榆林市房地產(chǎn)市場調(diào)研申報(bào)

1、巨威地產(chǎn)榆林項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告通過三天時(shí)間對榆林市各大小樓盤的走訪，尤其是對項(xiàng)目周邊樓盤的走訪，對榆林市房地產(chǎn)市場目前的情況有了較清晰的了解。一、榆林市目前房地產(chǎn)市場基本狀態(tài)：1、榆林市房地產(chǎn)市場目前不容樂觀，基本上每個(gè)售樓部都比較冷清，幾乎無人問津，有的售樓部出現(xiàn)了停售歇業(yè)的現(xiàn)象（如“長城號”），剩余其他高端項(xiàng)目要么不賣，要么對外有少量房源。西南新區(qū)各售樓部證件不全，從來訪看要比市區(qū)的高端樓盤稍樂觀一些?？傮w而言，榆林房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的兩極分化趨勢，高端的價(jià)很高，有價(jià)無市，剛需的項(xiàng)目價(jià)格基本較低，在證件不全的情況下，銷量基本上還行。2、榆林市各個(gè)區(qū)域的均價(jià)分析：老城區(qū)和開發(fā)區(qū)目前處于榆林市

2、房地產(chǎn)市場價(jià)格上的領(lǐng)頭羊，價(jià)格相對持平，保持在9000元/m；西沙的均價(jià)在8000元/m'東沙和南郊在價(jià)格上僅次于西沙區(qū)，均價(jià)在7500元/m；西南新區(qū)是榆林市現(xiàn)在最活躍的市場，均價(jià)在4800元/m。3、榆林市房地產(chǎn)各個(gè)業(yè)態(tài)分布及分析：老城區(qū)和西沙片區(qū)及開發(fā)區(qū)，目前開發(fā)的項(xiàng)目主要是以商住綜合體為主，幾乎每個(gè)項(xiàng)目商業(yè)的建筑面積在四五萬平方米左右，寫字樓酒店的建筑面積也基本在三四萬平方米左右，包括我們項(xiàng)目周邊的三個(gè)項(xiàng)目及二街的一個(gè)純商業(yè)盤和長城南路的兩個(gè)商住綜合體，還有后續(xù)的待開發(fā)的商住綜合體，相對在榆林的房地產(chǎn)市場來講，個(gè)人認(rèn)為現(xiàn)在榆林市房地產(chǎn)市場的寫字樓庫存量已經(jīng)大于實(shí)際需要量。住宅主

3、要集中在東沙、南郊和西南新區(qū)，其中東沙主要以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房為主，部分為商品房，同時(shí)在住宅市場中還出現(xiàn)并且長期存在的部分小產(chǎn)權(quán)房和民宅獨(dú)院等，這些雖然對房地產(chǎn)市場影響不大，但值得我們?nèi)チ私膺@些市場的存在。二、本項(xiàng)目在榆林房地產(chǎn)市場的環(huán)境分析：1、地段分析：本項(xiàng)目處于榆林新的CBD商圈核心位置，是榆林市高新區(qū)和老城區(qū)接壤地帶，扼守榆林市高新區(qū)及西南新區(qū)的門戶地帶，是新榆林市的市中心。2、項(xiàng)目周邊配套分析:（1）教育：項(xiàng)目南300m,榆林市高新區(qū)高新一中，是目前榆林市教育器材和師資力量最雄厚的一所全日制中學(xué)之一；項(xiàng)目南350nl，榆林市高新區(qū)高新三小，是高新區(qū)第三所完全小學(xué)，也是榆林市目前配置最

4、完善的小學(xué)；西邊緊鄰榆林市第七中學(xué)，教育配套和師資力量也是榆林市相對較好的中學(xué)。2）醫(yī)療：北緊鄰榆林市高新醫(yī)院，是榆林市目前醫(yī)療設(shè)備最好的醫(yī)院；北五百米榆林市第二醫(yī)院，是榆林市歷史最悠久的一家三甲醫(yī)院，醫(yī)療設(shè)備及醫(yī)療技術(shù)是目前陜北地區(qū)最好的一家國家級醫(yī)院。3）銀行：西五百米處郵政儲蓄和中國銀行；南五百米處郵政儲蓄和建設(shè)銀行。4）交通：項(xiàng)目被富康路一分為二，項(xiàng)目西邊是榆林市的城市主干道寬一百米的榆林大道。北到火車站開車五分鐘，到南門汽車站開車十分鐘，到機(jī)場開車半小時(shí)。3、項(xiàng)目自身分析：項(xiàng)目南是榆林市的一條匯入榆溪河的沙河，沙河整體地勢處于低洼地帶，給本項(xiàng)目創(chuàng)造了很好的采光條件，同時(shí)沙河是榆林市市

5、政規(guī)劃的一個(gè)生態(tài)公園，使得項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的居住環(huán)境，加之交通環(huán)境優(yōu)越，使項(xiàng)目擁有更高的自身價(jià)值。三、周邊競爭項(xiàng)目分析：目前在地理位置上能和我們項(xiàng)目形成對比的項(xiàng)目只有三個(gè)，具體如下：1、盛高時(shí)代：在我們項(xiàng)目南300米處，是城市綜合體，包括兩棟住宅、一棟寫字樓、一棟酒店和一個(gè)商業(yè)體，占地60多畝，總建面15萬平，住宅面積從180-260之間，暫未開盤，住宅價(jià)格預(yù)計(jì)在9000-12000元/m之間。從產(chǎn)品量化上來講和我們項(xiàng)目沒有競爭。開發(fā)商是陜西盛高投資公司。2、塞維蘭蒂斯：在我們項(xiàng)目西200米處，也是城市綜合體，四棟住宅、一棟寫字樓、一棟酒店、和部分商業(yè)群，戶型有120m、140m>160

6、叫住宅全部為精裝房，是目前榆林市唯一的一家精裝項(xiàng)目，暫未開盤，預(yù)計(jì)住宅起價(jià)價(jià)格在13000元/m左右。開發(fā)商是榆林市華瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從產(chǎn)品包裝上來講和我們項(xiàng)目沒有競爭性。3、榆溪圣景：在我們項(xiàng)目北500米處，占地130畝，總建面60萬平的商住盤，目前證件不全，但已經(jīng)全面開始銷售。住宅戶型是90-160住宅均價(jià)是8500元/m?左右，樓層差價(jià)在80元/m?,商業(yè)是一拖二銷售的，商業(yè)均價(jià)25000元/m,方位差價(jià)在200-500元/m。開發(fā)商是榆林市城投集團(tuán)，這是唯一從地段和產(chǎn)品上和我們項(xiàng)目有競爭的項(xiàng)目,但是從銷售團(tuán)隊(duì)的服務(wù)理念和服務(wù)態(tài)度，我有信心從銷售執(zhí)行上擊敗對方。四、關(guān)于本項(xiàng)目銷售執(zhí)

7、行的幾點(diǎn)建議：1、推廣建議：建議找一家專業(yè)做房地產(chǎn)營銷廣告的推廣公司，對我們項(xiàng)目進(jìn)行分析比對,淀定項(xiàng)目的基本面市主題,設(shè)計(jì)項(xiàng)目log。，然后做好項(xiàng)目圍墻廣告和戶外廣告。推薦公司最好是了解榆林本土人文環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境的公司，有針對性的推廣宣傳。如：高之橋、維京置業(yè)、德維置業(yè)。2、項(xiàng)目產(chǎn)品及定位取向：綜合分析,榆林市房地產(chǎn)市場處于兩極分化極其嚴(yán)重的現(xiàn)象,高端的項(xiàng)目價(jià)格很好，地段很好，外包和品質(zhì)都很高，價(jià)格基本上接近一萬左右；低端的項(xiàng)目從價(jià)格和銷售包裝上都遜色于高端項(xiàng)目。由于我們項(xiàng)目地段和公園環(huán)境優(yōu)勢，以及從盡快回籠資金考慮，建議我們的項(xiàng)目定位取向間于高端和低端之間，客戶群體尋找中高收入的白領(lǐng)階層和各

8、縣區(qū)政府相關(guān)單位職員以次剛需為產(chǎn)品定位。3、銷售現(xiàn)場氣氛營造：由于項(xiàng)目南屬于沙河公園規(guī)劃區(qū)，故建議在沙河坡地處提前栽種綠植，做和實(shí)際戶型一比一的臨時(shí)彩鋼房樣板間，綠化既可以為城市綠化環(huán)境做貢獻(xiàn)，同時(shí)也可為我們項(xiàng)目在后期運(yùn)營中提供較好的形象支撐。4、銷售現(xiàn)場選址建議：從目前我們計(jì)劃的銷售咨詢現(xiàn)場來看，我們的銷售氣場遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，同時(shí)從客戶銷售服務(wù)理念來講，我們現(xiàn)場的停車位等其他服務(wù)幾乎是空白，對此對銷售現(xiàn)場布置做以下兩種建議方案：其一，和項(xiàng)目旁邊的金麟大酒店合作，在酒店大堂租出一部分空間做為我們項(xiàng)目的前期咨詢點(diǎn)，也可以做項(xiàng)目后期對外的外展點(diǎn)或宣傳點(diǎn)；其二，在項(xiàng)目C區(qū)做臨時(shí)售樓部，臨時(shí)售樓部材質(zhì)做彩鋼房，配以相對好點(diǎn)的裝飾，使得留足的停車位；其三，售樓部門前做定的綠化及水系，且售樓部后門可以直接通到沙河公園中的樣板間前“3”中所提到的）。5、當(dāng)前銷售工作計(jì)劃：趁著臨近春節(jié)，我們可以進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購的方案，具體操作如下：1）我們只放出項(xiàng)目的五十套住宅房源，每套房源