物業(yè)服務(wù)收費答客問

1、物業(yè)服務(wù)收費答客問1. 業(yè)主：目前物業(yè)費高，等業(yè)委會與物業(yè)公司續(xù)簽合同、降低物業(yè) 費標準時再交費。物業(yè)公司：1）業(yè)主與物業(yè)公司之間，是通過契約形式建立起來的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系；業(yè)主在入住時，與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，約定了服務(wù)內(nèi)容和收費標準。雙方就應(yīng)按前期物業(yè)管理協(xié)議約定履行雙方的權(quán)利和義務(wù)。2）若業(yè)委會與物業(yè)公司續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同時，對收費標準重新約定；則應(yīng)以合同簽定生效日期后，再執(zhí)行新約定。在此之前，原前期物業(yè)管理協(xié)議或原物業(yè)服務(wù)合同是合法有效的，雙方都應(yīng)執(zhí)行原規(guī)定。3）物業(yè)公司每天都在投入成本（比如，員工工資，公共設(shè)施維護保養(yǎng)），為業(yè)主服務(wù)；業(yè)主享受到服務(wù)，就應(yīng)按約定交費；物業(yè)公司沒用

2、費用，如何為業(yè)主提供更好的服務(wù)？2. 業(yè)主：物業(yè)服務(wù)不到位，要免一部分物業(yè)費可以考慮交費。物業(yè)公司：1）按物業(yè)管理條例第七條規(guī)定：業(yè)主有按時交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。2）首先讓業(yè)主指出哪些工作不到位，進而判斷是否真不到位；若確實有不到位的地方，立即安排相關(guān)工作人員去整改；3）若業(yè)主屬“無理挑剔型”，則可以陪同業(yè)主一起到現(xiàn)場核查，可以從某種程度上揭露業(yè)主的“陰謀”。4）堅定立場，不能輕易承諾降費。3. 業(yè)主：目前手中沒錢，或現(xiàn)在比較忙，過些天再來交費。（此類型屬于無理推托型）物業(yè)公司：1）不能完全相信業(yè)主過一段時間一定會來交費，一定要與業(yè)主約定好交費時間。2）在業(yè)主未交費之前，不斷與該業(yè)主保持聯(lián)系

3、，讓業(yè)主沒有退步的空間。3）到約定交費時間，與該業(yè)主溝通；若業(yè)主再找理由，收費人員可以告訴業(yè)主可以上門收費或到業(yè)主單位去收。進一步給業(yè)主壓力。4）業(yè)主在家時，主動上門與業(yè)主溝通，催費。4. 業(yè)主：業(yè)主以開發(fā)商對小區(qū)及公共設(shè)施設(shè)計不合理為由，拒交物業(yè)費。物業(yè)公司：1） 向業(yè)主講明開發(fā)商、業(yè)主、 物業(yè)公司三者之間的關(guān)系，設(shè)計問題不是物業(yè)管理職責范圍內(nèi)所能解決的，超出物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)限范圍。2） 業(yè)主交物業(yè)費是來享受物業(yè)管理服務(wù)，以小區(qū)房屋或設(shè)施設(shè)計不合理為由不交物業(yè)費，是沒有理由的。3）涉及建設(shè)單位設(shè)計不合理，物業(yè)公司可以代表業(yè)主向相關(guān)單位發(fā)有業(yè)委會的也可以讓業(yè)委會來發(fā)函（避免物業(yè)公司與開發(fā)商之間

4、 的矛盾激化）。但能否有效果，物業(yè)公司無權(quán)制約其它單位。5. 業(yè)主：買房子后，不在小區(qū)住，沒享受到物業(yè)服務(wù)，所以不交物業(yè)費。物業(yè)公司：1）業(yè)主不在小區(qū)住，在很多方面也是在享受物業(yè)管理服務(wù)，比如安全、公共衛(wèi)生、綠化等服務(wù)；這些物業(yè)服務(wù)對業(yè)主房屋的保值和增值起到潛移默化的作用。2） 最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第六條規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的， 人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受（ 空置房未入?。?或者無需接受（ 一樓不需要使用電梯）

5、 相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。物業(yè)消防設(shè)備維護保養(yǎng)要點6. 業(yè)主：物業(yè)費都干什么了？物業(yè)公司：物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)公司為業(yè)主提供各項服務(wù)的基本保證。費用的支出包括以下幾個方面：1 ）小區(qū)的綠化養(yǎng)護；電梯維護；供電、供水設(shè)備運行保養(yǎng)；保潔服務(wù)；垃圾清運均由專業(yè)公司提供，每月要從物業(yè)費中支出以上各項服務(wù)費用。2）秩序維護員、維修技工、保潔員及管理人員的工資要從物業(yè)費中支出。3）小區(qū)的公共用水、用電等能源費要從物業(yè)費中支出。7. 業(yè)主：房屋施工質(zhì)量存在問題，施工單位維修好后業(yè)主提出從維 修好開始交費是否可以。答：不可以。房屋施工質(zhì)量有問題，施工單位維修屬正常行為，與物業(yè)服務(wù)沒有直接關(guān)系，

6、業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費。8. 業(yè)主：房屋維保期已過，業(yè)主提出一些簡單施工質(zhì)量問題怎么辦？物業(yè)公司：1）管理處本著客戶滿意經(jīng)營的理念和以解決問題收取拖欠物業(yè)費的原則，能給業(yè)主簡單維修的盡量修復(fù)。2）向業(yè)主講明： 這些工作本不是物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)，但物業(yè)愿意幫業(yè)主把這些力所能及的問題處理。9. 業(yè)主：集中供暖不熱，所以不交物業(yè)費和供暖費。（獨立采暖屬工程質(zhì)量問題）物業(yè)公司：1）派工程技術(shù)人員對提出不熱的業(yè)主房間，測量溫度，聯(lián)系施工單位一起進行多次跟蹤查找原因；確認是否有設(shè)計問題或施工問題。2）經(jīng)過跟蹤，確有設(shè)計問題或施工問題的，由施工單位和管理處工程人員一起進行解決。3）供暖不

7、熱，有多方面原因。物業(yè)公司在能力范圍內(nèi)幫助解決，有作為。因此業(yè)主應(yīng)該交物業(yè)費。10. 業(yè)主：在小區(qū)丟過自行車（或車輛被刮），因此不交物業(yè)費或要少交物業(yè)費，用來彌補業(yè)主損失。物業(yè)公司：1）物業(yè)公司對小區(qū)業(yè)主自行車未收取自行車保管費，因此對小區(qū)內(nèi)自行車無保管責任。業(yè)主在小區(qū)內(nèi)丟失自行車，物業(yè)公司可以協(xié)助公安部門進行調(diào)查，但無賠償業(yè)主的義務(wù)。2）確認業(yè)主的機動車是否交費；業(yè)主交納停車費，屬于停車場地租賃費用，物業(yè)公司在車位租賃合同上對此有約定。3）一般，物業(yè)公司可以幫助業(yè)主出具證明，讓被刮車輛的業(yè)主向保險公司索賠，屬于對業(yè)主幫忙行為。業(yè)主不能因此用物業(yè)費來頂替其它損失。11. 業(yè)主： 家中工程質(zhì)量問

8、題很多，要施工單位賠付，但施工單位未答應(yīng)。 業(yè)主讓物業(yè)公司向施工單位索要賠付，以此頂替物業(yè)費。物業(yè)公司：1）物業(yè)公司與施工單位不存在任何契約關(guān)系，也不存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物業(yè)公司沒有理由向施工單位索賠。2）業(yè)主對施工單位索賠不成功，可以通過法律途徑來解決。3）業(yè)主以此拒交物業(yè)費的說法，是不成立的。12. 業(yè)主： 對小區(qū)周圍施工擾民或臨街車輛擾民提出投訴，并以此理由拒交物業(yè)費。物業(yè)公司：1）對此類擾民，物業(yè)公司可以與居委會、以及業(yè)委會一起聯(lián)名向有關(guān)單位反映情況；業(yè)主本人也可以向政府主管部門投訴。 但物業(yè)公司沒有權(quán)利去約束小區(qū)處其它單位或部門，同時也是物業(yè)管理服務(wù)范圍之外。2）業(yè)主以此理由不交物業(yè)費

9、，是不成立的。這種說法在法律和情理方面都是站不住的。13. 問：上門收費時業(yè)主提出的各類問題如何處理？答：1）了解清楚業(yè)主欠費的真實原因，請業(yè)主將問題填寫在欠費原因欄內(nèi)；2）當天將欠費原因交給客戶主任匯總；3）施工質(zhì)量問題開單，由工程技術(shù)人員上門查看，能簡單處理的給業(yè)主處理；不能當時處理的問題回來和管理處經(jīng)理、技工班長協(xié)商處理；4）對物業(yè)服務(wù)或開發(fā)商意見較大的業(yè)主，當年不交費的由客戶主任負責溝通處理，有往年欠費的由經(jīng)理負責溝通。14. 小區(qū)內(nèi)路面車位屬于全體業(yè)主的，收這些費用是用來維修停車路面的， 這是路面壓損壞收的資金，也是用來彌補維修資金的，如果不交也損害了沒有汽車這部分業(yè)主的利益，他們是

10、不是有意見呀。物業(yè)：要看車位的產(chǎn)權(quán)是誰的，小區(qū)內(nèi)路面車位屬于全體業(yè)主的，既然有車的業(yè)主要占用就要付費，收取的費用也屬全體業(yè)主所有，用于小區(qū)的物業(yè)管理。地下車位如果產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，那就本著誰建設(shè)誰受益的原則，停車費就歸開發(fā)商，物業(yè)公司幫忙出租的可以收取相應(yīng)的中介費，當然還有管理費；產(chǎn)權(quán)是全體業(yè)主的，就跟地面車位一樣，物業(yè)公司只能收取管理費，其余的仍然歸全體業(yè)主。地上停車位應(yīng)該收費，因為物業(yè)公司對停放此處的車輛要進行相關(guān)管理，要投入一定的人力和物力成本。同時，物業(yè)收取的停車費更多的是取之于業(yè)主用之于業(yè)主。在扣除物業(yè)公司維護車輛秩序的管理成本外， 停車費的剩余部分全部用于小區(qū)道路的維護保養(yǎng)。停車位所

11、收取的停車費，我認為實際上就是占位費。作為小區(qū)公共面積，有車的業(yè)主占有和使用了，相對無車業(yè)主來說就是受益者，所以應(yīng)該交一部分費用。地上停車費其實主要是占位費，就是占有小區(qū)公有面積所要交納的費用。 至于停車費中占位費或車位費與停車管理費的比例，已經(jīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確了。業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表，業(yè)委會同意并授權(quán)物業(yè)公司收取車位費， 物業(yè)公司就可以行使收費權(quán)利。而事實上，雖然業(yè)主委員會授權(quán)，但有的業(yè)主卻并不認可業(yè)委會的這一授權(quán)，甚至與物業(yè)公司發(fā)生沖突。我認為，業(yè)主委員會應(yīng)對個別業(yè)主的不交費行為進行起訴，因為他侵害了全體業(yè)主的權(quán)益。物業(yè)所收取的停車費既不是車輛管理費也不是場地占用費，而應(yīng)該是場地

12、維護費。因為小區(qū)業(yè)主停車的地方一般都是小區(qū)的公用面積，占用了公用面積就應(yīng)交納場地維護費。停車費中的停車管理費應(yīng)當列入物業(yè)管理成本，歸物業(yè)管理公司所有；車位費應(yīng)歸全體業(yè)主所有，用于公共設(shè)施、場地的維護，即列入維修基金，如有盈余可以根據(jù)約定或法律規(guī)定予以分配。當然，對于業(yè)主的錢到底花在哪了，物業(yè)公司首先應(yīng)向業(yè)委會提出申請，就具體支出項目向全體業(yè)主予以說明，也就是定期進行公示。問題與應(yīng)對措施1、業(yè)主因現(xiàn)房與廣告有差異，拒交服務(wù)費廣告是購房者獲取房屋信息的一個重要渠道，其真實性和準確性往往直接影響購房者的選擇，但是目前很多開發(fā)商使用虛假廣告，使現(xiàn)房和當初廣告上的宣傳有很大差別。對于這種情況，最高人民法

13、院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋第三條做了明確規(guī)定：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。如果現(xiàn)房與開放商廣告上的宣傳不符，購房者可以以廣告作為證據(jù)，按照以上規(guī)定要求開發(fā)商承擔違約責任。2、業(yè)主投訴說我們是說一套做一套，拒交服務(wù)費代理公司賣房時作出一些承諾，可事后開發(fā)商不予承認。對此可以根據(jù)情況來看這些承諾是否對開發(fā)商有效：1. 如果購房者有理由相信代理人對該代理事項有代理權(quán)的，即使

14、代理公司沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人即開發(fā)商名義訂立合同，依據(jù)合同法第49 條的規(guī)定，該代理行為有效，即開發(fā)商要負相應(yīng)的義務(wù)；2. 如果消費者知道或者應(yīng)該知道代理公司已經(jīng)越權(quán)，依據(jù)合同法第 48 條規(guī)定，其承諾不對開發(fā)商有效，應(yīng)由代理公司負擔相應(yīng)的責任。另外，有時候代理公司僅僅口頭承諾購房者，對于口頭承諾是否有效，依據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定，除非法律法定，否則口頭承諾是有效的，但是對于口頭承諾一般都存在舉證難的問題。特別提示：許多購房者將公司的承諾錄音作為證據(jù)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定： 有其他證據(jù)佐證并以合法手段取得的、 無疑點的視聽資料可以作為證據(jù)使用。

15、所以取得錄音證據(jù)如果沒有侵害他人合法權(quán)益或者違反法律禁止性規(guī)定，并有其他證據(jù)佐證都應(yīng)為有效證據(jù)。3、業(yè)主說規(guī)劃改變，拒交費目前，改變規(guī)劃主要有兩種情況：第一，規(guī)劃部門主動變更；第二，由開發(fā)商提出申請，規(guī)劃部門審批認可。從程序上講，規(guī)劃部門變更規(guī)劃應(yīng)該公示并聽證。2002年 5月 23 日實施的建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部 關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知規(guī)定： “房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃方案一經(jīng)批準， 任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準其變更前，應(yīng)當進行聽證?！北本┦谐鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法第43

16、 條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當書面征得受影響的預(yù)購人同意， 并取得規(guī)劃行政主管部門的批準。因規(guī)劃變更給預(yù)購人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當給予相應(yīng)的補償。如果規(guī)劃部門變更規(guī)劃導(dǎo)致相關(guān)權(quán)利人權(quán)益受到侵害的，權(quán)利人可以依據(jù)法律規(guī)定，對規(guī)劃部門提起行政復(fù)議或行政訴訟，要求規(guī)劃部門撤銷變更后的規(guī)劃。業(yè)主不交費的處理技巧1、最“死板”的催費技巧 : 無限次上門催繳, 直到業(yè)主前來物管處繳納為止。2、 最“損人”的催費技巧 : 打電話給其公司, 跟他領(lǐng)導(dǎo)提及此事, 讓領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)告給業(yè)主。3、最“溫馨”的催費技巧: 平時多多關(guān)心業(yè)主, 了解業(yè)主家庭背景,平時多多關(guān)心其家的

17、小孩和老人, 把他們當成自己親人一般對待, 當他們遇到求助或困難時及時幫助, 到時候你去催費時業(yè)主也會不好意思 , 就只能讓你上門拿錢。4、最“狡猾”的催費技巧 : 每年兒童節(jié)和重陽節(jié)等節(jié)日舉辦一些集體外出游玩活動, 明確表示只有不欠費業(yè)主才能參加, 業(yè)主會考慮到家中小孩和老人的感想, 積極繳納物業(yè)管理服務(wù)費, 從而得到“雙贏”運作。5、最“難堪”的催費技巧: 在路上碰到兩業(yè)主在聊天, 一家欠費一家不欠費 , 你可以過去跟欠費的業(yè)主講“您好 , 您家的物業(yè)費要交咯, 他家早交了呢”。6、最“有效”的催費技巧: 當然是把服務(wù)做的更好, 就像一句廣告語一樣“沒有最好 , 只有更好”, 以超值的服務(wù)贏取更多業(yè)主的心。7、最“便利”的催費技巧: 現(xiàn)在社會的運轉(zhuǎn)速度非?？? 有很多業(yè)主早出晚歸 , 我們物業(yè)人員很難有時間跟業(yè)主進行溝通, 就寫一張小便利條貼在他們家門口, 等他們下班看到了會主動抽時間前