榆陽區(qū)鴛鴦湖公園改造拆遷安置項目可行性研究報告

1、榆陽區(qū)鴛鴦湖公園改造拆遷安置項目可行性研究報告編制單位：陜西榆林誠信房地產(chǎn)評估有限責任公司陜西和諧招標造價咨詢有限公司編制人：田瑞張逢霞趙小軍編制時間：2012年3月第一部分總論1、項目建設背景42、項目建設的基本思路43、項目概況54、項目編制依據(jù)與研究范圍6第二部分房屋征收拆遷1、拆遷的必要性研究72、拆遷的規(guī)模及還建內(nèi)容73、征收拆遷貨幣補償價值74、拆遷補償方式：75、還建房屋標準設計86、還建的計劃9第三部分還建安置房項目1.0一、開發(fā)項目的市場分析1.01 、榆林市的經(jīng)濟人文環(huán)境與城市概況102 、榆林市的國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及市場潛力分析103、榆林市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析1.04 、本

2、項目優(yōu)勢分析1.05 、項目的自然條件1.16 、項目環(huán)境影響分析1.1二、還建安置房項目1.11 、基本概況1.1.2、建設的原則1.2.3、經(jīng)濟技術(shù)指標1.3.4、投資估算1.5.5、資金需求與籌措情況1.76、銷售收入估算1.8.三、項目實施方案1.8.第四部分鴛鴦湖公園改造項目1.8第五部分項目實施盈虧平衡分析1.82 、銷售收入1.8.3 、銷售稅金1.8.4 、利潤測算1.9.5 、敏感性分析1.9.6 、盈虧平衡分析評價結(jié)論2.06.1 測算公式：6.2 測算結(jié)果：第五部分結(jié)論及建議2.0.1 、結(jié)論2.0.2 、建議2.0.榆陽區(qū)鴛鴦湖公園改造拆遷安置項目可行性研究報告第一部分

3、總論1、項目建設背景為加快城市建設步伐，完善城市功能，提高城市品位，切實改善居民居住條件和環(huán)境，依據(jù)市區(qū)總體建設規(guī)劃，對鴛鴦湖公園進行改造，根據(jù)房屋征收相關(guān)法規(guī)及補償補助標準，擬定房屋征收與補償方案，以及實施還建房屋項目。2、鴛鴦湖公園改造建設的基本思路：依據(jù)市區(qū)總體建設規(guī)劃，在規(guī)定的范圍內(nèi)，對鴛鴦湖公園片區(qū)，進行征收改造。一部分土地原用于公園建設；一部分進行房地產(chǎn)開發(fā)，規(guī)劃主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設置辦公、酒店等。以房地產(chǎn)開發(fā)取得的收入彌補鴛鴦湖公園改造建設和征收還建的成本（高層住宅、低層商業(yè)、辦公用于征收安置，酒店和部分剩余房產(chǎn)出售收入用于公園建設）。3、項目概況3.1 項目名稱榆

4、林市榆陽區(qū)鴛鴦湖公園片區(qū)改造項目3.2 項目地址項目位于榆林市城北鴛鴦湖公園片區(qū)，規(guī)劃范圍是由鴛鴦湖北路、賓館北、長城路、紅山路所圍成的區(qū)域。規(guī)劃總用地面積130652.08平方米，其中：安置項目區(qū)規(guī)劃總用地面積50199.08平方米（合計75.30畝），凈用地面積為40712.43平方米（合計61.07畝）；鴛鴦湖公園規(guī)劃總用地面積80453平方米。3.3 項目規(guī)模及內(nèi)容（1）征收拆遷；征收范圍內(nèi)，經(jīng)調(diào)查摸底涉及征收個人和單位共272戶，總征收土地面積約76486.23平方米（合115畝），總征收建筑面積約76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面積約49695.96平方米；商業(yè)房屋征收面

5、積為20922.17平方米。辦公房屋征收面積為6135.71平方米；征收貨幣補償價值總額約130364.62萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設置辦公、酒店等。開發(fā)建設規(guī)模為170750.7平方米，容積率3.36,綠化率32.75%（方案二），開發(fā)用地的總成本46859.56萬元。（3）鴛鴦湖公園改造建設項目鴛鴦湖公園規(guī)劃分兩部分，一部分為公園部分；一部分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及餐飲服務。用地面積80453平方米。總投資概算9644.20萬元。3.4 項目計劃建設期本項目計劃2012年上半年完成整體征收任務，2012年下半年開始完成返還安置房建設任務，征收還建期2年；房地產(chǎn)開發(fā)

6、從2012年下半年起至2015年底完成房地產(chǎn)開發(fā)任務，開發(fā)建設期3.5年。3.5 目前工程進展情況(1)已完成安置房項目區(qū)規(guī)劃平面設計(2)鴛鴦公園-改造規(guī)劃設計和概算(3)完成被征收人摸底的基本情況：(4)正在委托被征收房屋的評估。4、項目編制依據(jù)與研究范圍4.1 本報告的編制依據(jù)依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編制依據(jù)主要有： 本報告的編制的依據(jù)是國家計委、建設部頒發(fā)的建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)和國家現(xiàn)行的財稅制度。 榆林市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2009.07 榆林市房地產(chǎn)投資項目基礎數(shù)據(jù)的分析估算總論房屋征收拆遷項目安置房建設項目

7、鴛鴦湖公園改造建設項目實施項目盈虧平衡點分析結(jié)論和建議在此基礎上，考慮項目建設的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟的合理性，為政府有關(guān)部門審批項包、建設單位進行投資決策和金融機構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。第二部分房屋征收拆遷1、房屋征收的必要性（略）2、征收規(guī)模及內(nèi)容征收范圍內(nèi)，經(jīng)調(diào)查摸底涉及征收個人和單位共272戶，總征收土地面積約76486.23平方米（合115畝），總征收建筑面積約76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面積約49695.96平方米；商業(yè)房屋征收面積為20922.17平方米。辦公房屋征收面積為6135.71平方米；涉及征收個人261戶，總征收面積為43129.813平方米。其中：

8、住宅房屋征收面積為39514.203平方米；商業(yè)房屋征收面積為3615.61平方米。涉及征收單位11戶，總征收面積為33624.03平方米。其中：住宅房屋征收面積為10181.76平方米；商業(yè)房屋征收面積為17306.56平方米；辦公房屋征收面積為6135.71平方米；鴛鴦湖公園娛樂設施基本情況，有大型設施項目14個，小型娛樂設施項目21個（處）。3、征收貨幣補償價值：在征收范圍內(nèi)，根據(jù)征收有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本次征收對象實際情況，制定征收評估的基本思路、原則及技術(shù)方法，經(jīng)過粗略測算征收貨幣補償價值人民幣約130364.62萬元，其中：土地使用權(quán)貨幣補償約115000萬元；建筑物貨幣補償約9440萬

9、元；內(nèi)裝修貨幣補償約2302.62萬元；附屬物貨幣補償約408萬元；其它貨幣補償（搬遷、臨時安置費、非住宅用房停產(chǎn)停業(yè)損失費）2914萬元；鴛鴦湖公園娛樂設施貨幣補償300萬元；征收個人貨幣補償價值人民幣約萬元，其中：住宅房屋征收貨幣補償價值人民幣約萬元；商業(yè)房屋征收貨幣補償價值人民幣約萬元征收單位貨幣補償價值人民幣約萬元，其中：住宅房屋征收貨幣補償價值人民幣約萬元；商業(yè)房屋征收貨幣補償價值人民幣約萬元； 辦公房屋征收面積為 平方米；300萬元。4、征收補償方式：被征收房屋補償方式為還建房和貨幣補償相結(jié)合，被征收房屋補償金額按被征收房屋所處區(qū)位類似房地產(chǎn)的市場價格補償，由有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)評估

10、機構(gòu)評估確定。貨幣補償房地產(chǎn)價格均價為元/m2。被征收房屋還建房按等價值調(diào)換的原則：即按分戶評估報告確定的舊房補償價格除以已選定的調(diào)換房屋樓層規(guī)定的投資優(yōu)惠價格進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選定的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，按單層建筑面積計算購房款。具體制定還建房相關(guān)規(guī)定：被征收人在選擇安置戶型時，應選擇與等價值調(diào)換單層建筑面積加相差一定投資優(yōu)惠面積（15m2）后相近的戶型房屋。被征收人所選定戶型的樓層面積小于原房證建筑面積，按原房地產(chǎn)房屋評估價格補償。被征收人所選定戶型的樓層面積大于原房證建筑面積，超出等價值調(diào)換面積15m2以內(nèi)部分按所選調(diào)換房屋樓層投資優(yōu)惠價格自行投資，再超出面積部分按市場優(yōu)惠價格進行投資。

11、5、安置房屋標準設計確定就地安置房應分毛坯房、初裝房。毛坯房標準為：水、電、暖（含暖氣片）、燃氣、電話、有線電視、網(wǎng)絡管線到位，拉毛地面、墻面、頂面刮大白、室外防盜門。初裝房標準為：在毛坯房基礎上增加室內(nèi)房間間隔，配設普通門；衛(wèi)生間地面、墻面貼瓷磚，安裝坐便器、洗面盆、淋浴噴頭；廚房墻面貼瓷磚，安裝洗菜盆、水龍頭；除衛(wèi)生間外，地面為壓光水泥地面。選擇毛坯房的，按調(diào)換房屋建筑面積給予被征收人100元/m22的室內(nèi)設施配套補助款，由被征收人自行配套。選擇初裝房的住戶，不再支付室內(nèi)設施配套補助款。戶型單層建筑面積要設計多檔次不同面積約為：如95m2、115m2、125m2、135m2、140m2,被

12、征收人可根據(jù)應調(diào)換面積選擇。6、還建計劃還建內(nèi)容：根據(jù)改造規(guī)劃，對征收人采取就地返還的方式安置。返還面積為76753.84平方米，返還戶數(shù)272戶。還建的成本根據(jù)改造項目成本測算及開發(fā)規(guī)模估算。其中：返還總投資為130364.62萬元。還建方案實施：具體還建方案可以分期實施。第三部分改造拆遷安置房項目1、開發(fā)皿的市場分析1.1 、榆林市的經(jīng)濟人文環(huán)境與城市概況（略）1.2 、榆林市的國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及市場潛力分析（略）1.3 、榆林市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，近年來榆林市從調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)、加大保障性住房建設力度、嚴格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序等方面入手，

13、進一步加強了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使榆林市住房供應結(jié)構(gòu)基本合理、住房價格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定作出了積極貢獻。從長遠發(fā)展看，房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場發(fā)展?jié)摿θ栽谠黾印耐顿Y規(guī)模和建設開發(fā)指標分析，榆林市房地產(chǎn)市場的基本面仍然趨好。隨著國家經(jīng)濟發(fā)展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，榆林市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復性的增長趨勢。投資規(guī)模和建設開發(fā)指標分析如下：（ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（略）（ 2）房屋開發(fā)建設情況（略）（ 3）商品房空置情況（略）（ 4）房屋銷售情況（略）1.4 、項目優(yōu)勢分析1.4.1 地塊價值（略）1

14、.4.2 交通價值（略）1.4.3 規(guī)模優(yōu)勢從項目開發(fā)預期上看，項目總用地50199.08平方米（合計75.30畝），凈用地面積為40712.43平方米（合計61.07畝），總建筑面積170750.7平方米。其中：地上建筑面積136875.5平方米；地下車庫面積33875.2平方米，停車總數(shù)776輛，戶數(shù)545戶。利用地塊規(guī)模效應來提升產(chǎn)品綜合價值，規(guī)模效應與前瞻性規(guī)劃布局，將形成市場占位與產(chǎn)品形象優(yōu)勢。1.5 、項目的自然條件（略）1.5.1 、地形及地震情況本項目所用地塊地勢基本平坦，1.5.2 、工程地質(zhì)與水文地質(zhì)條件（ 1）工程地質(zhì)條件（ 2）水文地質(zhì)條件（ 3）項目地點氣候情況1.6

15、、項目環(huán)境影響分析（略）2、改造拆遷安置房項目2.1、 基本概括（ 1）、地理位置規(guī)劃區(qū)位于榆林市城北，鴛鴦湖公園北側(cè)，是濱湖公園改造安置居民的主要區(qū)域。（ 2）規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍是由濱湖北路、古城中路、長城路、紅山路所圍成的區(qū)域。規(guī)劃總用地面積50199.08平方米（合計75.30畝），凈用地面積為40712.43平方米（合計61.07畝）。（ 3）、自然條件及分析規(guī)劃區(qū)位于鴛鴦湖北側(cè)，呈不規(guī)則形，沿濱湖北路249.10（225.92）米，沿古城中路245.58（218.60）米，沿長城路182.4（166.63）米，沿紅山路227.55（201.79）米?，F(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)多數(shù)以磚結(jié)構(gòu)平房為主，東西

16、最大高差約6米，整體地勢相對平坦。（ 4）、總平面設計（規(guī)劃布局；建筑設計；戶型設計；環(huán)境設計；項目的配套）：規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要以高層住宅和低層商業(yè)為主，另設置辦公、酒店等。2.2、 、項目建設的原則（1）項目要貫徹“以人為本”的原則。項目要把生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位，使居民更多地接近自然環(huán)境，營造安定、健康、和諧的社區(qū)環(huán)境。（2）項目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規(guī)劃到建設，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區(qū)域和功能空間之間形成高效、便捷的網(wǎng)絡，要結(jié)合人們對生產(chǎn)生活的需要。(3)項目要貫徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則。項目要把生態(tài)、環(huán)保放在重要的地位，從宏觀規(guī)劃到微觀設計、具體技術(shù)的采

17、用都要堅持可持續(xù)化發(fā)展要求。(4)項目要貫徹“適用、經(jīng)濟、在可能條件下注意美觀”的原則。創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、宜人的生活環(huán)境。(5)、充分結(jié)合規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)狀條件，以規(guī)劃道路紅線為主要控制界線，容積率最大化布置建筑。2.3、 經(jīng)濟技術(shù)指標公園改造安置居民區(qū)方案一指標建筑面積1總用地面積50199.08平方米合75.30畝2凈用地面積40712.43平方米合61.07畝3總建筑面積151751.7平方米4地上建筑面積117876.5平方米住宅建筑面48989.9平方米392戶商業(yè)建筑面25834.5平方米地下二層商業(yè)建筑面積5658.9平方米辦公建筑面積16195.2平方米酒店建筑面積21198平方米5地

18、下車庫面積33875.2平方米6建筑密度35.09%7容積率2.98綠化率32.75%9地上車位98輛01地下車位678輛方案二指標建筑面積1總用地面積50199.08平方米合75.30畝2凈用地面積40712.43平方米合61.07畝3總建筑面積170750.7平方米4地上建筑面積136875.5平方米住宅建筑面積67988.9平方米545戶其商業(yè)建筑面積25834.5平方米中地下二層商業(yè)建筑面積5658.9平方米辦公建筑面積16195.2平方米酒店建筑面積21198平方米5地下車庫面積33875.2平方米6建筑密度35.09%7容積率3.368綠化率32.75%9地上車位98輛01地下車位

19、678輛2.4、 投資估算2.4.1 .投資估算的依據(jù)(1)陜西省建筑工程、安裝工程計價定額。(2)材料價格及設備價格采用市場價或市場咨詢價2.4.2 .建設投資估算本項目工程估算總價值：46859.56萬元(1)建筑工程費：34878.00萬元(2)設備及工器具購置費：5432萬元(3)安裝工程費：4871萬元(4)工程建設其他費用：1538.40萬元(5)預備費：140.16萬元2.4.3 .投資估算表(1)建筑工程費本項建筑工程費總額估算為34878.00萬元。如下表所示:建筑工程費估算表序號工程或費用名稱單位數(shù)量單價(元)合計(萬元)1平場及土石方工程002地

20、下室土建工程M3280022507380.003地上建筑土建工程M131626200026352.004室外綠化M12650450569.005小區(qū)道路工程M9487300284.00總計34878.00(2)設備及工器具購置費本項目的設備價格均以中國建設工程造價管理協(xié)會頒發(fā)的“工程建設全國機電設備2012年價格匯編”為主，缺項部分采取市場詢價。設備及工器具購置費估算總額為5432萬元。如下表所示：設備工器具購置費估算表序號工程或費用名稱單位單價(元)數(shù)量設備及工器具購置費(萬元)1電梯制安臺4000006024002局壓變配電套200000024003消防系統(tǒng)M1316262002632小計

21、5432(3)安裝工程費本項目安裝工程費估算總額為4871萬元。如下表所示:安裝工程費估算表序號工程或費用名稱單位單價數(shù)量安裝工程費(萬元)1室內(nèi)水電安裝工程M18513162624352消防系統(tǒng)安裝工程M12013162615803外線安裝工程M65131626856小計4871(4)工程建設其他費用本項目工程建設其他費用估算總額為1538.40萬元。如下表所示:工程建設其他費用估算表在舁廳P工程或費用名稱其它費用（萬元）備注1征地費2房屋拆遷安置費3建設單位管理費14632.534工程建設監(jiān)理費4180.725工程勘察、設計、口耕費9406.636建設工程質(zhì)量監(jiān)督費145.187施工圖設計

22、文件審查費1.567.778招標代理服務費0.2511.309工程保險費4180.7210建設項目前期工作咨詢費0.313.55費用小計1538.40（5）預備費本項目按照陜西省建設廳制定的相關(guān)標準，計取了3%的預備費140.16萬元。2.5、 拆遷還建資金需求與籌措情況（略）2.5.1 開發(fā)商自有資金xxx萬元；2.5.2 項目土地銀行抵押貸款xxx萬元；2.5.3 銷售期銷售回款xxx萬元；2.6、銷售收入估算銷售收入的估算分別對住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項目周邊市場行情，并按照謹慎性原則估算。2.6.1 住宅樓收入估算在住宅樓收入估算時，我們對城區(qū)住宅樓行情進

23、行了調(diào)查情況是：按銷售價位統(tǒng)計，該片區(qū)均價在8500元/平方米以上，按房價分布走勢看，該片區(qū)房價整體呈現(xiàn)自南至北依次降低的特征。根據(jù)謹慎性原則，本項目住宅樓單價按6500元/平方米估算。2.6.2 商鋪銷售收入估算經(jīng)調(diào)查,2012年1月本項目周邊的長城路的商鋪銷售均價為35000元/平方米，新建路商鋪銷售均價為45000元/平方米。按照謹慎性原則，本項目商鋪均價按38000元/平方米估算。2.6.3 地下二層商業(yè)銷售收入估算：6000元/平方米。2.6.4 辦公銷售收入估算7500元/平方米。2.6.5 酒店銷售收入估算：8000元/平方米。2.6.6 地下車位按6500元/平方米估算。2.6

24、.7 銷售收入估算總額196882.91萬元。（1）住宅樓收入估算：按6500元/平方米，建筑面積67988.9平方米，銷售收入估算為44192.79萬元（2）商鋪銷售收入估算：按38000元/平方米，建筑面積25834.5平方米，銷售收入估算為98171.10萬元（3）地下二層商業(yè)銷售收入估算按6000元/平方米，建筑面積5658.9平方米，銷售收入估算為3395.34萬元（4）辦公銷售收入估算按7500元/平方米，建筑面積16195.2平方米，銷售收入估算為12146.40萬元（5）酒店銷售收入估算：按8000元/平方米，建筑面積21198平方米，銷售收入估算為16958.40萬元（6）地

25、下車位銷售收入估算：按6500元/平方米，建筑面積33875.2平方米，銷售收入估算為22018.88萬元3、項目實施方案（略）具體擬定實施進度，原則上進行公開招標，有開發(fā)商開發(fā)。第四部分鴛鴦湖公園改造項目鴛鴦湖公園規(guī)劃分兩部分，一部分為公園部分；一部分為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及餐飲服務。用地面積80453平方米。總投資概算9644.20元。具體內(nèi)容詳見設計，下附部分相關(guān)表：第五部分項目實施盈虧平衡分析盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力條件下，通過分析擬建項目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，

26、即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。在房地產(chǎn)項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。1 、銷售收入本項目銷售收入包括寫住宅、字樓及商業(yè)銷售收入。2 、銷售稅金按稅法規(guī)定本項目應繳納營業(yè)稅、城維稅、教育費附加等，綜合稅率為5.5%。3 、利潤測算本項目銷售收入扣除稅金及開發(fā)成本后為銷售利潤。4、敏感性分析敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應變化，并判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。反應敏感程度的指標是敏感系數(shù)：敏感系數(shù)=目標值的變化百分比/參數(shù)值變動的百分比。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加10%,凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20%,則售價的敏感系數(shù)=20%/10%=2。敏感系數(shù)可正可負。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對