房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題1999

1、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題 1999年一、單項選擇題(每題的備選答案中只有一個最符合 題 意。)1、以下哪種因素不是導致商品住宅供 應變化的主要因素 ( )A 開發(fā)本錢的變化B.收入的變化C.價格的變化D.開發(fā)商對未來的預期2、某租客5年支付的物 業(yè)租金的現(xiàn)值為 40萬元，年租金增長的百分率為5%，如果 貼現(xiàn)率與之相同，那么該租客第一年末支付的租金 為( )萬元。A8.0 B8.4 C9.0 D10.03、根據(jù)( )的不同，可將房地 產(chǎn)市場劃分為銷售市場、租賃市場、抵押市場和保險市 場。A .房地產(chǎn)交易方式B.房地產(chǎn)交易順序C.購置房地產(chǎn)目的D.房地產(chǎn)類型4、某筆貸款的名義利率為 12%，假設年

2、實際利率為12.68%，那么該筆貸款每年計 息 ( )次。A. 2 B. 4 C. 6 D. 12 5、房地產(chǎn)開發(fā)工程的建設過程是指( )的持續(xù)時間。A .房地產(chǎn)開發(fā)全過程 B.獲得土地后到全部工程竣工C.從工程開工到全部工程竣工 D.從工程開工到工程租售完畢6、對于價格彈性的以下描述中，( )是正確的。A .需求價格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對價格的變化越不敏感B. 在不同的價格水平上，需求價格彈性系數(shù)都一樣C. 供給彈性系數(shù)PES=R求數(shù)量變化的百分比/價格變化的百分比D. 短期內房地產(chǎn)市場租金由需求決定，供給缺乏彈性7、自有資金現(xiàn)金流量表是從投 資者的角度出 發(fā)，以投資者的出資額作為計算根底

3、， 把( )作為現(xiàn)金流出，用以計算工程自有資金的財務評價指標，考查工程自有資金的 盈利能力。A .借款本金歸還和利息支出 B.開發(fā)建設投資C.投資方向調節(jié)稅D.工程投資總額 8、對承包商而言，在( )的情況下，采用固定總價合同是比 較適宜的A .開工前對工程內容尚不十分清楚B.沒有施工圖就開工C.設計圖紙和技術說明書相當詳細 D 有施工圖但對工程的某些條件尚不清楚9、為確保承包商很好地履 約，開發(fā) 商通常從每次工程 進度款中扣留一局部金 額，作 為承包商的缺陷 責任期的 ( )。A 最終付款B 預付款C.保存金 D.工程款10、假設某工程年凈經(jīng)營收益為 60萬元，年經(jīng)營本錢為 20萬元，該工程

4、投資的資本 價值為 750萬元，那么該工程的年投 資收益率為( )。A. 10.7% B. 8.0% C. 5.3% D. 2.7%11、房地產(chǎn)開發(fā)商進行工程融資的目的是提高 ( )。A .全投資收益率 B.抵御金融風險的能力C.自有資金收益率D 資信等級12、銀行對某房地產(chǎn)工程進行長期融資時，在工程已建成出租、已預租完畢和尚未預 租三種情況下，要求的折 現(xiàn)率之合理順序為( )。A. 10%/8%/12% B. 12%/10%/8%C. 8%/2%/10% D. 8%/10%/12%13、某剛建成的寫字樓售價 為8000元/m2,月租金水平為60元/m2,假設租客以一次 性支付租金的方式承租5

5、年，那么業(yè)主要求租客一次支付的 優(yōu)惠租金為()元/m2。A. 3600 B. 800C. 2900 D. 270014、按( )的不同,可將物業(yè)劃分為自用物業(yè)和出租物 業(yè)。A .所有權性質B.存在形式C.占有形式 D.使用性質15、物業(yè)代理公司通 過詳細 的市場調查 、分析和預測,可以協(xié)助開發(fā)商或業(yè)主進行( )。A 工程融資B.工程招標C. 市®定位 D .物業(yè)管理16、對于功能復雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)工程,開發(fā)商租售物業(yè)時通常會選擇( )。A.買方代理 B 賣方代理C.聯(lián)合代理 D .雙重代理17、施工圖中的總平面圖是( )的一局部A.建筑施工圖 B.專業(yè)施工圖C.結構施工圖 D

6、.給排水施工圖18、將空調系統(tǒng)分為全空氣系 統(tǒng)、全水系統(tǒng)、空氣一水系統(tǒng)和冷劑系統(tǒng)，是按( )分 類的。A .安裝組合情況 B.冷凝器冷卻方式C.設備設置情況 D.所用介質19、某墻身詳圖 中所標明的尺寸 為 660，說明其所對應的實際尺寸是( )。A. 660mm B. 1320mm C. 5500mm D. 13200mm20、某4層商場建筑內大 廳的凈空高度從首 層地面直達屋 頂，如大廳于首層的建筑 面積為260m2,那么該大廳的建筑面積為()m2。A. 780 B. 520 C. 1040 D. 260二、多項選擇題 (共每題的備選答案中,有兩個或兩個以上符合 題意的答案。 )1、關于房

7、地產(chǎn)投資的風險, ( )的說法是正確的。A .風險意味著 對于可能的情況無法估 計其可能性大小B. 風險為投資的實際收益與預期收益的偏差C實際收益低于預期收益時，投資面臨風險損失D .風險可以用各種可能收益與均 值偏離的程度來描述2、進行物業(yè)投資時，物業(yè)資本價值估計不準確的原因包括 ( )等。A. 政策因素B .市場因素C. 通貨膨脹D .持有期3、分析房地產(chǎn)價格與供求數(shù)量的關系 時，常做出的假設條件包括 ( )等。A .在一定的時間周期內B. 僅限于開發(fā)投資C. 除價格外的其他影響因素不發(fā)生變化D. 將供求曲線簡化成直線4、以下因素的變動中，能提高工程技術經(jīng)濟效果的影響因素包括 ( )。A

8、.空置率下降 B.開發(fā)周期延長C.租金水平下降D.建造本錢上升5、房地產(chǎn)開發(fā)工程財務評價中所使用的 營業(yè)利潤測算表，主要反映開 發(fā)工程計算期 內的利 潤總額 和各年的 ( )。A.所得稅 B.貸款利息C.工程投資D 稅后禾I潤6、按照合同所包括的工程范 圍以及承包關系不同，合同形式可分 為( )。A 總包合同 B 分包合同C.本錢加酬金合同 D.獨立承包合同7、工程工程管理的根本 職能是方案、組織、( )。A .決策B.控制C協(xié)調 D.反應8、建筑工程質量管理工作的內容包括 ( )等。A 對原材料進行檢驗B .對工程配套 設備進 行檢驗C. 工程進度管理與工期控制D. 制定并執(zhí)行控制工程質量的

9、具體措施9、開發(fā)企業(yè)向銀行申請開發(fā)建設貸款時，銀行要 審核( )等內容。A工程評估報告 B.貸款數(shù)量和期限C.抵押或擔保條件 D.企業(yè)資信等級10、當前普通商品住宅開發(fā)工程的資金來源主要有 ( )等幾種途徑。A.企業(yè)自有資金B(yǎng).銀行貸款C.預售收入 D .承包商墊資11、對收益性物 業(yè)來說，空置率提高將導致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后 果。A .租金收入減少 B.附加支出增加C.運營本錢下降 D.物業(yè)資本價值下降12、除宏觀因素和供求關系外，影響物 業(yè)收益的因素包括物 業(yè)區(qū)位、( )等。A .通貨膨脹B .物業(yè)類型C.供給總量D .臨街狀況13、地籍圖是表示土地 產(chǎn)權、地界和分區(qū)的平

10、面 圖，其所記載的地籍要素包括 ( )等 內容。A .有關的房屋、道路和水系 B.地物和地理名稱C.權屬界限D. 土地編號14、房產(chǎn)圖是房屋 產(chǎn)權產(chǎn)籍管理的重要基 礎資料，分為( )。A .房產(chǎn)分幅圖 B. 房產(chǎn)分丘圖C. 房產(chǎn)分戶圖 D. 房產(chǎn)平面圖15、建筑工程概算書的內容主要由封面、 編制說明、( )和其他工程概算表 組成。A 工程概算造價匯總表 B.單項工程綜合概算表C 安裝工程概算表D 建筑工程概算表三、判斷題1、如果兩筆資金等值，那么用復利公式把它 們變換到任何 時點，變換成任何支付形式 都還是等 值的。 ( )2、房地產(chǎn) 開發(fā)本錢、價格方面的信息，均屬于房地 產(chǎn) 市場供 應方面的

11、信息。 ( )3、房地產(chǎn)價格主要受地價、建造本錢、利率、利潤水平和稅金等因素的影響。如短期 內建造本錢、利率、稅金變動不大 時，降低房價主要途徑是降低地價和利 潤率。 ( )4、新開發(fā)居住區(qū)，市政根底設施和配套 設施投資不能全部 計入商品住宅的開 發(fā)成 本。( )5、某房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢利 潤率為 30%，假設開發(fā)周期為 3年，那么該工程的年成 本利潤率可能為 10%。 ( )6、在房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究中，提高目 標收益率，那么工程的收益能力也相 應提 高。( )7、房地產(chǎn)開發(fā)工程的工程管理隊伍，應該由投資管理人員、工程管理人員、營銷策 劃人員等共同 組成。 ( )8、房地產(chǎn)開發(fā)工程可行

12、性研究中的盈 虧平衡分析，主要是求取 工程的盈虧平衡點， 以考察 工程的平安程度。 ( )9、金融機構向房地產(chǎn)開發(fā)工程貸款時，其貸款利息不能用分 紅的方式表達。 ( )10、市場推廣費用投入越多，促銷工作經(jīng)濟效益就越 顯著。 ()11、提供好的物業(yè)管理是房地 產(chǎn)營銷的有效手段，所以 選擇物業(yè)管理公司，是開發(fā)商工作內容的一局部。 ()12、電梯井、提物井、垃圾道、管道井等，均按建筑物自然層計算建筑面 積。 ( )13、平屋頂是指屋面坡度為2%5%的屋頂。()14、說明建筑物的朝向、平面形狀、內部布置以及入口、走道和樓梯位置的 圖紙是建筑施工圖中的平面 圖。 15、建筑物給水系統(tǒng)分生產(chǎn)、生活、消防

13、三種系統(tǒng)，排水系統(tǒng)分為生活污水、生產(chǎn)廢 水、雨水三類 系統(tǒng)。 四、計算題要求列出算式、 計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，計算結果保存小數(shù)點后 兩位。 1、某家庭欲購置一套面積為80m2的經(jīng)濟適用住房，單價為3500元/m2,首付款為 房價的 25% ，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款。公積金和商 業(yè)貸款的利率 分別為 4.2%和6.6%，期限均為 15年，公積金貸款的最高限 額為 10萬元。問該家 庭申請組合抵押 貸款后的最低月 還款額是多少 ?2、某開發(fā)商以 6000萬元購置了一宗商住用地 50年的使用 權。該宗地的規(guī)劃建設用 地面積為4500m2,容積率為，建筑密度為65%，建筑層數(shù)

14、共20層，從2層至+3層 建筑面積均相等。地下兩層中， -1 層為車庫，有供出售的 95個車位， -2層為人防和 技術設備用房不可出售；地上3層裙房為用于出租的商 業(yè)用房，地上418層為用 于出售的 標準層住宅。預計工程的開發(fā)周期為年其中準備期為 12個月，建設周期 為24個月，銷售周期為6個月；平均建造本錢為3500元/m2,專業(yè)人員費用和管理 費用分別為建造本錢的 8%和5%；地價款在工程開發(fā)初期一次投入，建造本錢、 專 業(yè)人員費用和管理費用在建設期內均勻投入；該工程建成后，住宅的市場售價為 8000元/m2,商業(yè)用房年凈租金收入為2000元/m2,停車位售價為12萬元/個；銷售 費用和銷

15、售稅金分別為總銷售收入的 2.5%和 6.0%。開發(fā)建設貸款利率為7.5%，同 檔次商業(yè)用房的凈租金收入乘數(shù) 即年凈租金收入與物業(yè)資本價值之比為。試計算 該工程的開發(fā)商本錢利潤率。3、某投資者以 1000萬元一次性付款方式取得一寫字樓物 業(yè)20年的經(jīng)營收益權，第 一年投入裝修 費用 200萬元 按年末一次投入 計算并完成裝修工程。第二年開始出 租，當年凈租金收入 為 200萬元，以后每年以 5%的比例遞增。假設房地產(chǎn)市場上寫 字樓物業(yè)投資的基準收益率 為 15%，試計算該工程的財務凈現(xiàn)值 和財務內部收益 率，并判斷該工程是否可行 各年凈租金收入均 發(fā)生在年末 。假設經(jīng)營期內年均通 貨膨脹率為4

16、%，計算工程的實際收益率。答案:、單項選擇題1、B2、 B3、 A4、 D5、 B6、 D7、 A8、 C9、 C10、 B11、 C12、 A13、 D14、C15、 C16、 C17、 A18、 D19、 A20、D二、多項選擇題1、 BCD2、 ABC3、ACD4、 AC5、AD6、 ABD7、 BC8、 ABD9、 ABCD10、 ABC11、ABD12、BD13、 CD14、ABC15、ABD三、判斷題1、A2、 B3、 B4、 A5、 A6、 B7、 A8、 A9、 B10、 B11、 A12、 A13、 A14、 A15、 A四、計算題1、第1 題：P=3500 8®&

17、gt;(1-25%)=21(萬元)n=15 12=180(月)ii=4.2%"2=0.35%i2=6.6%T2=0.55%p1=10 萬元 P2=11 萬元求解 A：Ai=PiMi(1+ii)n/(1+ii)n-1=100000 235%21+0.35%)18°珂(1+ 0.35%)18°-1=749.75(元)A2=P2 X2><1+i2)n/(1+i2)n-1=110000 0.55% N1+0.55%)180珂(1+0.55%) 180-1=964.28(元)貝U A=Ai+A2=749.75+964.28=1714.03元)2、解：A 計算工程

18、總開發(fā)價值： 工程總建筑面積:4500 >7.5=33750(m2) 基底面 積： 4500265%=2925(m2) 住宅出售面 積 ： 33750-2925 >5=19125(m2) 商業(yè)用房建筑面 積： 2925>3=8775(m2) 工程開發(fā)價值(分項)a. 住宅:8000>9125>1-6%)=14382(萬元)b. 車位：12>95>1-6%)=1071.6(萬元)C.商業(yè)：2000 >775 >5.5=9652.5萬元)出租局部無 銷售現(xiàn) 金工程開發(fā)總價值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1萬元)B. 計算開發(fā)本錢： 購地費： 6000萬元 建造本錢： 3500>33750=11812.5(萬元) 專業(yè)人員費用：11812.5 8%=945(萬元) 管理費：11812.5 5%=590.