標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)研究

1、標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)研究摘要：本研究選取了萬科、中海地產(chǎn)、金地、富力等行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)和中國鐵建地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、中糧地產(chǎn)等國企背景的房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)作為標(biāo)桿，對(duì)其管理模式和法人治理結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，通過分析發(fā)現(xiàn)：全國布局的標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)大多形成了清晰的管理模式，有的采用“總部+區(qū)域+城市公司”的管理模式，如：萬科、中海地產(chǎn)等，有的采用“總部+區(qū)域+項(xiàng)目”的管理模式，如：金地等，“區(qū)域”一般不具有法人實(shí)體地位，只是作為決策機(jī)構(gòu)存在，與所在區(qū)域的某一城市公司以“一套班子，兩塊牌子”的形式運(yùn)行；有的采用“總部+城市公司”的管理模式，如中糧地產(chǎn)、融創(chuàng)地產(chǎn)、中國鐵建地產(chǎn)。城市公司一般為母公司的全資子公

2、司。針對(duì)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，目前，標(biāo)桿企業(yè)均設(shè)立項(xiàng)目公司，在法人治理上，有的標(biāo)桿企業(yè)以城市公司作為出資股東的形式設(shè)立控股或參股子公司，如：萬科、中海地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、融創(chuàng)地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等；有的以母公司作為出資股東設(shè)立控股或參股子公司，如：金地、萬通地產(chǎn)、首創(chuàng)置地、中國鐵建地產(chǎn)等。雖然所研究的標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)都采用項(xiàng)目公司制，但各個(gè)企業(yè)的責(zé)權(quán)劃分因其管理模式、運(yùn)營模式等的不同，差別較大。如：萬科的項(xiàng)目公司，主要負(fù)責(zé)工程現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明，及對(duì)項(xiàng)目整體計(jì)劃等方面；中海地產(chǎn)項(xiàng)目公司定位為施工管理中心；金地的項(xiàng)目公司僅僅是各部門人員以團(tuán)隊(duì)形式組建的項(xiàng)目組。附：標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)詳述

3、。1、萬科（1）萬科集團(tuán)采用“總部+區(qū)域+城市公司”三級(jí)管理模式。區(qū)域中心在房地產(chǎn)運(yùn)營方面享有較強(qiáng)的決策權(quán)，集團(tuán)總部提供服務(wù)；在土地儲(chǔ)備和資金管理等方面決策權(quán)仍然在萬科總部；而地區(qū)公司是一個(gè)項(xiàng)目管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。而在項(xiàng)目的組織上，項(xiàng)目總經(jīng)理主要對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明，及對(duì)項(xiàng)目整體計(jì)劃負(fù)責(zé)。工程管理部負(fù)責(zé)工程標(biāo)準(zhǔn)的制定、材料設(shè)備及工程采購、以及對(duì)各項(xiàng)目質(zhì)量的監(jiān)控。但項(xiàng)目經(jīng)理部在權(quán)限內(nèi)有一定的采購權(quán)和其它的經(jīng)濟(jì)權(quán)限。以成都公司為例，組織架構(gòu)如下：（2）在法人治理結(jié)構(gòu)上，區(qū)域中心只是作為一個(gè)管理決策機(jī)構(gòu)存在，并不具有法人實(shí)體地位。每個(gè)區(qū)域內(nèi)主要進(jìn)入城市設(shè)立城市公司，城市公司以萬科股份全

4、資子公司的形式設(shè)立。合作開發(fā)項(xiàng)目一般設(shè)立合資的項(xiàng)目公司，以城市公司作為股東。 北京區(qū)域設(shè)立了（北京萬科企業(yè)有限公司、青島萬科企業(yè)有限公司、鞍山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等），萬科股份100%持股；在北京地區(qū)，設(shè)立的合資項(xiàng)目公司（例如：北京萬筑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（北京萬科、首創(chuàng)置業(yè)、北京住總）、北京首開萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（北京萬科、北京首開）、北京萬湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（五礦、北京萬科）等，以北京萬科企業(yè)有限公司作為股東。2、中海地產(chǎn)中海地產(chǎn)“總部+區(qū)域+城市公司”三級(jí)管理模式，其組織架構(gòu)圖如下：在每個(gè)城市公司，針對(duì)具體項(xiàng)目，以城市公司作為股東設(shè)立項(xiàng)目公司。以北京為例，中海地產(chǎn)全資設(shè)立北京中

5、海地產(chǎn)有限公司。主要項(xiàng)目公司如下：公司名稱出資情況開發(fā)項(xiàng)目北京中海廣場(chǎng)置業(yè)有限公司北京中海地產(chǎn)有限公司出資金額3000（萬元）中海大廈北京嘉益德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京中海地產(chǎn)有限公司出資金額5000（萬元）中海風(fēng)情苑北京古城興業(yè)置業(yè)有限公司北京中海地產(chǎn)有限公司出資金額3500（萬元）北京錫華偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資金額1500（萬元）暫無北京中海豪庭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京中海地產(chǎn)有限公司出資金額700（萬元）中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司出資金額300（萬元）中海凱旋園中海凱旋北京中海新城置業(yè)有限公司北京中海地產(chǎn)有限公司出資金額9000（萬元）北京昊華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資金額1000（萬元）13年注

6、冊(cè)北京中海豪峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京中海地產(chǎn)有限公司出資金額510（萬元）中稷實(shí)業(yè)投資有限公司出資金額490（萬元）中海紫玉苑中海地產(chǎn)集團(tuán)總部定位為戰(zhàn)略管理中心、資本運(yùn)營中心、經(jīng)營監(jiān)控中心、資源管理中心、業(yè)務(wù)指導(dǎo)中心。如下圖所示：中海地產(chǎn)區(qū)域中心定位為區(qū)域開發(fā)中心、項(xiàng)目開發(fā)中心、經(jīng)營管理中心，項(xiàng)目公司定位為施工管理中心。如下圖所示：3、金地（集團(tuán)）股份有限公司伴隨著多輪的組織機(jī)構(gòu)調(diào)整，金地逐漸形成了“總部+區(qū)域+項(xiàng)目”的三級(jí)管理模式。區(qū)域分為華南、華北、華東、東南、華中、西北、東北等七個(gè)地區(qū)，區(qū)域中心是一個(gè)虛擬組織，基本是在較早進(jìn)入城市項(xiàng)目公司基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來，人員是以項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的形式參與具體

7、的項(xiàng)目開發(fā)和管理。例如，在北京，以團(tuán)隊(duì)的形式組建項(xiàng)目組，各專業(yè)口人員可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求靈活調(diào)配。以金地（集團(tuán)）股份有限公司作為股東設(shè)立全資或控股項(xiàng)目公司進(jìn)行具體項(xiàng)目開發(fā)管理。以北京為例，設(shè)立了多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目：公司名稱出資情況開發(fā)項(xiàng)目北京金地惠達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金地（集團(tuán)）股份有限公司出資金額50000（萬元）朗悅嘉園北京金地興業(yè)房地產(chǎn)有限公司金地集團(tuán)股份有限公司出資金額18000（萬元）金地格外翠園北京金地鴻運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金地（集團(tuán)）股份有限公司出資金額10500（萬元）北京鴻運(yùn)置業(yè)股份有限公司出資金額4500（萬元）暫無北京金地遠(yuǎn)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金地（集

8、團(tuán)）股份有限公司出資金額9600（萬元）北京金地興業(yè)房地產(chǎn)有限公司出資金額2400（萬元）暫無北京金地融僑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金地（集團(tuán)）股份有限公司出資金額5000（萬元）仰山嘉園北京金地偉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京金地遠(yuǎn)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資金額1000（萬元）金地（集團(tuán)）股份有限公司出資金額1000（萬元）金地銀河嘉園4、富力地產(chǎn)富力地產(chǎn)在重點(diǎn)城市設(shè)立全資城市公司（富力地產(chǎn)股份和富力集團(tuán)共同持有），每個(gè)城市設(shè)立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)開發(fā)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目。但股權(quán)結(jié)構(gòu)多元化，（這與富力地產(chǎn)家族式企業(yè)的利益分配有關(guān)）以北京公司為例：富力地產(chǎn)股份和富力集團(tuán)在北京設(shè)立了北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和富力（北

9、京）地產(chǎn)開發(fā)有限公司兩家全資城市公司，這兩家公司分別在北京地區(qū)開發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目。如下表所示：公司名稱開發(fā)項(xiàng)目北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富力星光家園富力家園朝陽區(qū)廣渠門外大街三號(hào)院朝陽區(qū)天力街5-12號(hào)富力（北京）地產(chǎn)開發(fā)有限公司富力金禧家園富力信然庭朝陽區(qū)白家莊路一號(hào)院同時(shí)，又設(shè)立了多家項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司既有以城市公司作為持有股東的，也有以富力地產(chǎn)股份和城市公司共同持有的。如下表所示：項(xiàng)目公司名稱持股情況北京東方長(zhǎng)安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富力(北京)地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資金額2500（萬元）；北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資金額2500（萬元）北京富源盛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京富力城房地產(chǎn)開發(fā)有限公

10、司出資金額2700（萬元）；北京極富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資金額300（萬元）北京華恩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州富力地產(chǎn)股份有限公司出資金額1560（萬元）；富力（北京）地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資金額1440（萬元）北京金廈園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司富力（北京）地產(chǎn)開發(fā)有限公司出資金額6000（萬元）5、首創(chuàng)置業(yè)首創(chuàng)置業(yè)在北京地區(qū)，以設(shè)立控股或者參股項(xiàng)目公司的的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。如下表所示：項(xiàng)目公司名稱首創(chuàng)置業(yè)股比北京眾置鼎福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%北京安華世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10%北京中環(huán)廣場(chǎng)置業(yè)有限公司25%嘉裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20%6、中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)在進(jìn)入城市設(shè)立全資

11、子公司進(jìn)行所在地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營。其組織架構(gòu)圖如下：在北京地區(qū)，中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司作為股東設(shè)立項(xiàng)目開發(fā)公司。如下表所示：項(xiàng)目公司名稱中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司持股比例北京第六大洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北京順捷金海置業(yè)有限公司100%中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)北京海豐置業(yè)有限公司100%北京天太金海置業(yè)有限公司70%（北京摩達(dá)斯投資有限公司（30%）7、中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司中糧地產(chǎn)在主要城市設(shè)立城市公司，城市公司為中糧地產(chǎn)全資子公司。在每個(gè)城市以城市公司為股東獨(dú)資或合資設(shè)立項(xiàng)目公司。圖1：中糧地產(chǎn)實(shí)行“總部+城市公司”的兩級(jí)管理模式表1：針對(duì)不同的項(xiàng)目，以注冊(cè)成立項(xiàng)目公司的

12、形式開發(fā)具體項(xiàng)目（以北京公司為例）。公司名稱出資情況開發(fā)項(xiàng)目中糧地產(chǎn)投資（北京）有限公司中糧地產(chǎn)（北京）有限公司出資金額40800（萬元）中糧集團(tuán)有限公司出資金額39200（萬元）祥云東方苑北京正德興合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中糧地產(chǎn)（北京）有限公司出資金額100（萬元）北京中糧萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 中糧地產(chǎn)（北京）有限公司出資金額40000（萬元）北京萬科企業(yè)有限公司出資金額40000（萬元）紫云家園/長(zhǎng)陽半島北京中糧萬科置業(yè)有限公司中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司出資金額15000（萬元）北京萬科企業(yè)有限公司出資金額15000（萬元）長(zhǎng)陽半島8、萬通地產(chǎn)萬通地產(chǎn)下設(shè)12家控股子公司和3家參股子公司

13、，均為房地產(chǎn)開發(fā)公司。以北京地區(qū)為例，公司名稱出資情況開發(fā)項(xiàng)目北京萬置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京萬通地產(chǎn)股份有限公司出資金額720（萬元）北京（庭園）有限公司出資金額480（萬元）新城國際公寓北京萬通龍山天地置業(yè)有限公司北京萬通地產(chǎn)股份有限公司出資金額20000（萬元）龍山新新逸墅/龍山蘇園北京萬通時(shí)尚置業(yè)有限公司北京萬通地產(chǎn)股份有限公司出資金額5000（萬元）暫未查到項(xiàng)目北京萬通正遠(yuǎn)置業(yè)有限公司北京萬通地產(chǎn)股份有限公司出資金額10200（萬元）華潤(rùn)深國投信托有限公司出資金額9800（萬元）懷柔項(xiàng)目北京金通港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京萬通地產(chǎn)股份有限公司出資金額98000（萬元）中金佳業(yè)（天津）商業(yè)房

14、地產(chǎn)投資中心（有限合伙）出資金額95200（萬元）西部國際金融貿(mào)易中心有限公司出資金額84000（萬元）“東至Z4地塊、西至東三環(huán)北路、南至Z5地塊、北至景輝街“的北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）核心區(qū)Z3北京廣廈富城置業(yè)有限公司北京萬通地產(chǎn)股份有限公司出資金額5625（萬元）東泰富城置業(yè)有限公司出資金額3375（萬元）萬通天竺新新家園·溪悅府9、融創(chuàng)地產(chǎn)融創(chuàng)地產(chǎn)堅(jiān)持區(qū)域聚焦和高端精品發(fā)展戰(zhàn)略。迄今，在京、津、滬、渝、杭擁有眾多處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目設(shè)立項(xiàng)目開發(fā)公司，其管理架構(gòu)如下：在北京地區(qū)，融創(chuàng)地產(chǎn)以天津融創(chuàng)置地有限公司為股東，設(shè)立控股或參股項(xiàng)目公司，其中，北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司也作為股東，設(shè)立項(xiàng)目公司。公司名稱出資情況開發(fā)項(xiàng)目北京融創(chuàng)基業(yè)地產(chǎn)有限公司天津融創(chuàng)置地有限公司出資金額40000（萬元）長(zhǎng)灘庭苑北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司天津融創(chuàng)置地有限公司出資金額10000（萬元）倚山庭苑北京方興融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海拓豐投資咨詢有限公司出資金額5100（萬元）北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司出資金額2500（萬元）天津融創(chuàng)奧城投資有限公司出資金額2400（萬元）望京茂家園亞奧悅家園北京住總眾邦地產(chǎn)有限公司北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司出資金額35000（萬元）北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司出資金額33000（萬