關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市社區(qū)物業(yè)管理的建議

1、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)縣級(jí)城市社區(qū)物業(yè)管理的建議政協(xié)海倫市委員會(huì) 付秀偉隨著我市各縣（市）社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，已逐漸成為各級(jí)政府房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。2007年8月26日國務(wù)院重新修訂了物業(yè)管理?xiàng)l例，在住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展過程中，物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展，改善了廣大居民的生活和工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。但在新生事物得到良性發(fā)展的同時(shí)，由于廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例中賦予自己的權(quán)力和義務(wù)了解甚少，加之我市部分縣市房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理企業(yè)管理程序不規(guī)范，以至于相當(dāng)一部分業(yè)主的合法權(quán)益得不到保障，導(dǎo)致物業(yè)管理和服務(wù)中存在著一些共性和根源

2、性的問題。 一是我市各縣多數(shù)小區(qū)在未成立業(yè)主委員會(huì)或廣大住戶不知情的情況下，由開發(fā)商自行成立或選擇物業(yè)公司接管小區(qū)物業(yè)管理。 二是部分縣市開發(fā)商或物業(yè)公司在小區(qū)交付使用后未經(jīng)房管、規(guī)劃和相關(guān)部門的許可，擅自出租、出售或改變公建設(shè)施的使用功能。 三是物業(yè)管理公司由于缺乏監(jiān)督，小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他項(xiàng)目收取費(fèi)用的支出情況透明度低。 四是物業(yè)管理相對(duì)混亂和隨意，小區(qū)居民在底層和屋頂違章搭建、車輛存放無序、各種物品被損被盜、公共部位和公共設(shè)施損壞不能及時(shí)得到修復(fù)等現(xiàn)象普遍存在。 因此，根據(jù)物權(quán)法和物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理提出以下建議：

3、0;建議一、建立并完善業(yè)主自治機(jī)構(gòu)，由各縣轄街道辦事處牽頭開展業(yè)主管委會(huì)的小區(qū)業(yè)委會(huì)評(píng)選和培訓(xùn)工作，通過公開選舉業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。通過業(yè)主委員會(huì)切實(shí)提高業(yè)主的議事和監(jiān)督能力，使其充分發(fā)揮業(yè)主自治、參政議政、協(xié)調(diào)指導(dǎo)的作用,完善我市的物業(yè)管理。 建議二、加強(qiáng)前期物業(yè)管理，進(jìn)一步試推行招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)新建小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理。首先，物業(yè)管理方案提前確定。其次，在商品房銷售時(shí)，要求開發(fā)企業(yè)或商品房承銷機(jī)構(gòu)要與購房人簽訂前期物業(yè)管理合同。再次，在住宅小區(qū)交付使用后，開發(fā)商要將施工單位的質(zhì)量保證金要轉(zhuǎn)到物業(yè)管理企業(yè)名下，由物業(yè)管理企業(yè)管理，以此提

4、高維修效率，從而有效規(guī)范物業(yè)管理。  建議三、訂立公平、公開、合法、合理的物業(yè)服務(wù)合同，各縣級(jí)政府主管部門要明確要求物業(yè)管理企業(yè)在承攬物業(yè)項(xiàng)目之后，積極與業(yè)主溝通協(xié)調(diào)，簽訂詳盡的物業(yè)服務(wù)合同。通過合同約定明確雙方的權(quán)利義務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任范圍等，一旦發(fā)生爭議，就可以依據(jù)合同，解決糾紛和分歧，防止激化矛盾。 建議四、建立健全物業(yè)承接驗(yàn)收制度，各縣級(jí)政府主管部門和單位要嚴(yán)格把好新建住宅小區(qū)驗(yàn)收關(guān)。在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)，小區(qū)配套設(shè)施的驗(yàn)收，對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套公共設(shè)施或者存在質(zhì)量問題的，堅(jiān)決予以糾正，否則不予綜合驗(yàn)收備案，從根

5、本上杜絕開發(fā)商遺留問題的出現(xiàn)。同時(shí)建立并完善物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入制度，提高物業(yè)公司入市的門檻。 建議五、建立分檔管理、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制，各縣級(jí)政府主管部門要會(huì)同物價(jià)部門、各街道辦事處及物業(yè)企業(yè)，采取召開聽證會(huì)的形式，制定城市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)逐個(gè)進(jìn)行服務(wù)等級(jí)評(píng)定，按照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)費(fèi)的收取，對(duì)小區(qū)發(fā)放物業(yè)收費(fèi)許可證。建議六、充分發(fā)揮街道和社區(qū)在小區(qū)物業(yè)管理中的監(jiān)督作用。街道和社區(qū)居委會(huì)在過去一直承擔(dān)著小區(qū)衛(wèi)生、綠化、治安等各方面的管理。而新興的物業(yè)管理，部分職能已由物業(yè)公司進(jìn)行社會(huì)化提供，這樣街道和社區(qū)應(yīng)轉(zhuǎn)變工作職能和重心，充分發(fā)揮自治組織和政府派出機(jī)構(gòu)的法定職責(zé)，各縣級(jí)政府要明確街道和社區(qū)的管理權(quán)限，將部分部門行政管理權(quán)轉(zhuǎn)移和下放到街道。同時(shí)建議在每一個(gè)社區(qū)中引入專業(yè)的物業(yè)管理公司，將衛(wèi)生保潔、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)等等轉(zhuǎn)包給中介公司，使社區(qū)居委會(huì)在功能上得到簡化，真正發(fā)揮監(jiān)督和管