涉外房地產(chǎn)企業(yè)所得稅度申報(bào)及匯繳的操作說明

1、涉外房地產(chǎn)企業(yè)所得稅年度申報(bào)及匯繳的操作說明房地產(chǎn)企業(yè)的年度申報(bào)分為 A類、B類及兼有A、B類共三種申 報(bào)類型，A類申報(bào)表主要適用于能夠提供完整、準(zhǔn)確的本錢、費(fèi)用憑 證，如實(shí)計(jì)算應(yīng)納稅所得額的企業(yè)填報(bào)； B 類申報(bào)表主要適用于核定 征收的企業(yè)。根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管 理問題的通知?國稅發(fā) 2001 142 號(hào)第三條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)以 房地產(chǎn)管理部門出具工程工程合格證明之日， 或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán) 交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開 始；企業(yè)自房地產(chǎn)銷售開始，應(yīng)根據(jù)當(dāng)期實(shí)際房地產(chǎn)銷售收入、相關(guān) 本錢費(fèi)用， 計(jì)算企業(yè)年度實(shí)際應(yīng)納稅額。 房地產(chǎn)

2、企業(yè)開發(fā)經(jīng)營符合上 述條件的工程應(yīng)填報(bào) A 類申報(bào)表，未符合上述條件的工程暫按核定 征收應(yīng)填報(bào) B 類申報(bào)表，兼有開發(fā)經(jīng)營按實(shí)際征收及按核定征收的項(xiàng) 目應(yīng)同時(shí)填報(bào) A、 B 類申報(bào)表。由于 B 類申報(bào)表的填報(bào)較為簡單，這 里不予介紹，下面主要對(duì)A類申報(bào)表的填報(bào)及A、B類申報(bào)表同時(shí)填 報(bào)作進(jìn)一步的介紹：一、 A 類申報(bào)表的填報(bào)及審核一本年首次按 A 類申報(bào)的工程1、按整個(gè)工程至本年總的銷售收入歸集到營業(yè)收入表 A01 表 營業(yè)收入確實(shí)定應(yīng)注意以下事項(xiàng)：1企業(yè)營業(yè)收入應(yīng)按照?國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知? 國稅發(fā) 2001 142 號(hào) 第四條明確的原那么確定，其

3、中，對(duì)于業(yè)主以銀行按揭方式購置房地 產(chǎn)的，無論外商投資房地產(chǎn)企業(yè)是否就房地產(chǎn)全價(jià)向業(yè)主開具發(fā)票， 其已取得的銀行按揭款應(yīng)及時(shí)作為企業(yè)當(dāng)期收入。2企業(yè)除在銷售合同中明確給予買方的折扣、折讓外，其他 方式的各種優(yōu)惠一律不能沖減其銷售收入。3 對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)以房屋作為抵押向他人借款，逾期不能歸 還本息，而將房屋賠付債權(quán)人的，應(yīng)視同銷售行為，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可依抵押價(jià)格確定其銷售收入。其中對(duì)債權(quán)人取得的抵押價(jià)款中含 有利息的，且該債權(quán)人又為外國企業(yè)，那么應(yīng)依法繳納利息收入預(yù)提 所得稅。4營業(yè)收入應(yīng)包含各種預(yù)收款以合同、協(xié)議或其他方式約 定并實(shí)際取得的定金、預(yù)收房款以及其他具有預(yù)收款性質(zhì)的各種款 項(xiàng)。2、

4、至本年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)本錢費(fèi)用歸集后的數(shù)據(jù)填入營業(yè)本錢支出明細(xì)表 A02 表中房地產(chǎn)業(yè)的主營業(yè)務(wù)本錢欄 下面的明細(xì)工程開 發(fā)直接本錢、前期工程費(fèi)等可不填，企業(yè)應(yīng)附送營業(yè)本錢計(jì)算過程 的明細(xì)。企業(yè)銷售房地產(chǎn)所發(fā)生相應(yīng)本錢費(fèi)用確實(shí)定， 應(yīng)以收入與支出相 匹配為原那么。 企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積 應(yīng)按每套房產(chǎn)計(jì)算后累加確 定；假設(shè)單套售房款未全部收齊， 應(yīng)按預(yù)收款占全部款項(xiàng)的比例計(jì)算。 例如：某套房產(chǎn)總價(jià)款 50 萬元，總面積 100 平方米，已預(yù)收的房款 25 萬元，那么該套房產(chǎn)當(dāng)期已銷售的面積 =25/50*100=50 平方米 以及可售單位工程本錢費(fèi)用， 確定當(dāng)期本錢費(fèi)用。 企業(yè)可售單位工程 本錢費(fèi)用按以

5、下公式確定：可售單位工程本錢費(fèi)用=可售總本錢費(fèi)用寧總可售面積 可售總本錢費(fèi)用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費(fèi)，拆遷補(bǔ)償 費(fèi)，七通一平、 勘察設(shè)計(jì)等開發(fā)前期費(fèi)用； 建筑安裝費(fèi)； 根底設(shè)施費(fèi)， 公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)以及企業(yè)為開發(fā)建設(shè)工程而發(fā)生 的管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。 總可售面積是指國家規(guī)定的房屋 測繪部門出具確實(shí)定房地產(chǎn)工程可售面積證書中明確的面積。上述的本錢費(fèi)用歸集應(yīng)注意以下事項(xiàng)：1企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā) 生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提。配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn) 行匯算。售后發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提比例，可由企業(yè)提出申請，主管 稅務(wù)機(jī)關(guān)審核

6、同意后執(zhí)行。2企業(yè)實(shí)際發(fā)生的交際應(yīng)酬費(fèi)應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)期匯算 時(shí)確定的銷售收入作為計(jì)算基數(shù)，按照?中華人民共和國外商投資 企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實(shí)施細(xì)那么?第二十二條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)列支。舉例說明：如：工程至本年總銷售收入 1 億元，跨度 5 年，平均每年 2000 萬元；那么可列支的交際應(yīng)酬費(fèi) = 1500*0.5%+500*0.3% *5=45 萬。3對(duì)于企業(yè)已安裝使用機(jī)器設(shè)備而因故尚未局部或全部支付的 貨款，以及企業(yè)已完成建筑工程，而尚未局部或全部支付的建筑安 裝費(fèi)用，雖尚未取得正式憑證，在進(jìn)行建設(shè)期匯算時(shí)暫可按照有關(guān) 合同規(guī)定的價(jià)款計(jì)入開發(fā)本錢。對(duì)于企業(yè)所欠上述合同價(jià)款，應(yīng)依 據(jù)?國家

7、稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)接受捐贈(zèng)稅務(wù)處理 問題的通知?國稅發(fā) 1999195 號(hào)第三條“企業(yè)的應(yīng)付未付款， 凡債權(quán)人逾期兩年未要求歸還的應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年度收益的規(guī)定， 以有關(guān)合同規(guī)定的付款時(shí)間為準(zhǔn)對(duì)超過兩年的上述應(yīng)付款項(xiàng)及時(shí)作 出調(diào)整。 4對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工程中的不可出售面積， 如綠地、花園、 停車場、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、教育設(shè)施及會(huì)所等，凡由政府有關(guān)部門無償占 用或?qū)儆跇I(yè)主公共產(chǎn)權(quán)的，其相應(yīng)支出經(jīng)審核后可計(jì)入可售面積的 本錢費(fèi)用；凡建成后產(chǎn)權(quán)屬于外商投資企業(yè)并繼續(xù)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的，其相應(yīng)支出不能計(jì)入可售面積的本錢費(fèi)用。5企業(yè)實(shí)際發(fā)生的境外勞務(wù)費(fèi)用包括代理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、提成 費(fèi)等應(yīng)參考企業(yè)與境

8、外代理人簽訂的合法勞務(wù)合同規(guī)定的數(shù)額， 并且在上述費(fèi)用已由該企業(yè)直接支付前方可在規(guī)定比例營業(yè)收入 的 10% 內(nèi)列支。6其他的本錢費(fèi)用按有關(guān)政策規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入可售總的本錢費(fèi) 用。3、管理費(fèi)用、營業(yè)費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用明細(xì)表可不填，但營業(yè)外收入及支出應(yīng)單獨(dú)核算。4、企業(yè)已預(yù)繳的稅款應(yīng)包含至本年該工程已預(yù)征所有的企業(yè)所 得稅；企業(yè)應(yīng)附送該工程已繳預(yù)征企業(yè)所得稅的完稅證明 復(fù)印件。二以前年度已按 A 類申報(bào)的工程對(duì) A 類房地產(chǎn)企業(yè)各地 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)上年匯繳審核后的?可售工程本錢費(fèi)用表?、預(yù)收貨 款預(yù)征所得稅和本年企業(yè)預(yù)繳的預(yù)征所得稅款，建立分戶分工程臺(tái) 賬，作為本年及以后年度房地產(chǎn)企業(yè)審核評(píng)稅的依據(jù)。

9、1、營業(yè)收入按該工程本年的銷售收入歸集到營業(yè)收入表 A01 表。2 、本年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)本錢費(fèi)用的計(jì)算， 計(jì)算后的數(shù)據(jù)填入營業(yè)本錢 支 出明細(xì)表 A02 表中房地產(chǎn)業(yè)的主營業(yè)務(wù)本錢欄下面的明細(xì)項(xiàng) 目開發(fā)直接本錢、前期工程費(fèi)等可不填，企業(yè)應(yīng)附送營業(yè)本錢計(jì)算 過程的明細(xì) 1以前年已匯總的可售總本錢費(fèi)用加上本年發(fā)生的本錢費(fèi)用 除以總可售面積計(jì)算出可售單位工程本錢費(fèi)用。2本年已銷售面積加上以前年已銷售面積應(yīng)按每套房產(chǎn)計(jì) 算后累加確定； 假設(shè)單套售房款未全部收齊， 應(yīng)按預(yù)收款占全部款項(xiàng) 的比例計(jì)算乘以按上面計(jì)算出的可售單位工程本錢費(fèi)用計(jì)算出總的 已售本錢費(fèi)用， 扣除以前年已結(jié)轉(zhuǎn)的本錢費(fèi)用， 即為本年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成 本費(fèi)用。舉例說明：如：以前年已匯總的可售總本錢費(fèi)用為 950 萬、總可售面積為 5000 平方米、以前年已銷售面積為 4000 平方米、本年發(fā)生的本錢 費(fèi)用為 50 萬、本年已銷售面積為 500 平方米。 那么以前年已結(jié)轉(zhuǎn)的成 本費(fèi)用 =950/5000*4000=760 萬，本年應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的本錢費(fèi)用 = 950+50 /5000* 4000+500 -760=140 萬3企業(yè)已預(yù)繳的稅款是指該工程本年已預(yù)征的企業(yè)所得稅與 首次按 A 類申報(bào)不同三兼有開發(fā)經(jīng)營按實(shí)際征收及按核定征收的工程 同時(shí)填報(bào) A、 B 類申報(bào)表1、營業(yè)收入及本錢費(fèi)用按 A 、B 類分別歸集計(jì)