房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)案例

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)案例一、項(xiàng)目概況隨著北京城市化進(jìn)程的加快、城市社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，城市用地功能需作進(jìn)一步調(diào)整。為此，首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室于1996年1月30日召開第四次聯(lián)席會議，原則上同意將北京市毛紡廠改造為“毛紡廠居住區(qū)”。該項(xiàng)目擬由北京益華集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)部負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)的目的是通過市場供需研究和財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析，確定項(xiàng)目的規(guī)劃功能、開發(fā)檔次、開發(fā)成本和市場營銷對象，并對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性做出評價(jià)，為委托方投資決策及開發(fā)項(xiàng)目融資提供依據(jù)。1項(xiàng)目位置及占地面積擬建“毛紡廠居住區(qū)”位于朝陽區(qū)東八里莊，包括現(xiàn)狀毛紡廠廠區(qū)和五建公司的用地。地塊北臨六里屯路，南至朝陽北路，

2、西起星火路，東到規(guī)劃中的石佛營東路。本項(xiàng)目總占地面積53.23公頃，其中：規(guī)劃用地面積45.63公頃，市政代征地7.6公頃。本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積中，目前屬北京市第五建筑工程公司使用的有7.652公頃，詳見表1所示。表1 項(xiàng)目用地面積及其分布用地單位規(guī)劃用地面積(m2)可開發(fā)用地面積(m2)保留建筑占地面積(m2)益華37980033203747763五建76520712005320合計(jì)456320403237530832項(xiàng)目現(xiàn)狀特點(diǎn)項(xiàng)目用地內(nèi)的現(xiàn)狀建筑主要是廠房、倉庫和住宅，將來都要予以拆除，但由于生產(chǎn)水泥制品的需要，以鐵路專用線將廠區(qū)分為南北兩部分，南部為第一期開發(fā)，北部為第二期開發(fā)，中間

3、鐵路線及其南北兩側(cè)為第三期開發(fā)。規(guī)劃范圍內(nèi)有三組擬保留建筑：廠區(qū)南側(cè)靠近朝陽北路的住宅樓為毛紡廠新建的宿舍區(qū)；規(guī)劃范圍內(nèi)西北角是一組舊住宅樓，分屬毛紡廠和五建公司，目前保留，待將來有條件時(shí)再改造；廠區(qū)中央靠星火路一側(cè)正在興建的一棟12層綜合樓。另外，現(xiàn)狀廠區(qū)內(nèi)的鍋爐房也將予以保留，用于未來小區(qū)供熱。保留建筑占地面積和建筑面積情況如下表2所示。表2 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)保留建筑占地面積和建筑面積土地使用者用途益華五建占地面積(m2)建筑面積(m2)占地面積(m2)建筑面積(m2)住宅43488100000532030000地區(qū)公建0.42752209200合計(jì)47763122092532030000項(xiàng)

4、目規(guī)劃范圍以北是石佛營住宅小區(qū)，西側(cè)是東八里莊住宅小區(qū)，南側(cè)也已建成居住區(qū)，東側(cè)隔鐵路專用線為倉儲區(qū)。鐵路專用線以西，本項(xiàng)目周圍已形成規(guī)模居住區(qū)，將廠區(qū)改造為住宅區(qū)符合規(guī)劃要求。3項(xiàng)目擬建規(guī)模按照初步規(guī)劃方案，毛紡廠居住區(qū)由保留建筑和新建建筑兩部分組成，其中新建建筑包括高層和多層住宅、非配套公建和配套公建（詳見表3）。建設(shè)用地面積456300平方米，總建筑面積912600平方米，總?cè)莘e率為2.00。表3 項(xiàng)目擬建規(guī)模和建筑面積分配類型建筑面積(m2)建筑面積所占比例 (%) 保留建筑152092-新建建筑高層住宅43790857.6多層住宅13760018.1地區(qū)商服8500011.2配套公建

5、10000013.1小計(jì)760508100.0合計(jì)912600-4項(xiàng)目服務(wù)對象居住區(qū)將規(guī)劃建設(shè)一處地區(qū)級公建中心和一所醫(yī)院，為附近地區(qū)和小區(qū)內(nèi)居民提供服務(wù)，其余建筑為多層、高層住宅和配套公建。其中，部分新建住宅為益華集團(tuán)其它開發(fā)項(xiàng)目提供拆遷安置房，部分住宅為公開銷售商品房，所占比例分別為30%和70%。5市政工程和基礎(chǔ)設(shè)施據(jù)測算，毛紡廠居住區(qū)建成后，對熱力、電力、電訊和煤氣的需求預(yù)測如下：(1) 供熱小區(qū)內(nèi)將自建鍋爐房，負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的供熱。(2) 供電根據(jù)北京毛紡廠住宅區(qū)供電可行性咨詢報(bào)告，毛紡廠住宅區(qū)的能源供應(yīng)方式采用鍋爐房（或熱力網(wǎng)）供熱，煤氣或天然氣炊事，集中與分散空調(diào)相結(jié)合方案，新建住

6、宅和新建公建用電定額分別按25瓦/平方米和50瓦/平方米計(jì)算，則該小區(qū)用電總計(jì)約20000千瓦。同時(shí)使用系數(shù)為0.8，則最大負(fù)荷約16000千瓦，需安裝24000千伏安變壓器。根據(jù)測算，新建小區(qū)內(nèi)開閉站和由變電站引至住宅區(qū)的電纜分別需400萬元和480萬元，需交納的供電貼費(fèi)為2880萬元，以上三項(xiàng)共計(jì)3760萬元。另外，居住區(qū)還應(yīng)承擔(dān)地方電力建設(shè)基金4000萬元，此項(xiàng)費(fèi)用可分期交納。(3) 煤氣據(jù)北京市煤氣公司測算，按小區(qū)內(nèi)住宅7736戶、其它建筑15.86萬平方米計(jì)，日用煤氣量為2.1萬立方米，高峰用氣量為3500立方米。(4) 電訊據(jù)北京市電信管理局測算，按居住人口2萬多、住戶7736戶計(jì)

7、，毛紡廠居住區(qū)至少需電話9000部（包括公建），初期至少需安裝程控交換機(jī)1萬門。 二、市場研究（一）北京市當(dāng)前房地產(chǎn)市場概況（略）（二）北京市普通住宅市場分析（三）市場供需關(guān)系分析（略）經(jīng)過對北京市的投資環(huán)境和市場供求關(guān)系分析，我們提出如下建議：本項(xiàng)目所處位置緊鄰北京市房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一東四環(huán)路，建議市場定位如下：(1) 功能分配。小區(qū)內(nèi)以普通住宅為主，配以適當(dāng)?shù)膶懽謽?、商業(yè)及公建用房。普通住宅占70%，其中多層與高層并重，為提高項(xiàng)目的建筑面積，適當(dāng)增加高層的比例。(2) 銷售對象。普通住宅銷售對象以企事業(yè)單位、集團(tuán)購買和益華集團(tuán)內(nèi)部其它項(xiàng)目的拆遷用房為主，外地駐京機(jī)構(gòu)為輔，兼顧散戶。(

8、3) 戶型與功能。考慮到銷售對象，普通住宅戶型以三室一廳、三室二廳、二室二廳為主，約占70%；四室二廳為輔，占10%，其余為二室或一室。面積約60-120平方米。在節(jié)約成本的前提下，應(yīng)盡量使功能達(dá)到中檔水平，如設(shè)計(jì)冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)的預(yù)留位置。（三）北京市寫字樓市場分析（略）（四）北京市商業(yè)用房市場分析（略）三、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)條件（一）項(xiàng)目用地功能布局小區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀住宅主要分布在廠區(qū)西北角和南端。規(guī)劃住宅主要集中在小區(qū)中央，部分布置于靠近鐵路的東北角，在高度控制方面，本著中間高、兩邊低的原則，越靠近鐵路高度越低，以減少鐵路噪音對居民的干擾。毛紡廠周圍居住區(qū)建成較早，配套設(shè)施不完善，缺乏集中

9、的、有規(guī)模的地區(qū)級公建中心。因此規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)兩條主干道（朝陽北路和星火路）交匯處的東北部，即現(xiàn)狀毛紡廠的西南角建設(shè)一處地區(qū)級的公建中心。由于周圍地區(qū)缺少有規(guī)模的醫(yī)院，所以在園星路以北，靠星火路一側(cè)規(guī)劃一家醫(yī)院。星火路是經(jīng)過居住區(qū)的一條主要生活性道路，規(guī)劃公建區(qū)多沿星火路布置。在現(xiàn)狀綜合樓以南安排一處農(nóng)貿(mào)市場，以解決星火路沿線的馬路市場問題。在朝陽北路與園星路之間的星火路東側(cè)形成一組完整的商業(yè)區(qū)。為滿足服務(wù)半徑要求，方便小區(qū)東北部居民，在六里屯路南，規(guī)劃一處小規(guī)模商服用地。居住區(qū)東部目前是倉儲區(qū)，有一組電氣化鐵路從居住區(qū)邊經(jīng)過。規(guī)劃中將鍋爐房、公交首末站和其它市政場站布置在鐵路沿線，另外將中小學(xué)

10、用地也靠近鐵路布置，但要采取降低噪音影響的物理措施。規(guī)劃在石佛營東路西側(cè)布置一條2030米寬的綠化隔離帶，以減少鐵路噪音干擾。其余綠地集中在現(xiàn)狀綜合樓以東的一塊占地0. 88公頃的用地內(nèi)。另外，居住區(qū)還將配備30班中學(xué)一所，24班小學(xué)兩所，9班幼兒園兩所，4班、6班托兒所各一所。（二）項(xiàng)目規(guī)劃控制指標(biāo)綜合考慮該項(xiàng)目所處的區(qū)位及有關(guān)規(guī)劃要求，對該小區(qū)容量、用地性質(zhì)和開發(fā)強(qiáng)度提出的控制指標(biāo)如下：1. 用地情況總占地面積532320平方米其中代征地面積76000平方米規(guī)劃建設(shè)用地面積456320平方米其中地區(qū)公建用地52900平方米住宅用地163400平方米配套公建用地124000平方米道路用地56

11、000平方米綠化用地60000平方米2. 用地性質(zhì)使用性質(zhì)：住宅及配套、非配套公建3. 用地強(qiáng)度總?cè)莘e率：2.00其中：保留建筑：2.865新建住宅：2.06配套公建：0.806地區(qū)商服：3.834. 建筑設(shè)計(jì)指標(biāo)總建筑面積：912600平方米其中：保留建筑面積：152092平方米新建住宅建筑面積：575508平方米地區(qū)公建建筑面積：85000平方米配套公建建筑面積：100000平方米建筑高度：=60米其中：多層住宅：=18米高層住宅：4560米地區(qū)商服：=60米配套公建：=24米中、小學(xué)：=12米建筑層數(shù)：板式612層，塔式18層（三）市政建設(shè)條件1. 道路交通系統(tǒng)在毛紡廠居住區(qū)四周道路中，

12、星火路已修好，六里屯路和朝陽北路都定過線，只有石佛營東路有待定線。規(guī)劃中將東八里莊小區(qū)北側(cè)的園星路東延，橫穿居住區(qū)與石佛營東路相交，此路段將居住區(qū)分成南北兩個(gè)小區(qū)，亦有待定線。為加強(qiáng)小區(qū)間的聯(lián)系，居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃了半環(huán)加十字形的道路系統(tǒng)：即由星火路向東，再向南，穿過園星路，再向西回到星火路的半環(huán)路和貫穿南北東西的十字型路。2. 市政設(shè)施現(xiàn)狀北京毛紡廠原有較完善的市政設(shè)施。為解決北京市熱力公司在東郊地區(qū)建設(shè)供熱廠的用電需要，北京市供電局提出結(jié)合供熱廠投產(chǎn)，建設(shè)一座110千伏變電站（星火變電站）。站址擬選在京包鐵路西側(cè)，姚家園路北側(cè)，建成后將由該變電站向毛紡廠住宅區(qū)供電。隨著周圍地區(qū)的開發(fā)建設(shè)，該地

13、段的市政設(shè)施、地下管線將得到進(jìn)一步改善，為本項(xiàng)目建成后的使用提供理想的市政條件。其中：(1) 上水：毛紡廠原有上水條件滿足供應(yīng)。(2) 雨水：沿區(qū)內(nèi)管線通入市政干線。(3) 合流污水：沿區(qū)內(nèi)管線送入市政干線。(4) 煤氣：用地西側(cè)的星火路、南側(cè)的朝陽北路有新建的Dg300中壓煤氣管線；在用地西側(cè)偏南有現(xiàn)狀煤氣中低壓調(diào)壓站一座；小區(qū)內(nèi)南北端有部分現(xiàn)狀住宅樓已使用人工煤氣。居住區(qū)需建設(shè)煤氣中低壓調(diào)壓站兩座，每座建筑面積70平方米左右。(5) 供熱：基地內(nèi)可滿足供應(yīng)。規(guī)劃在原鍋爐房的位置，綠化隔離帶以西，設(shè)一處占地2.02公頃的鍋爐房，負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的供熱。(6) 供電：毛紡廠現(xiàn)狀用電由國棉110千伏

14、變電站以10千伏架空線（石佛營路）供電，由于該變電站已滿載，毛紡廠居住區(qū)擬由規(guī)劃建設(shè)的星火110千伏變電站供電。毛紡廠用電負(fù)荷較大，應(yīng)安排一座占地500平方米的10千伏開閉站，由此分別引出雙路10千伏電纜向住宅和公建供電。(7) 電訊：現(xiàn)狀毛紡廠有遠(yuǎn)離此地的呼家樓電話局提供服務(wù)，該局容量已滿，無力為新建住宅區(qū)提供通信服務(wù)。按電信發(fā)展總體規(guī)劃方案要求，石佛營地區(qū)應(yīng)由開發(fā)單位無償提供土地，新建一個(gè)4萬門電話局所，占地面積5000平方米，建筑面積6000平方米，初裝容量1萬門。四、建設(shè)方式及進(jìn)度安排（一）建設(shè)方式本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)應(yīng)采用總承包制，小區(qū)集中規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)。施工采用監(jiān)理制，采用公開招標(biāo)的形式選

15、擇工程承包商，以使項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量得以確保。工程應(yīng)達(dá)到優(yōu)良工程水準(zhǔn)。（二）建設(shè)進(jìn)度安排由于該項(xiàng)目規(guī)模較大，因此應(yīng)考慮采用滾動開發(fā)、分期建設(shè)的方式，這樣既可以使項(xiàng)目迅速啟動，又可以按照市場需求變化情況適時(shí)調(diào)整開發(fā)方案，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。從項(xiàng)目本身的規(guī)模和所處的市場條件來看，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)分三期為宜，預(yù)計(jì)用6年時(shí)間可全部建成投入使用。各期開發(fā)的土地面積和建筑面積如表4所示。表4 項(xiàng)目建設(shè)分期安排 單位：平方米分期第一期(南)第二期(北)第三期(中)三期合計(jì)總占地面積183000179320170000532320代征地面積26000250002500076000規(guī)劃建設(shè)用地面積15700015

16、4320145000456320保留建筑占地面積2349842752531053083拆遷土地面積159502175045144690479237可開發(fā)占地面積133502150045119690403237可開發(fā)建筑面積229000262000269508760508注：第二期可開發(fā)土地面積中，有71200平方米占地為當(dāng)前五建用地，相應(yīng)分?jǐn)偟拇鞯孛娣e為11860平方米。工程建設(shè)進(jìn)度，直接影響著項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。嚴(yán)密的工程進(jìn)度安排和高質(zhì)量的施工組織設(shè)計(jì)，是保證項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵，為了確保資金滾動使用，于1997年1月初開始一期工程拆遷及整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期準(zhǔn)備工作，1997年3月底進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)方

17、案比選，1997年10月初開始第一期基礎(chǔ)工程，1997年4月起就可進(jìn)行市場推廣和銷售。第二期工程于1999年4月初開始啟動，第三期工程從2001年4月啟動。整個(gè)住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)于2003年3月完成，2003年9月底銷售完畢。五、投資估算與資金籌措（一）項(xiàng)目總投資估算1. 項(xiàng)目投資概況據(jù)估算, 本項(xiàng)目包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)等總投資為293745.36萬元人民幣，可銷售面積的單方造價(jià)為3877.5元/平方米。更詳細(xì)的投資規(guī)劃可能隨設(shè)計(jì)的深入而調(diào)整。2. 估算依據(jù)(1) 業(yè)主提供的“毛紡廠居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃說明”；(2) 北京市煤氣公司“北京市毛紡廠居

18、住區(qū)煤氣供應(yīng)咨詢意見”；(3) 北京市電信管理局“北京市毛紡廠居住區(qū)電信配套建設(shè)方案”；(4) 整個(gè)項(xiàng)目按中、低擋建造水平計(jì)算；(5) 估算中的有關(guān)稅金和費(fèi)用按北京市的現(xiàn)行規(guī)定和同類項(xiàng)目的平均水平測算；(6) 假定該項(xiàng)目在5年內(nèi)分3期全部建設(shè)完成;(7) 假定該項(xiàng)目在第一年開始預(yù)售，至項(xiàng)目建成后一年內(nèi)全部銷售完畢;(8) 項(xiàng)目總投資中自有資金比率按10%計(jì)算；(9) 貸款的年利率按12%計(jì)取；(10) 整個(gè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用是在專業(yè)的投資監(jiān)理工程師監(jiān)督下使用。3估算范圍上述估算投資按北京市目前通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取，但尚未包括室內(nèi)二次精裝修及拆遷房享受安居房減免的十項(xiàng)稅費(fèi)。4估算結(jié)果投資估算的結(jié)果匯總

19、如表5所示。表-5 北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目成本估算表序號項(xiàng)目或費(fèi)用名稱投資金額（萬元）單方造價(jià)（元/平方米）一土地費(fèi)用107342.761417.01出讓金13145.092城市建設(shè)配套費(fèi)19717.633拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)72893.704手續(xù)費(fèi)及稅金1586.35二前期工程費(fèi)5099.0467.31規(guī)劃設(shè)計(jì)3187.362項(xiàng)目可行性研究382.483地質(zhì)勘探測繪637.474三通一平費(fèi)891.73三房屋開發(fā)費(fèi)127494.501683.0(一)建筑安裝工程費(fèi)111837.281476.31商品住宅A多層30724.97B高層22434.112拆遷房A多層13655.54B高層6827.77

20、3地區(qū)公建A商場14021.32B寫字樓13460.464可銷售配套公建5462.225不可銷售配套公建5250.88(三 )附屬工程費(fèi)5591.8673.8(三)室外工程費(fèi)8946.98118.1(四)其他費(fèi)用1118.3714.8四管理費(fèi)5998.4179.2五財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.36380.1六開發(fā)期稅費(fèi)10462.60138.11電貼費(fèi)2880.002用電權(quán)費(fèi)4000.003其它稅費(fèi)3582.60七不可預(yù)見費(fèi)8555.69112.9總計(jì)293745.363877.5注：計(jì)算單方造價(jià)時(shí)，其面積的基礎(chǔ)是可銷售面積（不含不可銷售配套公建之建筑面積）。（二）投資分年度使用計(jì)劃按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)

21、劃安排，本項(xiàng)目資金投入計(jì)劃詳見表6“投資計(jì)劃與資金籌措表”。表6 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期1997199819992000200120021開發(fā)總投資1.1土地費(fèi)用107342.7623853.9511926.9723853.9511926.9717890.4617890.461.2前期工程費(fèi)5099.041699.68453.251019.81453.251019.81453.251.3房屋開發(fā)費(fèi)127494.5025498.9019124.1719124.1719124.1719124.1725498.901.4管理費(fèi)5998.411199.68959.759

22、59.75959.75959.75959.751.5其他費(fèi)用1.6開發(fā)期稅費(fèi)10462.602325.021162.512325.021162.512325.021162.511.7不可預(yù)見費(fèi)8555.691425.951425.951425.951425.951425.951425.95小計(jì)264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.812資金籌措2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.002.2銷售收入220121.2311171.4135052.6048708.6535052.60

23、42745.1647390.812.3貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.002.4其他0.000.000.000.000.000.000.00小計(jì)264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.81（三）資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目的投資來源包括自有資金、銷售收入和貸款三個(gè)部分。其中自有資金投入26495.30萬元人民幣，銷售收入投入220121.23萬元人民幣，需向金融機(jī)構(gòu)貸款18336.47萬元人民幣詳見表6。在估算中，考慮到當(dāng)年投資是隨工程的進(jìn)度分期投入的，銷售收入也是在一年中逐步實(shí)現(xiàn)的，故假定當(dāng)年

24、銷售收入（扣除銷售稅費(fèi)）全部用于當(dāng)年投資，如有盈余，結(jié)轉(zhuǎn)下年。六、投資分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定本報(bào)告對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析過程中，所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和基本條件是根據(jù)北京市同類開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際狀況，在分析北京市相關(guān)類型物業(yè)市場前景的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況而預(yù)測和選定的。（一）銷售收入的測算根據(jù)市場研究的結(jié)果，并考慮本項(xiàng)目的具體情況，確定普通住宅售價(jià)：高層為5000元/平方米，多層為5200元/平方米；拆遷房售價(jià)：高層為4500元/平方米，多層為4800元/平方米；商業(yè)用房售價(jià)：6500元/平方米；辦公用房售價(jià)：6000元/平方米；可售配套公建售價(jià)：4000元/平方米?？射N售面積的平均價(jià)格為50

25、73.50元/平方米。本項(xiàng)目的銷售面積包括商品住宅、拆遷房與各類公建，總計(jì)為757558平方米，分年度的總銷售收入見表7“北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表”。 表7 北京市毛紡廠居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表序號期間1997199819992000200120022003總計(jì)1商品住宅銷售收入9495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39211010.672拆遷樓銷售收入4645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09103229.413地區(qū)公建銷售收入0.004

26、381.6611392.3213144.9911392.3215773.9814021.3270106.59銷售收入總計(jì)14140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79384346.67注: 可銷售面積平均價(jià)格5073.50元/平方米，銷售收入具體估算過程略。(二)成本及稅金1. 投資成本測算本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資總額為26493.0萬元人民幣，融資費(fèi)用為28792.36萬元人民幣，本項(xiàng)目的投資成本為293745.36萬元人民幣。2. 銷售費(fèi)用測算根據(jù)北京市同類項(xiàng)目和國家有關(guān)部門資料，銷售費(fèi)用取總銷售收入的2%。銷售費(fèi)用 384346

27、.67萬元2% 7686.93萬元3. 稅金房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的主要稅金為經(jīng)營稅費(fèi)和所得稅。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營稅費(fèi)的稅率為5.45%，按總銷售額征收；所得稅稅率為33%，以銷售利潤為基數(shù)征收。北京市現(xiàn)已開征土地增值稅。該稅按開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤水平以累進(jìn)稅率征收，對20%以內(nèi)的開發(fā)利潤，免征土地增值稅。根據(jù)測算，本項(xiàng)目不需繳納土地增值稅。（三）利潤分配開發(fā)項(xiàng)目的稅后利潤等于銷售收入扣除投資成本、銷售費(fèi)用和有關(guān)稅金。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的總稅后利潤為38685.58萬元人民幣。詳見表8“項(xiàng)目損益表”。表8 項(xiàng)目損益表序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031項(xiàng)目收入384

28、346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79商品住宅211010.679495.4828486.4436926.8733761.7131651.6043257.1927431.39拆遷樓、可售配套公建103229.414645.3213935.9718065.1518065.1518065.1519613.5910839.09地區(qū)公建70106.590.004381.661

29、1392.3213144.9911392.3215773.9814021.321.2出租收入000000002經(jīng)營成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.842.1銷售成本264953.009748.1032264.8345762.6744788.9542126.1154214.5136047.843經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.113.1銷售稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.66400

30、2.645151.233425.11營業(yè)稅及附加21139.07777.742574.223651.143573.453361.004325.462876.05交易管理費(fèi)及印花稅4035.64148.48491.44697.04682.20641.65825.77549.064銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.845財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.361059.323506.214973.014867.204577.835891.473917.316土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.007開發(fā)

31、利潤57739.672124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.708所得額2124.357031.299972.799760.609180.3011814.657855.709所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.3810稅后利潤38685.581423.314710.966681.776539.606150.807915.825263.3210.1應(yīng)付利潤13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.3210.2歸還墊支利潤及

32、凈投資回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.8410.3未分配利潤24941.471423.314710.966681.776539.605585.820.000.00注：投資回收主要用于后續(xù)投資和償還貸款本息，稅后利潤部分用于后續(xù)開發(fā)投資和歸還貸款本息的，在投資回收不再用于后續(xù)投資和還本付息時(shí)歸還。七、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)（一）現(xiàn)金流量分析本報(bào)告從全部資金、自有資金兩方面編制了現(xiàn)金流量表，主要評價(jià)指標(biāo)如下：1. 全部資金評價(jià)指標(biāo)（詳見表9，項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：24.80 %財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)：10938.09萬元人民幣靜

33、態(tài)投資回收期：4.84年動態(tài)投資回收期(IC=18%)：6.35年表9 項(xiàng)目全部資金現(xiàn)金流量表序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.79小計(jì)384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)總投資264953.0056003.1835052.6048708.6535052.60

34、42745.1647390.810.002.4銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.5經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.6土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.7所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.38小計(jì)316868.7357913.2541374.6757675.5343828.6950999.48580

35、13.777063.333凈現(xiàn)金流量-43772.45429.408708.8121143.1510109.5820630.9845228.464累計(jì)凈現(xiàn)金流量-43772.4-38343.05-29634.24-8491.101618.4922249.4767477.94現(xiàn)值系數(shù)1.0000000.8474570.71818440.60863080.51578880.43710920.37043155凈現(xiàn)值-43772.44601.196254.5312868.375214.419017.9916754.056累計(jì)凈現(xiàn)值-43772.4-39171.2-32916.73-20048.36-1

36、4833.95-5815.9610938.09計(jì)算指標(biāo)IRR24.80%NPV10938.09萬元靜態(tài)投資回收期4.84年動態(tài)投資回收期6.35年2. 自有資金評價(jià)指標(biāo)（詳見表10 ，項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：292.33%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)：155464.96萬元人民幣靜態(tài)投資回收期：1.37年動態(tài)投資回收期(IC=18%)：1.44年表10 項(xiàng)目自有資金現(xiàn)金流量表 單位: 萬元序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031現(xiàn)金流入1.1銷售收入384346.614140.8046804.0766384.3364971.8461109.

37、0778644.7652291.79小計(jì)384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792現(xiàn)金流出2.1自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.002.2經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.3銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.4土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.0

38、02.5所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.6貸款本金償還19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.002.7貸款利息支付7055.840.001923.192381.502218.99532.150.000.00小計(jì)105312.728405.378245.2612702.6725052.0413221.1010622.967063.333凈現(xiàn)金流量-14264.5738558.8153681.6639919.8047887.9768021.7945228.46

39、4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-14264.5724294.2477975.90117895.70165783.67233805.46279033.93現(xiàn)值系數(shù)1.00000000.84745760.71818440.60863080.51578880.43710920.370431545凈現(xiàn)值-14264.5732676.9638553.3324296.4224700.0829732.9519769.786累計(jì)凈現(xiàn)值-14264.5718412.3956965.7281262.14105962.22135695.18155464.96計(jì)算指標(biāo)IRR292.33%NPV155464.96萬元靜態(tài)投資回收期1

40、.37年動態(tài)投資回收期1.44年(二)財(cái)務(wù)平衡表與貸款償還分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評價(jià)的重要依據(jù)。分析結(jié)果表明, 本項(xiàng)目具有基本的資金平衡能力。詳見表11，資金來源與運(yùn)用表。表11 資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031資金來源1.1銷售收入384346.6714140.8046804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.791.4自有資金26495.3026495.300.000.000.000.000.000.001.5貸款18336.471

41、8336.470.000.000.000.000.000.00小計(jì)429178.4458972.5746804.0766384.3364971.8461109.0778644.7652291.792資金運(yùn)用2.1固定資產(chǎn)投資2.2經(jīng)營資金2.3開發(fā)成本264953.0056003.1835052.6048708.6535052.6042745.1647390.810.002.4經(jīng)營管理費(fèi)用2.5銷售費(fèi)用7686.93282.82936.081327.691299.441222.181572.901045.842.6財(cái)務(wù)費(fèi)用28792.361059.323506.214973.014867.20

42、4577.835891.473917.312.7經(jīng)營稅費(fèi)25174.71926.223065.674348.174255.664002.645151.233425.112.8土地增值稅0.000.000.000.000.000.000.000.002.9所得稅19054.09701.032320.323291.023221.003029.503898.842592.382.10應(yīng)付利潤13744.110.000.000.000.00564.987915.825263.322.11各期還本付息26901.710.001923.193735.7916275.954966.780.000.003歸還

43、墊支利潤及凈投資回收42871.530.000.000.000.000.006823.6936047.84小計(jì)386306.9058972.5746804.0766384.3364971.8461109.0771821.0616243.95從表12“貸款還本付息估算表”中可以看出，本項(xiàng)目如果操作得當(dāng)，在正常情況下，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成時(shí)，可以從銷售收入中還清全部貸款本息，并有基本的利潤。表12 貸款還本付息估算表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)開發(fā)經(jīng)營期19971998199920002001200220031貸款及還本付息1.1期初貸款本息累計(jì)0.0019436.6619845.8718491.5844

44、34.620.000.00本金0.0018336.4718336.4716982.182925.230.000.00利息0.001100.191509.401509.401509.401509.401509.401.2本期貸款18336.4718336.470.000.000.000.000.000.001.3本期應(yīng)計(jì)利息8565.241100.192332.402381.502218.99532.150.000.001.4本期本金歸還19845.870.000.001354.2914056.964434.620.000.001.5本期利息支付7055.840.001923.192381.50

45、2218.99532.150.000.001.6期末貸款本息累計(jì)19436.6619845.8718491.584434.620.000.00本年年利率12%12%12%12%12%12%12%2償還貸款本息的資金來源2.1投資回收9736.350.000.000.009736.350.000.000.002.2未分配利潤17165.360.001923.193735.796539.604966.780.000.002.3其他八、風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來自：建造成本、售價(jià)、銷售進(jìn)度、開發(fā)周期、貸款利率等方面，其中主要取決于租售價(jià)格的變化和銷售進(jìn)度的快慢。而這些風(fēng)險(xiǎn)因素，又受政治、經(jīng)濟(jì)、社會條

46、件的影響。另外自有資金占總投資的比例雖然對整個(gè)項(xiàng)目全部資金投資的經(jīng)濟(jì)效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)，因此需要項(xiàng)目的主辦者進(jìn)行認(rèn)真考慮。（一）盈虧平衡分析本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為76.42%，即銷售面積/收入達(dá)到可銷售面積/收入的76.42%時(shí), 項(xiàng)目能保持盈虧平衡。利潤為零時(shí)的初始平均價(jià)格和平均成本分別如圖1和圖2所示。圖1 利潤為零的初始售價(jià)分析圖圖2 利潤為零的平均成本分析圖99999（二）敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要風(fēng)險(xiǎn)因素為總投資（建造成本）、售價(jià)。針對全部資金和自有資金的評價(jià)指標(biāo)，分別算出當(dāng)上述因素變化15%、10%、5%時(shí)，對主要經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)的影

47、響分析如表13和表14所示。其中兩種最不利的情況如下所示：1.當(dāng)投資增加15%時(shí)，全部資金的評價(jià)指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：18.10%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)：170.42萬元人民幣靜態(tài)投資回收期：5.62年動態(tài)投資回收期(IC=18%)：6.99年2.當(dāng)租售價(jià)格降低15%時(shí)，全部資金的評價(jià)指標(biāo)為：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：12.59%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=18%)：-8691.2萬元人民幣靜態(tài)投資回收期：6.16年動態(tài)投資回收期(IC=18%)：7.00年表13 全部投資敏感性分析表項(xiàng)目內(nèi)部收益率(IRR)凈現(xiàn)值(NPV)(萬元)靜態(tài)投資回收期(年)動態(tài)投資回收期(年)基本方案24.80%10938.094.846.35租15%37.07%30570.813.704.99售10%32.96%24026.273.90