中海地產(chǎn)成本管理

1、中海地產(chǎn) 成本管理韋禮孝韋禮孝品質(zhì)-企業(yè)發(fā)展的核心競爭力版權(quán)所有，翻版必究 伴隨著改革開放的春風(fēng)和我國住房制度、土地使用制度的改革，房地產(chǎn)業(yè)逐漸復(fù)蘇并快速發(fā)展起來。迅速成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但在其發(fā)展過程中存在的問題也日益凸顯，加之近年來，國家相繼出臺(tái)了一系列較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地的成本越來越高，市場投資熱度減退，項(xiàng)目預(yù)期投資利潤率下降 。許多企業(yè)開始注重成本管理控制，清晰的意識(shí)到成本管理水平就是企業(yè)盈利的保證，就是企業(yè)的核心競爭力。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展下去， 不言而喻成本管理的好壞就是一個(gè)關(guān)鍵性因素。 項(xiàng)目成本管理是企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的動(dòng)

2、力，是品質(zhì)文化建設(shè)的重要組成部分。企業(yè)在品質(zhì)的支撐，文化的引導(dǎo)下才能提高員工的成本意識(shí)和能力；系統(tǒng)地控制和降低成本。在不違背降低成本原則的情況下降到盡可能低的水平，并加以保持，旨在實(shí)現(xiàn)利潤的最大化和低成本運(yùn)營戰(zhàn)略。一一四四三三二二中海地產(chǎn)成本管理內(nèi)容中海地產(chǎn)成本管理內(nèi)容中海地產(chǎn)成本管理具體思路中海地產(chǎn)成本管理具體思路成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)中海地產(chǎn)成本管理體系剖析中海地產(chǎn)成本管理體系剖析土地成本土地成本前期費(fèi)用前期費(fèi)用成本營銷成本營銷財(cái)務(wù)成本財(cái)務(wù)成本管理成本管理成本工程成本工程成本項(xiàng)目開發(fā)成本項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成 從成本的屬性來看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本

3、在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對較??；前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營銷成本是我們在項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。 中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目：中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目：一一、土地費(fèi)用、土地費(fèi)用二、前期費(fèi)用二、前期費(fèi)用三、建筑安裝成本三、建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體建安）（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體建安）四、其他直接費(fèi)四、其他直接費(fèi)五、利息五、利息六、公司管理費(fèi)六、公司管理費(fèi)七、銷售費(fèi)用七、銷售費(fèi)用中海地產(chǎn)項(xiàng)目開

4、發(fā)成本控制的總體思路中海地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制的總體思路建立成本控制目標(biāo) 公司成立成本控制小組 在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計(jì) 嚴(yán)格規(guī)范工程分判程度 完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證程序、完善變更前的成本評審制度 開源節(jié)流，嚴(yán)格控制管理費(fèi)用開支成本成本經(jīng)營目標(biāo)經(jīng)營目標(biāo)/盈利指標(biāo)盈利指標(biāo)項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃銷售定位銷售定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位部品定位合作合作資源資源資金資金來源來源政策與市場環(huán)境政策與市場環(huán)境影響中海地產(chǎn)成本的主要因素影響中海地產(chǎn)成本的主要因素自身管理能力自身管理能力項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場施工現(xiàn)場施工 成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益成本管理的目的是保證成本的支出

5、獲得最大效益 -提升價(jià)值提升價(jià)值 以以經(jīng)濟(jì)合理性經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢成行業(yè)成本優(yōu)勢 。 價(jià)值工程價(jià)值工程中海地產(chǎn)成本管理的目的中海地產(chǎn)成本管理的目的l 土地成本管理 土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)

6、中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)l 中海地產(chǎn)在土地成本控制方面主要采取以下針對性策略：舊城改造地塊：積極與政府協(xié)商，爭取盡可能的優(yōu)惠政策；爭取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)允許條件下盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過程中的風(fēng)險(xiǎn)（如是否有債務(wù)糾紛）；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長付款期限，降低資金成本。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)公開招投標(biāo)或拍賣地塊：加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究以及項(xiàng)目可行性研究，加強(qiáng)對競爭對手的分析研究，做

7、到正確客觀投標(biāo)。采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及履約的過程中爭取對我司土地開發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn) 土地成本控制小結(jié)：土地成本控制小結(jié)： 根據(jù)多年來積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，中海地產(chǎn)逐步建立土地儲(chǔ)備資料體系，對不同時(shí)段、不同域、不同來源的土地資料進(jìn)行分門別類，并建立競爭對手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過程，最大程度降低了分開招標(biāo)所帶來的土地成本增加風(fēng)險(xiǎn)。中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)投資發(fā)展部。展部。中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)中海地產(chǎn)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)l前期費(fèi)用 前期費(fèi)用（

8、約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），主要指設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用，其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理 對于設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要從以下幾方面進(jìn)行控制 （1）無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性價(jià)比； （2）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱O(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤； （3）在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對工程造價(jià)影響大的內(nèi)容； （4）滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料

9、封樣對工程造價(jià)的影響。中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理 前期費(fèi)用控制小結(jié)中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理中海地產(chǎn)前期費(fèi)用管理 眾所周知，設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的85%甚至以上，因此設(shè)計(jì)管理（雖然整個(gè)設(shè)計(jì)費(fèi)用僅占總成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項(xiàng)目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等的評估，參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面，設(shè)計(jì)部門自身應(yīng)以項(xiàng)目定位為原則，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下盡可能做到限額設(shè)計(jì)，注重進(jìn)行設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析，著重抓好事前的設(shè)計(jì)修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費(fèi)。中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)管

10、理部設(shè)計(jì)管理部。甲供物資成本甲供物資成本 分判工程分判工程配套成本配套成本中海地產(chǎn)工程成本管理中海地產(chǎn)工程成本管理l工程成本管理 工程成本（約占項(xiàng)目總成本的工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右），左右），主要由分判工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。主要由分判工程及甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。土建裝飾消防弱電室內(nèi)全裝修分判工程分判工程電梯甲供材料機(jī)電安裝中海地產(chǎn)工程成本管理中海地產(chǎn)工程成本管理分判工程及甲供物資成本主要包括土建、機(jī)電安裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分判工程/供貨合同成本。 分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理中海地產(chǎn)工程成本管

11、理1.在項(xiàng)目前期（項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施項(xiàng)目規(guī)劃階段、方案設(shè)計(jì)階段、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段等），根據(jù)設(shè)計(jì)的深度，以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場價(jià)格因素，結(jié)合項(xiàng)目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。 分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理中海地產(chǎn)工程成本管理 2.成本控制目標(biāo)一旦確定，成本管理部門（合約、財(cái)務(wù)）應(yīng)及時(shí)對成本測算值作進(jìn)一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合具體化的成本控制指標(biāo)對工程分判和材料選用有指導(dǎo)作用。舉例來說：設(shè)計(jì)圖紙要求外墻采用花崗石，則國產(chǎn)材料、進(jìn)口材料，效果不一樣，價(jià)格差異也很大，決策時(shí)就需要根據(jù)分

12、解后的成本控制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)項(xiàng)目定位情況進(jìn)行綜合評判、選擇，或進(jìn)一步的選取替代品，達(dá)到設(shè)計(jì)效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。分判成本控制的具體措施： 3.在工程分判和材料采購過程中，堅(jiān)持“三堂會(huì)審、貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則。各分判工程均編制標(biāo)底，作為報(bào)價(jià)評議的重要依據(jù)。同時(shí)，加強(qiáng)分判商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場競爭，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。中海地產(chǎn)工程成本管理中海地產(chǎn)工程成本管理 分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理中海地產(chǎn)工程成本管理 4.加強(qiáng)對投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。一方面，通過議標(biāo)，解決 了招標(biāo)過程中存在的圖

13、紙、技術(shù)、工期節(jié)點(diǎn)設(shè)置等各類含糊不清的問題，避免了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場施工糾紛、價(jià)款爭議事項(xiàng)；另一方面利用承包商的競爭心態(tài)實(shí)現(xiàn)報(bào)價(jià)讓利，成本下浮。 5.充分進(jìn)行建材市場調(diào)研，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場信息，廠家單位，以充分協(xié)助設(shè)計(jì)部門進(jìn)行設(shè)計(jì)、選樣、封樣，并盡可能實(shí)現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代，降低工程成本。分判成本控制的具體措施： 6.設(shè)計(jì)圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開始。金無赤金、人無完人，我們的造價(jià)管理人員、設(shè)計(jì)管理人員避免不了對某些專業(yè)存在生疏、不了解的情況提早開始這方面的工作，實(shí)際上是在學(xué)習(xí)的過程中完成了準(zhǔn)備工作，

14、為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)，少走了彎路減少了后期成本增加的可能機(jī)會(huì)，間接實(shí)現(xiàn)了成本控制目標(biāo)。中海地產(chǎn)工程成本管理中海地產(chǎn)工程成本管理 分判成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)工程成本管理中海地產(chǎn)工程成本管理 7.完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計(jì)變更前的成本評審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。設(shè)計(jì)變更引致的費(fèi)用調(diào)整是工程成本控制的重點(diǎn)和難點(diǎn)，因?yàn)榇蟛糠值氖┕D紙發(fā)生變更修改時(shí)，一般無法借助于貨比三家的方式確定造價(jià)。只能是以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)的方式進(jìn)行落實(shí)。這必然會(huì)帶來成本的增加。我們推行的控制措施主要是：嚴(yán)格變更前的成本評審，明確相關(guān)我員的簽字權(quán)限，即由設(shè)計(jì)院簽發(fā)的設(shè)計(jì)修

15、改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計(jì)管理部門的書面確認(rèn)，如涉及變更金額較大（20萬元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會(huì)討論確定后再予以實(shí)施。分判工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和項(xiàng)目發(fā)展部。特別要強(qiáng)調(diào)的是，近年來，在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理部建立了成本分析預(yù)警制度，取得了較好的效果。成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門與有關(guān)部門配合，在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測成本變動(dòng)趨勢，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會(huì)議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。另外，在項(xiàng)目完工生，對由財(cái)務(wù)部、合約管理部共同牽頭，對項(xiàng)目開發(fā)成

16、本的組成、分布、變化過程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評估。營銷成本營銷成本管理管理售樓處售樓處費(fèi)用費(fèi)用廣告費(fèi)廣告費(fèi)推廣費(fèi)推廣費(fèi)中海地產(chǎn)營銷成本管理中海地產(chǎn)營銷成本管理營銷成本（約占項(xiàng)目總成本的5-8%左右），主要指在項(xiàng)目銷售過程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。 營銷成本管理的具體措施：中海地產(chǎn)營銷成本管理中海地產(chǎn)營銷成本管理1.建立各項(xiàng)的廣告及市場推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。隨著公司項(xiàng)目增加，營銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機(jī)性加強(qiáng)，廣告費(fèi)用的不可測因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場推廣計(jì)劃以及費(fèi)用預(yù)算制度，是必不可少的。上述制度的要點(diǎn)在于計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作

17、性、有針對性，一方面確保在宏觀上實(shí)現(xiàn)控制項(xiàng)目的廣告及市場推廣費(fèi)用，另一方面緊緊抓住市場根據(jù)不同項(xiàng)目的特點(diǎn)靈活多變地采取種類媒體推廣措施。 營銷成本管理的的具體措施：中海地產(chǎn)營銷成本管理中海地產(chǎn)營銷成本管理 2.完善營銷成本管理的招標(biāo)體系，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。 3.降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn)，媒體發(fā)布尤其是報(bào)紙廣告的投放，占整個(gè)廣告費(fèi)用的比重很大，進(jìn)一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點(diǎn)數(shù)，可直接降低廣告費(fèi)用，對于營銷成本的控制也是有效的舉措。 營銷成本管理的主要責(zé)任部門為營銷策劃部。營銷成本管理的主要責(zé)任部門為營銷策

18、劃部。中海地產(chǎn)管理成本控制中海地產(chǎn)管理成本控制管理成本（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右），是指公司、項(xiàng)目部為組織和管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的種類費(fèi)用，主要為人力資源成本及行政成本。管理成本管理成本人力資源人力資源 行政成本行政成本 管理成本控制的具體措施：中海地產(chǎn)項(xiàng)目管理成本控制中海地產(chǎn)項(xiàng)目管理成本控制人力資源成本由人力資源部負(fù)責(zé)，依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展進(jìn)度合理制度人員配備方案，預(yù)算人力資源成本。行政成本則依據(jù)集團(tuán)下達(dá)的年度管理費(fèi)用指標(biāo)，按項(xiàng)目分拆到各部門，作為部門考核指標(biāo)。管理成本控制的措施管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對項(xiàng)目的開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控，如提高工作效率

19、，減少浪費(fèi)、減少管理費(fèi)用的開支等。 財(cái)務(wù)成本（約占項(xiàng)目總成本的6-8%左右），主要為資金成本和稅務(wù)成本，由項(xiàng)目總成本確定。財(cái)務(wù)部協(xié)同項(xiàng)目發(fā)展總提前做好與政府部門的溝通，爭取稅收優(yōu)惠，在可控范圍內(nèi)最大限度降低稅金成本。依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃、年度現(xiàn)金流量預(yù)算，合理安排資金計(jì)劃，發(fā)揮集團(tuán)資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢，保證項(xiàng)目資金供求平衡，最大限度降低項(xiàng)目資金成本。 另外，與合約管理部配合，采取適當(dāng)緩付分判商糧款的方另外，與合約管理部配合，采取適當(dāng)緩付分判商糧款的方式也可以降低財(cái)務(wù)成本式也可以降低財(cái)務(wù)成本中海地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理中海地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理 中海地產(chǎn)和萬科的管理水平在房地產(chǎn)行業(yè)是比較出名的，分析

20、中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度，可以看出中海地產(chǎn)這套成本管理制度并沒有運(yùn)用多么復(fù)雜或很超前的管理手段，似乎就是將教科書中的成本管理方法落實(shí)到了具體管理制度和實(shí)施中。但是仔細(xì)分析，這套制度確實(shí)系統(tǒng)性很強(qiáng)，有其很多先進(jìn)的方面。下面是我對這套中海項(xiàng)目成本管理體系的一些認(rèn)識(shí)。中海地產(chǎn)成本管理體系剖析中海地產(chǎn)成本管理體系剖析中海地產(chǎn)成本管理體系剖析中海地產(chǎn)成本管理體系剖析 中海地產(chǎn)成本管理文件體系分析中海地產(chǎn)成本管理文件體系分析 中海地產(chǎn)成本管理文件由一系列文件組成，最高一級(jí)是中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度，下面還有一系列文件，包括管理辦法，管理指引、工作程序、單項(xiàng)通知和用表等，將這些文件進(jìn)行分類后，見下表

21、。 中海地產(chǎn)成本管理體系剖析中海地產(chǎn)成本管理體系剖析文件類型文件類型文件名稱文件名稱文件主要內(nèi)容文件主要內(nèi)容綱領(lǐng)性控制文件綱領(lǐng)性控制文件中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度包括成本管理總思路，組織管理架構(gòu)、各包括成本管理總思路，組織管理架構(gòu)、各部門對于成本管理的職責(zé)、開發(fā)建設(shè)各階部門對于成本管理的職責(zé)、開發(fā)建設(shè)各階段成本管理內(nèi)容、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控等段成本管理內(nèi)容、成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控等 中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目工程成本與財(cái)務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體工程成本與財(cái)務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體系系 中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法包括合同

22、結(jié)構(gòu)策劃、計(jì)價(jià)方式、付款方式、包括合同結(jié)構(gòu)策劃、計(jì)價(jià)方式、付款方式、物料供應(yīng)方式等策劃原則物料供應(yīng)方式等策劃原則部門管理文件部門管理文件合約管理部組織架構(gòu)與崗位職責(zé)合約管理部組織架構(gòu)與崗位職責(zé)合約管理部的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)合約管理部的組織架構(gòu)與崗位職責(zé)招投標(biāo)管理文件招投標(biāo)管理文件關(guān)于加強(qiáng)工程合同管理的通知關(guān)于加強(qiáng)工程合同管理的通知總部將參與子公司的大額工程合同總部將參與子公司的大額工程合同 的招的招標(biāo)、定標(biāo)等工作標(biāo)、定標(biāo)等工作 分判商名冊管理程序分判商名冊管理程序分判商（承包商）考察、入庫、履約調(diào)查、分判商（承包商）考察、入庫、履約調(diào)查、分類與更新等分類與更新等 招標(biāo)分判工作程序招標(biāo)分判工作程

23、序包括招標(biāo)策劃、招投標(biāo)文件編制、招投標(biāo)包括招標(biāo)策劃、招投標(biāo)文件編制、招投標(biāo)過程管理、評標(biāo)定標(biāo)程序等過程管理、評標(biāo)定標(biāo)程序等合同簽訂后的成本管理文件合同簽訂后的成本管理文件合約管理工作程序合約管理工作程序合同后的成本管理，包括交底、付款、預(yù)合同后的成本管理，包括交底、付款、預(yù)算、報(bào)價(jià)、變更、結(jié)算管理算、報(bào)價(jià)、變更、結(jié)算管理 工程簽證管理工作程序工程簽證管理工作程序施工過程的簽證管理施工過程的簽證管理 關(guān)于加強(qiáng)對大額工程款支付審批管理的關(guān)于加強(qiáng)對大額工程款支付審批管理的通知通知大額付款管理大額付款管理中海地產(chǎn)成本管理體系剖析中海地產(chǎn)成本管理體系剖析 (1) 成本管理總思路清晰而且系統(tǒng)， 中海的成本

24、管理總思路：以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及 ERP 項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，不斷完善，持續(xù)改進(jìn)。 (2) 建立了公司統(tǒng)一的、和財(cái)務(wù)緊密結(jié)合的成本分解體系，相當(dāng)于統(tǒng)一了成本管理的“度量衡”。 中海首先建立了一個(gè)和財(cái)務(wù)科目相結(jié)合的成本分解體系-中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目，成本計(jì)劃、成本管理、成本核算、成本考核等都以這個(gè)成本分解體系為基礎(chǔ)，即統(tǒng)一了各層次成本的口徑和構(gòu)成，相當(dāng)于統(tǒng)一了成本管理的“度量衡”，不會(huì)出現(xiàn)各個(gè)部門對于成本理解不同而造成的偏差，而影響成本管理的執(zhí)行力。 中海地產(chǎn)成本管理

25、體系剖析中海地產(chǎn)成本管理體系剖析 (3) 成本組織管理架構(gòu)合理，各部門對于成本管理的職責(zé)清晰，并由發(fā)展管理部代表公司進(jìn)行成本總控。 在總部成立項(xiàng)目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會(huì)確定，由總部主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門負(fù)責(zé)人和各地區(qū)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線的項(xiàng)目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會(huì)負(fù)責(zé)。 總部發(fā)展管理部為項(xiàng)目成本管理的日常工作機(jī)構(gòu), 具體負(fù)責(zé)工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡(luò)等工作。負(fù)責(zé)下達(dá)、審批目標(biāo)成本，并進(jìn)行成本監(jiān)控。 集團(tuán)總部的投資管理部、規(guī)劃設(shè)計(jì)中心、營銷策劃中心、財(cái)務(wù)資金部和發(fā)展管理部，以及各地區(qū)公司對于項(xiàng)目成本各部分（基于成本分解體系

26、）的管理職責(zé)清晰。 中海地產(chǎn)成本管理體系剖析中海地產(chǎn)成本管理體系剖析 (4) 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程各階段的管理方法和管理流程清晰。 實(shí)施全過程目標(biāo)成本管理，在項(xiàng)目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實(shí)行全過程目標(biāo)成本管理。并對實(shí)施過程的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行控制，除以上節(jié)點(diǎn)外，還有施工過程的主體工程開工或主包合同簽訂、主體結(jié)構(gòu)封頂兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，到達(dá)每個(gè)節(jié)點(diǎn)時(shí)必須進(jìn)行成本預(yù)測或核算，超過成本目標(biāo)必須上報(bào)批準(zhǔn)。對于各個(gè)階段成本管理，均配有相應(yīng)的表格要求填寫上報(bào)，下面對于表格專門還有分析。 (5) 統(tǒng)一全公司的成本管理方法。 總部對地區(qū)公司的合約安排模式做出統(tǒng)一規(guī)定，包括合約策劃

27、、工程分判模式、報(bào)價(jià)及定標(biāo)、甲供材管理、進(jìn)度款支付等，地區(qū)公司應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。中海地產(chǎn)成本管理體系剖析中海地產(chǎn)成本管理體系剖析 (6) 對成本管理每個(gè)環(huán)節(jié)配有相應(yīng)工作指引和模板。 對成本管理每個(gè)環(huán)節(jié)配有相應(yīng)工作指引和模板，內(nèi)容細(xì)致全面，如上述的中海地產(chǎn)統(tǒng)一合約安排管理辦法中，對項(xiàng)目合同結(jié)構(gòu)策劃內(nèi)容、報(bào)價(jià)方式、定標(biāo)原則、工程量計(jì)量管理、造價(jià)構(gòu)成、甲供料確定原則及損耗率確定、工程款支付方式等均有詳細(xì)的說明或規(guī)定。 如上述的合約管理工作程序中，對合同簽訂后的合同交底、付款、預(yù)算、報(bào)價(jià)、變更、結(jié)算管理等工作，均有詳細(xì)的說明或規(guī)定。中海地產(chǎn)成本管理體系剖析中海地產(chǎn)成本管理體系剖析 (7) 配套用表齊全、清晰

28、和細(xì)致，形成體系，對成本管理每個(gè)環(huán)節(jié)均有標(biāo)準(zhǔn)用表或示例模板。 各項(xiàng)制度的配套用表具體如下：制度名稱制度名稱配套用表配套用表中海地產(chǎn)項(xiàng)目中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制發(fā)展成本管理制度度中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目 項(xiàng)目成本及盈利預(yù)測表項(xiàng)目成本及盈利預(yù)測表 項(xiàng)目建安成本目標(biāo)控制表項(xiàng)目建安成本目標(biāo)控制表 項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)測表 項(xiàng)目建安成本預(yù)測明細(xì)表項(xiàng)目建安成本預(yù)測明細(xì)表 開發(fā)項(xiàng)目成本分期審批表開發(fā)項(xiàng)目成本分期審批表 關(guān)于第關(guān)于第期期 第第階段成本預(yù)測報(bào)表的回復(fù)格式階段成本預(yù)測報(bào)表的回復(fù)格式 項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)審核表項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)審核表 VX.X 項(xiàng)

29、目發(fā)展成本控制目標(biāo)審批表項(xiàng)目發(fā)展成本控制目標(biāo)審批表 VX.X中海地產(chǎn)成本管理體系剖析中海地產(chǎn)成本管理體系剖析 關(guān)于關(guān)于【XXXX】項(xiàng)目發(fā)展成本控制指標(biāo)（項(xiàng)目發(fā)展成本控制指標(biāo)（XX 階段）的批復(fù)格式階段）的批復(fù)格式 項(xiàng)目成本超支審批表項(xiàng)目成本超支審批表 建安成本超支審批表建安成本超支審批表 項(xiàng)目成本執(zhí)行情況表項(xiàng)目成本執(zhí)行情況表 建安成本數(shù)據(jù)采集分析表建安成本數(shù)據(jù)采集分析表 招投標(biāo)管理制度招投標(biāo)管理制度大額工程合同投標(biāo)單位備案表大額工程合同投標(biāo)單位備案表 大額工程合同定標(biāo)會(huì)議通知大額工程合同定標(biāo)會(huì)議通知 大額工程合同中標(biāo)單位審批表大額工程合同中標(biāo)單位審批表 年年 半年工程合約定標(biāo)情況表半年工程合約

30、定標(biāo)情況表 分判商考察意見表分判商考察意見表（適用于在建工程）（適用于在建工程） 分判商考察意見表分判商考察意見表（適用于完工工程）（適用于完工工程） 分判商考察意見表分判商考察意見表（適用企業(yè)基地）（適用企業(yè)基地） 分判商考察意見表分判商考察意見表（適用于工廠）（適用于工廠） 分判商履約評價(jià)表分判商履約評價(jià)表（HY01-05） 分判商名冊分判商名冊（HY01-06） 分判商履約情況調(diào)查表分判商履約情況調(diào)查表（HY01-07） 分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃（參考模板）分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃（參考模板）（HY0202） 中海地產(chǎn)成本管理體系剖析中海地產(chǎn)成本管理體系剖析 招標(biāo)文件評審表招標(biāo)文件評審表（HY0

31、203） 投標(biāo)單位審批表投標(biāo)單位審批表（HY0204） 開標(biāo)書開標(biāo)書（HY0205） 分判工程定標(biāo)記錄分判工程定標(biāo)記錄（HY0206） 合同管理制度合同管理制度合約管理策劃報(bào)告評審表合約管理策劃報(bào)告評審表（HY0201） 合約交底記錄合約交底記錄（HY0301） 合同文件評審表合同文件評審表（HY0207） 合同分發(fā)登記表合同分發(fā)登記表（HY0208） 合同簽訂后成本管合同簽訂后成本管理制度理制度工程付款證書工程付款證書（模板）（模板）（HY0302） 工程變更價(jià)款確認(rèn)書工程變更價(jià)款確認(rèn)書（HY0305） 工程變更價(jià)款審批表工程變更價(jià)款審批表（HY0304） 工程成本變動(dòng)報(bào)告工程成本變動(dòng)報(bào)告（

32、HY0303） 工程簽證單工程簽證單（HY04-01） 工程簽證登記表工程簽證登記表（HY04-02） 簽證費(fèi)用審批表簽證費(fèi)用審批表（HY04-03） 結(jié)算書結(jié)算書（模板）（模板）（HY0306） 結(jié)算確認(rèn)書結(jié)算確認(rèn)書（HY0307） 若只有制度和工作流程，而不配合以相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)管理用表或模板，則這些制度很難被執(zhí)行，或執(zhí)行效果大打折扣。中海地產(chǎn)成本管理體系剖析中海地產(chǎn)成本管理體系剖析 (8) 招投標(biāo)管理制度融合到成本管理和合同管理的各項(xiàng)制度中 中海沒有單獨(dú)編制招投標(biāo)管理制度，而是將招投標(biāo)管理制度融合到成本管理和合同管理的各項(xiàng)制度中 (9) 對各地區(qū)公司既有統(tǒng)一，也有開放。 制度規(guī)定：各地區(qū)公司應(yīng)

33、按照總部的相關(guān)要求和多年以來形成的行之有效的作法,結(jié)合本公司的實(shí)際情況制定自己的合約管理辦法可參照該辦法制定各地區(qū)管理辦法。龍湖龍湖萬科萬科綠城綠城房地產(chǎn)企業(yè)成本管理分析一、龍湖集團(tuán)成本管理辦法兩個(gè)關(guān)鍵費(fèi)項(xiàng)口徑、動(dòng)態(tài)成本統(tǒng)計(jì)和管控一條主線以合同及合約規(guī)劃為管理主線，由項(xiàng)目成本經(jīng)理管控項(xiàng)目總體成本三個(gè)模板目標(biāo)成本模板、合約規(guī)劃模板、歷史成本庫模板龍湖集團(tuán)成本管理辦法龍湖地產(chǎn)成本管理體系龍湖地產(chǎn)成本管理體系總體思路總體思路新增強(qiáng)控預(yù)新增強(qiáng)控預(yù)警體系，警體系，完善無效完善無效成本的管成本的管理流程，理流程，規(guī)范無效規(guī)范無效成本的管成本的管理方法。理方法。統(tǒng)一成本科統(tǒng)一成本科目，新增資目，新增資源規(guī)劃管控源規(guī)劃管控體系，并完體系，并完善前期目標(biāo)善前期目標(biāo)成本的測算成本的測算方法，規(guī)范方法，規(guī)范操作步驟操作步驟完善成本完善成本后評估管后評估管理流程，理流程，優(yōu)化成