文檔-廣州市黃埔商貿(mào)企業(yè)總部服務(wù)中心項(xiàng)目策劃書

1、廣州市黃埔商貿(mào)企業(yè)總部服務(wù)中心項(xiàng)目策劃書目 錄1、項(xiàng)目背景1.1 廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1.2 黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1.3 黃埔面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇2、 黃埔區(qū)寫字樓市場分析2.1 黃埔區(qū)確立國際商貿(mào)圈的迫切性2.2 黃埔寫字樓的優(yōu)劣勢分析2.3 黃埔區(qū)的寫字樓供求情況2.4 黃埔區(qū)開發(fā)寫字樓市場的建議3、項(xiàng)目的市場定位3.1 項(xiàng)目選址原則3.2 目標(biāo)客戶3.3 項(xiàng)目配置定位3.4 租金定位4市場推廣策略4.1 建議政府打造黃埔國際商圈的措施4.2 建議的政策支持4.3 項(xiàng)目準(zhǔn)入條件4.4 宣傳推廣主輔結(jié)合5、試點(diǎn)選擇及贏利預(yù)測試點(diǎn)項(xiàng)目: 中國銀行黃埔支行大樓附件一：廣東軟件科學(xué)園優(yōu)惠政策1、增值稅優(yōu)惠

2、2、企業(yè)所得稅優(yōu)惠3、企業(yè)營業(yè)稅優(yōu)惠4、個人所得稅優(yōu)惠5、園區(qū)管理、服務(wù)及其它優(yōu)惠6、產(chǎn)品出口優(yōu)惠7、專項(xiàng)資金扶持政策8、引進(jìn)風(fēng)險投資的優(yōu)惠政策附件二：廣州天河軟件園優(yōu)惠政策和措施簡介附件三：留學(xué)人員廣州創(chuàng)業(yè)園優(yōu)惠政策1、項(xiàng)目背景1.1 廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況根據(jù)廣州市2004年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報，廣州市2003年國民經(jīng)濟(jì)高速增長并創(chuàng)八年來新高。據(jù)初步核算，2004年廣州市生產(chǎn)總值（GDP）4115.81億元，按可比價格計算，比上年增長15.0%，在國內(nèi)大城市中位居第三，僅次于上海、北京,按戶籍人口計算的人均年生產(chǎn)總值達(dá)到5.63萬元，增長13.7%,廣州經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新的快速增長期。2004

3、年，廣州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快。第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)值115.50億元，比上年增長5.4%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)值1817.71億元，增長17.2%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)值2182.60億元，增長13.8%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)值占全市生產(chǎn)總值的比重分別為1.1%，51.2%，47.7%。1.2 黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況黃埔區(qū)位于廣州市的東南部，面積約90平方公里，人口38.9萬，其中常住人口19.2萬人。黃埔區(qū)以打造適宜創(chuàng)業(yè)居住的廣州東部新城區(qū)為未來發(fā)展目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直保持快速增長的勢頭。2004年整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況良好，GDP累計完成生產(chǎn)總值達(dá)到333.76億元，增長速度為22.72%，位居全市各區(qū)、縣級市

4、之首。第二、第三產(chǎn)業(yè)同比分別增長27.4%和14.92%。黃埔區(qū)是廣州重要的工業(yè)基地，毗鄰全國成立最早、發(fā)展最成熟的廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，黃埔區(qū)擁有貨物吞吐量全國排行前十名的億噸國際大港黃埔港，以及便捷的道路網(wǎng)絡(luò)，廣深高速公路、廣園快速路、華南快速干線等連接珠三角的重要經(jīng)濟(jì)區(qū)域，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，往來十分便利。近年，廣州市進(jìn)一步加大了對黃埔區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，在建和即將動工建設(shè)的就有金洲大道、黃埔大道支線、地鐵5號線、黃埔污水處理廠、京珠高速、東二環(huán)高速、廣深沿江高速等一批基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。黃埔區(qū)除了有雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)外，還有豐富的旅游資源，世界聞名遐邇的黃埔軍校以及南海神廟風(fēng)景旅游區(qū)就位于轄區(qū)內(nèi)。1.

5、3 黃埔面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇黃埔區(qū)經(jīng)過20多年的改革開放，在工業(yè)生產(chǎn)已形成深厚的基礎(chǔ)，世界500強(qiáng)企業(yè)多數(shù)已在黃埔區(qū)投資設(shè)廠。經(jīng)過多年的開發(fā)，黃埔區(qū)土地資源已日漸枯竭，而黃埔的第三產(chǎn)業(yè)一直比較滯后，寫字樓、住宅、商業(yè)、休閑娛樂、文化教育等都比較薄弱。隨著蘿崗、南沙新區(qū)的設(shè)立，對黃埔構(gòu)成了競爭，這有可能吸引黃埔區(qū)內(nèi)企業(yè)的遷移。以蘿崗區(qū)作參考，政府計劃共投資110億，將占地1.6平方公里的廣州科學(xué)城打造成集辦公、科研、金融、商貿(mào)、博覽、文化、娛樂、休閑等多功能為一體的“副中心”區(qū)域，其中僅2005年，在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投入就增加至52億元，重點(diǎn)解決各種生活配套，包括醫(yī)院、學(xué)校等配套。另外政府還將投

6、入10億元爭取部分亞運(yùn)配套項(xiàng)目場館落戶蘿崗，建設(shè)包括綜合體育館、網(wǎng)球館、羽毛球館等亞運(yùn)配套項(xiàng)目場館。由此可見蘿崗、南沙大有后來居上的可能，因此黃埔區(qū)應(yīng)充分利用開發(fā)較早、發(fā)展較成熟的優(yōu)勢，將商務(wù)寫字樓、住宅公寓、商業(yè)、服務(wù)業(yè)快速完善，在最短的時間內(nèi)形成成熟的商貿(mào)圈，以此留住高素質(zhì)的企業(yè)和人才。廣州市市委、市政府要求黃埔要成為廣州市東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的服務(wù)中心，黃埔區(qū)區(qū)委、區(qū)政府也提出了“優(yōu)二揚(yáng)三”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路。黃埔區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，已經(jīng)積累了一定的基礎(chǔ)，要進(jìn)一步增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力，實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，工作重心應(yīng)當(dāng)逐步從以量的擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向以質(zhì)的提高為主，更多地注重經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的提高，培植稅源，增強(qiáng)稅收的后勁。為此，

7、要充分利用黃埔區(qū)靠近中心城區(qū)和港口，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚的有利條件，以商務(wù)寫字樓為載體，致力引進(jìn)大公司、大集團(tuán)總部、研發(fā)中心和新型業(yè)態(tài)落戶，加速信息、銷售、決策在區(qū)域的集聚，進(jìn)一步提升和拓展城區(qū)的服務(wù)功能和帶動作用，為經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。2、 黃埔區(qū)寫字樓市場分析2.1 黃埔區(qū)確立國際商貿(mào)圈的迫切性2005年7月中旬市規(guī)劃局正式公布了廣州中心八區(qū)的總體規(guī)劃，其中關(guān)于黃埔區(qū)的規(guī)劃包括：積極融入廣州東部產(chǎn)業(yè)區(qū)，形成大沙地中心城區(qū)、南崗副中心城區(qū)、長洲島歷史文化保護(hù)區(qū)三個中心組團(tuán)。大沙地中心城區(qū)西起黃埔區(qū)區(qū)界，東至華坑路，北至護(hù)林路，南臨珠江，是黃埔區(qū)的行政、商業(yè)、文化中心，南崗地區(qū)要發(fā)展成該區(qū)

8、的副中心，也成為東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的服務(wù)中心，同時要充分利用現(xiàn)有工業(yè)基礎(chǔ)形成三大工業(yè)片區(qū)，分別是石化片區(qū)、云埔片區(qū)和開發(fā)區(qū)片區(qū)。幾年來，黃埔區(qū)城市建設(shè)的步伐加快，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化取得了初步成效，城區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)大，大沙東路、豐樂路等商業(yè)旺區(qū)逐步形成，外運(yùn)大廈、冠豪大廈、亞鋼大廈等高樓拔地而起，多家企業(yè)入駐，商貿(mào)發(fā)展雛形初現(xiàn)。與此同時，國內(nèi)著名的房地產(chǎn)商也已開始投資黃埔區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，如萬科城市花園、黃埔花園、金碧世紀(jì)花園等大型樓盤相繼開盤發(fā)售。但黃埔區(qū)與其他各區(qū)相比，商貿(mào)發(fā)展仍處于相對滯后，這反映在下幾個方面：（1） 黃埔區(qū)沒有上規(guī)模、上檔次的寫字樓；（2） 黃埔區(qū)房價仍處于低位；（3） 黃埔區(qū)沒有成熟的商業(yè)街：越

9、秀區(qū)有北京路、農(nóng)林下路、環(huán)市東路，荔灣區(qū)有上下九、酒吧街，天河區(qū)有天河北路、天河南一路,唯獨(dú)黃埔區(qū)沒有成熟的商業(yè)街，這對居民的購物有極大的不便。雖然目前黃埔區(qū)辦公、居住、商業(yè)環(huán)境尚不成熟，但只要黃埔區(qū)政府在廣州市政府對黃埔區(qū)總體規(guī)劃的指引下，充分利用黃埔的國際知名企業(yè)眾多的優(yōu)勢，可在短期內(nèi)迅速將大沙地商圈和南崗商圈發(fā)展起來，使黃埔區(qū)第二、第三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)再上一個臺階。2.2 黃埔寫字樓的優(yōu)劣勢分析以黃埔區(qū)臨近的天河區(qū)和蘿崗區(qū)為參照，下面我們列出黃埔區(qū)的SWOT因素（見表），并作詳細(xì)的描述：表2.2 黃埔區(qū)發(fā)展寫字樓經(jīng)濟(jì)的SWOT情況分析表SWOT因素含 義優(yōu)勢地理優(yōu)勢交通良好，基礎(chǔ)設(shè)

10、施逐步完善產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢對外開放早，擁有較多的外資企業(yè)，工業(yè)門類較齊全價格優(yōu)勢寫字樓租金價格相對便宜劣勢設(shè)施劣勢缺乏寫字樓等載體資金劣勢財政資金相對緊缺政策劣勢沒有國家級園區(qū)政策扶持機(jī)會政策調(diào)整廣州市“住宅禁商”政策產(chǎn)業(yè)升級黃埔區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展配套完善地鐵5號線的即將開通威脅周邊地區(qū)的競爭市場份額減少財政負(fù)擔(dān)資金周轉(zhuǎn)困難(1) 優(yōu)勢 地理優(yōu)勢黃埔區(qū)是廣州市東部的交通出口，相比其他地區(qū)，在地理上擁有優(yōu)勢：與天河區(qū)相比，主要是港口優(yōu)勢黃埔區(qū)內(nèi)有兩大港口：黃埔港和黃埔新港，歷史悠久，對外貿(mào)易開展早。與蘿崗區(qū)相比，黃埔區(qū)離珠江新城、天河北等中心商務(wù)區(qū)域近，交通更加便利。 產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢黃埔區(qū)內(nèi)有大型石化、電力、汽

11、車等企業(yè)。對外開放早，擁有較多的外資企業(yè)，產(chǎn)業(yè)門類齊全。但該優(yōu)勢主要是相對天河區(qū)，蘿崗區(qū)在該方面與黃埔區(qū)相同或更優(yōu)。 價格優(yōu)勢黃埔區(qū)比天河區(qū)的土地資源豐富，寫字樓租金價格相對便宜。相對于蘿崗區(qū)內(nèi)科學(xué)城，企業(yè)準(zhǔn)入門檻低。價格優(yōu)勢將是黃埔區(qū)的主要優(yōu)勢。(2) 劣勢 設(shè)施劣勢黃埔區(qū)的道路、供電、煤氣等基礎(chǔ)設(shè)施未完善，尤其是缺乏寫字樓等載體。天河區(qū)的寫字樓載體數(shù)量相對充足，蘿崗區(qū)有完善的基礎(chǔ)設(shè)施。 資金劣勢這是黃埔區(qū)面臨的一大問題：天河區(qū)2004年財政收入達(dá)到15億元，廣州開發(fā)區(qū)的財政收入更是達(dá)到60億元，黃埔區(qū)才8.6億元。在財政資金的運(yùn)用上，天河和蘿崗更有余地。 政策劣勢天河區(qū)擁有國家級軟件產(chǎn)業(yè)園

12、區(qū)，國家對軟件產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。蘿崗區(qū)擁有國家級開發(fā)區(qū)的政策。黃埔區(qū)沒有國家政策的扶持，相應(yīng)成為兩個地區(qū)間的“政策洼地”，要開放寫字樓市場，必須解決好政策問題。（3） 機(jī)會 政策調(diào)整廣州市“住宅禁商”政策的實(shí)施，將使原來租用住宅辦公的中小企業(yè)不得不搬出，從而帶來對寫字樓的極大需求。 產(chǎn)業(yè)升級近年來，由于大型企業(yè)的進(jìn)駐，帶來的配套企業(yè)的增加，黃埔區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，尤其是黃埔花園等樓盤和南海神廟旅游區(qū)的建設(shè)，居住環(huán)境的改善，都給黃埔區(qū)第三產(chǎn)業(yè)帶來了機(jī)遇。 配套完善地鐵5號線的即將開通，廣深沿江高速、東二環(huán)高速的建設(shè)，將東部地區(qū)與市區(qū)逐步連成一體，城區(qū)也逐步東移，相應(yīng)的中心商務(wù)區(qū)域也出現(xiàn)東移的趨勢

13、。（4） 威脅 周邊地區(qū)的競爭黃埔區(qū)鄰近廣州開發(fā)區(qū)、天河區(qū)，這兩個地區(qū)一直是黃埔區(qū)的競爭對手。他們擁有在政策、資金、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的優(yōu)勢，也在紛紛加大招商引資的力度，市場將競爭更加激烈。 財政負(fù)擔(dān)黃埔區(qū)財政收入相對少，教育、治安等支出大，發(fā)展寫字樓市場依靠政府投入并不現(xiàn)實(shí)，可走政府與民營或外資企業(yè)合作，共同推動寫字樓市場的開發(fā)。2.3 黃埔區(qū)的寫字樓供求情況由于黃埔附近區(qū)域的工業(yè)迅猛發(fā)展，周邊為工業(yè)企業(yè)配套的商貿(mào)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，對寫字樓的需求日益增加。而黃埔區(qū)能夠滿足辦公條件的場所并不足夠，配套較好的寫字樓均租約不斷。黃埔區(qū)相對較好的寫字樓有外運(yùn)大廈、冠豪大廈、亞鋼大廈等，其中外運(yùn)大廈的租賃

14、最好，基本是100%，租金最高達(dá)到80元/平方米；冠豪大廈只有大潤發(fā)進(jìn)駐，其余樓層均作為其他商業(yè)用途；亞鋼大廈的發(fā)展勢頭較好，但位置離中心城區(qū)較遠(yuǎn)。除以上寫字樓外，豐樂商務(wù)中心等較小的寫字樓租賃情況也比較理想。由此可見黃埔寫字樓缺口很大，只要根據(jù)黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，開發(fā)適合當(dāng)?shù)仄髽I(yè)運(yùn)作的寫字樓，市場發(fā)展空間相當(dāng)巨大。2.4 黃埔區(qū)開發(fā)寫字樓市場的建議針對黃埔區(qū)開發(fā)寫字樓市場的主題，經(jīng)過對廣州市周邊地區(qū)等進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)查，包括市場需求總量、市場競爭情況、市場接受度、消費(fèi)水平以及黃埔區(qū)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查，由于黃埔區(qū)主要以工業(yè)為主，因此我們建議在黃埔區(qū)建設(shè)一個集辦公、培訓(xùn)、科技孵化等服務(wù)于一體的現(xiàn)代化

15、的企業(yè)總部寫字樓，寫字樓主要服務(wù)對象為工業(yè)、高新科技企業(yè)。3、項(xiàng)目的市場定位3.1 項(xiàng)目選址原則（1） 位于大沙地中心城區(qū)；（2） 國家政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位相對集中的街區(qū)；（3） 附近有成熟的寫字樓、住宅公寓、銀行、食肆、購物中心；（4） 交通便利，靠近黃埔區(qū)主要干道。3.2 目標(biāo)客戶根據(jù)SWOT分析，黃埔區(qū)應(yīng)該發(fā)揮本身在地理、產(chǎn)業(yè)、價格上的優(yōu)勢，利用地鐵5號線即將開通等機(jī)會，適當(dāng)運(yùn)用社會資產(chǎn)、民間資本和專業(yè)服務(wù)，彌補(bǔ)在基礎(chǔ)設(shè)施、資金和政策上的劣勢，在與周邊區(qū)域的競爭中脫穎而出。為此，建議黃埔區(qū)由企業(yè)投入資金，對區(qū)內(nèi)的閑置資產(chǎn)加以修葺，再由專業(yè)投資服務(wù)機(jī)構(gòu)提供配套服務(wù)，建設(shè)復(fù)合型的企業(yè)總部服務(wù)中

16、心，目標(biāo)群體定位為：（1） 商貿(mào)型企業(yè)的總部黃埔地處廣州東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的中心地帶，是重要的工業(yè)基地，本項(xiàng)目的商貿(mào)企業(yè)服務(wù)對象主要是工業(yè)企業(yè)。該定位有助于發(fā)揮黃埔區(qū)的交通和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。 （2） 進(jìn)行科技孵化的高新科技型企業(yè)高新科技型企業(yè)，不僅限于軟件開發(fā)、生物醫(yī)藥研制等純研發(fā)型企業(yè)，對比起軟件園、科學(xué)城等園區(qū)適用面更廣。3.3 項(xiàng)目配置定位（1） 首層大堂、各層電梯大堂及公共走道地面、墻身鑲貼豪華拋光磚，天花吊頂；（2） 裝置充足的豪華電梯；（3） 照明系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)布線、消防系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)；（4） 每間寫字樓單位室內(nèi)毛坯標(biāo)準(zhǔn)、彈性開間；（5） 充足的停車車位；（6） 寫字樓首層大堂開設(shè)便利店、辦公文

17、具配送中心、票務(wù)中心；（7） 寫字樓內(nèi)設(shè)有商務(wù)中心，商務(wù)中心提供政策咨詢、稅務(wù)咨詢、企業(yè)設(shè)立及企業(yè)落戶后的秘書服務(wù)等綜合服務(wù)，以提高企業(yè)落戶成功率，保證落戶企業(yè)的順利經(jīng)營；（8）特色服務(wù)秘書公司，即投資者在本大廈只需租賃較小的面積，就可以開辦公司，我司為這些公司提供專業(yè)秘書、大型會議室、會客室等服務(wù)。開設(shè)此項(xiàng)服務(wù)的目的是方便廠區(qū)不在黃埔，而想以黃埔作為注冊地的企業(yè)。3.4 租金定位租金定位每月60-70元/平方米4市場推廣策略市場推廣總思路：以打造黃埔國際商圈為契機(jī)，以政策優(yōu)惠為引導(dǎo)，充分利用黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢和聯(lián)冠公司廣泛客戶網(wǎng)絡(luò)，全面推廣商貿(mào)企業(yè)總部服務(wù)中心。4.1 建議政府打造黃埔國際商圈的

18、措施為配合廣州市政府提出的建立黃埔區(qū)大沙地中心城區(qū)、南崗副中心城區(qū)的規(guī)劃，由黃埔區(qū)政府提出黃埔國際商圈概念，利用電視、報紙、網(wǎng)站等媒體作廣泛宣傳，配合黃埔區(qū)整體產(chǎn)業(yè)升級大潮，揚(yáng)長避短，吸引目標(biāo)客戶落戶黃埔，為其提供辦公空間和配套設(shè)施，爭取各種優(yōu)惠政策，打造新型總部企業(yè)服務(wù)中心的發(fā)展模式。讓建立黃埔國際商圈深入民心，為今后企業(yè)總部服務(wù)中心的招商作鋪墊。建議政府打造黃埔國際商圈的措施如下：（1） 選定試點(diǎn)商務(wù)寫字樓作為企業(yè)總部服務(wù)中心，在招商政策給予扶持；（2） 對大沙地中心城區(qū)街道進(jìn)行市容整治，增加街心花園，建筑反映黃埔文化歷史的城市雕塑，以 增加黃埔的文化歷史底蘊(yùn)；（3） 對大沙地中心城區(qū)各街

19、道進(jìn)行功能分區(qū)，設(shè)商務(wù)區(qū)、商業(yè)購物街區(qū)、食街等,重點(diǎn)引入高檔次的百貨商店，例如：吉之島、友誼商店等等，以提高城區(qū)的消費(fèi)檔次；（4） 對大沙地中心城區(qū)進(jìn)行交通整治，在中心城區(qū)繁華路段禁止重型貨車通行，以減少區(qū)內(nèi)污染交通擁擠的現(xiàn)象。4.2 建議的政策支持(1)租金補(bǔ)貼：由黃埔區(qū)財政撥款，對注冊地由外區(qū)遷入本項(xiàng)目的新增納稅戶或本項(xiàng)目的新開業(yè)納稅戶進(jìn)行租金補(bǔ)貼，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每月35元/平方米，優(yōu)惠期為3年。補(bǔ)貼面積標(biāo)準(zhǔn)如下：注冊資本金在100萬元人民幣以下，補(bǔ)助面積為100平方米；注冊資本在100萬-300萬元人民幣的，補(bǔ)助面積為200平方米；注冊資本在300萬元以上人民幣的，補(bǔ)助面積為300平方米；駐

20、區(qū)的華南企業(yè)總部或國際著名企業(yè)視情況給予特殊優(yōu)惠。（2）財政扶持：對注冊地由外區(qū)遷入本項(xiàng)目的新增納稅戶或本項(xiàng)目的新開業(yè)納稅戶，由區(qū)政府按企業(yè)年度納稅額之區(qū)留成部分的30-50%給予企業(yè)獎勵，年留區(qū)稅收大于30萬的，獎勵留區(qū)稅收的30%；大于50萬元的，獎勵40%，大于100萬元的，獎勵50%，優(yōu)惠期限定為3年。4.3 項(xiàng)目準(zhǔn)入條件為確保進(jìn)入該大樓的企業(yè)符合黃埔區(qū)發(fā)展商貿(mào)經(jīng)濟(jì)和吸引高新企業(yè)的要求，項(xiàng)目必須符合以下條件：（1）項(xiàng)目必須符合黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，黃埔區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局與發(fā)展規(guī)劃及環(huán)境保護(hù)要求。（2）原則要求在黃埔區(qū)內(nèi)進(jìn)行稅務(wù)注冊登記。（3）原則要求從廣州市范圍內(nèi)其它區(qū)遷入我區(qū)的企業(yè)以新公司

21、的名義進(jìn)入。（原屬地創(chuàng)造留區(qū)稅收低于30萬元，或在我區(qū)創(chuàng)造留區(qū)稅收明顯比原所在區(qū)多的項(xiàng)目，或到我區(qū)經(jīng)營時變更公司名稱者除外）4.4 宣傳推廣主輔結(jié)合對于本項(xiàng)目的宣傳推廣，我們將以我司特有的客戶網(wǎng)絡(luò)為主銷售渠道，以傳統(tǒng)銷售渠道作其補(bǔ)充：（1） 我司特有的銷售渠道（主渠道）：由于本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位是商貿(mào)企業(yè)，而我司過往積累的客戶群也同樣是商貿(mào)企業(yè)，項(xiàng)目定位與我司資源相互對應(yīng)，因此可以充分發(fā)揮我司的優(yōu)勢，利用已經(jīng)建立起來的良好客戶網(wǎng)絡(luò)，精心篩選適合本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，以此達(dá)到傳統(tǒng)銷售渠道以及其他公司不能比擬的推廣效果。（2） 傳統(tǒng)銷售渠道（輔助渠道）：.利用本大樓的外墻進(jìn)行廣告宣傳；.向黃埔區(qū)、天河

22、區(qū)、蘿崗區(qū)潛在客戶郵寄宣傳單張；.報紙、電視等媒體做廣告宣傳（按試點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模而定）；.直赴港澳地區(qū)拓展市場（按試點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模而定）；5、試點(diǎn)選擇及贏利預(yù)測試點(diǎn)項(xiàng)目: 中國銀行黃埔支行大樓(1) 地址：位于廣深公路旁中國銀行大樓副樓，該樓共三層，可租用的面積為6133平方米。(2) 運(yùn)營模式此試點(diǎn)以商業(yè)大廈為載體資源，政府搭臺，企業(yè)唱戲。黃埔區(qū)政府針對“企業(yè)總部服務(wù)中心”制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策，為在此落戶的投資企業(yè)、引資機(jī)構(gòu)、服務(wù)機(jī)構(gòu)提供必要的支持。聯(lián)冠公司作為專業(yè)服務(wù)提供者，集中提供政策/法律/稅務(wù)咨詢、企業(yè)設(shè)立報批、后期融資、企業(yè)管理等成套服務(wù)，以提升企業(yè)落戶成功率，及保證落戶企業(yè)順利經(jīng)營。為便于

23、統(tǒng)一管理，由聯(lián)冠公司尋找投資商向業(yè)主租賃，投入資金進(jìn)行裝修和包裝，政府給予政策和資金扶持，吸引高新科技型企業(yè)、商業(yè)等各類型企業(yè)總部、進(jìn)行科技孵化的中小企業(yè)入住。在物業(yè)管理問題上，該物業(yè)采用現(xiàn)代商業(yè)大廈的管理模式，聘請專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。(3) 經(jīng)營面積營業(yè)面積6133平方米。(4) 投資規(guī)模租賃該大廈，重新進(jìn)行投資改建，預(yù)算費(fèi)用約500萬元。(5) 經(jīng)營成本每月租金： 6133平方米×30元/平方米=18.4萬元經(jīng)營管理費(fèi) 4.8萬元經(jīng)營成本合計： 23.2萬元(6) 效益分析 收入以營業(yè)面積6133平方米，出租單價按乙級寫字樓月均價60元/平方米計算：月收入6133×

24、;60368000元；年收入：368000*12=442萬元 支出每月初步計算支出為23.2萬元；年支出： 23.2*12=278萬元 稅費(fèi)租賃稅36.8萬元×12×17%75.07萬元 固定資產(chǎn)投入按20年折舊： 500/20=25萬元/年 企業(yè)所得稅（年所得年經(jīng)營成本-固定資產(chǎn)20年折舊）×33%（442-278-25）*33%=45.87萬元 靜態(tài)投資回收期回收期總投入÷（年度收入年度支出-稅費(fèi)）500÷(442-278-75.07-45.87)=11.61年以收益率計算，該項(xiàng)目年收益率達(dá)到8.61%。附件一：廣東軟件科學(xué)園優(yōu)惠政策1、

25、增值稅優(yōu)惠.對一般納稅人入園企業(yè)銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，在2010年以前，其增值稅按法定17%的稅率征收后，對實(shí)際稅負(fù)超過3%的部分即征即退，所退稅款由企業(yè)用于研究開發(fā)軟件產(chǎn)品和擴(kuò)大再生產(chǎn)，不作為企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，不予征收企業(yè)所得稅。.小規(guī)模納稅人入園生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、銷售計算機(jī)軟件產(chǎn)品按6%的征收率計征增值稅；小規(guī)模納稅人入園商業(yè)企業(yè)銷售計算機(jī)軟件產(chǎn)品按4%的征收率計征增值稅；.入園企業(yè)銷售、轉(zhuǎn)讓經(jīng)國家版權(quán)局注冊登記著作權(quán)、所有權(quán)的計算機(jī)軟件產(chǎn)品只征收營業(yè)稅，不征收增值稅；.入園企業(yè)自行開發(fā)達(dá)到國內(nèi)先進(jìn)水平、具有重大推廣應(yīng)用價值的計算機(jī)軟件產(chǎn)品，年銷售額在1000萬元以上的，3年內(nèi)由同級

26、財政部門將該產(chǎn)品增值稅的地方留成部分全額返還；年銷售額在500萬元以上的、1000萬元以下的，按50%返還；.入園企業(yè)擁有的具有自主知識產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，自被認(rèn)定之日起，8年內(nèi)返還該項(xiàng)目增值稅地方留成部分的50%；入園高新技術(shù)企業(yè)、軟件企業(yè)及高新技術(shù)項(xiàng)目、軟件項(xiàng)目的增值稅，從被認(rèn)定當(dāng)年算起，以上一年為基數(shù)，新增增值稅的地方留成部分，3年內(nèi)返還50%；.入園高新技術(shù)企業(yè)、軟件企業(yè)進(jìn)口自用設(shè)備、及隨設(shè)備進(jìn)口的技術(shù)（含軟件）及配套件、備件，除列入外商投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口商品目錄和國內(nèi)投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口商品目錄的商品外，均可免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅；入園企業(yè)引進(jìn)屬于國家高新技術(shù)產(chǎn)品目錄

27、的先進(jìn)技術(shù)，按合同規(guī)定向境外支付的軟件費(fèi)，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。2、 企業(yè)所得稅優(yōu)惠.入園新辦軟件企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)自獲利年度起， 企業(yè)所得稅實(shí)行"兩免三減半"的優(yōu)惠政策；入園生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，自獲利年度起，企業(yè)所得稅實(shí)行"兩免三減半" 的優(yōu)惠政策；入園企業(yè)擁有的具有自主知識產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，自被認(rèn)定之日起，該項(xiàng)目企業(yè)所得稅實(shí)行"五免五減半"的優(yōu)惠政策；.入園高新技術(shù)企業(yè)、軟件企業(yè)自被認(rèn)定之日起，減按15%征收企業(yè)所得稅；入園生產(chǎn)性外商投資企業(yè)所得稅都減按15%的稅率征收；.入園軟件企業(yè)若屬國家規(guī)

28、劃布局內(nèi)的重點(diǎn)軟件企業(yè)而且當(dāng)年未享受所得稅的減免稅優(yōu)惠政策，減按10%的稅率征收其企業(yè)所得稅；.入園軟件企業(yè)可依照國家有關(guān)法律法規(guī)自主決定薪酬水平，其薪酬和培訓(xùn)費(fèi)用可按實(shí)際發(fā)生額在企業(yè)所得稅稅前列支；.入園企業(yè)的技術(shù)合同經(jīng)認(rèn)定登記后，可以從該合同的技術(shù)性收入中提取酬金。提取比例一般按純收入的25-40%提??；單位統(tǒng)一組織科技人員利用業(yè)余時間完成的可按70-80%提取；出口創(chuàng)匯項(xiàng)目及與鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)訂立的技術(shù)合同，可按35-50%提取。酬金可計入項(xiàng)目成本，不計單位工資總額，允許稅前扣除；.經(jīng)科技主管部門認(rèn)定，入園的高新技術(shù)企業(yè)、軟件企業(yè)生產(chǎn)、開發(fā)的高新技術(shù)產(chǎn)品、軟件產(chǎn)品，自投產(chǎn)之日起，以上一年為基數(shù)，

29、5年內(nèi)新增利潤部分的所得稅由同級財政部門全部返還，用于開發(fā)新產(chǎn)品或技術(shù)升級； 入園非高新技術(shù)企業(yè)、軟件企業(yè)生產(chǎn)、開發(fā)的處于中試階段的高新技術(shù)產(chǎn)品、軟件產(chǎn)品免征企業(yè)所得稅，增值稅地方分成部分由同級財政部門全部返還。.入園被認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)的外商投資企業(yè)，同時也是產(chǎn)品出口企業(yè)的，可以按照產(chǎn)品出口企業(yè)的規(guī)定享受稅收優(yōu)惠待遇；如果同時被認(rèn)定為產(chǎn)品出口企業(yè)和先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，允許企業(yè)選擇享受其中一種稅收優(yōu)惠，但不得同時享受兩種稅收優(yōu)惠待遇；3、 企業(yè)營業(yè)稅優(yōu)惠.入園企業(yè)從事技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓，及與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)所取得的收入，免征營業(yè)稅；.入園企業(yè)擁有的具有自主知識產(chǎn)權(quán)的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，自

30、被認(rèn)定之日起，項(xiàng)目營業(yè)稅實(shí)行"五免三減半"的優(yōu)惠政策。 4、 個人所得稅優(yōu)惠.入園高新技術(shù)企業(yè)、軟件企業(yè)及入園企業(yè)的高新技術(shù)項(xiàng)目、軟件項(xiàng)目所創(chuàng)造的收益，獎勵和分配給個人的股份，再投入企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的，免征個人所得稅；.入園企業(yè)組織員工利用業(yè)余時間從事技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、及與之相關(guān)的技術(shù)咨詢和技術(shù)服務(wù)所付給科技人員的酬金，可按勞務(wù)報酬所得征收個人所得稅。5、 園區(qū)管理、服務(wù)及其它優(yōu)惠.園區(qū)可為入園企業(yè)的工商注冊登記、以及其它相關(guān)業(yè)務(wù)提供“一條龍”全方位代理服務(wù)；.在園區(qū)內(nèi)的企業(yè)經(jīng)認(rèn)定的高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，從第一次銷售之日起2年內(nèi)，營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和增值稅的地方留成部分，由同

31、級財政列收列支返還90%。 高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收益，其所得稅地方收入部分由同級財政列收列支返回項(xiàng)目擁有者。.高新區(qū)科技三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)對園區(qū)內(nèi)的軟件企業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)實(shí)行傾斜政策。凡是擁有自主知識產(chǎn)權(quán)、發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)、市場前景好、技術(shù)含量高的企業(yè)，都可申請作為廣州高新區(qū)技術(shù)創(chuàng)新的示范企業(yè)，廣州高新區(qū)科技三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)將技術(shù)創(chuàng)新示范企業(yè)提供資金支持。.鼓勵國內(nèi)外企業(yè)、高校在園區(qū)內(nèi)建立工程研發(fā)中心，協(xié)助企業(yè)申報建立國家、省、市級工程研發(fā)中心。對于在園區(qū)內(nèi)建立研發(fā)中心的企業(yè)，廣州高新區(qū)管委會對每個經(jīng)程序確認(rèn)的研發(fā)中心提供扶持資金20萬元人民幣，確認(rèn)為國家級或省級研發(fā)中心的再增加20萬元；.經(jīng)批準(zhǔn)入園的新辦軟

32、件企業(yè)，根據(jù)企業(yè)具體情況，給予享受辦公用房低價優(yōu)惠。.園區(qū)建立人才儲備數(shù)據(jù)庫，將為入園的軟件企業(yè)提供人才交流服務(wù)。6、 產(chǎn)品出口優(yōu)惠.入園企業(yè)的技術(shù)出口合同可免征營業(yè)稅、所得稅； .入園高新技術(shù)企業(yè)、軟件企業(yè)按規(guī)定免征所得稅期滿后，出口產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年產(chǎn)品產(chǎn)值70%以上的，按10%的稅率減征企業(yè)所得稅；.入園企業(yè)軟件產(chǎn)品出口納入中國進(jìn)出口銀行業(yè)務(wù)范圍并享受優(yōu)惠利率的信貸支持；同時國家出口信用保險機(jī)構(gòu)提供出口信用保險；.入園企業(yè)軟件產(chǎn)品年出口額超過100萬美元的軟件企業(yè)可享有軟件自營出口權(quán)；入園軟件企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)注冊資本超過100萬元人民幣可實(shí)行自營進(jìn)出口權(quán)登記制；.入園企業(yè)為承接國外客戶軟

33、件設(shè)計與服務(wù)而建立研發(fā)中心時，對用于仿真用戶環(huán)境的設(shè)備采取保稅措施；.入園企業(yè)高中級管理人員和高中級技術(shù)人員在進(jìn)行國際商務(wù)交往時可簡化出入境手續(xù)，并適當(dāng)延長有效期；.入園軟件出口型企業(yè)申請GB/T19000-ISO9000系列質(zhì)量保證認(rèn)證和CMM（能力成熟度模型）認(rèn)證所發(fā)生的認(rèn)證費(fèi)用可享受中央、地方外貿(mào)發(fā)展基金的適當(dāng)支持；.軟件企業(yè)注冊資金在100萬元人民幣以上（含100萬人民幣）的，可享有軟件自營出口權(quán)。軟件出口企業(yè)可向外經(jīng)貿(mào)主管部門申請中小企業(yè)和國際市場開拓資金。市外經(jīng)貿(mào)主管部門為出口軟件企業(yè)享受國家優(yōu)惠利率的信貸支持、獲取出口信用保險、到境外投資開設(shè)分支機(jī)構(gòu)等提供指導(dǎo)和幫助；.入園企業(yè)申

34、請參加國外各類博覽會及新市場、新產(chǎn)品出口推銷項(xiàng)目可享受中央外貿(mào)發(fā)展基金的適當(dāng)支持。7、 專項(xiàng)資金扶持政策.廣州市政府設(shè)立了8000萬的專項(xiàng)基金，專門用于孵化新生科技型企業(yè)和促進(jìn)高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化，支持開發(fā)重大共性軟件和基礎(chǔ)軟件，及鼓勵和扶持國內(nèi)外大型高新技術(shù)企業(yè)、高等院校、科研機(jī)構(gòu)在廣州市設(shè)立研發(fā)中心；.省政府、省科技廳設(shè)立的三項(xiàng)專項(xiàng)資金將優(yōu)先向園區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)和軟件企業(yè)提供傾斜政策。園區(qū)將協(xié)助園區(qū)企業(yè)申請專項(xiàng)資金；.對需要到國內(nèi)外證券市場上市融資的入園高新技術(shù)企業(yè)和軟件企業(yè)，其在資產(chǎn)評估時無形資產(chǎn)占凈資產(chǎn)的比例可由投資方自行商定，可優(yōu)先安排在國內(nèi)外證券市場上市融資；.入園高新技術(shù)企業(yè)、軟件

35、企業(yè)可申請國家高新技術(shù)產(chǎn)品出口促進(jìn)基金。8、 引進(jìn)風(fēng)險投資的優(yōu)惠政策在廣州市注冊并對廣州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的投資額占其總投資額的比例不低于70%的國內(nèi)外風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)，可享受高新技術(shù)企業(yè)的優(yōu)惠政策，并可按當(dāng)年總收益的3%-5%提取風(fēng)險補(bǔ)償金，用于補(bǔ)償投資性虧損。風(fēng)險補(bǔ)償金可按年度結(jié)轉(zhuǎn)，但其金額不得超過該企業(yè)當(dāng)年年末凈資產(chǎn)的10%。附件二：廣州天河軟件園優(yōu)惠政策和措施簡介1、國家層面園區(qū)內(nèi)企業(yè)享受國家、省、市政府給予高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策和措施，主要列舉如下：（1）高新技術(shù)企業(yè)類：新辦或認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)可以享受所得稅"兩免三減半"；新辦或認(rèn)定高新技術(shù)

36、企業(yè)的技術(shù)開發(fā)合同經(jīng)過登記后免征營業(yè)稅；用于高新技術(shù)開發(fā)的生產(chǎn)性基本建設(shè)和應(yīng)用高新技術(shù)的技改項(xiàng)目投資（包括貸款和自籌資金），經(jīng)批準(zhǔn)可免征投資方向調(diào)節(jié)稅，高新技術(shù)企業(yè)和應(yīng)用高新技術(shù)的技改項(xiàng)目使用國家多種專項(xiàng)貸款，項(xiàng)目投產(chǎn)后還貸困難的，其新增稅額可給予扶持性減免。（2）軟件和集成電路設(shè)計企業(yè)類：新創(chuàng)辦軟件和集成電路設(shè)計企業(yè)經(jīng)認(rèn)定后，自獲利年度起，享受企業(yè)所得稅"兩免三減半"的優(yōu)惠政策；對增值稅一般納稅人銷售其自行開發(fā)生產(chǎn)的軟件產(chǎn)品，2010年前按17%的法定稅率征收增值稅，對實(shí)際稅負(fù)超過3%的部分即征即退，由企業(yè)用于研究開發(fā)軟件產(chǎn)品和擴(kuò)大再生產(chǎn)；對軟件和集成電路設(shè)計企業(yè)進(jìn)口所需

37、的自用設(shè)備，以及按照合同隨設(shè)備進(jìn)口的技術(shù)（含軟件）及配套件、備件，除列入外商投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口商品目錄和國內(nèi)投資項(xiàng)目不予免稅的進(jìn)口商品目錄的商品外，均可免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅；軟件和集成電路設(shè)計企業(yè)人員薪酬和培訓(xùn)費(fèi)用可按實(shí)際發(fā)生額在企業(yè)所得稅稅前列支；對國家規(guī)劃布局內(nèi)的重點(diǎn)軟件和集成電路設(shè)計企業(yè)，當(dāng)年未享受免稅優(yōu)惠的減按10%的稅率征收企業(yè)所得稅。（3）外資企業(yè)類：生產(chǎn)性外商投資企業(yè)經(jīng)營期在十年以上的，從開始獲利的年度起，第一年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年至第五年減半征收企業(yè)所得稅；產(chǎn)品出口企業(yè)和先進(jìn)技術(shù)企業(yè)的外國投資者，將其從企業(yè)分得的利潤匯出境外時，免繳匯出額的所得稅；產(chǎn)品出口企業(yè)

38、按照國家規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后，凡當(dāng)年企業(yè)出口產(chǎn)品產(chǎn)值達(dá)到當(dāng)年企業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)值以上的，可按照現(xiàn)行稅率減半繳納企業(yè)所得稅；先進(jìn)技術(shù)企業(yè)按照國家規(guī)定減免企業(yè)所得稅期滿后，可以延長年減半繳納企業(yè)所得稅；外國投資者將其從企業(yè)分得的利潤，在中國境內(nèi)再投資舉辦、擴(kuò)建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，經(jīng)營期不少于年的，經(jīng)申請稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。經(jīng)營不足年撤出該項(xiàng)投資的，應(yīng)當(dāng)繳回已退的企業(yè)所得稅稅款。2、廣州市層面（1）標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證資助軟件企業(yè)通過IS9000認(rèn)證的，給予最高額度5萬元的財政補(bǔ)助；軟件企業(yè)通過CMM認(rèn)證的，給予最高額度30萬元的財政補(bǔ)助。（2）留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)資助給予留學(xué)人員在穗創(chuàng)業(yè)資助10萬元的啟動資金。（3）科技項(xiàng)目專項(xiàng)資金支持每年安排不少于3000萬元的科技項(xiàng)目專項(xiàng)資金，用于支持軟件企業(yè)或集成電路設(shè)計企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目攻關(guān)、中試以及產(chǎn)業(yè)化。3、園區(qū)層面（1）行政無費(fèi)區(qū)方面園區(qū)實(shí)行行政無費(fèi)區(qū)措施，免費(fèi)業(yè)務(wù)主要包括：軟件企業(yè)認(rèn)定、軟件產(chǎn)品登記、軟件企業(yè)年審、新辦高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定、外商投資項(xiàng)