào)市場等。結(jié)合整頓該地區(qū)的室外違章經(jīng)營，提升永和的整體形象和宜居環(huán)境需要，利用位于永和大院建設(shè)永和商業(yè)中心和綜治維穩(wěn)中心，一方面改善永和地區(qū)的居住環(huán)境，提供

9、具有一定檔次的飲食、娛樂、購物服務(wù)；另一方面可安置現(xiàn)在永和公司辦公大院內(nèi)辦公的行政、事業(yè)單位和企業(yè)，并緩解永和地區(qū)行政辦公用地的壓力。2、住宅部分則考慮到該地塊面積不大，且根據(jù)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見（國辦發(fā)【2006】37號(hào)）及關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見的有關(guān)規(guī)定（建住房【2006】165號(hào)）等文件要求，本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)必須90平方米以下住房所占面積比重達(dá)70必上。因此，項(xiàng)目宜定位于中檔，主要目標(biāo)市場為區(qū)內(nèi)企業(yè)人員，同時(shí)也與嘉德豐項(xiàng)目定位拉開一定的差距。第三章建設(shè)方案及投資概算一、初步規(guī)劃根據(jù)概念性方案設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目總用地面積16188m，相關(guān)指標(biāo)如下:永和YH-E6-

10、7地塊規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目地面建筑面積（平方米）容積率總建筑面積（平方米）備注地面建筑面積地下建筑面積商業(yè)部分210000m2.5210000m總共地卜面積、，2為9000m地下停車場暫按0.8泊/100m2,每泊2一用地35m計(jì)算。其中，住宅部分基本考慮地下停車，商業(yè)部分地面、地下兼顧。住宅部分28470m228470m2綜合維穩(wěn)22000m22000m合計(jì)240470m22.5249470m2二、投資估算1、土地投資：6695萬元（包含3喊稅）。2、建安費(fèi)用：12817.5萬元。建安費(fèi)用參照工業(yè)集團(tuán)同類項(xiàng)目，地面建筑建安造價(jià)約2500元/m2（含消防、水、電等基本安裝），地下建筑3000元/m2計(jì)

11、算。永和大院商住項(xiàng)目建安費(fèi)用估算項(xiàng)目建筑面積（平方米）單方造價(jià)（元/m2）建安費(fèi)用（力兀）地面部分40470250010117.5地卜部分900030002700合計(jì)4947012817.53、建設(shè)工程其他費(fèi)用：1281.7萬元。包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理、圖紙審查、原廠房拆除、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等等，按建安造價(jià)的10%T算。綜上，本項(xiàng)目總投資成本估算為20794.2萬元（土地費(fèi)用+建安費(fèi)用+其他費(fèi)用）三、資金籌措與進(jìn)度計(jì)劃1、資金籌措及資金投入進(jìn)度本項(xiàng)目計(jì)劃全部由工業(yè)集團(tuán)自行投資建設(shè)，30叫自有資金，70%通過銀行貸款解決，若按銀行利息6%陣，分期3年（建設(shè)期2年，銷售期

12、1年）計(jì)算，銀行利息為2133.4萬元。（詳見第五章永和大院商住項(xiàng)目貸款計(jì)劃表。2、項(xiàng)目建設(shè)根據(jù)招拍掛及辦理相關(guān)土地及施工文件，本項(xiàng)目計(jì)劃在2011年上半年完成相關(guān)報(bào)建手續(xù)，2011年6月動(dòng)工，2013年6月投入使用。第三章項(xiàng)目定位一、商業(yè)部分售價(jià)定位根據(jù)初步市場調(diào)查，永和區(qū)目前還沒有規(guī)模較大，品種齊全的超市，也沒有什么休閑娛樂設(shè)施，連大型高檔一點(diǎn)的餐飲也沒有，只有檔次較低的禮加城廣場和匯億客廣場，其租金也約120元/平方米。因此，基于前面的SWOT析，參考現(xiàn)有鋪面的出租價(jià)格，建議本項(xiàng)目的商業(yè)鋪位銷售均價(jià)約8500元/m2。二、住宅市場定位據(jù)初步市場調(diào)查，永和區(qū)目前并無新樓盤，主要住宅樓盤分散

13、在周邊地區(qū)，銷售情況如下：永和區(qū)周邊主要樓盤銷售情況序號(hào)項(xiàng)目名稱地址建設(shè)時(shí)間價(jià)格（元/m2）備注1海倫堡廣州開發(fā)區(qū)康南路20076900二手房2海倫春天永和永順大道永聯(lián)路200973003鳳凰城左鄰右里增城廣園東快速路碧桂園鳳凰城201095004崇和花園永和新新公路旁簡村路段200740505金地荔湖城新塘永和新新5路15號(hào)20086000基于前面的SWO分析，根據(jù)項(xiàng)目掛牌文件規(guī)定，參考上述樓盤銷售價(jià)格，建議本項(xiàng)目的住宅定位為中檔，戶型以70m2到90m2為主，銷售均價(jià)約7500元/m2。11三、地下停車場定位根據(jù)面積計(jì)算，本項(xiàng)目地下停車場車位為321個(gè)，建議車位售價(jià)為80000元/個(gè)。第五

14、章經(jīng)濟(jì)效益分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析1、投資成本：20794.2萬元本項(xiàng)目總建筑面積49470m2,其中計(jì)入容積率的地面建筑面積40470ml,不計(jì)容積率的地下停車場建筑面積9000吊。公共配套等按建筑面積的10%計(jì)算，即可售面積為36423m2。根據(jù)工業(yè)集團(tuán)以往同類項(xiàng)目建設(shè)成本預(yù)算，該項(xiàng)目：土地投資：6695萬元（包含3%契稅）。建安費(fèi)用：12817.5萬元。地面建筑建安造價(jià)約2500元/m2（含消防、水、電等基本安裝），地下建筑3000元/m2計(jì)算。建設(shè)工程其他費(fèi)用:1281.7萬元。（包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理、圖紙審查、原廠房拆除、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等等，按

15、建安造價(jià)的10%計(jì)算）2、財(cái)務(wù)成本：2133.1萬元按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須有30%以上的自有資金，而且土地取得費(fèi)用銀行不予貸款。根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，貸款進(jìn)度計(jì)劃如下：永和大院商住項(xiàng)目貸款計(jì)劃表貸款時(shí)間本期新增貸款（力兀）至本期貸款總額（萬元）貸款期（年）利率本期應(yīng)計(jì)利息（方兀）2011.012011.06.6695.006695.000.56.00%200.852011.072011.12.3500.0010195.000.56.00%305.852012.01.2012.12.2360.9412555.9416.00%753.052013.012013.12.2000.001455

16、5.9416.00%873.35合計(jì)14555.942133.103、投資收益測(cè)算：稅前投資利潤率17.81%,稅后投資利潤率13.36%。永和大院商住項(xiàng)目投資收益測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)(x/mi)銷售面積（m2）總金額（萬元）項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期投資或收入（萬元）備注2011年2012年2013年1銷售收入36423.0030568.3230568.321.1住宅7500.0025623.0019217.2519217.25地面總建筑面積的90%為可銷售面積1.2商業(yè)鋪面8500.009000.007650.007650.001.3綜治維穩(wěn)中心6294.811800.001133.071133.07按

17、開發(fā)成本+財(cái)務(wù)費(fèi)用計(jì)收1.4車位80000.00321.002568.002568.002按321泊位，35m/泊計(jì)2銷售成本7124.0036423.0025947.7513820.836233.425893.502.1開發(fā)成本5709.0836423.0020794.2013314.135480.072000.002.2財(cái)務(wù)費(fèi)用585.7336423.002133.40506.70753.35873.352.3銷售費(fèi)用251.7836423.00917.05917.05按銷售收入的3%十算2.4銷售稅費(fèi)493.4836423.001797.421797.42按銷售收入的5.88%計(jì)算2.5

18、土地增值稅83.9336423.00305.68305.68暫按銷售收入的1%十算3稅前利潤1268.5836423.004620.574620.574稅前投資利腦率17.81%5稅后利潤951.4436423.003465.433465.43所得稅率25%6稅后投資利腦率13.36%二、動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目按70噴款，3年建設(shè)期經(jīng)營期內(nèi)基準(zhǔn)利率6%T算，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1231.01萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為9.84%。永和大院商住項(xiàng)目現(xiàn)金流量表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2011年2012年2013年1現(xiàn)金流入30568.320.000.0030568.321.1銷售收入30568.320.000.0030568.322現(xiàn)金流出27102.8913820.836233.427048.642.1銷售成本25947.7513820.836233.425893.502.2所得稅1155.140.000.001155.143凈現(xiàn)金流量3465.43-13820.83-6233.4223519.684累計(jì)凈現(xiàn)金流3465.43-13820.83-20054.253465.43基準(zhǔn)貼現(xiàn)率現(xiàn)值系數(shù)1.00000.94340.8900現(xiàn)值1231.01-13820.83-5880.5820932.436%累計(jì)凈現(xiàn)金流1231