《房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策與實(shí)務(wù)》

1、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增政策與實(shí)務(wù) 【課程背景】我國(guó)新一輪稅制改革的主要內(nèi)容是營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，簡(jiǎn)稱 “營(yíng)改增 ”。根 據(jù)國(guó)家的統(tǒng)一安排部署， 國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部正式于 20XX 年 11 月16 日頒布了營(yíng) 業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，通過(guò) 5 年左右時(shí)間的過(guò)渡，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局于 20XX 年 3 月 23 日頒布了關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅20XX 36號(hào)），標(biāo)志著 “營(yíng)改增 ”的攻堅(jiān)之戰(zhàn)已經(jīng)打響，我國(guó)全面告別營(yíng)業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)全行業(yè)的增值 稅于 20XX 年5月 1日開(kāi)始。對(duì)于占我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)相當(dāng)比重的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)而言，營(yíng)改增可謂是 “牽一發(fā)而 動(dòng)全身 ”的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。而建筑業(yè)、

2、房地產(chǎn)的管理人員、財(cái)務(wù)人員對(duì)于增值稅可謂是 一項(xiàng)全新的課題。因此，企業(yè)做好轉(zhuǎn)型的相關(guān)準(zhǔn)備，確保稅制的平穩(wěn)實(shí)施，并通過(guò)過(guò)渡 期思考政策與實(shí)踐中的節(jié)稅空間， 減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)， 是企業(yè)管理者與財(cái)務(wù)工作者必須重視 的問(wèn)題。 矚慫潤(rùn)厲釤瘞睞櫪廡賴賃軔朧。第一部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅政策基礎(chǔ)一、背景（一）現(xiàn)行稅制分析 增值稅與營(yíng)業(yè)稅是我國(guó)兩大主體稅種。 20XX 年，我國(guó)增值稅和營(yíng)業(yè)稅合計(jì)征收約 38 萬(wàn)億元，占總稅收的比例超過(guò)四成。營(yíng)業(yè)稅以交易額征稅，不利于社會(huì)分工，重復(fù)征稅，抑制市場(chǎng)交易規(guī)模，個(gè)別經(jīng)濟(jì) 行為定性模糊 （如數(shù)據(jù)信息服務(wù) ），目前世界僅有很少國(guó)家采納。增值稅以增加值征稅，消除重復(fù)征稅、促

3、進(jìn)專業(yè)化方面有優(yōu)勢(shì)，從 1954 年首次使 用，到目前已有 170個(gè)國(guó)家和地區(qū)實(shí)行， 20XX 年我國(guó)實(shí)現(xiàn)由生產(chǎn)性增值稅向消費(fèi)型增 值稅的轉(zhuǎn)型。 聞創(chuàng)溝燴鐺險(xiǎn)愛(ài)氌譴凈禍測(cè)樅。（二）“營(yíng)改增 ”進(jìn)程簡(jiǎn)要回顧 為了完善財(cái)稅體制，落實(shí)結(jié)構(gòu)性減稅的方針。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政 部正式于 20XX 年 11 月16 日頒布了營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案。并在方案中規(guī)定了 上海作為首個(gè)營(yíng)改增試點(diǎn)地區(qū)將交通運(yùn)輸業(yè)和部分服務(wù)業(yè)納入到營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。 （財(cái) 稅20XX110號(hào)）。殘騖樓諍錈瀨濟(jì)溆塹籟婭驟東。交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：20XX 年 1 月 1 日上海市， 20XX 年 9 月 1 日北京市， 2

4、0XX 年 10 月 1 日江蘇和安 徽，20XX年11月1日福建和廣東，20XX年12月1日天津、浙江和湖北，同時(shí)適當(dāng) 擴(kuò)大部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范圍， 20XX 年 8 月 1 日全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施。鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)：財(cái)稅20XX106號(hào)規(guī)定，自20XX年1月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展鐵路運(yùn)輸和郵 政業(yè)營(yíng)改增試點(diǎn)。電信業(yè)：財(cái)稅20XX43號(hào)規(guī)定，自20XX年6月1日起電信業(yè)納入營(yíng)改增范圍。 最后一批營(yíng)業(yè)稅稅目的： 建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、 金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)。 釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧葒鈀。財(cái)稅20XX36號(hào)：20XX年3月23日頒布了關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅 試點(diǎn)的通知；國(guó)家稅務(wù)總局公告 2

5、0XX 年第 23號(hào)：國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng) 業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告上述 4 個(gè)行業(yè)均于 20XX 年 5 月 1 日起 “營(yíng)改增 ”。彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒爾膚。很明顯， “銷售不動(dòng)產(chǎn) ”主要就是針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)。（三）房地產(chǎn)業(yè) “營(yíng)改增 ”實(shí)施背景 目前，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)四大行業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅總方 案即將公布， 這將直接影響四大行業(yè)的 800 余萬(wàn)戶企業(yè)， 涉及年?duì)I業(yè)稅稅額 1.6萬(wàn)億元。 占全國(guó)稅收收入比重約 15%。謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點(diǎn)鉍雜?？梢钥吹?，截至現(xiàn)在，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)特別是前三者， 占據(jù)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的絕對(duì)大

6、頭，也與人民生活息息相關(guān)，因此，原定于20XX年全面完成的營(yíng)改增”戰(zhàn)略部署，也不得不一再推移。在 20XX年3月5日的政府工作報(bào)告中，李 克強(qiáng)總理一錘定音”宣布自20XX年5月1日起，將全面實(shí)施營(yíng)業(yè)稅改征增值稅改革（營(yíng)改增”，中國(guó)增值稅進(jìn)入了新的時(shí)代。 廈礴懇蹣駢時(shí)盡繼價(jià)騷巹癩龔?？偫砝羁藦?qiáng)有一句話說(shuō)了十遍還不止，一一確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)作為大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，一方面拉動(dòng)了幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，另一方面也切實(shí)解決了人民群眾的居住問(wèn)題，促進(jìn)了我國(guó)的城市化發(fā)展?？陀^上也成為部分人士的投資工具，因此，房地產(chǎn)業(yè)的稅制的改革，關(guān)注面廣，涉及面大，需要財(cái)務(wù) 人員高度關(guān)注。 煢楨廣鰳鯡

7、選塊網(wǎng)羈淚鍍齊鈞。二、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增”的難點(diǎn)分析（一）抵扣鏈條問(wèn)題實(shí)施增值稅制，其主要優(yōu)點(diǎn)在于其抵扣鏈條完整，從而實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的稅負(fù)控制，同 時(shí)也有利于納稅人稅負(fù)管理，稅管機(jī)關(guān)的精準(zhǔn)控稅。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施增值稅，首要的就是 要解決抵扣鏈條問(wèn)題，即從土地取得、項(xiàng)目發(fā)包、甲供材等關(guān)系方面，都要考慮完整的 抵扣鏈條，否則稅負(fù)必然只升不降。 鵝婭盡損鶴慘歷蘢鴛賴縈詰聾。（二）票據(jù)取得問(wèn)題抵扣鏈條除了產(chǎn)業(yè)鏈的完整外，其形式要件就是當(dāng)前稅管機(jī)關(guān)的主要手段以票管稅”房地產(chǎn)業(yè)的主要成本發(fā)生在 開(kāi)發(fā)成本”即項(xiàng)目發(fā)包給總包方實(shí)施。在當(dāng)前條件下， 房地產(chǎn)業(yè)的增值稅率與建筑業(yè)稅率是相等的，因此，票據(jù)取得是沒(méi)有太大技術(shù)難度的

8、。 當(dāng)然，如果對(duì)于總包（承包）方為小規(guī)模納稅人或者老項(xiàng)目”簡(jiǎn)易計(jì)稅方式時(shí)，可能無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅款無(wú)法抵扣?；[叢媽羥為贍債蟶練淨(jìng)櫧撻曉。至于甲供材料或者一些配套的營(yíng)銷、廣告等費(fèi)用，則已經(jīng)提前或同步進(jìn)行了營(yíng)改增”，取得專用發(fā)票的問(wèn)題也不大 預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買闥齙。（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)變問(wèn)題房地產(chǎn)業(yè)的歷史稅管機(jī)關(guān)為地方稅務(wù)局。這也是 1994年稅制改革后，營(yíng)業(yè)稅作為 地方稅由地方征管的重要稅源。營(yíng)改增”后，增值稅的征管機(jī)關(guān)為國(guó)家稅務(wù)局。這涉及到房地產(chǎn)業(yè)與主管征稅機(jī)關(guān)的銜接與溝通，同時(shí)需要做好納稅人身份登記，考慮適用稅率。滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦鋇絨鈔。（四）

9、房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)對(duì)問(wèn)題觀念上：明確 營(yíng)改增”是大勢(shì)所趨，是國(guó)家減輕企業(yè)稅負(fù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)大計(jì)。準(zhǔn)備上：做好相關(guān)準(zhǔn)備與應(yīng)對(duì)，分析企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)特點(diǎn)與關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從人員培訓(xùn)， 組織建設(shè)、稅企溝通等方面做好準(zhǔn)備。鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡縫勵(lì)羆。實(shí)施上：分析企業(yè)自身在抵扣鏈條、業(yè)務(wù)特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游合作伙伴的基本情況， 同時(shí)及時(shí)與主管稅務(wù)局做好溝通，實(shí)現(xiàn) 營(yíng)改增”的順利實(shí)施。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報(bào)贏無(wú)。（五）小結(jié)由于歷史原因，房地產(chǎn)業(yè)還廣泛存在著一級(jí)開(kāi)發(fā)（土地整理）與二級(jí)開(kāi)發(fā)（通常意義的 商品房開(kāi)發(fā)）并存，兼營(yíng)、混合經(jīng)營(yíng)等復(fù)雜業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)企業(yè)還存在著土地增值稅這一 特殊稅種。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)于諸多稅種均米用預(yù)交形式等

10、，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)既重又相對(duì)復(fù)雜。企業(yè)財(cái)務(wù)人員以前對(duì)增值稅業(yè)務(wù)、操作模式不熟悉，對(duì)于營(yíng)改增的實(shí)施， 都提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛漢鼉。三、營(yíng)改增”政策支撐文件（11道金牌”與一封信）1、財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅20XX36號(hào)）附件：1. 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法2. 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定3. 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定4. 跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定2、關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)若干政策的通知 （財(cái)稅 20XX （39）號(hào)）3、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)后增值稅納稅申報(bào)有

11、關(guān)事項(xiàng)的公 告 （20XX 年第 13 號(hào)）4、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法 的公告 （20XX 年第 14 號(hào) ）5、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法的公告（20XX 年第 15號(hào)）6、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 的公告 （20XX 年第 16 號(hào)）壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱釣。7、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布 納稅人跨縣 （市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 的公告 （20XX 年第 17 號(hào)）蠟變黲癟報(bào)倀鉉錨鈰贅籜葦繯。8、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管

12、理暫行辦法的公告 （20XX 年第 18 號(hào)）買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄屆嬌擻。9、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開(kāi)增值稅發(fā)票的公 告（ 20XX 年第 19 號(hào)）10、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開(kāi)增值稅發(fā)票的通知 （稅總函（ 20XX146 號(hào)）綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴飆鈧麥。11、國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告（ 20XX 年第 23 號(hào)） 驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦諑瓊針。12、溫情脈脈的致全國(guó)營(yíng)改增納稅人的一封信 （20XX 年 4 月 20日，國(guó)家稅務(wù)總局 營(yíng)改增督促落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）

13、 貓蠆驢繪燈鮒誅髏貺廡獻(xiàn)鵬縮。四、基于本講座的主題，均以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為納稅主體及其相關(guān)業(yè)務(wù)展開(kāi)，其他納 稅人涉及的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)涉稅事項(xiàng)暫不討論。 鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔嗚訝擯。第二部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的稅務(wù)處理一、房地產(chǎn)企業(yè)如何正確核算及申報(bào)增值稅 （一）納稅主體與適用相關(guān)政策 1房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（稅總 （20XX 年第 18 號(hào)） 公告）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)： “擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的建設(shè)單位 ”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是指按 照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。簡(jiǎn)單地講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就是在各地住建部

14、門辦理了房地產(chǎn)資質(zhì)等級(jí)認(rèn)定的房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般是以項(xiàng)目公司作為開(kāi)發(fā)主體，都必須辦理 資質(zhì)后才能開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。注意：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不等于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)必須取得相應(yīng)資質(zhì)。 2包 括但不限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)稅 36、39 文件； 13、14、15、16、19、23等稅總公告及相關(guān)文件（二）稅目的判定 根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)以及 “營(yíng)改增 ”的相關(guān)文件精神，房地產(chǎn)企業(yè)如下行為為增 值稅應(yīng)稅行為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在境內(nèi)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用 “銷售不動(dòng)產(chǎn) ”稅目。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括商鋪、寫(xiě)字樓、 公寓等），適用

15、“租賃服務(wù) ”稅目中的 “不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù) ”。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用 '銷售無(wú)形資產(chǎn) '稅目中的 “自然資源使用權(quán)（三）納稅人身份界定與登記在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供建筑服務(wù)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人。在境內(nèi)銷售 建筑服務(wù)是指建筑服務(wù)的銷售方或者購(gòu)買方在境內(nèi)。1身份界定根據(jù)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第三條規(guī)定，納稅人分為一般納稅人和小 規(guī)模納稅人。應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下稱應(yīng)稅銷售額）超過(guò)財(cái)政部和國(guó)家 稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。 （個(gè)人、不經(jīng)常發(fā)生業(yè)務(wù)的單位、工商戶：小規(guī)模）一般納稅人判斷標(biāo)準(zhǔn)：年應(yīng)稅

16、銷售額超過(guò) 500 萬(wàn)元（含本數(shù)） 試點(diǎn)納稅人試點(diǎn)實(shí)施前的應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額按以下公式換算：應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額=連續(xù)不超過(guò)12個(gè)月應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額合計(jì)*（ 1+3%）（財(cái)稅20XX36號(hào)）附件2 （五）（國(guó)家稅務(wù)總局公告 20XX 年第 23號(hào)）20XX 年 5 月 1 日前登記，試點(diǎn)實(shí)施后正式登記。（不是認(rèn)證）2 適用稅率一一稅率：11% （常規(guī)）銷售不動(dòng)產(chǎn)（銷售）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)（出租） 銷售自然資源使用權(quán)（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)） 征收率： 5%或 3%（簡(jiǎn)易方法） 注意：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適 用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，征收率為 3%，其余簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的征收率均為 5%3計(jì)稅方法（ 1）房地

17、產(chǎn)企業(yè)不同業(yè)務(wù)類型下的銷售額的計(jì)算銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù) 總局另有規(guī)定的除外。銷售額不包括收取的銷項(xiàng)稅額。注意：增值稅是價(jià)外稅（即稅款不計(jì)入價(jià)格中，也就是收入不包括稅款） 房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售試點(diǎn)后開(kāi)工的新項(xiàng)目或者銷售未選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅 方法，稅率為 11%，并可以從銷售額中扣除向政府部門支付的土地價(jià)款。銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）*（ 1+11%）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建 筑面積）X支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值

18、稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑 面積。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易 計(jì)稅方法按照 5%的征收率計(jì)稅。 一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的， 36個(gè)月內(nèi)不得變更為一 般計(jì)稅方法計(jì)稅。銷售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用* （1+5%）注意：不得扣除土地款 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地 產(chǎn)項(xiàng)目（無(wú)論新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目），都按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。銷售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 *（1+5%）注意：不得扣除土地款 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅 人出租其在 20XX 年 5月 1 日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，或者出租其在 20XX 年 5月 1 日前取得 的未選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅的不動(dòng)產(chǎn)

19、，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，稅率為11%。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額 =全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 *（ 1+11%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出租其 20XX 年 5月 1 日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可 以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，征收率為 5%。銷售額 =全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 *（ 1+5%） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)（無(wú)論何時(shí)取得），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。銷售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用* （1+5%）一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用一般計(jì)稅方法，稅率為11%。小規(guī)模納稅人 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，征收率為 3%。銷售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用*（ 1+適用稅率或征收率）（2）般計(jì)稅方法的應(yīng)

20、納稅額 應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣額 當(dāng)期銷項(xiàng)稅額二當(dāng)期銷售額X11%當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣額二符合增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣相關(guān)規(guī)定，且必須取得增值稅專用發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅額（3）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額 簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得 抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額 征收率簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià) 方法的（即含稅價(jià)），按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額=含稅銷售額* （1+征收率）（還原） 二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅明細(xì)科目的設(shè)置與使用有關(guān)營(yíng)改增試點(diǎn)會(huì)計(jì)處理規(guī)定，參考營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)處理規(guī)

21、定（財(cái)會(huì)20XX13號(hào)），結(jié)合實(shí)際情況，建議如下：（一）科目設(shè)置1 一、二級(jí)科目明細(xì)設(shè)置企業(yè)應(yīng)該在 應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置 應(yīng)交增值稅”耒交增值稅”增值稅留抵稅額待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目。構(gòu)氽頑黌碩飩薺齦話騖門戲鷯。2221應(yīng)交稅費(fèi)借方貸方一級(jí)明細(xì)科目二級(jí)明細(xì)科目01應(yīng)交增值稅見(jiàn)卜表02未交增值稅01 一般計(jì)稅02簡(jiǎn)易計(jì)稅03增值稅留抵稅額04待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額01未認(rèn)證或已認(rèn)證未申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額02營(yíng)改增待抵減的銷項(xiàng)稅額03新增不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)進(jìn)未滿12月進(jìn)項(xiàng)稅額2 應(yīng)交增值稅明細(xì)科目設(shè)置應(yīng)交增值稅借方貸方備注進(jìn)項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅額已交稅金進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出減免稅款轉(zhuǎn)出多交增值稅轉(zhuǎn)出未交增值稅營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額營(yíng)改

22、增抵減的銷項(xiàng)稅額可不設(shè)置（二）科目使用1 一、二級(jí)明細(xì)科目使用朱交增值稅”明細(xì)科目，核算企業(yè)月末轉(zhuǎn)入的應(yīng)交未交增值稅額，轉(zhuǎn)入多交的增值稅也在本明細(xì)科目核算。增值稅留抵稅額”明細(xì)科目，核算截止到開(kāi)始試點(diǎn)當(dāng)月月初的增值稅留抵稅額按照 營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有關(guān)規(guī)定不得從應(yīng)稅服務(wù)的銷項(xiàng)稅額中抵扣的金額。待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目，核算企業(yè)按稅法規(guī)定不符合抵扣條件，暫不予在本期 申報(bào)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。2 應(yīng)交增值稅明細(xì)科目或?qū)谑褂脩?yīng)交增值稅：借方：（5個(gè)）在 應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬中，借方應(yīng)設(shè)置 進(jìn)項(xiàng)稅額” 已交稅金” 減免稅款” 轉(zhuǎn) 出未交增值稅”營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額”等專欄或下級(jí)科目，進(jìn)項(xiàng)稅額”記錄企業(yè)購(gòu)入貨

23、物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷項(xiàng) 稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購(gòu)入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記。已交稅金”記錄企業(yè)已繳納的增值稅額，企業(yè)已繳納的增值稅額用藍(lán)字登記。減免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。轉(zhuǎn)出未交增值稅”記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出應(yīng)交未交的增值稅。企業(yè)轉(zhuǎn)出當(dāng)月發(fā)生的應(yīng) 交未交的增值稅額用藍(lán)字登記。營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額”系核算差額征稅的試點(diǎn)納稅人本期從銷售額中扣減的、 購(gòu)進(jìn)應(yīng)稅服務(wù)按適用稅率計(jì)算的銷項(xiàng)稅額；如果原一般納稅人未兼營(yíng)該應(yīng)稅服務(wù)的，可 以不設(shè)此明細(xì)科目。應(yīng)交增值稅：貸方：（4個(gè)）貸方應(yīng)設(shè)置銷項(xiàng)稅額”進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”轉(zhuǎn)出多交增值

24、稅”營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng) 稅額”等專欄或下級(jí)明細(xì)科目：銷項(xiàng)稅額”記錄企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)或提供應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”專欄，記錄由于各類原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。轉(zhuǎn)出多交增值稅”記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出多交的增值稅。企業(yè)轉(zhuǎn)出當(dāng)月發(fā)生的多交的 增值稅額用藍(lán)字登記。營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額”同上。（三）小規(guī)模納稅人科目設(shè)置增值稅小規(guī)模納稅人的應(yīng)納增值稅額，也通過(guò) 應(yīng)交稅 費(fèi)一一應(yīng)交增值稅”明細(xì)科目核算，但不設(shè)置若干專欄。（四）科目使用核算分錄：（1）實(shí)現(xiàn)銷售時(shí) 借：銀行存款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）（2）取得成本費(fèi)用等含進(jìn)項(xiàng)稅額專用發(fā)票時(shí) 借：成本費(fèi)用類科

25、目應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）貸：銀行存款（3）減免稅款時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)一應(yīng)交增值稅（減免稅款）貸：遞延收益（4）轉(zhuǎn)出本月應(yīng)交未交增值稅時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 貸：應(yīng)交稅費(fèi) 未交增值稅（5）本月上交上期未交增值稅時(shí) 借：應(yīng)交稅費(fèi) 未交增值稅 貸：銀行存款三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅發(fā)票的使用、收集、認(rèn)證（一）增值稅發(fā)票的使用（開(kāi)具） 1一般納稅人應(yīng)通過(guò)增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票。2自 20XX 年 5 月1 日起，地稅機(jī)關(guān)不再向試點(diǎn)納稅人發(fā)放發(fā)票。試點(diǎn)納稅人已 領(lǐng)取地稅機(jī)關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至 20XX 年 6月 30 日，特殊情況經(jīng)省國(guó)稅局確定

26、，可適當(dāng)延長(zhǎng)使用期限，最遲不超過(guò) 20XX 年8月 31日。3一般納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，自行開(kāi)具增值稅發(fā)票。 4一般納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，其 20XX 年 4 月 30 日前收取 并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的預(yù)收款， 未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的， 可以開(kāi)具增值稅 普通發(fā)票，不得開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。5一般納稅人向其他個(gè)人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不得開(kāi)具增值稅 專用發(fā)票。6小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，自行開(kāi)具增值稅普通發(fā)票。 購(gòu)買方（除其他個(gè)人）需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人可以向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申請(qǐng) 代開(kāi)。（二）增值稅專用發(fā)票及進(jìn)項(xiàng)稅

27、額 1納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，取得增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或國(guó) 務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。2根據(jù)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十六規(guī)定，增值稅扣稅憑證，是 指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)、農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和 完稅憑證。3納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī) 定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。4下列項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：（一）用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購(gòu) 進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè) 人消費(fèi)

28、。（二）非正常損失的購(gòu)進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工 修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（四）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服 務(wù)。（五）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購(gòu)進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（六）購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂(lè)服務(wù)。（七）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。（三）增值稅發(fā)票的日常管理 1根據(jù)納稅人納稅信用評(píng)級(jí)決定是否進(jìn)行專用發(fā)票認(rèn)證 取消增值稅發(fā)票認(rèn)證只限于納稅信用 A 級(jí)納稅人。如不符合此條件，需要定期進(jìn) 行認(rèn)證工作。

29、20XX 年 5月 1日新納入營(yíng)改增試點(diǎn)的增值稅一般納稅人， 20XX 年5月至 7月期 間不需進(jìn)行增值稅發(fā)票認(rèn)證，登錄本省增值稅發(fā)票查詢平臺(tái)，查詢、選擇用于申報(bào)抵扣 或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息，未查詢到對(duì)應(yīng)發(fā)票信息的，可進(jìn)行掃描認(rèn)證。 20XX 年 8 月起按照納稅信用級(jí)別分別適用發(fā)票認(rèn)證的有關(guān)規(guī)定。2做好增值稅發(fā)票的申報(bào)、抵扣相關(guān)事項(xiàng)對(duì)于需要認(rèn)證的發(fā)票， 應(yīng)在開(kāi)具之日起 180 日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證， 并在認(rèn)證通 過(guò)的次月申報(bào)期內(nèi)， 向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 無(wú)須認(rèn)證的發(fā)票也需要在抵扣 期根據(jù)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行抵扣。四、增值稅納稅申報(bào)關(guān)鍵點(diǎn)審查 輒嶧陽(yáng)檉籪癤網(wǎng)儂號(hào)澩蠐鑭釃。（一）增值

30、稅預(yù)交的相關(guān)要求1銷售不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定時(shí)，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù) 繳的增值稅款。 堯側(cè)閆繭絳闕絢勵(lì)蜆贅瀝紕縭。一般納稅人應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款十（1+適用稅率或征收率）X3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照 11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的， 按照 5%的征收率計(jì)算。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收到這類預(yù)收款以后， 應(yīng)區(qū)分項(xiàng)目的具體情況， 是老項(xiàng)目還是新項(xiàng) 目，確定適用的計(jì)稅方法，計(jì)算當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的稅款。 識(shí)饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒儂減攙。 小規(guī)模納稅人應(yīng)預(yù)繳稅款二預(yù)收款十（1+5%） X3%2出租不

31、動(dòng)產(chǎn) 納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款二含稅銷售額-（1+11%） X3% 納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的， 除個(gè)人出租住房外， 按照以下公式計(jì)算應(yīng) 預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款二含稅銷售額-（1+5%） X5%（二）納稅與扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定1 納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng) 或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。 凍鈹鋨勞臘鍇癇婦脛 糴鈹賄鶚。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。 取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天， 是指書(shū)面合同確定的付款日期； 未簽訂書(shū)面合同或

32、 者書(shū)面合同未確定付款日期的，為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。 恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦聰櫻鄶。2納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng) 天。（三）納稅地點(diǎn)的確定1 銷售不動(dòng)產(chǎn)，按上述時(shí)間與預(yù)征情況，計(jì)算應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向 主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫(kù) 搖飭緡。2納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納 稅人向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款， 向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 向 不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款， 可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減， 抵減 不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期

33、繼續(xù)抵減。 碩癘鄴頏謅攆檸攜驤蘞鷥膠據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅 機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。3一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的稅率為11%。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，征收率為 3%，按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān) 申報(bào)納稅。 閿擻輳嬪諫遷擇楨秘騖輛塤鵜。（四）申報(bào)與繳納（預(yù)繳）增值稅的時(shí)間節(jié)點(diǎn)按月申報(bào)的納稅人： 5月增值稅申報(bào)時(shí)間最遲為 20XX 年 6月 27日。此后為每月 15日 前。（房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人一般為按月申報(bào)） 氬嚕躑竄貿(mào)懇彈瀘頷澩紛釓鄧。小規(guī)模納稅人以 1 個(gè)季度為納稅期限。 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳

34、稅款時(shí)間，按照上述規(guī)定的納稅期限執(zhí)行。 預(yù)繳稅款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)： 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向項(xiàng)目所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限 （季度 申報(bào)）向項(xiàng)目所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。 釷鵒資贏車贖孫滅獅贅慶獷緞。（五）申報(bào)入庫(kù) 五、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算（一）簡(jiǎn)易計(jì)算方法A 房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開(kāi)發(fā)了 B 房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證注明的開(kāi)工 日期是 20XX 年 3 月 15 日， 20XX 年 1 月 15 日開(kāi)始預(yù)售房地產(chǎn)，至 20XX 年 4 月 30 日共取得預(yù)收款 5250 萬(wàn)元，已按照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定

35、申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。 A 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì) 上述預(yù)收款開(kāi)具收據(jù)， 未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。 該企業(yè) 20XX 年 5 月又收到預(yù)收款 5250 萬(wàn) 元。 20XX 年 6 月共開(kāi)具了增值稅普通發(fā)票 10500 萬(wàn)元（含 20XX 年 4 月 30 日前取 得的未開(kāi)票預(yù)收款 5250 萬(wàn)元，和 20XX 年 5 月收到的 5250 萬(wàn)元），同時(shí)辦理房產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 慫闡譜鯪逕導(dǎo)嘯畫(huà)長(zhǎng)涼馴鴇撟。問(wèn)：納稅人在 7 月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)多少增值稅稅款？（一）由于 A 房地產(chǎn)企業(yè)銷售了自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，納稅人按照辦法第 八條規(guī)定，可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照 5%的征收率計(jì)稅。 諺辭調(diào)擔(dān)鈧諂動(dòng)禪瀉類謹(jǐn)覡鸞。（二）納

36、稅人 6 月開(kāi)具增值稅普通發(fā)票 10500 萬(wàn)元，其中包括 5250 萬(wàn)元屬于辦 法第十七條規(guī)定的可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票的情形。 嘰覲詿縲鐋囁偽純鉿錈癱懇跡。（三）納稅人按照辦法第十一條、十二條規(guī)定，應(yīng)在 6 月申報(bào)期就取得的預(yù)收 款 5250 萬(wàn)元預(yù)繳稅款 150 萬(wàn)元。（ 5250/1.05*3%） 熒紿譏鉦鏌觶鷹緇機(jī)庫(kù)圓鍰緘。（四）納稅人應(yīng)按照辦法第十五條規(guī)定，在 7 月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)的增值稅稅款為 5250* （1+5%） >5%-150=250-150=100萬(wàn)元鶼漬螻偉閱劍鯫腎邏蘞闋簣擇。思考：營(yíng)業(yè)稅下應(yīng)預(yù)交營(yíng)業(yè)稅多少？（二）常規(guī)計(jì)算方法A 房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有

37、關(guān)情況同上例。 20XX 年 6 月還取得 了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票價(jià)稅合計(jì) 1110 萬(wàn)元（其中：注明的增值稅稅額為 110 萬(wàn) 元），納稅人選擇放棄選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照適用稅率計(jì)算繳納增值稅。 紂憂蔣氳頑薟驅(qū) 藥憫騖覲僨鴛。問(wèn)：納稅人在 7 月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)多少增值稅稅款？（一）納稅人按照辦法第十一條、第十二條規(guī)定，應(yīng)在 6 月申報(bào)期就取得的預(yù) 收款計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款=5250- （1+11%） X3%=141.9 萬(wàn)元（二）納稅人 6 月開(kāi)具增值稅普通發(fā)票 10500 萬(wàn)元，其中包括 5250 萬(wàn)元屬于辦 法第十七條規(guī)定的可以開(kāi)具增值稅普通發(fā)票的情形。 穎芻莖蛺餑億頓裊賠瀧漲負(fù)這

38、。（三）納稅人應(yīng)在 7 月申報(bào)期按照辦法第十四條規(guī)定確定應(yīng)納稅額銷項(xiàng)稅額 =5250*（ 1+11%） X11%=520.3 萬(wàn)元進(jìn)項(xiàng)稅額 =110 萬(wàn)元應(yīng)納稅額 =520.3-110-141.9=268.4 萬(wàn)元。納稅人應(yīng)在 7 月申報(bào)期申報(bào)增值稅 268.4 萬(wàn)元。六、房地產(chǎn)業(yè) “營(yíng)改增 ”條件下應(yīng)做好的應(yīng)對(duì)措施 （一）建章立制，熟悉流程，加強(qiáng)培訓(xùn)將增值稅發(fā)票管理與業(yè)務(wù)流程結(jié)合， 調(diào)整或制定新的內(nèi)控制度。 從宏觀財(cái)務(wù)管理與 具體會(huì)計(jì)處理、發(fā)票管理兩方面把握稅改實(shí)質(zhì)。按照增值稅相關(guān)要求設(shè)置會(huì)計(jì)科目，做 好“營(yíng)改增 ”后的會(huì)計(jì)核算工作，降低新稅制對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的風(fēng)險(xiǎn)。 濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減棲

39、 綜。（二）綜合掌握，做好三流平衡 三流：資金流、發(fā)票流、業(yè)務(wù)流。即銀行收付憑證、交易合同和發(fā)票上的收款人、 付款人和金額必須一致。 務(wù)必杜絕不規(guī)范的委托支付以及以房抵款現(xiàn)象。 銚銻縵嚌鰻鴻鋟謎諏 涼鏗穎報(bào)。避免進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)不匹配，規(guī)劃工程付款和銷售節(jié)點(diǎn)，避免集中銷售在前，集中結(jié)算在 后，建議改集中開(kāi)盤為分批分步驟銷售，同時(shí)在建安合同中提前開(kāi)票節(jié)點(diǎn)，推動(dòng)施工方 盡早開(kāi)票，避免在取得較少進(jìn)項(xiàng)稅額的情況下，產(chǎn)生大量銷項(xiàng)稅額。 擠貼綬電麥結(jié)鈺贖嘵類羋罷 鴇。（三）著力降低銷項(xiàng)稅額 當(dāng)前，全國(guó)各省市國(guó)稅局針對(duì) “買物贈(zèng)物 ”、“買一贈(zèng)一 ”等銷售方式的增值稅處理并 無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，為避免無(wú)謂多繳稅款，銷售合同

40、中不使用 “無(wú)償”、“贈(zèng)送 ”字眼。合同中包 含的家具家電等應(yīng)分開(kāi)列明金額， 避免在混合銷售中不能劃分各自收入， 導(dǎo)致適用高稅 率納稅。 賠荊紳諮侖驟遼輩襪錈極嚕辮。舉例：房產(chǎn)公司銷售一套總額 100萬(wàn)的商品房，包含 1萬(wàn)元的家具禮包。分三種情況解讀。 例一：購(gòu)房合同明確無(wú)償贈(zèng)送價(jià)值 1 萬(wàn)元的家具禮包。合同標(biāo)明房款 100萬(wàn)。 家具禮包視同銷售，總增值稅銷項(xiàng)為：100x11%+1x17%=11.17增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，以下 8 種行為視同銷售（第 8 種）： 將自產(chǎn)、委托加工或購(gòu)買的貨物無(wú)償贈(zèng)送他人。例二：購(gòu)房合同只明確銷售一套總額為 100 萬(wàn)的商品房，包含家具。沒(méi)有分別列明 房屋

41、與家具的價(jià)格?？傇鲋刀愪N項(xiàng)為： 100x17%=17 中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例第三條，納稅人兼營(yíng)不同稅率的貨物或者應(yīng)稅 勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額；未分別核算銷售額的，從高 適用稅率。 塤礙籟饈決穩(wěn)賽釙冊(cè)庫(kù)麩適緄。例三：購(gòu)房合同明確銷售一套總額為 99 萬(wàn)的商品房和 1萬(wàn)元的家具。分別列明房 屋與家具的價(jià)格，總價(jià) 100 萬(wàn)元。 裊樣祕(mì)廬廂顫諺鍘羋藺遞燦擾?？傇鲋刀愪N項(xiàng)為： 99x11%+1x17%=11.06三者分別納稅 11.17萬(wàn)、 17 萬(wàn)、 11.06萬(wàn)，第三種情況交稅最少。（四）著眼于提升進(jìn)項(xiàng)稅（ 1）合理利用 “混合銷售 ”，如將銷售與安裝業(yè)務(wù)合并簽訂

42、合同，混合銷售從其主業(yè) 征稅，此時(shí)可取得 17%進(jìn)項(xiàng)稅票。 倉(cāng)嫗盤紲囑瓏詁鍬齊驁絛鯛鱧。（2）稅改之后，可加大甲供材的采購(gòu)比例，以獲取 17%的進(jìn)項(xiàng)稅票。（五）財(cái)務(wù)部門對(duì)合作商戶的資格判斷、票據(jù)取得與合同定價(jià) 對(duì)無(wú)法取得增值稅專用發(fā)票的單位或個(gè)人： 首先爭(zhēng)取取得代開(kāi)增值稅專用發(fā)票 （僅能抵扣 3%）；其次對(duì)無(wú)法提供專用發(fā)票單位或個(gè)人，通過(guò)重新議價(jià)方式進(jìn)行合作，降 低企業(yè)損失。 綻萬(wàn)璉轆娛閬蟶鬮綰瀧恒蟬轅。如果供應(yīng)商為小規(guī)模納稅人，要求其代開(kāi)增值稅專用發(fā)票，并要求業(yè)務(wù)適用稅率與 小規(guī)模納稅人適用稅率差額的降價(jià)。 驍顧燁鶚巰瀆蕪領(lǐng)鱺賻驃弒綈。舉例：某工程由小規(guī)模納稅人施工，含稅合同價(jià)為 100 萬(wàn)

43、。本應(yīng)按照建筑業(yè)適用稅 率開(kāi)具發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額為 100/1.11*0.11=9.91 萬(wàn)，因其為小規(guī)模納稅人，只能按照 3% 稅率代開(kāi)，進(jìn)項(xiàng)稅額為 100/1.03*0.03=2.92 萬(wàn)元，相差 7萬(wàn)元。即可以此為基準(zhǔn)，要求 合同總價(jià)的下浮。 瑣釙濺曖惲錕縞馭篩涼貿(mào)錒戧。（六）調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)與稅法引導(dǎo)作用，調(diào)整企業(yè)結(jié)構(gòu)，促使企業(yè)多元化發(fā)展，充分利 用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級(jí)。從傳統(tǒng)單一住宅地產(chǎn)格局， 向多元化房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)擴(kuò)張，完善抵扣鏈條。 鎦詩(shī)涇艷損樓紲鯗餳類礙穡鰳。在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面， 企業(yè)可以通過(guò)購(gòu)置營(yíng)運(yùn)設(shè)備等固定資

44、產(chǎn)投資， 不僅增加了進(jìn) 項(xiàng)稅額，降低企業(yè)稅負(fù)，優(yōu)化營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。 櫛緶歐鋤棗鈕種鵑瑤錟奧傴輥。三部分 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅疑難問(wèn)題一、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建筑面積房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積， 是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積， 不包括銷 售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 轡燁棟剛殮攬瑤麗鬮應(yīng)頁(yè)諳絞。也就是說(shuō)，土地款項(xiàng)的扣除，是以當(dāng)期銷售面積占總可售面積的比例進(jìn)行計(jì)算的。 同時(shí)，可售面積不包括公攤。二、土地款的扣除問(wèn)題支付的土地價(jià)款， 是指向政府、 土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直 接支付的土地價(jià)款，并應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。 峴揚(yáng)斕

45、滾澗輻灄興渙藺詐機(jī)憒。關(guān)于扣除土地價(jià)款的幾點(diǎn)注意事項(xiàng)： （1）土地價(jià)款并非一次性從銷售額中扣除，而是要隨著銷售額的確定，逐步扣除。（2）允許抵扣的土地價(jià)款包括新項(xiàng)目和選擇一般計(jì)稅方法的老項(xiàng)目。對(duì)于房地產(chǎn) 老項(xiàng)目，如果選擇適用一般計(jì)稅 方法，其 5月 1 日后確認(rèn)的增值稅銷售額，也可以扣 除對(duì)應(yīng)的土地出讓價(jià)款。 詩(shī)叁撻訥燼憂毀厲鋨驁靈韜鰍。（ 3）房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)， 還會(huì)在小區(qū)配套建設(shè)道路、 花園、綠地、雕塑， 或者物業(yè)用房、幼兒園、診所等。這些項(xiàng)目不單獨(dú)作價(jià)出售給業(yè)主，但也都包含在了業(yè) 主所支付的房款之中（也就是屬于全體業(yè)主共有的部分）。對(duì)這些建筑物、構(gòu)筑物的面 積，本條規(guī)定并未將其

46、包含在 “可供出售的建筑面積 ”中，也就是在計(jì)算 “當(dāng)期允許扣除 的土地價(jià)款 ”時(shí)，并未將這部分面積包含在分母當(dāng)中。這樣可以使開(kāi)發(fā)商將所有“可供 ”銷售的面積賣完后，土地出讓金全部扣除完。 則鯤愜韋瘓賈暉園棟瀧華縉輅。注意 1：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地價(jià)款作銷售扣除，但不作進(jìn)項(xiàng)扣除： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 （選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房 地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的 土地價(jià)款后的余額為銷售額。 脹鏝彈奧秘孫戶孿釔賻鏘詠繞。注意 2：簡(jiǎn)易計(jì)稅方式和小規(guī)模納稅人均不得扣除土地款。三、新老項(xiàng)目的問(wèn)題（過(guò)渡） 老項(xiàng)目是指：建筑工程施工許可證注

47、明的合同開(kāi)工日期在 20XX 年 4 月 30 日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目； 建筑工程施工許可證未注明合同開(kāi)工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建 筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在 20XX 年 4 月 30 日前的建筑工程項(xiàng)目。 鰓躋峽禱紉誦幫廢 掃減萵輳慘。參考建筑業(yè) “營(yíng)改增 ”的相關(guān)條款，還有第三類情況： 建筑工程施工許可證未注明合同開(kāi)工日期，但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在 20XX 年 4 月 30 日前的建筑工程項(xiàng)目。 稟虛嬪賑維嚌妝擴(kuò)踴糶欏灣鯧。四、“自行開(kāi)發(fā) ”的界定 以自己的名義立項(xiàng)銷售 承接“爛尾樓 ”或項(xiàng)目接盤再投入開(kāi)發(fā)，建成后以自己的名義對(duì)外銷售。五、固定資產(chǎn)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅問(wèn)題適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人， 20XX 年 5月 1日后取得并在會(huì)計(jì)制度上按固定 資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者 20XX 年 5 月 1 日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程， 其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取 得之日起分 2 年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為 60%，第二年抵扣比例為 40%。 陽(yáng)簍埡鮭罷規(guī)嗚舊巋錟麗鮑軫。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購(gòu)買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形 式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 （注意：包括不動(dòng)產(chǎn)和 不動(dòng)產(chǎn)在建工程，即 20XX.5.1 后取得的不動(dòng)產(chǎn)或者投入在建工程的部分，新