房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)用經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)驗(yàn)大全

1、 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)用經(jīng)濟(jì)測算經(jīng)驗(yàn)大全(最新最全)! 2016-10-24項(xiàng)目總的發(fā)問!項(xiàng)目利潤是怎樣計(jì)算出來的？房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目才是好項(xiàng)目？第一部分：房地產(chǎn)測算基礎(chǔ)1.房地產(chǎn)估算的思路2.房地產(chǎn)估算的假設(shè)第二部分：房地產(chǎn)成本構(gòu)成對于一般租售型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，其投資成本費(fèi)用由以下部分組成：01（一）土地取得的費(fèi)用 提示：取得的只能是使用權(quán)，我國的土地所有權(quán)只有兩種：國家和集體錯(cuò)誤案例：電視上一個(gè)律師竟然說土地所有權(quán)屬于某家。1.2.3.02 （二）前期工程費(fèi)  03 （三）房屋開發(fā)費(fèi)  房屋開發(fā)費(fèi)包括建筑安裝工程

2、費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。提示：一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。也可以按建安工程費(fèi)的15%，某某項(xiàng)目達(dá)到25%提示：一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。也可以按建安工程費(fèi)的3-5%04 （四）管理費(fèi)用   注：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)若干個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，管理費(fèi)應(yīng)該在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)偂?5 （五）財(cái)務(wù)費(fèi)用   06 （六）銷售費(fèi)用   07 （七）開發(fā)期稅費(fèi)  08 （八）其他費(fèi)用  09 （九）不可預(yù)見費(fèi)  開發(fā)建設(shè)費(fèi)用投資估算表01

3、 （一）開發(fā)計(jì)劃  開發(fā)計(jì)劃就是整個(gè)開發(fā)期數(shù)量擬開發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和數(shù)量。項(xiàng)目案例項(xiàng)目案例02 （二）銷售計(jì)劃  項(xiàng)目案例03 （三）價(jià)格估算  價(jià)格估算-價(jià)格估算-價(jià)格估算-注：寫字樓售價(jià)按20年回收期估算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲幅按5%。04 （四）租售收入 05 （五）稅費(fèi)估算 目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：土地增值稅第四部分：項(xiàng)目利潤測算01 （一）基本概念利潤 資金價(jià)值現(xiàn)金流量現(xiàn)金量與利潤的關(guān)系經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)指標(biāo)參考萬科核心指標(biāo)的基本要求（參考）資金使用計(jì)劃02 （二）核心指標(biāo)財(cái)務(wù)部收益率 財(cái)務(wù)部收益率的作用銷售凈利率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值投資回收期03 （三）參考指標(biāo)總投資回報(bào)率 地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金的界定：一個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)資金較難直接計(jì)算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個(gè)最高峰值的平均數(shù)。啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團(tuán)或分公司投入一個(gè)新項(xiàng)目必須的啟動(dòng)資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。資金峰值的界定：資金峰值指在項(xiàng)目開發(fā)期間，累計(jì)負(fù)向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺?，F(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。第五部分：項(xiàng)