某商業(yè)廣場各項物業(yè)費用測算

1、某商業(yè)廣場各項物業(yè)費用測算某商業(yè)廣場各項物業(yè)費用測算提要：設(shè)置說明：物業(yè)部是整個住 宅區(qū)管理服務(wù)的重要職能部門，客服主管負(fù)責(zé)業(yè)主的入駐登記、 業(yè)主 檔案、收取各項費用源自物管手冊某商業(yè)廣場各項物業(yè)費用測算第一節(jié)機構(gòu)設(shè)置和人員配備為實現(xiàn)我司提出的安全、舒適、周到、溫馨的八字服務(wù)方針，管 理機構(gòu)的設(shè)置要體現(xiàn)精干、高效、反應(yīng)快、行動快的特點；人員專業(yè) 素質(zhì)高、服務(wù)意識強；部門管理嚴(yán)而有序、分工合理、職責(zé)明確、管 理到位。XX廣場項目物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置：” 一室四部”即：行政辦 公室、物業(yè)部、工程部、安保部、經(jīng)營服務(wù)部。項目部：（共5人）項目總經(jīng)理1名、行政人事主管1名、會計員1名、出納員1名, 庫管兼

2、檔案資料員1名。職責(zé)范圍：負(fù)責(zé)行政、人事、勞資、采購等綜合管理事項；負(fù)責(zé)財務(wù)管理，編制物業(yè)管理財務(wù)預(yù)、決算和各類財務(wù)報表；負(fù)責(zé)規(guī)章制度的制訂與監(jiān)督執(zhí)行。物業(yè)管理部：（共7人）物業(yè)部經(jīng)理1名、客服助理3名、主管1名、前臺2名。設(shè)置說明：物業(yè)部是整個住宅區(qū)管理服務(wù)的重要職能部門，客服主管負(fù)責(zé)業(yè)主的入駐登記、業(yè)主檔案、收取各項費用、走訪住戶、處理投訴、受理業(yè)主（住戶）的各類服務(wù)要求。職責(zé)范圍：社區(qū)和棟號公共區(qū)域的清潔、垃圾清運，園林綠化；辦理入駐、遷出，建立并保管業(yè)主檔案；實施棟號管理，提供收費服務(wù)、常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)；走訪住戶，受理并解決投訴，受理各類服務(wù)要求；開展各類社區(qū)文化活動。保安部：（共5

3、5人）保安部經(jīng)理1名，保安班長3名，監(jiān)控中心值班員8名，車管員 8名，保安員35名；職責(zé)范圍：負(fù)責(zé)社區(qū)治安、消防、交通車輛管理，提供 24小時安保服務(wù)；處理安全突發(fā)事件，保證社區(qū)居民的生命、財產(chǎn)、交通安全；協(xié)助公安機關(guān)處理治安案件工程部：（共11人）工程部經(jīng)理1名，弱電工1名，資料員1名，綜合維修工4名, 運行維修電工4名。職責(zé)范圍：社區(qū)棟號機電設(shè)備運行維修、保養(yǎng)；設(shè)置維修中心，提供24小時維修服務(wù)；處理上下水，燃?xì)夤艿赖韧话l(fā)故障急修；社區(qū)建筑設(shè)備大中修方案的制訂與施工監(jiān)理;做好熱交換站運行，確保社區(qū)供暖達到標(biāo)準(zhǔn)。以上人員配備共計：78人。第二節(jié)物業(yè)管理費測算物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司為保障房屋

4、建筑和設(shè)備設(shè)施處于良 好狀態(tài)和為業(yè)戶提供優(yōu)良的工作環(huán)境所支付的能源、維修、保安、保 潔等各項服務(wù)費用的總和。物業(yè)管理費是物業(yè)管理公司開展正常經(jīng)營 管理活動的資金基礎(chǔ)。管理費標(biāo)準(zhǔn)的合理確定能夠使物業(yè)管理經(jīng)費得 到保障，有助于保持一定水準(zhǔn)的管理水平，實現(xiàn)物業(yè)的良性循環(huán)。1 、關(guān)于物業(yè)管理費我司按XX廣場實際物業(yè)管理成本進行了測算，測算結(jié)果為：物 業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)為：元/平米.月，具體內(nèi)容詳見：附件一XX廣場物 業(yè)管理費測算；按一般情況，公寓的檔次要高，物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)也高，但是住宅 物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)如果按政府文件測算，物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)明顯低于公寓 標(biāo)準(zhǔn)。這種價格差異將對于銷售和后期管理帶來很大問題，所以我司

5、在測算中盡可能壓低了公寓物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)，確定的價格應(yīng)是購房人 可以接受的。如果還有問題，貴我雙方可進一步協(xié)商。第三節(jié)物業(yè)開辦費及內(nèi)容2 、關(guān)于物業(yè)管理辦公條件項目建成后應(yīng)為項目部物業(yè)管理提供基本的辦公和操作條件，主要包括以下內(nèi)容：管理辦公室:工程部各專業(yè)值勤和操作用房：值班室：包括總值班室、消防中控、保安監(jiān)控值班室、門衛(wèi)室等。某商業(yè)廣場各項物業(yè)費用測算提要： 設(shè)置說明：物業(yè)部是整 個住宅區(qū)管理服務(wù)的重要職能部門，客服主管負(fù)責(zé)業(yè)主的入駐登記、 業(yè)主檔案、收取各項費用 源自物管手冊保潔員工具材料庫，可利用洗滌間、樓梯角等。保安員宿舍：物資庫房：總計：1200-1500平方米。3 、關(guān)于前期啟動費的

6、用途前期啟動費主要用于物業(yè)管理開辦階段的人工費支出，辦公條件 準(zhǔn)備，辦公設(shè)備、物品、工程維修、保潔、保安設(shè)備物資的準(zhǔn)備。4 、開辦期時間確定由于開辦期內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)需要參與物業(yè)的驗收交接、準(zhǔn)備辦公條件、準(zhǔn)備業(yè)主入住文件、辦理入住手續(xù)，一般在物業(yè)竣工階段已經(jīng) 開始保安、保潔、日常巡視，所以開辦期一般為 3個月。物業(yè)公司進 駐過晚，情況不熟悉，準(zhǔn)備不充分，將會導(dǎo)致入住工作程序混亂，容 易引發(fā)業(yè)主集體投訴，對開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)都非常不利。5 、關(guān)于前期啟動費的具體標(biāo)準(zhǔn)確定（1）前期物業(yè)管理啟動費包括以下費用:A.人工費用員工工資前期按10人編制，平均人員工資1,元。3, X 10X3=105,（

7、元）工資附加費105, x=31,員工餐費每人每天按10元標(biāo)準(zhǔn)，每月25天，X 10X 25X3=7,保安隊工資按8名保安隊員，每人每月元X 8X3=36,（元）保安餐費每人每天元標(biāo)準(zhǔn)，8人共31天X8X31X3=11,（元）人工費用總計=105000+=（元）B.工程設(shè)備工具材料費20,c.保安器材設(shè)備費05,D.辦公設(shè)備材料費243,5 、前期物業(yè)管理啟動費總額136,+105,+243,=505, （元）第四節(jié)關(guān)于前期啟動費關(guān)于前期啟動費的劃撥和使用有兩種方式：第一種方式是由開發(fā)商直接撥發(fā)給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位獨立使用，并詳細(xì)登記支出賬目，接受開發(fā)商的檢查和質(zhì)詢；第二種方式是由物