資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程習(xí)題答案

1、資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程（第5版） 練習(xí)題答案第一章 導(dǎo)論1、（1）資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過(guò)程。具體地講，資產(chǎn)評(píng)估是指符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，為了特定的評(píng)估目的，遵循適用的評(píng)估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，按照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)評(píng)估對(duì)象在特定目的下的評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。（2）時(shí)點(diǎn)性是指資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象（即待評(píng)估資產(chǎn)）在某一時(shí)（間）點(diǎn)的價(jià)值的估算。這一時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估價(jià)值的適用日期，也是提供價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)的市場(chǎng)供求條件及資產(chǎn)狀況的日期，我們將這一時(shí)點(diǎn)稱(chēng)為評(píng)估基準(zhǔn)日。評(píng)估基準(zhǔn)日相對(duì)于評(píng)估（

2、工作）日期而言，既可以是過(guò)去的某一天，也可以是現(xiàn)在的某一天，還可以是將來(lái)的某一天。（3）一資產(chǎn)在公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上出售，買(mǎi)賣(mài)雙方行為精明，且對(duì)市場(chǎng)行情及交易物完全了解，沒(méi)有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格。（4）非市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在各種非公開(kāi)交易市場(chǎng)條件下的最可能價(jià)值。常見(jiàn)的非市場(chǎng)價(jià)值有：使用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值、凈變現(xiàn)價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。2、（1）c （2）c （3）c （4）d （5） c （6）c （7）a （8）d （9）b （10）b3、（1）abcd （2）acde （3）ab （4）abcde （5）abd （6）ab4、（1） 資產(chǎn)評(píng)估的基本要素有

3、哪些？資產(chǎn)評(píng)估的基本要素包括評(píng)估主體、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估目的、評(píng)估原則、價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估程序及評(píng)估方法八個(gè)構(gòu)成要素。從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評(píng)估工作中的主體，必須符合國(guó)家在資產(chǎn)評(píng)估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊(cè)。特定資產(chǎn)是待評(píng)估的對(duì)象。國(guó)家的有關(guān)規(guī)定是指資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)所應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件等，它是資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。特定的評(píng)估目的，是指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為，它直接決定和制約資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的確定和評(píng)估方法及參數(shù)的選擇。評(píng)估原則即資產(chǎn)評(píng)估工作的行為規(guī)范，是處理評(píng)估業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。價(jià)值類(lèi)型是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，它取決于評(píng)估目的。評(píng)估程序是資

4、產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的工作步驟。評(píng)估方法是估算資產(chǎn)價(jià)值所必需的特定技術(shù)方法。（2） 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)和清算假設(shè)。繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)主要有三種情況：一是資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用；二是資產(chǎn)將轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用；三是資產(chǎn)的地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用。在確定是否可以采用繼續(xù)使用假設(shè)時(shí)，需要充分考慮待評(píng)估資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上、技術(shù)上是否允許轉(zhuǎn)變利用方式、變換產(chǎn)權(quán)主體，以及允許轉(zhuǎn)變利用方式和變換產(chǎn)權(quán)主體的前提條件。公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是指待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)的市

5、場(chǎng)上進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。不同類(lèi)型的資產(chǎn)，其性能、用途不同，因而市場(chǎng)化程度也有差異。用途廣泛、通用性比較強(qiáng)、市場(chǎng)化程度較高的資產(chǎn)如住宅、汽車(chē)等，比具有較強(qiáng)專(zhuān)用性的資產(chǎn)有更加活躍的交易市場(chǎng)，因而更適用于公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)。專(zhuān)用性資產(chǎn)一般具有特殊的性質(zhì)，有特定的用途或限于特定的使用者，在不作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一部分時(shí)，很少能夠在公開(kāi)市場(chǎng)上出售。清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣(mài)方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。按照尋找購(gòu)買(mǎi)者的時(shí)間的長(zhǎng)短，可以將清算分為強(qiáng)制清算和有序清算。清算假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值往往也低于繼續(xù)使用和公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)下的評(píng)估價(jià)值。（3）資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則有哪

6、些？資產(chǎn)評(píng)估原則是規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。規(guī)定評(píng)估原則是為了確保不同的估價(jià)人員在遵循規(guī)定的估價(jià)程序，采用適宜的估價(jià)方法和正確的處理方式的前提下，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果能具有一致性。資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則包括貢獻(xiàn)原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最佳（也稱(chēng)最高最佳）使用原則。貢獻(xiàn)原則是指在評(píng)估時(shí)，某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，應(yīng)取決于該資產(chǎn)對(duì)與其他相關(guān)資產(chǎn)共同組成的整體資產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)，或該部分對(duì)資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，也可以用缺少它時(shí)整體資產(chǎn)價(jià)值或資產(chǎn)整體價(jià)值的下降程度來(lái)衡量確定。 替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價(jià)值。對(duì)具有同等效用而價(jià)格不同的物品進(jìn)行選擇

7、時(shí)，理性人必定選擇價(jià)格便宜的；對(duì)價(jià)格相同而效用不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)，理性人必定選擇效用較大的。替代原則要求盡可能利用與估價(jià)對(duì)象特征相類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)交易資料，來(lái)進(jìn)行比較分析評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，以確保所評(píng)估的結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在公開(kāi)市場(chǎng)上成交的最可能價(jià)格。 預(yù)期收益原則是指資產(chǎn)的價(jià)值不是取決于其過(guò)去的生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售價(jià)格，而是決定于其在評(píng)估基準(zhǔn)日后能夠帶來(lái)的預(yù)期凈收益，即預(yù)期的獲利能力。預(yù)期的獲利能力越大，資產(chǎn)的價(jià)值就越高。最佳（也稱(chēng)最高最佳）使用原則即按照估價(jià)對(duì)象的最佳使用方式，評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)格。最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下，能夠使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式。在運(yùn)用最

8、佳使用原則時(shí)，首先要求最佳利用方式在法律上是得到允許的，其次還要得到技術(shù)上的支持，不能將技術(shù)上無(wú)法作到的利用方式當(dāng)作最佳使用，最后應(yīng)注意所確定的最佳利用方式在經(jīng)濟(jì)上可行，不可能通過(guò)不經(jīng)濟(jì)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的最佳使用。在估價(jià)對(duì)象已經(jīng)處于使用狀態(tài)的情況下，應(yīng)根據(jù)最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作如下選擇：（1）保持利用現(xiàn)狀前提，即認(rèn)為繼續(xù)保持利用現(xiàn)狀為最佳使用時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用作為估價(jià)前提；（2）轉(zhuǎn)換用途前提，即認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后的使用假定為估價(jià)前提；（3）投資改造前提，即認(rèn)為不轉(zhuǎn)換用途但需要進(jìn)行投資改造后再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以改造后的使用假定為估價(jià)前提；（4）重新利用前

9、提，即認(rèn)為拆除現(xiàn)有資產(chǎn)的某一部分再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除該部分后的使用假定為估價(jià)前提；（5）上述四種情形的某種組合。第二章 資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法1、（1）復(fù)原重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對(duì)象同樣的生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象全新?tīng)顩r同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。（2）更新重置成本是指在評(píng)估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一與估價(jià)對(duì)象的具有同等功能效用的全新資產(chǎn)的成本。 （3）實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價(jià)值減少。 （4）功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評(píng)估

10、資產(chǎn)與社會(huì)上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價(jià)值也相應(yīng)減少。（5）經(jīng)濟(jì)性貶值是指由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素的變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布和實(shí)施、戰(zhàn)爭(zhēng)、政治動(dòng)蕩、市場(chǎng)蕭條等情況，限制了資產(chǎn)的充分有效利用，使得資產(chǎn)價(jià)值下降。（6）總使用年限是指資產(chǎn)的物理（自然）壽命，即資產(chǎn)從使用到報(bào)廢為止經(jīng)歷的時(shí)間。 （7）實(shí)際已使用年限是資產(chǎn)自開(kāi)始使用到評(píng)估基準(zhǔn)日為止，按照正常使用強(qiáng)度（負(fù)荷程度）標(biāo)準(zhǔn)確定的已經(jīng)使用的年數(shù)，它與資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度和名義已使用年限有關(guān)。 （8）資產(chǎn)利用率表示資產(chǎn)的實(shí)際使用強(qiáng)度，其計(jì)算公式為：資產(chǎn)利用率 = 至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間至評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法

11、定利用時(shí)間。（9）成新率反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值與其全新?tīng)顟B(tài)重置價(jià)值的比率。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法等。 （10）成本法成本法是從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本（reproduction cost new）或更新重置成本（replcement cost new）中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗,來(lái)確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。（11）比較法也稱(chēng)市場(chǎng)比較法,是指通過(guò)比較待評(píng)估資產(chǎn)與近期售出的類(lèi)似資產(chǎn)（即可參照交易資產(chǎn)）的異同,并據(jù)此對(duì)類(lèi)似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定待評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法。 （12）收益法是通過(guò)估算待評(píng)估資產(chǎn)自評(píng)估基準(zhǔn)日起未來(lái)的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評(píng)

12、估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。2、（1）b （2）a （3）d （4）b （5）b （6）a （7）c （8）c （9）c （10）b （11）c （12）d （13）d （14）d （15）b （16）c （17）a3、（1）abd （2）abcd （3）ac （4）ab （5）abe （6）be （7）ac4、（1）資產(chǎn)評(píng)估工作是指從接洽資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的全過(guò)程，具體應(yīng)按以下步驟進(jìn)行：明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)。簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)。編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)的核實(shí)與實(shí)地查勘。收集與資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的資料。評(píng)定估算。編制和提交評(píng)估報(bào)告。資產(chǎn)評(píng)估工作底稿歸檔。（2）比較待評(píng)估資產(chǎn)的

13、年運(yùn)營(yíng)成本與技術(shù)性能更好的同類(lèi)資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本之間的差異（包括工資支付、材料及能源耗費(fèi)、產(chǎn)品質(zhì)量等方面）。確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。凈超額運(yùn)營(yíng)成本等于超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅后的余額。估計(jì)待評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用壽命。以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將評(píng)估對(duì)象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，作為待評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值額。對(duì)因功能過(guò)時(shí)而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。該部分功能性貶值的計(jì)算公式為：功能性貶值 = 復(fù)原重置成本 - 更新重置成本（3）對(duì)評(píng)估對(duì)象的純收益即預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的估算，一般需要考慮資產(chǎn)在社會(huì)平均經(jīng)營(yíng)管理水平狀況下的

14、預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平，而不是在資產(chǎn)的某個(gè)使用者經(jīng)營(yíng)管理下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流，或者說(shuō)需要估算的是資產(chǎn)的客觀資產(chǎn)凈現(xiàn)金流。預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等于資產(chǎn)的潛在毛收入減去預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理成本。經(jīng)營(yíng)管理成本包括有維修費(fèi)、銷(xiāo)售及管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅費(fèi)、銷(xiāo)售成本、原材料費(fèi)及工資等成本費(fèi)用。折舊費(fèi)、籌資成本等不作為經(jīng)營(yíng)管理成本從收入中扣除，因?yàn)檎叟f費(fèi)是收入的一部分，它不會(huì)支付給任何人，而籌資成本也在對(duì)預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)時(shí)即從貨幣時(shí)間價(jià)值的角度考慮了。（4）折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)上是投資的期望回報(bào)率，我們可以將它看作是投資于估價(jià)對(duì)象的機(jī)會(huì)成本，或者說(shuō)是資本成本。正確的折現(xiàn)率是投資者能夠從一項(xiàng)“相似的”投資中得到的回報(bào)率。折現(xiàn)率

15、的估算方法主要有以下幾種：市場(chǎng)比較法。即通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來(lái)確定待評(píng)估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率。資本資產(chǎn)定價(jià)模型法。即通過(guò)比較一項(xiàng)資本投資的回報(bào)率與投資于整個(gè)資本市場(chǎng)的回報(bào)率，來(lái)衡量該投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。利用該模型確定的折現(xiàn)率是資產(chǎn)的權(quán)益成本，而非資本成本。一項(xiàng)投資的風(fēng)險(xiǎn)包括可分散風(fēng)險(xiǎn)和不可分散風(fēng)險(xiǎn)。可分散風(fēng)險(xiǎn)是由與該項(xiàng)投資相關(guān)的特殊事件引起的，可以通過(guò)投資多樣化（組合）來(lái)降低或消除。不可分散風(fēng)險(xiǎn)是由那些對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)而不只是對(duì)某一項(xiàng)投資產(chǎn)生影響的事件帶來(lái)的，無(wú)法通過(guò)投資多樣化降低或消除。因?yàn)榭煞稚L(fēng)險(xiǎn)能夠通過(guò)多樣化來(lái)消除，所以投資市場(chǎng)不會(huì)給予它回報(bào)，投資市場(chǎng)只對(duì)無(wú)法避免的

16、風(fēng)險(xiǎn)即不可分散風(fēng)險(xiǎn)予以補(bǔ)償。由于不同類(lèi)型資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不同，因而其回報(bào)率也不同。期望回報(bào)率 = 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 + 資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。國(guó)庫(kù)券是最安全的投資方式，我們可以將它的回報(bào)率當(dāng)作無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率。資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)扔谫Y產(chǎn)市場(chǎng)（平均）風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償乘以資產(chǎn)的貝他系數(shù)（）。因而可以將資產(chǎn)的期望回報(bào)率表示為：資產(chǎn)期望回報(bào)率 = 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 + 資產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 = 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率 +（資產(chǎn)平均回報(bào)率 - 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率）加權(quán)平均資本成本法。加權(quán)平均資本成本法既考慮權(quán)益資本的成本，也考慮負(fù)債資本的成本，用公式表示為： 加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率） = 權(quán)益成本 權(quán)益比 + 負(fù)債成本 負(fù)債比 如果將利息可以沖減企業(yè)的應(yīng)納稅所得額因素考慮進(jìn)

17、去，則負(fù)債成本應(yīng)為稅后負(fù)債成本，因而可用公式表示為： 加權(quán)資本成本 = 權(quán)益成本 權(quán)益比 + 稅前負(fù)債成本 （1 - 所得稅邊際稅率） 負(fù)債比5、（1.5-1.2）1000012（1-25%） 1-1/（1+10%）5/10% = 102352（元）第三章 機(jī)器設(shè)備評(píng)估1、（1）c （2）b （3）b （4）b （5）a （6）b （7）b （8）a （9）b （10）c （11）d （12）b （13）a （14）d （15）c2、（1）cd （2）cde （3）bc （4）acd （5）abe （6）abcde（7）ace （8）abcd （9）abc （10）abd （11）bc （12

18、）cde3、（1）1）估算重置成本 重置成本100150%110%+5150%125%+2150%130%144.67（萬(wàn)元）2）估算加權(quán)投資年限 加權(quán)投資年限10136.36144.67 + 56144.67 + 22.3144.67 9.66年3)估算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率9.66（9.666）61.69%4)估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值重置成本實(shí)體性貶值率144.6761.69%89.25(萬(wàn)元)5）功能性貶值估算 第一步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年超額運(yùn)營(yíng)成本 （54）1200012000（元） 第二步，計(jì)算被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 12000（125%）9000（元） 第三步，將被評(píng)估裝置

19、的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 9000（P/A，10%，6）90004.35533.92萬(wàn)元6）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值=144.6789.253.9251.5(萬(wàn)元)(2)1）估算重置成本 重置成本100120%105%+10120%115%124.72(萬(wàn)元)2）估算加權(quán)投資年限加權(quán)投資年限4114.29124.72 + 110.43124.723.75年3)估算實(shí)際已使用年限 實(shí)際已使用年限=3.7560%=2.25年4)估算實(shí)體性貶值率 實(shí)體性貶值率2.25（2.256）27.27%5)估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值重置成

20、本實(shí)體性貶值率124.7227.27%34.01(萬(wàn)元)6）估算功能性貶值（這里表現(xiàn)為功能性增值） 第一步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年超額運(yùn)營(yíng)成本 10001212000（元） 第二步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 12000（125%）9000（元） 第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 9000（P/A，10%，6）90004.35533.92萬(wàn)元 7）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率1（80%）X 100% 1（80%）0.7 100% 27.3%7)估算經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值(重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值) 經(jīng)濟(jì)性貶值率 （124.7234.0

21、1+3.92）27.3% 25.83(萬(wàn)元)8）求資產(chǎn)價(jià)值待評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值 124.7234.01+3.92-25.83 68.8(萬(wàn)元)(3)1)運(yùn)用市場(chǎng)重置方式(詢(xún)價(jià)法)評(píng)估工型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果重置成本=100(1+25%)=125(萬(wàn)元)實(shí)體有形損耗率=560%/(560%)+7100%=3/10100%=30%評(píng)估值=125(1-30%)=87.5(萬(wàn)元)2)運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法評(píng)估I型機(jī)組的過(guò)程及其結(jié)果重置成本=150(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04(萬(wàn)元)實(shí)體有形損耗率=3/(3+7)100%=30%功能性貶值=4(1

22、-25%)(P/A,10%,7)=34.8684=14.61萬(wàn)元評(píng)估值=156.04(1-30%)-14.61=94.62(萬(wàn)元)3)關(guān)于評(píng)估最終結(jié)果的意見(jiàn)及理由：最終評(píng)估結(jié)果應(yīng)以運(yùn)用市場(chǎng)重置方式(詢(xún)價(jià)法)的評(píng)估結(jié)果為準(zhǔn)或?yàn)橹?此結(jié)果的權(quán)重超過(guò)51%即算為主)。因?yàn)榇朔椒ㄊ抢昧耸袌?chǎng)的判斷，更接近于客觀事實(shí)，而價(jià)格指數(shù)法中的價(jià)格指數(shù)本身比較寬泛，評(píng)估精度可能會(huì)受到影響。第四章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估1、（1）即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財(cái)產(chǎn)的土地。（2）是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（3）

23、是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長(zhǎng)著的樹(shù)木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。（4）是對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型評(píng)估的，某一時(shí)點(diǎn)一定年期土地使用權(quán)的單位面積平均價(jià)格。（5）是指在一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格。（6）是單位建筑面積地價(jià)，它等于土地總價(jià)格除以建筑總面積，或等于土地單價(jià)除以容

24、積率。2、（1）a （2）b （3）d （4）c （5）b （6）b （7）c （8）a（9）b （10）d （11）c （12）d （13）b （14）c （15）c （16）b（17）c （18）a （19）d （20）c （21）c （22）b （23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c3、(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde(7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11）abcde4、計(jì)算題 （1）根據(jù)所給條件計(jì)算如下： 1)預(yù)計(jì)住宅樓的買(mǎi)樓價(jià)的現(xiàn)值為

25、： 2)總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為： 3)專(zhuān)業(yè)費(fèi)用=9 190 0006=551 400(元) 4)租售費(fèi)用及稅金=29 7520 665=1 487 603(元) 5)投資利潤(rùn)=(地價(jià)+總建筑費(fèi)用+專(zhuān)業(yè)費(fèi)用)20 =(地價(jià)20)+(9 190 000+551 400)20 =(地價(jià)20)+1 948 280 6)總地價(jià)=(29 752066-9190000-551 400-l487603-1948280)(1+20)=165747831.2 =13812319(元) （2）根據(jù)題中所給條件計(jì)算如下： 1)甲地樓面地價(jià)=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地樓面地價(jià)=800/3=269(元/平方米

26、) 從投資的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購(gòu)買(mǎi)甲地。 （3）根據(jù)題意：該房屋價(jià)格=970(1+l+2+1.5)12000.7 =9701.04512000.7 =851466(元)（4）（5） 即待估宗地2000年1月20日的價(jià)格為每平方米830.41元（6）該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。1） 測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) 不動(dòng)產(chǎn)建筑總面積：32002.5 = 8000(平方米) 不動(dòng)產(chǎn)純收益 = 300800090(1-25) = 1620000(元) 不動(dòng)產(chǎn)收益年期 = 50-3 = 47(年) 2） 測(cè)算建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)及專(zhuān)業(yè)費(fèi) = 1000（1+1

27、0%）8000 = 8800000（元） 3） 計(jì)算利息 利息 = 地價(jià)7%3 + 88000007%1.5 = 0.21地價(jià) + 924000（元） 4） 計(jì)算利潤(rùn) 利潤(rùn) = 1970611315% = 2955917（元） 5） 測(cè)算地價(jià) 地價(jià) = 不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)-專(zhuān)業(yè)費(fèi)-利息-利潤(rùn) = 19706113-8800000-0.21地價(jià)-924000-2955917 地價(jià) = 6994224/1.21 = 5780350（元） 單價(jià) = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 樓面地價(jià) = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）（7）1)該房地產(chǎn)的年租金

28、總收入為： 1712 = 84(萬(wàn)元) 2)該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用為： 84(5+12+6) + 0.3 = 1962(萬(wàn)元) 3)該房地產(chǎn)的年純收益為： 84-19.62 = 64.38(萬(wàn)元) 4)該房地產(chǎn)的價(jià)格為： 64.38 1-1(1+12)1012 = 64.385.650 2 = 363.76(萬(wàn)元)(8)1)完工后的預(yù)期樓價(jià)現(xiàn)值為：500045500/（1+10%）2.5 = 8667.8（萬(wàn)元）2)建筑成本及專(zhuān)業(yè)費(fèi)：1500（1+6%）2 /（1+10%）2/2= 2891(萬(wàn)元)3)有關(guān)稅費(fèi)：8667.85% = 433.4(萬(wàn)元)4)目標(biāo)利潤(rùn)為:(地價(jià)+2891) 15%

29、= 15%地價(jià)+433.7萬(wàn)元5)估算地價(jià):地價(jià)=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價(jià) 地價(jià)=4269.3(萬(wàn)元)(9)3001-1/(1+9%)3/9% +p(1+10%)(1-6%)/(1+9%)3=pp = 3759.4(萬(wàn)元)(10)1)建筑部分的重置成本:800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120=1046.8(萬(wàn)元)2)建筑部分的折舊：（1046.8-18）8/50+18 = 182.6(萬(wàn)元)3)裝修部分的折舊:2002/5=80(萬(wàn)元)4)設(shè)備部分的折舊:1108/10=88(萬(wàn)元)5)總折舊:182.6+80+88=

30、350.6(萬(wàn)元)(11)1)建筑物的價(jià)格: 9002000(49-4)/49=1653061(元)2)土地價(jià)格:110010001-1/(1+6%)45/ 1-1/(1+6%)50=1078638(元)3)房地產(chǎn)總價(jià)格: 1653061+1078638=2731699(元)(12)1)預(yù)期完工后的樓價(jià)現(xiàn)值:801220005.165%80%(1-30%)1-1/(1+14%)48/14%(1+14%)1.5=2087.7(萬(wàn)元)2)在建工程的完工費(fèi)用現(xiàn)值: 2500(1-45%)20005.1/(1+14%)0.75=1271.5(萬(wàn)元)3)稅費(fèi):購(gòu)買(mǎi)價(jià)格4%4)正常購(gòu)買(mǎi)價(jià)格:購(gòu)買(mǎi)價(jià)格=20

31、87.7-1271.5-購(gòu)買(mǎi)價(jià)格4% 購(gòu)買(mǎi)價(jià)格=784.8(萬(wàn)元)(13)1)每層可出租面積:200060%=1200(平方米)2)帶租約的3年期間每年的凈租金收入：（180+120）120012(1-20%)=345.6(萬(wàn)元)3）租約期滿后每年的凈租金收入：（200+120）120012（1-20%）=368.64（萬(wàn)元）4）計(jì)算帶租約出售的總價(jià)格：345.6(p/a,10%,3)+368.64(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(萬(wàn)元)(14)1）估計(jì)預(yù)期樓價(jià)（市場(chǎng)比較法）3500（1+2%1.5）1-1/(1+10%)481-1/(1+10%)68=3573.27元

32、/平方米3573.2720005=3573.27(萬(wàn)元)2)估計(jì)剩余建造費(fèi)2500(1-45%)20005=1375(萬(wàn)元)3)估計(jì)利息在建工程價(jià)值10%1.5+137510%0.75=0.15在建工程價(jià)值+103.13(萬(wàn)元)4)估計(jì)利潤(rùn)及稅費(fèi)3573.27(4%+8%)=428.79(萬(wàn)元)5)估計(jì)在建工程價(jià)值在建工程價(jià)值=1449(萬(wàn)元)6)原產(chǎn)權(quán)人投入成本(1000+250045%)20005 =2125(萬(wàn)元)1449-2125=-676(萬(wàn)元)原產(chǎn)權(quán)人虧損大約676萬(wàn)元.第五章 無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估1、（1）無(wú)形資產(chǎn)，是指特定主體所擁有或者控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)

33、利益的資源。（2）商譽(yù)通常是指一個(gè)企業(yè)預(yù)期將來(lái)的利潤(rùn)超過(guò)同行業(yè)正常利潤(rùn)的超額利潤(rùn)的價(jià)值。這種價(jià)值的預(yù)期是由于企業(yè)所處的地理位置的優(yōu)勢(shì)，或由于經(jīng)營(yíng)效率高、管理水平高、生產(chǎn)歷史悠久、令人喜愛(ài)或尊敬的企業(yè)名稱(chēng)、良好的客戶(hù)關(guān)系、高昂的士氣等多種無(wú)形的“資產(chǎn)”因素綜合造成的。2、（1）c （2）b 506+506 1-1/（1+5%）7 / 5% = 2000（3）b （4）b （5）a （6）c （7）c （8）d （9）c （10）a （11）d 3、（1）abcde （2）abde （3）abd 4、（1）影響無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的因素主要有：開(kāi)發(fā)成本。雖然無(wú)形資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本較難界定，但這并不否定其對(duì)價(jià)值

34、產(chǎn)生的影響。一般來(lái)說(shuō)，技術(shù)復(fù)雜程度較高、需要較高開(kāi)發(fā)成本的無(wú)形資產(chǎn)，其價(jià)值往往也較高。無(wú)形資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本包括發(fā)明創(chuàng)造成本、法律保護(hù)成本、發(fā)行推廣成本等項(xiàng)目。產(chǎn)生追加利潤(rùn)的能力。在一定的環(huán)境、制度條件下，其能夠?yàn)槭褂谜弋a(chǎn)生的追加利潤(rùn)越多，其價(jià)值就越大。技術(shù)成熟程度。一項(xiàng)技術(shù)的開(kāi)發(fā)程度越高，技術(shù)越成熟，運(yùn)用該技術(shù)成果的風(fēng)險(xiǎn)就越小，其價(jià)值就相對(duì)越高。不過(guò)一項(xiàng)技術(shù)較為成熟的話，其替代技術(shù)或同類(lèi)技術(shù)也比較成熟，該類(lèi)技術(shù)的應(yīng)用可能也已經(jīng)較為普遍，以致其產(chǎn)生超額利潤(rùn)的能力下降，其價(jià)值也就較低。剩余經(jīng)濟(jì)使用年限。無(wú)形資產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容。比如，一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)所有權(quán)價(jià)值高于該無(wú)形資產(chǎn)的使用權(quán)價(jià)值。同類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)的市場(chǎng)狀況

35、。同類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展及更新趨勢(shì)。同類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展及更新速度越快，該無(wú)形資產(chǎn)的貶值速度就越快，其預(yù)期能夠創(chuàng)造超額利潤(rùn)的期限就越短，從而價(jià)值也就越低。（2）自創(chuàng)型無(wú)形資產(chǎn)的重置成本包括研究、開(kāi)發(fā)該無(wú)形資產(chǎn)的全部資本投入（包括直接投入和間接投入），以及所投入資本應(yīng)取得的正常報(bào)酬。無(wú)形資產(chǎn)的成本分析中一般應(yīng)包括材料成本、人工成本、間接成本、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)及企業(yè)家獎(jiǎng)勵(lì)等方面要素。材料成本包括無(wú)形資產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有形要素的支出，該部分在無(wú)形資產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的總體成本中通常所占比重不大；人工成本包括與無(wú)形資產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的人力資本耗費(fèi)，通常包括員工的全部工資薪金和給合同商的所有貨幣報(bào)酬；間接成本通常包括與就業(yè)有關(guān)的稅收

36、、與就業(yè)有關(guān)的額外收入和福利附加（支付給雇員的養(yǎng)老金、健康保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)及其他福利）、管理和監(jiān)督成本，以及公用設(shè)施和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用；開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)可以用開(kāi)發(fā)商在材料成本、人工成本及間接成本上的投資報(bào)酬百分比來(lái)評(píng)估，也可以用開(kāi)發(fā)所耗費(fèi)時(shí)間量的加價(jià)百分比或確定的金額加價(jià)來(lái)評(píng)估；企業(yè)家獎(jiǎng)勵(lì)是激勵(lì)無(wú)形資產(chǎn)所有者進(jìn)入開(kāi)發(fā)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)收益額，可以看作是時(shí)間機(jī)會(huì)成本。5、（1）1）求利潤(rùn)分成率80（1+25%）（1+400%）/80（1+25%）（1+400%）+4000（1+13%） = 9.96%2）求未來(lái)每年的預(yù)期利潤(rùn)額第1、2年：（500-400）20 = 2000（萬(wàn)元）第3、4年：（450-400）20 =

37、 1000（萬(wàn)元）3）求評(píng)估值：9.96%（1-25%）2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+1000/（1+10%）4+= 394.25（萬(wàn)元）（2）1）計(jì)算企業(yè)整體價(jià)值估算出該企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值2）計(jì)算企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值單項(xiàng)有形資產(chǎn)評(píng)估值為600萬(wàn)估算出非專(zhuān)利技術(shù)評(píng)估值：100(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473) = 421.24(萬(wàn)元)3）評(píng)出商譽(yù)價(jià)值商譽(yù)=整體資產(chǎn)評(píng)估值-(有形資產(chǎn)評(píng)估值+非專(zhuān)利技術(shù)評(píng)估值)=2524.18-(600+421.24)=1502.94(萬(wàn)元)（3）25%（1-25%）4010

38、/（1+14%）+4510/（1+14%）2+5510/（1+14%）3+6010/（1+14%）4+6510/（1+14%）5 = 330.22（萬(wàn)元）（4）100（1+500%）/100（1+500%）+3000（1+15%）（1-25%）20 （90-50）/（1+10%）+（90-50）/（1+10%）2+（85-50）/（1+10%）3+（75-50）/（1+10%）4+（75-50）/（1+10%）5 = 284.89(萬(wàn)元)第六章 金融資產(chǎn)評(píng)估1、（1）金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場(chǎng)上進(jìn)行交易，具有現(xiàn)實(shí)價(jià)格和未來(lái)估價(jià)的金融工具的總稱(chēng)。也可以說(shuō)，金融資產(chǎn)是一種合約，表示對(duì)未來(lái)收入的合

39、法所有權(quán)?？梢园凑蘸霞s的不同性質(zhì)將它們分為債權(quán)或股權(quán)。還可以根據(jù)金融資產(chǎn)期限的長(zhǎng)短，可以將它們劃分為貨幣市場(chǎng)（1年以?xún)?nèi)）和資本市場(chǎng)的融資工具。（2）是一種理論價(jià)值或模擬市場(chǎng)價(jià)值。它是根據(jù)評(píng)估人員通過(guò)對(duì)股票未來(lái)收益的預(yù)測(cè)折現(xiàn)得出的股票價(jià)格。股票內(nèi)在價(jià)格的高低，主要取決于企業(yè)的發(fā)展前景、財(cái)務(wù)狀況、管理水平以及獲利風(fēng)險(xiǎn)等因素。（3）指企業(yè)清算時(shí)每股股票所代表的真實(shí)價(jià)格。股票的清算價(jià)格取決于股票的賬面價(jià)格、資產(chǎn)出售損益、清算費(fèi)用高低等項(xiàng)因素。大多數(shù)情況下，股票的清算價(jià)格一般小于賬面價(jià)格。（4）指證券市場(chǎng)上的股票交易價(jià)格。在發(fā)育完善的證券市場(chǎng)條件下，股票市場(chǎng)價(jià)格是市場(chǎng)對(duì)企業(yè)股票內(nèi)在價(jià)值的一種客觀評(píng)價(jià)；而

40、在發(fā)育不完善的證券市場(chǎng)條件下，股票的市場(chǎng)價(jià)格是否能代表其內(nèi)在價(jià)值，應(yīng)做具體分析和判斷。2、（1）a 100000（1+418%）/（1+12%）2=137117（元）（2）b（3）b 股利增長(zhǎng)率=20%15%=3% 90000010%（1+3%）/（12%-3%）=1030000（元）（4）d 3、（1）a d （2）a c d （3）c e （4）b c 4、（1）股票是企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的一種有價(jià)證券，它證明股票持有者對(duì)企業(yè)資產(chǎn)所享有的相應(yīng)所有權(quán)。因此，投資股票即是一種股權(quán)投資。其投資特點(diǎn)有： 風(fēng)險(xiǎn)性。股票購(gòu)買(mǎi)者能否獲得預(yù)期利益，完全取決于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，因而具有投資收益的不確定性，利多

41、多分，利少少分，無(wú)利不分，虧損承擔(dān)責(zé)任。 流動(dòng)性。股票一經(jīng)購(gòu)買(mǎi)即不能退股，但可以隨時(shí)按規(guī)則脫手轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，或者作為抵押品、上市交易，這使股票的流動(dòng)成為可行。 決策性。普通股票的持有者有權(quán)參加股東大會(huì)、選舉董事長(zhǎng)，并可依其所持股票的多少參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理決策，持股數(shù)量達(dá)到一定比例還可居于對(duì)公司的權(quán)力控制地位。股票交易價(jià)格與股票面值的不一致性。股票的市場(chǎng)交易價(jià)格不僅受制于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，還受到國(guó)內(nèi)及國(guó)外的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)、心理等多方面因素的影響，往往造成股票交易價(jià)格與股票面值的不一致。（2）債券是社會(huì)各類(lèi)經(jīng)濟(jì)主體為籌集資金，按照法定程序發(fā)行的，承諾在指定日還本付息的債務(wù)憑證，它代表債券持有人與企業(yè)的

42、一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。由于債券收益主要是利息收入，對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，主要看被投資債券的利息的多少。其投資特點(diǎn)有： 風(fēng)險(xiǎn)性。政府發(fā)行的債券由國(guó)家財(cái)政擔(dān)保；銀行發(fā)行的債券以銀行的信譽(yù)及資產(chǎn)作后盾；企業(yè)債券則要以企業(yè)的資產(chǎn)擔(dān)保。即使發(fā)生企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，債權(quán)人分配剩余財(cái)產(chǎn)的順序也排在企業(yè)所有者之前。因此，投資債券的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 收益的穩(wěn)定性。一般情況下，債券利率是固定利率，一經(jīng)確定即不能隨意改動(dòng)，不能隨市場(chǎng)利率的變動(dòng)而變動(dòng)。在債券發(fā)行主體不發(fā)生較大變故時(shí)，債券的收益是比較穩(wěn)定的。流動(dòng)性。在發(fā)行的債券中有相當(dāng)部分是可流通債券 ，它們可隨時(shí)到金融市場(chǎng)上流通變現(xiàn)。（3）金融資產(chǎn)是一切能夠在金融市場(chǎng)上進(jìn)行交易，具有

43、現(xiàn)實(shí)價(jià)格和未來(lái)估價(jià)的金融工具的總稱(chēng)。也可以說(shuō)，金融資產(chǎn)是一種合約，表示對(duì)未來(lái)收入的合法所有權(quán)。金融資產(chǎn)的評(píng)估特點(diǎn)包含以下兩層含義：是對(duì)投資資本的評(píng)估。投資者之所以在金融市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)股票、債券，多數(shù)情況下是為了取得投資收益，股票、債券收益的大小，決定著投資者的購(gòu)買(mǎi)行為。所以，投資者是把用于股票、債券的投資看作投資資本，使其發(fā)揮著資本的功能。從這個(gè)意義上講，金融資產(chǎn)投資的評(píng)估實(shí)際上是對(duì)投資資本的評(píng)估。 是對(duì)被投資者的償債能力和獲利能力的評(píng)估。投資者購(gòu)買(mǎi)股票、債券的根本目的是獲取投資收益，而能否獲得相應(yīng)的投資收益，一是取決于投資的數(shù)量，二是取決于投資風(fēng)險(xiǎn)，而投資風(fēng)險(xiǎn)在很大程度又上取決于被投資者的獲利能

44、力和償債能力。因此，對(duì)于債券的評(píng)估，主要應(yīng)考慮債券發(fā)行方的償債能力；股票評(píng)估除了參照股市行情外，主要是對(duì)被投資者的獲利能力的評(píng)估。（4）普通股價(jià)值評(píng)估通常按其股息收益趨勢(shì)分為固定紅利模型、紅利增長(zhǎng)模型、分段式模型、隨機(jī)模型四種方法。 對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)定、紅利分配固定，且能夠保證在今后一定時(shí)期內(nèi)紅利分配政策比較穩(wěn)定的普通股評(píng)估，應(yīng)采用固定紅利模型。運(yùn)用該模型計(jì)算的股票評(píng)估值=預(yù)期下一年的紅利額折現(xiàn)率或資本化率。 紅利增長(zhǎng)模型用于成長(zhǎng)型企業(yè)股票評(píng)估。該模型是假設(shè)股票發(fā)行企業(yè)沒(méi)有把剩余權(quán)益全部用作股利分配，而是將剩余收益的一部分用于追加投資，擴(kuò)大企業(yè)再生產(chǎn)規(guī)模，繼而增加企業(yè)的獲利能力，最終增加股東

45、的潛在獲利能力，使股東獲得的紅利呈逐漸增長(zhǎng)趨勢(shì)。運(yùn)用該模型計(jì)算的股票的評(píng)估值=預(yù)期下一年股票的紅利額/(折現(xiàn)率股利增比率)。分段式模型是先按照評(píng)估目的把股票收益期分為兩段，一段是能夠被客觀地預(yù)測(cè)的股票收益期或股票發(fā)行企業(yè)的某一經(jīng)營(yíng)周期；另一段是第一段期末以后的收益期，該階段受到不可預(yù)測(cè)的不確定因素影響較大，股票收益難以客觀預(yù)測(cè)。進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)前段逐年預(yù)期收益直接折現(xiàn)，對(duì)后段可采用固定紅利模型或紅利增長(zhǎng)模型，收益額采用趨勢(shì)分析法或客觀假設(shè)。最后匯總兩段現(xiàn)值，即是股票評(píng)估值。幾何隨機(jī)模型引入了股利增長(zhǎng)的隨機(jī)概念。該模型假定預(yù)期股利為： R t+1 = R t（1+ g） 概率為 p t = 1，2

46、， R t 概率為 1 - p則股票價(jià)格為： P = R 0（1+ p g）/（r-pg）5、（1）優(yōu)先股的評(píng)估值=20050012%1/（1+10%）+1/（1+10%）2+1/（1+10%）3+ 200500/（1+10%）3 =162944（元）（2）1）新產(chǎn)品投資以前兩年的收益率分別為：10% (12%) =9.8% 9.8% (12%) =9.6%2）新產(chǎn)品投產(chǎn)以前兩年內(nèi)股票收益現(xiàn)值為:收益現(xiàn)值=10019.8%/(1+15%)+10019.6%/(1+15%)2 = 8.52+7.26 = 15.78(萬(wàn)元)3）新產(chǎn)品投產(chǎn)后第一及第二年該股票收益現(xiàn)值之和：股票收益現(xiàn)值之和=1001

47、15%/(1+15%)3+100115%/(1+15%)4=9.86+8.58=18.44（萬(wàn)元）4）新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起該股票收益現(xiàn)值為：由于從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起股利增長(zhǎng)率= 20%25%=5%所以從新產(chǎn)品投產(chǎn)后第三年起至以后該股票收益現(xiàn)值=100115%/（15%5%）（1+15%）4 =85.76（萬(wàn)元）5）該股票評(píng)估值=15.78+18.44+85.76=119.98(萬(wàn)元)（3）第七章 流動(dòng)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)評(píng)估1、（1）流動(dòng)資產(chǎn)是指企業(yè)可以在一年內(nèi)或者超過(guò)一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金以及各種存款、存貨、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、短期投資等。（2）實(shí)物類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)，主要包括各種

48、材料，在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫(kù)存商品等資產(chǎn)。一般而言，對(duì)于實(shí)物類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)的評(píng)估，可以采用市場(chǎng)法和成本法。（3）債權(quán)類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)，包括應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、應(yīng)收票據(jù)、短期投資及其他費(fèi)用（如待攤費(fèi)用）等。對(duì)于債權(quán)類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)，只適用于按可變現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估。（4）貨幣類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)，包括現(xiàn)金和各項(xiàng)存款。對(duì)于貨幣類(lèi)流動(dòng)資產(chǎn)，其清查核實(shí)后的帳面價(jià)值就是現(xiàn)值，不需采用特殊方法進(jìn)行評(píng)估，僅僅應(yīng)對(duì)外幣存款按評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)家外匯牌價(jià)進(jìn)行折算。2、（1）c （2）a （3）b （4）d （5）c （6）c （7）a （8）a （9）b （10）b （11）d （12）c （13）a （14）b （15）a （16）a （17）b

49、（18）a （19）a （20）a3、（1）abc （2）ab （3）cd （4）bc （5）ab （6）abd （7）abd （8）acd 4、（1） 材料評(píng)估值=100（150+1500300）=15500元（2） 該鋼材評(píng)估值=6004500=2700000（元）（3） 貼現(xiàn)息票據(jù)到期價(jià)值貼現(xiàn)率貼現(xiàn)期10006636萬(wàn)元應(yīng)收票據(jù)票據(jù)到期價(jià)值貼現(xiàn)息100036964萬(wàn)元第八章 企業(yè)價(jià)值評(píng)估1、（1）一個(gè)企業(yè)的價(jià)值，是該企業(yè)所有的投資人所擁有的對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià)值的總和。投資人包括債權(quán)人、股權(quán)人，債權(quán)人是指有固定索取權(quán)的借款人和債券持有人，股權(quán)人上指有剩余索取權(quán)的股權(quán)投資者。投資人索取權(quán)的

50、賬面價(jià)值包括債務(wù)、優(yōu)先股、普通股等資產(chǎn)的價(jià)值。（2）企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值是企業(yè)所擁有的所有資產(chǎn)包括各種權(quán)益和負(fù)債的價(jià)值總和。（3）企業(yè)的投資價(jià)值是企業(yè)所有的投資人所擁有的對(duì)于企業(yè)資產(chǎn)索取權(quán)價(jià)值的總和，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值減去無(wú)息流動(dòng)負(fù)債價(jià)值，或等于權(quán)益價(jià)值加上付息債務(wù)價(jià)值。 （4）企業(yè)權(quán)益價(jià)值代表了股東對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的索取權(quán)，它等于企業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值減去負(fù)債價(jià)值。 （5）協(xié)同作用是指目標(biāo)企業(yè)所擁有的特殊資源，通過(guò)與另一企業(yè)的結(jié)合，可以創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，使得目標(biāo)企業(yè)被收購(gòu)后的價(jià)值超過(guò)收購(gòu)前獨(dú)立經(jīng)營(yíng)所具有的價(jià)值。 （6）加和法也稱(chēng)為調(diào)整賬面價(jià)值法，該方法首先是將企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中的各項(xiàng)資產(chǎn)的賬面價(jià)值調(diào)整為市場(chǎng)價(jià)值，

51、然后通過(guò)加總投資者索取權(quán)的價(jià)值來(lái)估算出企業(yè)價(jià)值，或通過(guò)加總資產(chǎn)價(jià)值，再扣除無(wú)息流動(dòng)負(fù)債（即不包括欠投資人的負(fù)債，如應(yīng)付票據(jù)）和遞延稅款來(lái)計(jì)算。（7）可比企業(yè)是指具有與待評(píng)估企業(yè)相似的現(xiàn)金流量、增長(zhǎng)潛力及風(fēng)險(xiǎn)特征的企業(yè)，一般應(yīng)在同一行業(yè)范圍內(nèi)選擇。可比性特征還有企業(yè)產(chǎn)品的性質(zhì)、資本結(jié)構(gòu)、管理及人事制度、競(jìng)爭(zhēng)性、盈利性、賬面價(jià)值等方面。（8）市盈率等于股價(jià)除以每股收益。2、（1）b （2）d （3）a （4）d （5）c （6）b （7）a （8）c （9）b 3、（1）abc （2）abd （3）ab，cd，e （4）abde （5）ae （6）bcd4、（1）企業(yè)價(jià)值評(píng)估主要是服務(wù)于企業(yè)產(chǎn)權(quán)的

52、轉(zhuǎn)讓或交易、企業(yè)的兼并收購(gòu)、企業(yè)財(cái)務(wù)管理、證券市場(chǎng)上的投資組合管理等。在企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及兼并收購(gòu)活動(dòng)中，企業(yè)的購(gòu)買(mǎi)方需要估計(jì)目標(biāo)企業(yè)的公平價(jià)值，企業(yè)的轉(zhuǎn)讓方或被兼并企業(yè)也需要確定自身的合理價(jià)值，雙方在各自對(duì)同一企業(yè)價(jià)值的不同估計(jì)結(jié)果基礎(chǔ)上，進(jìn)行協(xié)商談判達(dá)成最終的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓或兼并收購(gòu)要約。在進(jìn)行企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及兼并收購(gòu)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估分析時(shí)，需要特別考慮：協(xié)同作用對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。企業(yè)資產(chǎn)重組對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。管理層變更對(duì)企業(yè)價(jià)值的影響。企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估。企業(yè)價(jià)值評(píng)估是經(jīng)理人員管理企業(yè)價(jià)值的一項(xiàng)重要工具，它在企業(yè)管理中的重要性日益增長(zhǎng)。特別是出于對(duì)敵意收購(gòu)的恐慌，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始求助于價(jià)值管理咨詢(xún)?nèi)藛T，希望通過(guò)獲得有關(guān)如何進(jìn)行重組和增加企業(yè)價(jià)值的建議，避免被敵意收購(gòu)。證券市場(chǎng)上投資組合管理中的企業(yè)價(jià)值評(píng)估。證券市場(chǎng)上的投資者可以分為消極型投資者和積極性投資者。積極性投資者又可以分為市場(chǎng)趨勢(shì)型投資者和證券篩選型投資者（價(jià)值型投資者）。市場(chǎng)趨勢(shì)型投資者是通過(guò)預(yù)測(cè)整個(gè)股票或債券市場(chǎng)的未來(lái)變化趨勢(shì)來(lái)進(jìn)行證券的買(mǎi)賣(mài)投資的，他們并不關(guān)注某個(gè)企業(yè)的價(jià)值高低。證券篩選型投資者相信他們有能力在證券市場(chǎng)上挑選出那些價(jià)值被低估的企業(yè)證券，即企業(yè)證券的市場(chǎng)價(jià)值低于企業(yè)真實(shí)價(jià)值的證券進(jìn)行投資，因而對(duì)企業(yè)真實(shí)價(jià)值的評(píng)估是證券篩選