關(guān)于承租人對(duì)租賃物之權(quán)利的思考

1、關(guān)于承租人對(duì)租賃物之權(quán)利的思考    摘要： 承租人的利益和權(quán)利得到了眾多國(guó)家和地區(qū)立法者的高度重視和立法上的特別保護(hù)，從而使承租人對(duì)租賃物之權(quán)利已經(jīng)在實(shí)際上成為一種獨(dú)立的權(quán)利。該權(quán)利與承租人對(duì)出租人之權(quán)利截然不同。承租人對(duì)租賃物之權(quán)利的內(nèi)容包括使用收益權(quán)、改良權(quán)和轉(zhuǎn)租權(quán)等。該權(quán)利能夠充分物權(quán)的特征，具有對(duì)物的直接支配性、排他性和優(yōu)先性。所以，承租人對(duì)租賃物之權(quán)利在法理上可以定性為物權(quán)。由于物權(quán)法定原則的限制，許多國(guó)家和地區(qū)的法律只能曲折地規(guī)定承租人對(duì)租賃物之權(quán)利。然而，對(duì)于社會(huì)新出現(xiàn)的物權(quán)，適時(shí)地修法或制定特別法才是長(zhǎng)久之計(jì)。關(guān)鍵字：

2、0;承租人對(duì)租賃物之權(quán)利，物權(quán)，物權(quán)法定租賃關(guān)系，作為物的歸屬與利用之間的橋梁，在民事法律中地位十分重要。隨著法律觀念從注重維護(hù)物的歸屬關(guān)系轉(zhuǎn)向注重物的利用關(guān)系，租賃引起了學(xué)者越來越多的思考和研究。這些研究多為對(duì)制定法的詮釋和理解，因而其往往以租賃權(quán)為最下位的概念和研究起點(diǎn)，其研究的重點(diǎn)在于“買賣不破租賃”原則，思路多歸結(jié)為“租賃權(quán)物權(quán)化”。筆者試圖跳出制定法的局限，從民法學(xué)基本原理入手，嘗試以承租人對(duì)租賃物之權(quán)利為思考的重點(diǎn)，分析其內(nèi)容和性質(zhì)，對(duì)租賃關(guān)系作進(jìn)一步探索。一、承租人對(duì)租賃物之權(quán)利的內(nèi)容自廣義言之，承租人的租賃權(quán)是指承租人享有的所有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其并非單一的權(quán)利，而是由一系列權(quán)利組合而

3、成的權(quán)利束。從立法和各國(guó)法理看，承租人的租賃權(quán)包括承租人對(duì)出租人之權(quán)利和承租人對(duì)租賃物之權(quán)利。為了區(qū)分二者，本文先論述承租人對(duì)出租人之權(quán)利，再重點(diǎn)考察承租人對(duì)租賃物之權(quán)利。（一）承租人對(duì)出租人之權(quán)利所謂承租人對(duì)出租人之權(quán)利，是指承租人對(duì)出租人所享有的債上請(qǐng)求權(quán)。要想認(rèn)清該權(quán)利，我們有必要先考察作為法律事實(shí)的租賃契約以及這一法律事實(shí)所引起的租賃法律關(guān)系。租賃契約是當(dāng)事人一方以物交付另一方使用，另一方為此支付租金，并于使用完畢后歸還原物的協(xié)議。由此定義可知，此處所指的租賃契約旨在發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是債權(quán)契約。作為法律事實(shí)，租賃契約在與法律規(guī)則結(jié)合的條件下，可以引起租賃法律關(guān)系的產(chǎn)生。租賃法律關(guān)系的

4、主體是出租人和承租人，客體是當(dāng)事人間特定的給付，其給付的標(biāo)的物是租賃物，包括動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)，后者又包括基地、房屋等。租賃法律關(guān)系的內(nèi)容是出租人和承租人之間的權(quán)利義務(wù)。租賃契約是雙務(wù)契約，即雙方當(dāng)事人居于給付與對(duì)待給付地位，所以承租人的權(quán)利和義務(wù)即可說明租賃法律關(guān)系的內(nèi)容。依照我國(guó)現(xiàn)行合同法217條、222條和226條規(guī)定，承租人的有按期支付租金的義務(wù)、依約定合理使用租賃物的義務(wù)、妥善保管租賃物的義務(wù)以及租期屆至?xí)r返還租賃物的義務(wù)。根據(jù)該法第216條、220條和225條規(guī)定，承租人的權(quán)利主要有以下三個(gè)方面：一為占有移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)，即承租人可以請(qǐng)求出租人按照約定的時(shí)間將租賃物交付使用；二為瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)

5、，即承租人可以請(qǐng)求出租人承擔(dān)物之瑕疵擔(dān)保責(zé)任和權(quán)利之瑕疵擔(dān)保責(zé)任；三為租賃物修繕和其他合法負(fù)擔(dān)承擔(dān)請(qǐng)求權(quán)。承租人對(duì)出租人之權(quán)利是債權(quán)，其權(quán)利的客體為特定的給付。只有出租人履行一定的給付行為，承租人對(duì)出租人之權(quán)利才能實(shí)現(xiàn)。（二）承租人對(duì)租賃物之權(quán)利主張租賃權(quán)包括承租人對(duì)出租人之權(quán)利，并不會(huì)引起異議，而主張租賃權(quán)包括承租人對(duì)租賃物之權(quán)利，則易受非議。通說認(rèn)為，承租人的權(quán)利都來自于當(dāng)事人之間的租賃契約，因而承租人只有債上請(qǐng)求權(quán)，并無對(duì)物的權(quán)利，亦即租賃關(guān)系和使用借貸一樣，承租人或借用人只有對(duì)人的權(quán)利，別無其他權(quán)利。史尚寬認(rèn)為：“借用人對(duì)借用物之使用權(quán)，非直接對(duì)于物為支配之獨(dú)立權(quán)利，而為對(duì)于貸與人許與

6、使用之債權(quán)所附從之權(quán)能”。然而，自法理言之，“使用借貸系屬無償，且不涉及借用人保護(hù)問題，與租賃不同，自不能同等待之”。租賃關(guān)系有其自身的特殊重要性。第一，租賃關(guān)系是物的歸屬和利用之間的橋梁，其在社會(huì)生活中重要地位的確立是隨著“物權(quán)價(jià)值化”而完成的。以所有權(quán)為代表的物權(quán)原本目的在于對(duì)物進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的支配即自為占有使用和收益。由于“一些不善于利用財(cái)產(chǎn)的人卻擁有大量的財(cái)產(chǎn)，而一些極為善于利用財(cái)產(chǎn)的人又沒有可供使用的財(cái)產(chǎn)”，為了物盡其用，給物的所有者、利用者和社會(huì)帶來最大的利益，所有權(quán)的中心由“所有”向“利用”轉(zhuǎn)移。即所有權(quán)的權(quán)能與所有人分離。其重要表現(xiàn)之一便是物之使用權(quán)或利用權(quán)形態(tài)歸屬于物之用益權(quán)人，所

7、有人則以之收取租金。租賃關(guān)系使“物權(quán)價(jià)值化”得到了充分的實(shí)現(xiàn)。第二，一般情況下，土地、房屋的承租人在經(jīng)濟(jì)上處于弱勢(shì)地位，無法與出租人取得事實(shí)上的平等地位（隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，承租人與出租人經(jīng)濟(jì)地位上的差距已有所改善）?；谝陨蟽煞矫娴脑颍少x予了承租人特別的保護(hù)，其中主要表現(xiàn)在承租人對(duì)租賃物之權(quán)利的確立。我們現(xiàn)在從眾多國(guó)家的立法例上已經(jīng)可以看到許多關(guān)于承租人對(duì)租賃物之權(quán)利的規(guī)定。應(yīng)須指出，本文采“承租人對(duì)租賃物之權(quán)利”這一用語并不是說開篇便把該權(quán)利當(dāng)作對(duì)物權(quán)，定性為物權(quán)。采此用語純?yōu)楸硎鲋?。關(guān)于該權(quán)利內(nèi)容和性質(zhì)的討論，將在下文逐步展開。另外，承租人對(duì)租賃物之權(quán)利的客體在世界大多數(shù)國(guó)家主要

8、是指不動(dòng)產(chǎn)租賃物及準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)租賃物11，“因?yàn)橐话愕膭?dòng)產(chǎn)租賃難以體現(xiàn)法律予以特別保護(hù)的價(jià)值”12.基于此，本文所思考的承租人對(duì)租賃物之權(quán)利是指承租人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃物及準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)租賃物。為行文方便，如無特別說明，本文所指租賃物亦限于不動(dòng)產(chǎn)租賃物及準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)租賃物。從眾多國(guó)家和地區(qū)的立法例看，承租人對(duì)租賃物之權(quán)利主要包括以下幾個(gè)方面。1、承租人使用收益租賃物的權(quán)利承租人可以依約定或租賃物的性質(zhì)使用租賃物，排除出租人的干涉，同時(shí)承租人可以取得在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益。租賃的社會(huì)目的就在于轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)，充分發(fā)揮現(xiàn)有物質(zhì)財(cái)富的使用價(jià)值。承租人使用收益租賃物的權(quán)利并非債權(quán)的附從權(quán)利，而是對(duì)租賃物的

9、直接支配，具有獨(dú)立性。有學(xué)者持不同看法，理由在于“承租人對(duì)標(biāo)的物之作用，不得違背出租人的意志，租賃關(guān)系是出租人通過承租人使用自己的財(cái)產(chǎn)”13.當(dāng)然，承租人與出租人對(duì)租賃物的使用多有約定，但租賃的目的在于物盡其用，因此約定一般不是對(duì)租賃物正常用途的限制，而是對(duì)非依物之性質(zhì)使用租賃物的限制。與其說承租人對(duì)標(biāo)的物之使用受出租人制約，不如說是受物之性質(zhì)的制約。尤其是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的今天，物的用途更是豐富多樣，難以事先定明，且雙方過多的約定容易導(dǎo)致租賃的目的不能實(shí)現(xiàn)，因而物之性質(zhì)往往成了承租人用益租賃物的底線。受物之性質(zhì)的制約并不能否認(rèn)承租人依自己的意思實(shí)現(xiàn)權(quán)利目的，換言之，承租人對(duì)租賃物使用收益的權(quán)利體現(xiàn)

10、了承租人對(duì)租賃物的直接支配，具有獨(dú)立性。正如地上權(quán)人在對(duì)土地進(jìn)行使用收益時(shí)亦應(yīng)依土地的性質(zhì)而不行濫用，但這并不妨礙地上權(quán)成為獨(dú)立的權(quán)利。2、承租人有處分租賃物和租賃權(quán)的權(quán)利首先，承租人有處分租賃物的權(quán)利，具體為其對(duì)租賃物的改良權(quán)，這是一種事實(shí)上的處分。改良是指承租人為使用之目的，對(duì)租賃物所為添付或其他改進(jìn)其功能的行為。最初，依所有權(quán)絕對(duì)的原則，承租人被嚴(yán)格禁止對(duì)租賃物施加改良行為，但是由于這種改良行為不降低租賃物的使用價(jià)值，對(duì)出租人并無不利，所以后來逐步在一些國(guó)家和地區(qū)的立法中得到允許。如1945頒布的法國(guó)鄉(xiāng)村法確認(rèn)了佃農(nóng)對(duì)承租的土地的改良權(quán)，必要時(shí)，無須考慮所有人的意愿，可經(jīng)司法上的授權(quán)徑行

11、為之，這樣，佃農(nóng)對(duì)物享有了更為廣泛的直接權(quán)利，租賃成立后，佃農(nóng)行使對(duì)物的用益權(quán)，無須征得出租人的同意。從意大利民法典第1592條的規(guī)定來推斷，出租人同意與否也并不影響承租人對(duì)租賃物的改良權(quán)，只涉及到改良費(fèi)用的補(bǔ)償問題，如果出租人同意的，承租人在返還租賃物時(shí)有求償權(quán)，反之，沒有求償權(quán)。我國(guó)澳門民法典第1054條更是明確規(guī)定，承租人作出有益或奢侈改善，無須取得土地所有人同意，并有權(quán)在不破壞土地的情況下取回改善物。依臺(tái)灣地區(qū)“民法”第431條規(guī)定，承租人對(duì)租賃物支出的有益費(fèi)用，可以請(qǐng)求償還，但以現(xiàn)存的價(jià)值額為限，另外承租人可以取回工作物，這顯然肯定了承租人的改良權(quán)。其次，承租人有處分租賃權(quán)的權(quán)利，具

12、體為承租人的轉(zhuǎn)租權(quán)?，F(xiàn)代一些國(guó)家和地區(qū)賦予了承租人在一定條件下的轉(zhuǎn)租權(quán)，即只要租賃契約沒有禁止轉(zhuǎn)讓的約款，承租人就有轉(zhuǎn)租權(quán)，無須事先征得出租人的同意。如法國(guó)民法典第1717條規(guī)定：“承租人有轉(zhuǎn)租或以租賃權(quán)讓與他人的權(quán)利”。意大利民法典第1594條也有類似規(guī)定：“除有相反的約款，承租人有將承租物讓渡他人的轉(zhuǎn)租權(quán)?！?#160;依臺(tái)灣地區(qū)“民法”第426條規(guī)定，基地租賃承租人可以自由處分其房屋所有權(quán)，而基地租賃契約對(duì)房屋受讓人與出租人繼續(xù)存在，就這點(diǎn)而言，基地租賃承租人有轉(zhuǎn)租權(quán)。法律賦予承租人轉(zhuǎn)租權(quán)的目的在于物盡其用，而轉(zhuǎn)租權(quán)本身體現(xiàn)了承租人對(duì)租賃物的自主意思，這反映了承租人對(duì)租賃物之權(quán)利的獨(dú)立性

13、。關(guān)于民事權(quán)利的本質(zhì)，薩維尼（Savigny）和溫德賽（Winscheid）二位偉大的法學(xué)家提出了意思力或意思支配力說，認(rèn)為權(quán)利為個(gè)人意思自由活動(dòng)或個(gè)人意思所能支配的范圍。權(quán)利的功能乃在于保障個(gè)人的自由范圍，使其得自主決定、組織或形成其社會(huì)生活，尤其是實(shí)現(xiàn)私法自治原則。承租人對(duì)租賃物之權(quán)利體現(xiàn)了承租人支配租賃物的獨(dú)立意思，所以其為獨(dú)立的權(quán)利，亦即承租人對(duì)租賃物之權(quán)利并非債權(quán)的附從權(quán)利。承租人對(duì)出租人之權(quán)利與承租人對(duì)租賃物之權(quán)利是不同的，前者是后者的原因，后者是前者的目的實(shí)現(xiàn)。前者的性質(zhì)是債權(quán)，后者的性質(zhì)究竟為何？二、承租人對(duì)租賃物之權(quán)利的性質(zhì)思考通過上文的分析可知，承租人對(duì)租賃物之權(quán)利的內(nèi)容在

14、世界許多國(guó)家的制定法上得到了程度不同的肯定，由此亦可看出承租人的利益和權(quán)利得到了眾多國(guó)家立法者的高度重視和立法上的特別保護(hù)。在此背景下，筆者以為法律賦予承租人對(duì)租賃物之權(quán)利以某種“名分”的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，筆者進(jìn)一步認(rèn)為這種“名分”就是物權(quán)，亦即承租人對(duì)租賃物之權(quán)利是物權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為，用益物權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)是債權(quán)，用益物權(quán)首先作為一種債的關(guān)系而存在，用益物權(quán)與債權(quán)可能只有一步之隔，是“站在債權(quán)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系的交界線上，”用益物權(quán)具備物權(quán)的基本特征，實(shí)現(xiàn)這一轉(zhuǎn)化的法律機(jī)制主要是類型法定化和內(nèi)容法定化14.從地上權(quán)和永租權(quán)15的產(chǎn)生來看，它們的確是從租賃發(fā)展而來的。順此思路，只要能證明承租人對(duì)租賃物之權(quán)利

15、具備物權(quán)的特征，我們就可以把該權(quán)利從學(xué)理上定性為物權(quán)。下文論證承租人對(duì)租賃物之權(quán)利能夠充分物權(quán)的特征，說明將該權(quán)利定性為物權(quán)的必要性。關(guān)于物權(quán)的特征16，學(xué)者意見在本質(zhì)上是一致的，但在具體的描述上卻又有差異，因此有必要先論述物權(quán)的特征，再逐一考察其于承租人對(duì)租賃物之權(quán)利上的落實(shí)。（一）物權(quán)的特征立法上鮮有對(duì)物權(quán)的直接定義，學(xué)者意見雖未盡一致，卻本質(zhì)相同。所謂物權(quán)，即權(quán)利人直接支配特定物而享受其利益的權(quán)利?；谖餀?quán)的定義，可以得出物權(quán)的最基本特征：直接支配性，其內(nèi)容是物權(quán)人依自己的意思，無須他人的意思或行為介入，對(duì)標(biāo)的物即得為管領(lǐng)處分，實(shí)現(xiàn)其權(quán)利內(nèi)容17.物權(quán)的直接支配性中蘊(yùn)含著物權(quán)的排他性和優(yōu)

16、先性兩個(gè)特征。為了實(shí)現(xiàn)權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物的直接支配，同一標(biāo)的物上，不能同時(shí)成立二個(gè)以上內(nèi)容互不相容的物權(quán)，此即物權(quán)的排他性18，排他性在以占有為權(quán)能的物權(quán)間表現(xiàn)至為明顯。同一物上，有兩個(gè)以上不同內(nèi)容或性質(zhì)之物權(quán)存在或該物亦為債權(quán)給付之標(biāo)的物時(shí)，成立在先之物權(quán)有優(yōu)先后成立物權(quán)之效力，定限物權(quán)優(yōu)先于完全物權(quán)，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)，這是物權(quán)的優(yōu)先性19.物權(quán)人直接支配標(biāo)的物，僅憑自己的意思實(shí)現(xiàn)權(quán)利目的，客觀上排斥他人于標(biāo)的物上后產(chǎn)生的物權(quán)意思和債權(quán)意思，所以物權(quán)的直接支配性中預(yù)設(shè)著物權(quán)的優(yōu)先性。物權(quán)的優(yōu)先性特征中包括追及性20.至于物上請(qǐng)求權(quán)，其只是在物權(quán)的完滿狀態(tài)受到妨害或者可能受到妨害時(shí)，以恢復(fù)物權(quán)的完滿

17、目的提出的請(qǐng)求權(quán)，它是一種典型的附屬性權(quán)利，它是從物權(quán)的支配性中衍生而來的保護(hù)性請(qǐng)求權(quán)，是一種不可以脫離所附屬的物權(quán)的權(quán)利21.權(quán)利人享有物權(quán)時(shí)，自然享有了物上請(qǐng)求權(quán)?；谖餀?quán)與物上請(qǐng)求權(quán)此種邏輯上的關(guān)系，本文并不把是否具備物上請(qǐng)求權(quán)作為判斷某種權(quán)利是否為物權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)，自然也不主張將以物上請(qǐng)求權(quán)為主要內(nèi)容的所謂“保護(hù)的絕對(duì)性”作為物權(quán)的特征。（二）承租人對(duì)租賃物之權(quán)利具備物權(quán)的特征物權(quán)是權(quán)利人直接支配特定物而享受其利益的權(quán)利，其特征包括直接支配性、排他性和優(yōu)先性。下面分別從這三個(gè)方面論證承租人對(duì)租賃物之權(quán)利是物權(quán)。1、承租人對(duì)租賃物之權(quán)利具有直接支配性其含義是承租人依自己的意思，無須他人的意思或

18、行為介入，對(duì)租賃物即得為管領(lǐng)處分，實(shí)現(xiàn)其權(quán)利內(nèi)容。承租人有使用收益租賃物的權(quán)利，有對(duì)租賃物的改良權(quán)和轉(zhuǎn)租權(quán)，從承租人對(duì)租賃物之權(quán)利的內(nèi)容可以看出其具有對(duì)租賃物直接支配性的特征。羅馬法上規(guī)定永租權(quán)人有用益租賃物、改良租賃物、轉(zhuǎn)讓永租權(quán)的權(quán)利，體現(xiàn)了永租權(quán)的物權(quán)性質(zhì)22.同理，承租人享有的用益權(quán)、改良權(quán)和轉(zhuǎn)租權(quán)能夠體現(xiàn)承租人對(duì)租賃物之權(quán)利的物權(quán)特征。2、承租人對(duì)租賃物之權(quán)利具有排他性其含義是承租人取得了其對(duì)租賃物之權(quán)利后，出租人不得在租賃物上設(shè)立有礙承租人對(duì)租賃物使用的其他權(quán)利。承租人占有租賃物，這是承租人支配租賃物的前提。占有是對(duì)物事實(shí)上的管領(lǐng)力，占有一旦存在，即應(yīng)受到保護(hù)，以維護(hù)社會(huì)平和與物之

19、秩序，此為占有制度的基本功能23.占有租賃物為承租人支配租賃物提供了事實(shí)上的可能和法律上的可能。承租人對(duì)租賃物之權(quán)利以占有為前提，所以出租人不得在租賃物上設(shè)立以占有為權(quán)能的其他權(quán)利。學(xué)者在闡述用益物權(quán)的排他性時(shí)，也多是從占有的角度論證?！霸谟靡嫖餀?quán)，因系以物之占有使用為內(nèi)容，在同一標(biāo)的物（不動(dòng)產(chǎn)）上不能成立二個(gè)典權(quán)，二個(gè)永佃權(quán)”24因此，承租人對(duì)租賃物之權(quán)利以占有為前提足以表明該權(quán)利具有排他性。關(guān)于承租人對(duì)租賃物之權(quán)利是否具有優(yōu)先性，因其內(nèi)容較多，也很復(fù)雜，下文專門討論。（三）承租人對(duì)租賃物之權(quán)利具有優(yōu)先性承租人對(duì)租賃物之權(quán)利具有優(yōu)先性是指當(dāng)租賃物上有不同內(nèi)容或性質(zhì)的物權(quán)存在或該物亦為債權(quán)給付

20、的標(biāo)的物時(shí)，承租人對(duì)租賃物之權(quán)利優(yōu)先于后成立的物權(quán)而得到實(shí)現(xiàn)，承租人對(duì)租賃物之權(quán)利優(yōu)先于債權(quán)而得到實(shí)現(xiàn)。其中，前者又包括承租人對(duì)租賃物之權(quán)利優(yōu)先于后成立的所在權(quán)和他物權(quán)兩個(gè)方面。下面分別從這三個(gè)方面論證承租人對(duì)租賃物之權(quán)利具有優(yōu)先性。1、承租人對(duì)租賃物之權(quán)利優(yōu)先于后成立的所有權(quán)這一優(yōu)先性特征隱藏于“買賣不破租賃”原則之中，從對(duì)該原則的根本原因的探索中可以挖掘出這一特征。臺(tái)灣地區(qū)民法第425條規(guī)定，“出租人于租賃物交付后，承租人占有中，縱將其所有權(quán)讓與第三人，其租賃契約，對(duì)于受讓人仍繼續(xù)存在。前項(xiàng)規(guī)定，于未經(jīng)公證之不動(dòng)產(chǎn)租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之?！保ū緱l第1項(xiàng)、第2項(xiàng)系新修正

21、）本條規(guī)定具體解釋了“買賣不破租賃”原則。租賃契約系債權(quán)契約，由此發(fā)生的債權(quán)債務(wù)具有相對(duì)性，僅在承租人與出租人間發(fā)生法律效力，這是債權(quán)相對(duì)性的要求。既然如此，買賣為何不破租賃，或者承租人為何能夠?qū)官I受人呢？有人不加區(qū)別地認(rèn)為承租人對(duì)抗第三人的效力基礎(chǔ)是其對(duì)租賃物的占有。實(shí)際上，承租人對(duì)抗買受人、出租人和“其他第三人”的效力基礎(chǔ)并不相同。承租人對(duì)抗出租人的效力基礎(chǔ)在于承租人與出租人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，出租人不得以自己的所有權(quán)去妨害租賃權(quán)的正常行使，否則便構(gòu)成債務(wù)不履行。承租人對(duì)抗“其他第三人”的效力基礎(chǔ)在于占有的功能。臺(tái)灣地區(qū)“民法”第962條規(guī)定“占有人，其占有被侵奪者，得請(qǐng)求返還其占有物。

22、占有被妨害者，得請(qǐng)求除去其妨害。占有有被妨害之虞者，得請(qǐng)求防止其妨害。” 承租人得對(duì)抗“其他第三人”是承租人作為直接占有人當(dāng)然之物上請(qǐng)求權(quán)，也是占有維護(hù)社會(huì)和平與物之秩序的保護(hù)功能的體現(xiàn)。問題是承租人對(duì)抗買受人的效力基礎(chǔ)是否也在于占有的保護(hù)功能呢？出租人將承租人占有中的租賃物所有權(quán)讓與買受人時(shí)，買受人毫無疑問地自原所有人手中繼受取得標(biāo)的物的所有權(quán)或?yàn)樾碌乃袡?quán)人。而此時(shí)的承租人則淪為無權(quán)占有人，因?yàn)槠渑c原出租人間的租賃關(guān)系為債權(quán)關(guān)系，具有相對(duì)性，只能對(duì)原出租人主張而不能對(duì)作為第三人的買受人主張，亦即承租人不得向受讓人主張?jiān)赓U關(guān)系為其占有本權(quán)25.對(duì)買受人來說，承租人作為無權(quán)占有人，

23、自然不能向擁有所有權(quán)的自己主張占有人的物上請(qǐng)求權(quán)。因此，承租人對(duì)抗受讓人并非基于占有的保護(hù)功能。在受讓人對(duì)承租人的所有物返還請(qǐng)求權(quán)之構(gòu)成要件被充分的情況下，受讓人對(duì)于承租人卻不得主張無權(quán)占有而請(qǐng)求返還其物，其原因在于“買賣不破租賃”原則。然而“買賣不破租賃”的原因究竟何在？學(xué)者多認(rèn)為，于此情形，承租人對(duì)出租人之債權(quán)優(yōu)先于受讓人之租賃物所有權(quán)，“買賣不破租賃”原則是物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的例外，或者說是債權(quán)物權(quán)化的體現(xiàn)。下面檢討這一觀點(diǎn)。債權(quán)物權(quán)化是指使相對(duì)性的債權(quán)亦具有對(duì)抗一般人的效力26.準(zhǔn)以此言，“買賣不破租賃”原則所體現(xiàn)的債權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指承租人對(duì)出租人的債上請(qǐng)求權(quán)亦具有對(duì)抗一般人的效力，其基本原

24、理應(yīng)與預(yù)告登記制度相同。預(yù)告登記制度是指縱然土地出賣人將土地再次出讓于第三人并移轉(zhuǎn)所有權(quán)時(shí)，已經(jīng)將其對(duì)出買人的債權(quán)進(jìn)行登記的買受人仍然可以向出賣人請(qǐng)求交付土地并移轉(zhuǎn)所有權(quán)，此時(shí)法律保障這一請(qǐng)求權(quán)得到實(shí)現(xiàn)。順此思路，承租人對(duì)出租人之債權(quán)的物權(quán)化應(yīng)是指縱然出租人將租賃物所有權(quán)于租賃期間移轉(zhuǎn)于第三人時(shí)，承租人對(duì)出租人的債權(quán)仍應(yīng)得到實(shí)現(xiàn)，亦即承租人仍可請(qǐng)求原出租人允許自己使用收益租賃物，請(qǐng)求原出租人修繕租賃物，承擔(dān)稅收等合法負(fù)擔(dān)。而事實(shí)上出租人將租賃物所有權(quán)于租賃期間移轉(zhuǎn)于買受人時(shí)，“買賣不破租賃”原則使承租人與買受人重新形成法律關(guān)系，而其與原出租人間的租賃關(guān)系消滅。承租人不得再向原出租人主張債上請(qǐng)求

25、權(quán)，只能向買受人主張請(qǐng)求權(quán)。承租人對(duì)出租人之權(quán)利的命運(yùn)是消滅而不是具有了對(duì)抗買受人的效力。顯然，“買賣不破租賃”原則與預(yù)告登記制度的原理并不相同，不屬于嚴(yán)格意義上的債權(quán)物權(quán)化。因此，債權(quán)物權(quán)化仍不能說明“買賣不破租賃”原則?！百I賣不破租賃”原則使承租人與出租人間的法律關(guān)系隨著租賃物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而轉(zhuǎn)變?yōu)槌凶馊伺c買受人間的法律關(guān)系。法律關(guān)系主體的變化并不會(huì)影響承租人通過租賃關(guān)系所要實(shí)現(xiàn)的使用收益租賃物的目的。承租人對(duì)租賃物之權(quán)利隨著租賃物移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)，這一方面佐證了承租人對(duì)租賃物之權(quán)利是對(duì)物權(quán)，另一方面也說明了設(shè)立在后的買受人對(duì)租賃物之所有權(quán)并不會(huì)妨礙承租人對(duì)租賃物之權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。換言之，承租人對(duì)租賃

26、物之權(quán)利優(yōu)先于后成立的所有權(quán)。這才是“買賣不破租賃”原則的真正原因?！百I賣不破租賃”原則之所以同時(shí)規(guī)定承租人與買受人間存在債權(quán)關(guān)系，其目的在于保障承租人對(duì)租賃物之權(quán)利能夠完滿實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，在承認(rèn)了承租人對(duì)租賃物之權(quán)利優(yōu)先于成立在后之所有權(quán)時(shí)，“買賣不破租賃”原則這種曲徑通幽的規(guī)定就失去了存在的必要。為了強(qiáng)化這一觀點(diǎn)，還可以類比有關(guān)抵押權(quán)的問題來說明。在設(shè)定抵押權(quán)的關(guān)系中，土地所有人與試圖取得抵押權(quán)者之間存在兩個(gè)契約27.一為債權(quán)契約，即雙方約定設(shè)立抵押權(quán)、設(shè)立時(shí)間、租金數(shù)量等內(nèi)容的契約。二為物權(quán)契約，即雙方形成物權(quán)合意，旨在使抵押權(quán)發(fā)生的契約。在抵押權(quán)存續(xù)期間，土地所有人將土地所有權(quán)讓與買受人時(shí)

27、，抵押權(quán)人的抵押權(quán)仍然存在于土地之上。抵押權(quán)人之所以仍然享有抵押權(quán)，并不是因?yàn)槠渑c原所有人間的債權(quán)具有了物權(quán)的效力，而是抵押權(quán)本身具有優(yōu)先于土地上后設(shè)立的所有權(quán)的效力。在此可以說買賣破抵押權(quán)人與原所有人之間的債權(quán)關(guān)系，但不破抵押權(quán)。其間自然也不存在所謂債權(quán)物權(quán)化問題。2、承租人對(duì)租賃物之權(quán)利優(yōu)先于后成立的他物權(quán)許多國(guó)家和地區(qū)對(duì)此都有規(guī)定。我國(guó)2000年最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問題的解釋第65條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。日本民法典第605條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)租賃實(shí)行登記后，對(duì)以后就該不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)者亦發(fā)生效力”

28、。臺(tái)灣地區(qū)“民法”第426條也明定，出租人就租賃物設(shè)定物權(quán)，致妨礙承租人使用收益者，準(zhǔn)用“買賣不破租賃”原則。3、承租人對(duì)租賃物之權(quán)利優(yōu)先于債權(quán)在論及物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的效力時(shí)，最有說服力的例子是“一物二賣”。簡(jiǎn)言之，一物二賣時(shí)，后買者如果先受讓標(biāo)的物的所有權(quán)，則后買者取得所有權(quán)，先買者只能依債務(wù)不履行向出賣人請(qǐng)求損害賠償?！耙晃锒狻钡睦油瑯幼钸m合于論證承租人對(duì)租賃物之權(quán)利優(yōu)先于債權(quán)28.按照誠(chéng)實(shí)信用原則的要求，當(dāng)出租人先后將租賃物出租給兩個(gè)承租人時(shí)，先占有租賃物的一方取得對(duì)租賃物之權(quán)利，而另一承租人只能依債務(wù)不履行向出租人請(qǐng)求損害賠償，無法取得對(duì)租賃物之權(quán)利。舟橋諄一認(rèn)為，“倘貸與人將土地貸與第三人，貸與人之債務(wù)履行成為不能，借用人之土地利用權(quán)能于是喪失”29，這也佐證了先占有租賃物的一方取得對(duì)租賃物之權(quán)利。應(yīng)須指出，當(dāng)法律規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系進(jìn)行登記為承租人對(duì)租賃物之權(quán)利對(duì)抗第三人的前提時(shí)，先將不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系進(jìn)行登記者取得承租人對(duì)租賃物之權(quán)利。另一承租人只能依