最高院案例研究與權(quán)威觀點(diǎn)匯總房地產(chǎn)糾紛篇

1、最高院案例研究與權(quán)威觀點(diǎn)匯總房地產(chǎn)糾紛篇1.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村私有房屋的合同無(wú)效裁判要旨宅基地使用權(quán)是農(nóng)村隼體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利”與享有者特定的身份相聯(lián)系”非本 集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。本案當(dāng)事人之間的買(mǎi)賣房協(xié)議書(shū)違反了我國(guó)現(xiàn)行土 地管理法律、法規(guī)、政策之上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。2 房產(chǎn)商違反預(yù)約合同的民事責(zé)任善意取得并已辦理手續(xù)的房產(chǎn)受讓人的利益應(yīng)予以保護(hù) 裁判要旨第三人善意取得了地上建筑物（房產(chǎn)）并已辦理了手續(xù)，名為承包、實(shí)為租賃的承租人 以侵害其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)為由，要求撤銷第三人的登記手續(xù)，該主張不應(yīng)予以支持。3按揭房買(mǎi)賣不以抵押權(quán)人同意為生效要件裁判要旨我國(guó)物權(quán)法對(duì)按揭制度未

2、予明確規(guī)定，按揭房屋買(mǎi)賣在我國(guó)不是一種典型的法律關(guān)系。按揭房買(mǎi)賣只要是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示”符合合同法第五十二條的規(guī)定就是合法有效 的，無(wú)需經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人的同意。4. 房產(chǎn)商違反預(yù)約合同的民事責(zé)任裁判要旨購(gòu)房意向書(shū)從性質(zhì)上講應(yīng)為有效的預(yù)約合同，其對(duì)雙方當(dāng)事人產(chǎn)生在未來(lái)某個(gè)時(shí)候?yàn)檫_(dá) 成本約依誠(chéng)信原則進(jìn)行談判的義努。房產(chǎn)商違反購(gòu)房意向書(shū)的約定屬于一種違約責(zé)任，對(duì)守 約方因信賴?yán)媛淇债a(chǎn)生的損失應(yīng)酌情予以賠償。5. 具備商品房買(mǎi)賣實(shí)質(zhì)性要件的合同，不能認(rèn)定為預(yù)約合同根據(jù)最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第2條、 第5條等規(guī)定，當(dāng)事人簽訂購(gòu)房合同后，如果具備了商品房買(mǎi)賣合同

3、的主要條件，且其 他內(nèi)容不違背國(guó)家法律、行政法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同為商品房買(mǎi)賣合同6. 房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠 償責(zé)任雖然雙方當(dāng)事人訂立的房屋買(mǎi)賣合同未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但根據(jù)合同法第42條第 2款規(guī)定，在訂立合同過(guò)程中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的這一事實(shí)或者有提供虛假情況 的，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān) 于賠償數(shù)頷的確定，可以考慮因房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，致使李某多支岀的交易成本或 者給李某造成的損失部分。正確區(qū)分商品房預(yù)售合同和以房抵債合同的性質(zhì)從法理上講，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)受訴訟時(shí)效約

4、束，解除權(quán)、撤銷權(quán)等形成權(quán)受除斥期間約束，本案當(dāng)事人主張解除權(quán)超過(guò)訴訟時(shí)效期間的 主張不成立。7合同法實(shí)施前，末辦理商品房預(yù)售許可證訂立的售房合同是否有效合同法實(shí)施前，未取得商品房預(yù)售許可證即訂立的商品房買(mǎi)賣合同，依據(jù)最高人民法院 關(guān)于適用中華人民共和自合同法若干問(wèn)題的解釋（一）的規(guī)定，對(duì)其效力的認(rèn)定應(yīng)適 用合同法。房地產(chǎn)公司在合同約定的房屋交付使用期限前，已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的， 應(yīng)認(rèn)定商品房買(mǎi)賣合同有效。如何認(rèn)定按揭合同的效力就形式而言朗房買(mǎi)賣抵押登記行為類似于法國(guó)的契據(jù)登記, 但有所不同的是作為標(biāo)的物的房屋尚不存在。契據(jù)登記是指登記機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)事人訂立合同所 載明的內(nèi)容逬行徑直登記，J

5、始產(chǎn)生抵押效力的制度。我國(guó)未承認(rèn)亦未采用契據(jù)登記制度, 而實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記、發(fā)證制度，故此期房抵押登記行為可視為合同內(nèi)容在有關(guān)部門(mén)的備案， 而不是嚴(yán)格意義上的物權(quán)抵押登記。預(yù)售期房設(shè)定抵押合同的效力認(rèn)定抵押，是一種財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，是為實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的債權(quán)而設(shè) 定的一種法律制度。在我國(guó)，1995年實(shí)施的擔(dān)保法及2000年9月29日最高人民法院發(fā)布 9的關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋，共同構(gòu)成了對(duì)當(dāng)事人抵押權(quán)保護(hù) 的法律制度，為人民法院審理此類案件提供了法律依據(jù)。依據(jù)擔(dān)保法第34條之規(guī)定，抵押人設(shè)定抵押的抵押物可以是其依法所有的房屋、地上 定著物、機(jī)器、交通運(yùn)輸工具、有權(quán)處分的國(guó)有土地使用權(quán).依法

6、承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押 的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)等。那么，可以抵押的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)是否包括了預(yù) 售期房，或者說(shuō)在建工程的期待權(quán)能否作為抵押標(biāo)的物，對(duì)此，理論界與實(shí)務(wù)界均存在爭(zhēng)議。 本文結(jié)合最高人民法院一宗抵押合同糾紛案件的終審判決結(jié)論，對(duì)以上相關(guān)問(wèn)題逬行探 討。&商品房買(mǎi)賣司法解釋第六條規(guī)定的主要義務(wù)應(yīng)當(dāng)如何理解最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第6條第2款規(guī)定："當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，雙方接受的除外/根據(jù)合同法鼓勵(lì)交易盡可能使合同生 效的精神，以及當(dāng)事人在簽訂合

7、同后履行合同時(shí)的真實(shí)意思表示，不能將該條款規(guī)定的履行"主要義務(wù)簡(jiǎn)單地理解為履行全部義務(wù)中的大部分，而首先應(yīng)當(dāng)從合同約走的義務(wù)的性質(zhì) 進(jìn)行分析，其次應(yīng)當(dāng)從合同約定的內(nèi)容逬行考量，最后應(yīng)綜合考慮以上情況以及履行的數(shù)量 等因素進(jìn)行認(rèn)定.9預(yù)售房屋合同效力的認(rèn)定與處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在未取得土地使用權(quán)未辦理審批手續(xù)領(lǐng)取商品房預(yù)售許可汪明的情況 下，與他人簽訂的房屋預(yù)售合同無(wú)效。雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)各自過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。房屋轉(zhuǎn)預(yù)售合同糾紛的處理原則處理這類在海南房地產(chǎn)熱期間發(fā)生的期房轉(zhuǎn)預(yù)售合同糾 紈應(yīng)當(dāng)依據(jù)最高人民法院1995年關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若 干問(wèn)題的解答這一司法解釋

8、的精神。該司法解釋規(guī)定："商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng) 有關(guān)主管部門(mén)辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù) 售商品房轉(zhuǎn)讓他人”辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的”可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效;沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在 一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效?！鄙唐贩款A(yù)售合同中免責(zé)事由的認(rèn)定及處理商品房預(yù)售合同履行過(guò)程中邇期交房責(zé)任的 界定是實(shí)踐中經(jīng)常遇到的問(wèn)題。在處理相關(guān)爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)注意合同約定的免責(zé)事由與當(dāng)事人提 供證據(jù)之間的因果關(guān)系。本案二審的改判正是遵循了證據(jù)甄別與認(rèn)定的相關(guān)原則作岀的。末取得土地使用權(quán)證、商品房預(yù)售許可證所簽預(yù)售商品房合同無(wú)效房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未取 得

9、土地使用權(quán)和商品房預(yù)售許可證”也沒(méi)有投入開(kāi)發(fā)建沒(méi)資金逬行施工建設(shè)”根據(jù)最高人民 法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答的規(guī)定，其與他 人簽訂的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。預(yù)售商品房合同無(wú)效后經(jīng)濟(jì)損失的計(jì)算及分擔(dān)人民法院在審理民事案件過(guò)程中，根據(jù)當(dāng) 事人的申請(qǐng)，可以決定委托專門(mén)的鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行鑒定。雖然當(dāng)事人對(duì)鑒定機(jī)構(gòu)資 質(zhì)有異議，但是無(wú)法充分證明自己主張的，對(duì)其主張不予支持。商品房預(yù)售合同無(wú)效后，對(duì) 于無(wú)效造成的損失，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人對(duì)造成合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定本案中當(dāng)事人訟爭(zhēng)的房屋系被幾個(gè)前手?jǐn)?shù)次轉(zhuǎn)賣而來(lái)，所涉 土地使用權(quán)性質(zhì)

10、為劃撥用地，且系訴訟過(guò)程中由主管部門(mén)將該土地直接自最初土地使用權(quán)人 名下直接辦理至最后買(mǎi)房人名下，如果嚴(yán)格按照現(xiàn)行有效的法律及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，劃 拔土地上建造商品房直至起訴前仍未補(bǔ)辦岀讓手續(xù)的”合同將被認(rèn)定為無(wú)效。但是,鑒于本 案所涉合同簽訂于房地產(chǎn)管理法等法律實(shí)施之前，考慮到合同已經(jīng)履行大部分、當(dāng)?shù)赝恋厥?用制度的特殊性、政府主管部門(mén)已經(jīng)認(rèn)可該轉(zhuǎn)讓行為還為其辦理土地使用權(quán)證等實(shí)際情況” 作為個(gè)案，認(rèn)定合同有效是可以的。10.Bg人民法院判決生效認(rèn)定的事實(shí),當(dāng)事人再行提起訴訟,人民法院依法予以駁回在民事訴訟活動(dòng)中,當(dāng)事人用另外一個(gè)案件的生效裁判文書(shū)作為證據(jù)支持其主張的情況 經(jīng)常發(fā)生。本文最

11、高人民法院通過(guò)采納生效的(2003)民一終字第59號(hào)民事判決認(rèn)定的事實(shí), 確立了以下原則：第一，生效裁判所確認(rèn)的事實(shí)作為有效的民事訴訟證據(jù)，屬于司法認(rèn)知所 適用的證據(jù)之一，即屬于無(wú)可爭(zhēng)執(zhí)的不證自明的事實(shí)，當(dāng)事人可直接以生效裁判文書(shū)確認(rèn)的 事實(shí)作為證據(jù)證明自己的主張。如當(dāng)事人不服，只能通過(guò)法律規(guī)定的審判監(jiān)督程序予以糾正 后，方可恢復(fù)訴訟；第二，生效裁判文書(shū)是國(guó)家審判機(jī)關(guān)依審判程序所確認(rèn)的事實(shí)，這些事 實(shí)預(yù)先確定了后續(xù)糾紛中同一待定事實(shí)的認(rèn)定。因此，審判實(shí)踐中，對(duì)于當(dāng)事人所提供的生 效裁判文書(shū)”人民法院可以依據(jù)生效裁判文書(shū)所確認(rèn)的事實(shí)直接作岀判斷”并免除_方當(dāng)事 人的舉證責(zé)任。房屋買(mǎi)賣合同解除后，

12、如何確定出賣方對(duì)房屋添附的補(bǔ)償擔(dān)保法第49條規(guī)定了抵 押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，未告知受讓人的, 轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。房屋買(mǎi)賣行為因此無(wú)效后，產(chǎn)生的法律后果是雙方返還房屋和購(gòu)房款。如房 屋已有所添附，應(yīng)根據(jù)添附的實(shí)際情況，確定岀賣方給予買(mǎi)受方的合理補(bǔ)償。11 包銷人依約享有房屋買(mǎi)賣合同中的定價(jià)權(quán)商品房包銷是由包銷人向?qū)缳u人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，以岀賣人名義銷售。包 銷人在向第三人銷售過(guò)程中享有房屋的定價(jià)權(quán)。12.岀資的來(lái)源與性質(zhì)是房屋權(quán)屬認(rèn)定的關(guān)鍵在雙方當(dāng)事人對(duì)房屋權(quán)屬證書(shū)的證明效力均存在爭(zhēng)議的情況下，該房屋權(quán)屬證書(shū)不能作為 認(rèn)定訟爭(zhēng)房屋權(quán)利歸屬的證據(jù)。

13、法院對(duì)訟爭(zhēng)房屋的權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定的關(guān)鍵在于”不僅應(yīng)查明房 產(chǎn)的岀資來(lái)源，還應(yīng)對(duì)財(cái)產(chǎn)性質(zhì)逬行綜合分析認(rèn)定。如果房產(chǎn)的岀資既具有家庭共同財(cái)產(chǎn)性 質(zhì)”也具有夫妻共同財(cái)產(chǎn)性質(zhì)”應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)系相關(guān)權(quán)利人的共有財(cái)產(chǎn)。被拆遷人以所有權(quán)調(diào)換確定的安置房請(qǐng)求權(quán)應(yīng)優(yōu)先保護(hù)被拆遷人與拆遷人以房屋所 有權(quán)凋換形式訂立折遷補(bǔ)償安置協(xié)議后.如果拆遷人將協(xié)議中約定的位置、用途特定的補(bǔ)償 安置房屋另行岀賣給第三人”被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得該房屋的”應(yīng)予支持。1713 區(qū)分所有權(quán)人不能擅自行使共有權(quán)利享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主，擅自在公共區(qū)域所建附屬設(shè)施的行為，侵占了全體業(yè)主 的共有所有權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求其拆除違法設(shè)施”恢復(fù)原狀

14、。14.物權(quán)請(qǐng)求權(quán)不受善意取得制度制約物權(quán)請(qǐng)求權(quán)旨在恢復(fù)物權(quán)人對(duì)其標(biāo)的物的支配狀態(tài)。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受善意取得制度限制，不 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不受其限。因此，引起糾紛的標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)經(jīng)過(guò)多少人之手，只要在最后占有人 處發(fā)現(xiàn)自己的物，即可予以取回。15 區(qū)分建筑物專有權(quán)人當(dāng)然享有共有部分共有權(quán)對(duì)區(qū)分所有建筑物享有專有權(quán)的所有權(quán)人當(dāng)然地享有同一建筑物共有部分的共有權(quán)，而 不應(yīng)以房產(chǎn)證是否載明享有該建筑共用部分的建筑面積為要件。16 包銷合同與轉(zhuǎn)讓合同的認(rèn)定與處理當(dāng)事人合同約定，由轉(zhuǎn)讓方將房屋轉(zhuǎn)讓給受讓方，由受讓方對(duì)外進(jìn)行銷售，銷售時(shí)由轉(zhuǎn)讓 方無(wú)條件給予配合，售房收入?yún)R入受讓方賬戶，而售房風(fēng)險(xiǎn)由受讓方承擔(dān)。受讓方可以

15、自由 確定銷售的價(jià)格，如果銷售價(jià)格高于受讓價(jià)格，則其贏利；如果銷售價(jià)格低于受讓價(jià)格，則 其虧損；如果房屋未售岀或者未全部售岀，則由其無(wú)條件買(mǎi)斷。此類合同雖然當(dāng)事人雙方?jīng)] 有明確命名為包銷合同，但符合包銷的法律性質(zhì)。即使法律法規(guī)及司法解釋沒(méi)有對(duì)此類合同 糾紛作岀明確規(guī)定，但應(yīng)根據(jù)案件實(shí)際情況作岀處理。17.農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣合同效力的認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣合同的效力認(rèn)定，不僅僅應(yīng)從宅基地使用權(quán)的案件上來(lái)把握，同時(shí)也應(yīng)考 慮簽訂合同的主體。主體不合法,同樣會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。18 惡意串通損害第三人利益的房屋買(mǎi)賣行為應(yīng)為無(wú)效岀賣人一房二賣，房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到后手買(mǎi)受人名下，雖然沒(méi)有直接證據(jù)證明后手買(mǎi)受人岀 于故意

16、或惡意，但可以根據(jù)雙方買(mǎi)賣關(guān)系中存在的諸多疑點(diǎn)和不合常理之處，推定雙方存在9惡意串通岀售房屋在合理期限內(nèi)履行通知義努無(wú)須擔(dān)責(zé)在決定岀售承租的房屋時(shí)，已經(jīng)就出 賣房屋的基本條件通知了承租人，在承租人沒(méi)有接受該條件、沒(méi)有就房屋買(mǎi)賣達(dá)成一致的情 況下，所有權(quán)人又以新的、高岀原來(lái)?xiàng)l件的條件將房屋岀賣給第三人,其岀賣房屋的行為， 不侵犯承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。19 同一套住房分割時(shí)一物一權(quán)原則的適用裁判要旨1財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議無(wú)效的，請(qǐng)求確認(rèn)無(wú)效并重新分割，不受一年除斥期間的限制；2如用 夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付了部分購(gòu)房款，不論用共同財(cái)產(chǎn)支付購(gòu)房款的數(shù)頷占全部購(gòu)房款的比例有 多少，均歸夫妻共同所有；3.物權(quán)法沒(méi)有以具體

17、條文的形式明確規(guī)定一物一權(quán)原則，但這一 原則是得到肯定的”這在物權(quán)的概念、物權(quán)法定原則、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等條款中均有體 現(xiàn)；4對(duì)于既用夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)又用夫妻共同財(cái)產(chǎn)支付購(gòu)房款的共有房屋，應(yīng)根據(jù)雙方對(duì)該房 屋的貢獻(xiàn)大小逬行分割。20 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)的證明根據(jù)物權(quán)法第17條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。 該證書(shū)是權(quán)利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，與實(shí)際權(quán)利狀況并不_定完全吻合。 原告認(rèn)為該權(quán)屬證書(shū)記載的權(quán)利人錯(cuò)誤，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)主張權(quán)利的，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。 如證據(jù)足以證明原告才是真正的權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)否定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的權(quán)利人的權(quán)利，

18、 支持原告的訴訟請(qǐng)求。21 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)的證明根據(jù)物權(quán)法第17條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。 該證書(shū)是權(quán)利的外在表現(xiàn)形式，只具有推定的證據(jù)效力，與實(shí)際權(quán)利狀況并不_定完全吻合。 原告認(rèn)為該權(quán)屬證書(shū)記載的權(quán)利人錯(cuò)誤，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)主張權(quán)利的，有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。 如證據(jù)足以證明原告才是真正的權(quán)利人的，應(yīng)當(dāng)否定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的權(quán)利人的權(quán)利， 17支持原告的訴訟請(qǐng)求。22 居民住宅小區(qū)的外墻面所有權(quán)屬于誰(shuí)物權(quán)法第70條規(guī)定："業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán), 對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”

19、按照這一規(guī)定，居民住宅小區(qū)的外 埴面不屬于專有部分，單個(gè)居民對(duì)與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面不擁有所有權(quán)。居民住宅 小區(qū)的外埴面屬于小區(qū)全體業(yè)主所有。居民住宅小區(qū)的業(yè)主對(duì)與其專有部分緊密相聯(lián)的外墻面擁有合理使用的權(quán)利。這一權(quán)利是業(yè) 主專有權(quán)行使的合理延伸。合理使用的標(biāo)準(zhǔn)有二:一是不以盈利為目的；二是為了更好地利 用專有部分，増加專有部分的舒適度，増加專有部分的安全，同時(shí)又不損害小區(qū)其他業(yè)主的 共同利益。業(yè)主對(duì)與其緊密相聯(lián)的外埴面進(jìn)行合理利用也要符合市政管理的規(guī)定，同時(shí)要正 確處理相鄰關(guān)系，不得侵害相鄰業(yè)主的權(quán)益。小區(qū)內(nèi)獨(dú)棟別墅的外埴面屬于獨(dú)棟別墅的所有 權(quán)人.23.部分業(yè)主以違反法定程序?yàn)橛烧?qǐng)求

20、撤銷業(yè)主大會(huì)決定，人民法院應(yīng)否受理業(yè)主以違反法定程序?yàn)橛烧?qǐng)求撤銷業(yè)主大會(huì)所作決定的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理并對(duì)業(yè)主大 會(huì)所作決定是否符合法定程序進(jìn)行審查。24小區(qū)一層業(yè)主拆墻改門(mén)、搭建臺(tái)階是否構(gòu)成侵權(quán)最咼人民法院民一庭意見(jiàn):按照法律和雙方合同中對(duì)住宅共有部位和自用部位的界定 李某擅自拆窗改門(mén).搭建臺(tái)階的行為侵占了住宅的共有部位，超岀了正當(dāng)行使權(quán)利的界限，妨害了物業(yè)管理公司的正 常管理秩序，屬于侵權(quán)行為。按照法律規(guī)定和雙方合同約定，物業(yè)管理公司有權(quán)要求李某拆 除搭建的臺(tái)階恢復(fù)原狀。人民法院應(yīng)依法支持物業(yè)管理公司的訴訟主張,對(duì)李某的侵權(quán)行 為予以糾正。25.受損房屋于訴訟期間被買(mǎi)賣和轉(zhuǎn)讓,誰(shuí)應(yīng)是侵權(quán)損害

21、賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)人和受益人9受損房屋于訴訟期間被買(mǎi)賣和轉(zhuǎn)讓，原房屋所有人如實(shí)向買(mǎi)愛(ài)人講明房屋受損情況，致房 屋的買(mǎi)賣和轉(zhuǎn)讓價(jià)格受到影響，原房屋所有人承受了房屋受損所帶來(lái)的后果，又房屋損害的 情形均發(fā)生在原房屋所有人擁有房屋期間，原房屋所有人有權(quán)作為侵權(quán)行為的受害人請(qǐng)求加 害人損害賠償。26 動(dòng)遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議效力的認(rèn)定實(shí)踐中”當(dāng)事人簽訂合同之后”往往通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議的形式另行對(duì)具體事項(xiàng)予以約定或?qū)?合同約定內(nèi)容進(jìn)行變更。此種情況下，應(yīng)注意數(shù)個(gè)協(xié)議之間的關(guān)系問(wèn)題。本案中，一、二審 法院對(duì)涉案動(dòng)遷補(bǔ)償協(xié)議書(shū)和動(dòng)遷補(bǔ)償補(bǔ)充協(xié)議書(shū)效力的認(rèn)定趨于一致，但對(duì)于付 款方式及海峰公司應(yīng)承擔(dān)的連帶責(zé)任的范圍問(wèn)題存在不同認(rèn)

22、識(shí)。本文結(jié)合最高人民法院二審 判決的認(rèn)定，闡述了確認(rèn)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的合同依據(jù)的選擇適用問(wèn)題。27. 委托折遷合同權(quán)利義務(wù)范圍的界定及解除條件的理解適用在中華人民共和國(guó)合同法頒布實(shí)施以前，有關(guān)委托合同的解除條件，應(yīng)當(dāng)適用中 華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法的相關(guān)規(guī)定。對(duì)此，中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法第26條第I 款規(guī)定："凡發(fā)生下列情況之一者，允許變更或解除經(jīng)濟(jì)合同：一、當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商同意， 并又不因此損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益；二、由于不可抗力致使經(jīng)濟(jì)合同的全部義努不能履行；三、由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒(méi)有行合同。''正確理解上述第三項(xiàng)條件，實(shí)際上是指遲延履行導(dǎo)致合同目

23、的不能實(shí)現(xiàn)，而不是一般的遲延履行。同時(shí)，從委托拆遷的關(guān)系 上講.如果雙方當(dāng)事人沒(méi)有明確約定,地下人防工程不屬于普通折遷的范圍只有依法履行 了審批手續(xù)，地下人防工程方可拆除，因此，因地下人防工程不能拆除，導(dǎo)致委托人受讓的 土地不能及時(shí)開(kāi)發(fā)建設(shè)，這是土地岀讓合同的瑕疵，而不是委托拆遷合同中的受托人違約所 致。從委托合同的性質(zhì)上講，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除合同,但是在一審訴訟之前, 受托人已經(jīng)完成了合同約定的拆遷義努，則委托人請(qǐng)求解除合同不能得到支持，而應(yīng)當(dāng)繼續(xù) 履行義務(wù)向受托人支付報(bào)酬。當(dāng)然，受托人沒(méi)有按照委托人的要求報(bào)告委托事務(wù)的處理結(jié)果 17的，則不能要求委托人承擔(dān)逾期支付報(bào)酬的違約責(zé)任。

24、28. 房屋確權(quán)糾紛案屬糾紛是否屬人民法院主管民事糾紛是否由人民法院主管是指哪些民事糾紛屬于民事訴訟法規(guī)定的、應(yīng)由人民法院受理的民事案件。由人民法院 主管的民事糾紛是民事案件，不由人民法院主管的民事糾紛不是民事案件。根據(jù)民事訴訟法 第108條、第Ill條的規(guī)定。民事糾紛應(yīng)當(dāng)“屬于人民法院受理民事訴訟的范圍”，"依照 法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由其他機(jī)關(guān)處理的爭(zhēng)議，告知原告向有關(guān)機(jī)關(guān)申請(qǐng)解決”。本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的 是房地產(chǎn)權(quán)屬,這類民事糾紛的處理法律有專門(mén)規(guī)定” 土地管理法第16條規(guī)定” 土地所有 權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議，由當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由人民政府處理。這一規(guī)定排斥了人民 法院用司法手段處理民

25、事糾紛，因此本案不屬于人民法院主管。本案當(dāng)事人的房地產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng) 議，是雙方都有對(duì)房地產(chǎn)主張權(quán)利的法律依據(jù)，需要由地方政府重新確定訟爭(zhēng)的房地產(chǎn)主張 權(quán)利的法律依據(jù)，并由地方政府重新確定訟爭(zhēng)的房地產(chǎn)屬于一方或者雙方。如果是一方當(dāng)事 人有房地產(chǎn)權(quán)利的法律依據(jù)，另一方?jīng)]有，這樣的權(quán)屬糾紛可能是侵權(quán)糾紛。人民法院可以 依據(jù)一方的房地產(chǎn)權(quán)利的法律依據(jù)作為判決。29. 房屋權(quán)屬登記與實(shí)際不符產(chǎn)生糾紛的處理房屋權(quán)屬登記與實(shí)際不符產(chǎn)生糾紛，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況確定房屋的實(shí)際權(quán)屬，而不應(yīng)受 房產(chǎn)證的限制，不必以行政訴訟撤銷房產(chǎn)證為前置條件。30 保障下崗職工的公房租賃居住權(quán)國(guó)有企業(yè)在企業(yè)改制后，有關(guān)下崗、失業(yè)人員租賃居住

26、原單位公有房屋，應(yīng)依約交納 租金，出租人以承租人違約為由主張解除房屋租賃合同的，如查實(shí)承租人別無(wú)房屋，應(yīng)允許 其繼續(xù)租用房屋，保障承租人的居住權(quán)。31. 物管”原則上對(duì)業(yè)主失竊損失不負(fù)賠償責(zé)任物業(yè)管理中的"保安”，其職責(zé)僅限于物業(yè)公共區(qū)域防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，目的是維 護(hù)物業(yè)公共區(qū)域的秩序，為業(yè)主創(chuàng)造安全的居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)在未違約的情況下，對(duì)9業(yè)主因遭遇治安和刑事案件所受到的人身?yè)p害和財(cái)產(chǎn)損失不承擔(dān)賠償責(zé)任，除非物業(yè)管理企 業(yè)對(duì)此事項(xiàng)有特別承諾。32. 職工取得的公房使用權(quán)受民法保護(hù)職工分得的單位公房使用權(quán)性質(zhì)屬民法通則規(guī)定的“與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)”，即 用益物權(quán)。如遭本單位

27、職工或其他公民強(qiáng)占，屬于民事侵權(quán)行為，因而發(fā)生的糾紛屬于人民 法院主管范圍。33. 部分共有人以自己名義登記的房屋應(yīng)為共同共有在家庭共有關(guān)系存續(xù)期間，共同岀資出力建造的房屋應(yīng)當(dāng)屬于共同所有。部分共有人以 個(gè)人名義登記領(lǐng)取房屋權(quán)屬證明,應(yīng)當(dāng)視為是代表所有共有人逬行登記的行為。34房屋租賃合同未到期，岀租人強(qiáng)行解除房屋租賃合同并將房屋岀租給善意第三人，原承租人不能請(qǐng)求繼續(xù) 最高人民法院民一庭傾向性意見(jiàn):根據(jù)我國(guó)合同法第107條的規(guī)定,違約責(zé)任的承擔(dān)方式有繼續(xù)履行.采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等。一方當(dāng)事人在另一方當(dāng)事人違約的情況下，請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，人民 法院除審查當(dāng)事人違約的事實(shí)外，還應(yīng)該審查當(dāng)事

28、人的申請(qǐng)是否符合我國(guó)合同法第110 條規(guī)定,如果當(dāng)事人申請(qǐng)繼續(xù)履行在法律上或者事實(shí)上不能履行的，人民法院不應(yīng)支持當(dāng)事 人的請(qǐng)求。（仲偉玷）35. 岀租人故意隱瞞訂約前岀租房屋已被抵押的事實(shí),應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)責(zé)任對(duì)因欺詐而訂立的租賃合同,如不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，受欺詐方可以自知道或應(yīng)當(dāng) 知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使撤銷權(quán)。受欺詐方?jīng)]有行使撒銷權(quán),租賃合同有效成立的, 在合同履行過(guò)程中,如該欺詐行為導(dǎo)致欺詐方違約的，欺詐方承擔(dān)違約責(zé)任Z不宜認(rèn)定為締36. 租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng),原岀租人能否對(duì)產(chǎn)權(quán)變更前承租人的違約行為行使合同解除權(quán)17中華人民共和國(guó)合同法第229條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變

29、動(dòng)的,不 影響租賃合同的效力".也就是通常所說(shuō)的"買(mǎi)賣不破租貨”原則,旨在保護(hù)承租人的利益。 但該條規(guī)定并不意味著原岀租人沒(méi)有權(quán)利對(duì)承租人產(chǎn)權(quán)變更前的違約行為行使合同解除權(quán)。 現(xiàn)行法律并未限制房屋產(chǎn)權(quán)變更后,原房屋出租人不可以依據(jù)現(xiàn)存有效的租賃合同，對(duì)承租 人以前的違約行為主張合同權(quán)利，這種合同權(quán)利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除 權(quán)。37. 租賃合同當(dāng)事人于合同中設(shè)立的仲裁條款不能限制承租人就行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)與岀租人發(fā) 生的爭(zhēng)議向人民法院提岀本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是在租賃合同中訂有仲裁條款的情況下，當(dāng)事人就承租人行使優(yōu)先購(gòu) 買(mǎi)權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，任何一方是否有權(quán)向人民法院起訴，還是

30、只能向合同中約定的仲裁委員會(huì) 申請(qǐng)仲裁。38. 租賃標(biāo)的物未經(jīng)整體驗(yàn)收合格,當(dāng)事人訂立的租賃合同依法認(rèn)定無(wú)效本案志遠(yuǎn)大廈作為租賃標(biāo)的物僅通過(guò)主體與基礎(chǔ)部分驗(yàn)收,雙方當(dāng)事人在腹行上述合同 過(guò)程中，承租人以該租賃標(biāo)的物未辦理竣工驗(yàn)收與消防驗(yàn)收為由提起訴訟，請(qǐng)求判令雙方簽 訂的志遠(yuǎn)大滾3-4層租賃合同無(wú)效。民事權(quán)利保護(hù)的法律適用原則是:特別法優(yōu)于普通法，特別法有規(guī)定的,應(yīng)首先適用特 別法，只有在不能獲得特別法保護(hù)的情況下，才能適用普通法的保護(hù)。據(jù)此，本案應(yīng)優(yōu)先考 慮適用特別法，即中華人民共和國(guó)建筑法（以下簡(jiǎn)稱建筑法）與中華人民共和國(guó)消防法 （以下簡(jiǎn)稱消防法）的相關(guān)規(guī)定。建筑法第61條規(guī)定，建筑工程竣

31、工驗(yàn)收后，方可交付使用。 消防法第10條規(guī)定，按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必 須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收”未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得投入使用。上述法律規(guī)定表明，工程竣工驗(yàn)收是工程建設(shè)的最后一道程序,是對(duì)工程質(zhì)量實(shí)行監(jiān)督 檢驗(yàn)和控制的重要環(huán)節(jié)。建筑法第61條關(guān)于"建筑工程竣工驗(yàn)收后,方可交付使用”未經(jīng)941 當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂租賃合同受國(guó)家法律保護(hù)房屋租賃作為我國(guó)民間一種互通有無(wú)、調(diào)剤余缺、物盡其用的傳統(tǒng)租賃制度，由來(lái)已 久。近年來(lái)，隨著我國(guó)改革開(kāi)放和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房屋租賃打破了以往先有房屋，再行岀 租的傳統(tǒng)租賃制度。在建房屋作為租

32、賃標(biāo)的物岀租”已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的一種常 見(jiàn)的現(xiàn)象。本案即為其中一例。陜西兵器工業(yè)西北公司以其在建的北方大滾作為租賃標(biāo)的物, 與他人簽訂租賃合同書(shū)。此后，承租人又將其承租部分與他人簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同。人 民法院對(duì)于當(dāng)事人以在建房屋作為租賃標(biāo)的物簽訂的租賃合同書(shū)及房屋轉(zhuǎn)租合同之 效力的認(rèn)定,同其他合同一樣，實(shí)行國(guó)家干預(yù)原則，即依職權(quán)審查合同是否存在違法性。對(duì) 于合同內(nèi)容沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定無(wú)效要件的合同，應(yīng)當(dāng)尊重 當(dāng)事人合同意思自治原則認(rèn)定此類合同有效。在建房屋岀租，是承租人在不喪失標(biāo)的物所有權(quán)的前提下，通過(guò)提前吸收承租人租金的 方式，達(dá)到融通資金，盤(pán)活資產(chǎn)的目的

33、。承租人可以通過(guò)分期支付租金，獲取房屋使用權(quán)和 收益的權(quán)利。即：雙方都可以從中獲得利益的滿足。因此，人民法院根據(jù)案件具體情況，依 法正確判定此類合同效力，對(duì)于鼓勵(lì)當(dāng)事人交易，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步健康發(fā)展，起到 了積極向上的作用。42.房屋租賃合同解除條件及解除后的處理問(wèn)題自1999年10月1日起施行的合同法第214條規(guī)定了租賃合同期限不得超過(guò)20年, 超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。在該法施行前簽訂的租賃合同超過(guò)20年的部分效力認(rèn)定，應(yīng) 當(dāng)適用當(dāng)時(shí)的法律。房屋租賃合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)腹行的，根據(jù)履行 情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失合

34、同行抗辯權(quán)的行使以及有效房屋租賃合同處于違法履行狀態(tài)期間房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)根據(jù)有 關(guān)法律和行政法規(guī)等法律規(guī)范性文件的規(guī)定,工程竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)工程的消防設(shè)施 進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)不符合防火設(shè)計(jì)要求的，待施工單位負(fù)責(zé)解決后，方可接收使用；新建改建.擴(kuò)建工程和裝修工程竣工后，應(yīng)當(dāng)有公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)參加驗(yàn)收,不符合消防技術(shù)規(guī)范要求 的,不得投入使用。發(fā)包人在承包人建設(shè)的工程消防系統(tǒng)未經(jīng)驗(yàn)收合格的情況下強(qiáng)行開(kāi)業(yè), 喪失了要求對(duì)方繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任的抗辯權(quán)。關(guān)于有效租賃合同處于違法履行狀 態(tài)期間的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)如何確認(rèn),在法律和行政法規(guī)沒(méi)有規(guī)定的情況下,可以參照地方性政 府規(guī)章等規(guī)范性文件確定的標(biāo)準(zhǔn)

35、判定雙方當(dāng)事人應(yīng)予遵守的租金標(biāo)準(zhǔn)。房屋租賃合同效力的認(rèn)定及處理本案主要涉及的法理問(wèn)題是：(1)中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同 法第7條規(guī)定，一方以欺詐脅迫的手段訂立的合同無(wú)效。當(dāng)事人對(duì)自己提岀的訴訟請(qǐng)求 所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。(2)當(dāng)事人可以 自行約定違約金數(shù)頷,但違約金的約定明顯過(guò)高的,人民法院應(yīng)該根據(jù)雙方當(dāng)事人履行合同 的實(shí)際情況和公平原則予以調(diào)整。43村委會(huì)在隼體土地上自建房屋岀租應(yīng)認(rèn)定合同無(wú)效中華人民共和國(guó)土地管理法第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得岀讓.轉(zhuǎn)讓者岀租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第2條規(guī)定：房地產(chǎn)交 易包括房

36、地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓.房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。第8條規(guī)定：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地, 經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后,該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償岀讓。實(shí)際生活中,有一些都 市里的村莊,在隼體所有的土地上建房岀租牟利，這是違背法律規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同 無(wú)效,以維護(hù)法律規(guī)定的權(quán)威。鑒于租賃合同無(wú)效,村委會(huì)只能得到征地補(bǔ)償,承租人當(dāng)然 不是征地補(bǔ)償?shù)膶?duì)象，也不可能享受城市房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)拇觥?4房屋預(yù)租合同的效力和合同解除后果中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第52條規(guī)定："房屋租賃,是指房屋所有權(quán)人作 為岀租人將其房屋岀租給承租人使用，由承租人向?qū)缱馊酥Ц蹲饨鸬男袨椤?quot;建設(shè)部1995年4

37、月28日發(fā)布的城市房屋租賃管理辦法第6條規(guī)定：未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得岀租。因此，在一般的情形下,只有取得了房屋所有權(quán)證.并又辦理了租賃許可手續(xù)的房屋,才能合法岀租。但是,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定的時(shí)期內(nèi)可能出現(xiàn)供 不應(yīng)求的局面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可能面臨著自有開(kāi)發(fā)建設(shè)資金不足的壓力，為此，我國(guó)的 城市房地產(chǎn)管理法設(shè)定了商品房預(yù)售制度。即允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)商品房的工程尚未 竣工之前,將正在施工的商品房預(yù)先銷售給購(gòu)買(mǎi)者。與此同理，房地產(chǎn)市場(chǎng)中也出現(xiàn)了商品 房預(yù)租制度z即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將在建房屋，或者未取得房屋所有權(quán)的人將購(gòu)買(mǎi)的房屋預(yù)先 岀租給承租人,待租賃的房屋具備合法使

38、用條件以后,雙方正式簽訂或者履行租賃合同。預(yù) 租屬于合同法上的預(yù)約合同,也可以視為附期限的租賃合同。如果預(yù)約合同的內(nèi)容具備了本 約的要件,從合同法的原理上說(shuō),就應(yīng)當(dāng)按照本約合同對(duì)待。一方當(dāng)事人違反合同約定的, 應(yīng)當(dāng)按照合同約定或者合同法規(guī)定的違約責(zé)任承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。就預(yù)租合同來(lái)說(shuō)Z岀租人允 許承租人提前進(jìn)場(chǎng)裝修形成添附的,合同解除以后,應(yīng)當(dāng)根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)第86條的規(guī)定,由岀租人對(duì)不能拆除的添 附物給予折價(jià)補(bǔ)償。45誠(chéng)實(shí)信用原則在民事審判實(shí)踐中的具體運(yùn)用誠(chéng)實(shí)信用原則作為民法特別是債法中的最高指導(dǎo)原則或稱為"帝王規(guī)則"Z對(duì)于指導(dǎo)

39、民事 審判實(shí)踐具有非常重要的作用。以自己不履行合同約定的義努,違背誠(chéng)實(shí)信用原則Z反而主 張合同無(wú)效的理由，人民法院不應(yīng)予以支持。這里合同約定的義努,當(dāng)然是符合法律規(guī)定的 義務(wù)。如果違約方履行了合同的義努。就不會(huì)岀現(xiàn)不符合法律規(guī)定的情況。此外，本文還對(duì)城市房地產(chǎn)管理法第38條的性岳以及擔(dān)保法第49條和最高人民法院關(guān)于適用中 華人民共和國(guó)擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋（以下簡(jiǎn)稱擔(dān)保法司法解釋）第67條的有關(guān)問(wèn)題 逬行了探討。46特殊情況下的商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是岀賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及 相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣合同的訂立

40、以及房屋價(jià)格的確定有重 大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。47 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)是在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)承租的房屋楊巧麗訴中州泵業(yè)公司優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)侵權(quán)糾紛案裁判摘要根據(jù)合同法第二百三十條的規(guī)定”房屋岀租人岀賣租賃房屋時(shí)，承租人在同等條件下享有的 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)為購(gòu)買(mǎi)自己承租的房屋，而不是岀租人岀賣的其他房屋。收取了買(mǎi)受人的大部分房款，不能以工程價(jià)款優(yōu)先受償拒絕按合同交房48.三門(mén)峽水利管理局訴鄭州市配套建設(shè)公司房屋買(mǎi)賣合同糾紛案裁判摘要房屋買(mǎi)賣合同的岀賣人，在收取了買(mǎi)受人支付的大部分款項(xiàng)后，不能以房屋的工程價(jià)款需優(yōu) 先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買(mǎi)受人交付房屋。49長(zhǎng)城公司訴遠(yuǎn)洋大滾公司商品房買(mǎi)賣合同糾紛案裁判摘

41、要房屋岀賣人交付使用的房屋建筑面積違反商品房買(mǎi)賣合同約定面積的，應(yīng)按照最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十四條的規(guī)定處理。50. 徐蕾訴中匯房產(chǎn)公司財(cái)產(chǎn)所有權(quán)糾紛案裁判摘要根據(jù)合同法第四十一條的規(guī)定，承租人和出租人沒(méi)有協(xié)商免除岀租人退還押金的義務(wù)，岀租 人以雙方簽署的由其提供的解除房屋租賃關(guān)系格式合同中有"雙方再無(wú)經(jīng)濟(jì)關(guān)系"的約定為 由，拒絕退還押金，承租人提岀異議的，岀租人不能免除退還押金的義共。51. 陳清棕訴亭洋村一組、亭洋村村委會(huì)征地補(bǔ)償款分配糾紛案裁判摘要依照土地管理法第十四條和土地承包法第二十六條的規(guī)定,承包土地的農(nóng)民到小城鎮(zhèn)落戶

42、后, 9其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以保留或者依法流轉(zhuǎn);該土地如果被征用”承包土地的農(nóng)民有權(quán)獲得征 地補(bǔ)償款。52. 黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案裁判摘要對(duì)所購(gòu)房屋顯而易見(jiàn)的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商收?qǐng)?zhí)的業(yè)主入住驗(yàn)收單上明確提岀 書(shū)面異議。開(kāi)發(fā)商拒不提交業(yè)主簽字的業(yè)主入住驗(yàn)收單，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè) 主對(duì)房屋現(xiàn)狀認(rèn)可。根據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定”可以推定業(yè)主關(guān)于 已提岀異議的主張成立。根據(jù)合同法第一百壽七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商向業(yè) 主承擔(dān)違約責(zé)任。交付房屋改變的建筑事項(xiàng)”無(wú)論是否經(jīng)過(guò)行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑 規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系

43、，不能成為開(kāi)發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。53. 新宇公司訴馮玉梅商鋪買(mǎi)賣合同糾紛案裁判摘要 一、根據(jù)合同法第一百一十條規(guī)定，有違約行為的一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同，沒(méi)有違約行為 的另一方當(dāng)事人要求繼續(xù)履行合同，當(dāng)違約方繼續(xù)履約所需的財(cái)力、物力超過(guò)合同雙方基于 合同履行所能獲得的利益，合同已不具備繼續(xù)履行的條件時(shí)，為衡平雙方當(dāng)事人利益，可以 允許違約方解除合同”但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚?dān)賠償責(zé)任,以保證對(duì)方當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)既得 利益不因合同解除而減少。二、在以公割商鋪為標(biāo)的物的買(mǎi)賣合同中，買(mǎi)方對(duì)商鋪享有的權(quán)利，不同于獨(dú)立商鋪。為保 證物業(yè)整體功能的發(fā)揮，買(mǎi)方行使的權(quán)利必須受到其他商鋪業(yè)主整體意志的限

44、制。54. 戴雪飛訴華新公司商品房訂購(gòu)協(xié)議定金糾紛案裁判摘要 購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商的樣板房表示滿意，與開(kāi)發(fā)商簽訂訂購(gòu)協(xié)議并向其交付了定金，約定雙方于 某日訂立商品預(yù)售合同。后由于開(kāi)發(fā)商提供的商品房條款提岀異議要求刪除，開(kāi)發(fā)商不能立 即給予答復(fù)，以致商品房預(yù)售合同沒(méi)有在訂購(gòu)協(xié)議約定的日期訂立的，屬于最高人民法院關(guān) 于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第四條規(guī)定的"不可歸責(zé)于當(dāng)事 人雙方的事由"，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收取的定金返還給購(gòu)房者。55. 鄭州二建公司訴王良礎(chǔ)公有住房岀售協(xié)議違約糾紛案裁判摘要一、建筑物區(qū)分所有權(quán)人只能在該建筑物中自己專有的部位行使所有權(quán)四項(xiàng)權(quán)能，未經(jīng)該建 筑物的其他區(qū)分所有權(quán)人和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者、維修者許可，不得對(duì)該建筑物的共用部位行使 權(quán)利。二、公有住房售岀單位對(duì)公有住房的共用部位承擔(dān)著維修責(zé)任。售岀單位在與公有住房買(mǎi)受 人簽訂的住房協(xié)議中，為了不加重自己一方在住房售岀后維修負(fù)擔(dān)，約定買(mǎi)受人不得實(shí)施有 礙公有住房共用部位安全的行為，這樣的約定沒(méi)有限制買(mǎi)受人正當(dāng)行使自己的權(quán)利，因此是 合法有效的。56. 財(cái)保北京支公司訴銅河公司、寰宇公司海上貨物運(yùn)輸合同代位求償糾紛案