紫薇之家整體營銷策劃方案

1、更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材目錄.3前言4項目簡介5項目 SWOT 分析7.9項目品牌及功能特色主題概念設(shè)計與.10點的營造32.48商鋪投資的關(guān)注因素50項目租售的前提條件53項目經(jīng)營開發(fā)模式54招商的選擇標(biāo)準(zhǔn)58招商策略59.78總體推廣思路建議80更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材推盤期推廣目標(biāo)建議81目標(biāo)受眾分析82推廣主題訴求點90推廣媒介組合92推廣計劃建議93推廣計劃執(zhí)行時間及費用分配建議94及推廣活動建議96效果評估及反饋系統(tǒng)的建議113.121租售組合建議122中心建議124中心功能.126七大設(shè)計原則128外部設(shè)計思路130內(nèi)部設(shè)計及功能區(qū)劃布局思路133推

2、盤期中心商業(yè)氣氛營造及推廣促銷活動的建議143更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材前言SHOPPING MALL（超級購物中心），作為零售業(yè)中最復(fù)雜的開發(fā)經(jīng)營模式，近幾年零售業(yè)的開發(fā)熱點，引起市場和的極大關(guān)注。就開發(fā)面積在 20 萬平方米以上的 SHOPPING MALL 而言，無論項目的投資決策、設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、招商以及，都是一個現(xiàn)實而艱苦的過程。將數(shù)量眾多的巨型商業(yè)與形形的中小型商業(yè)、景觀等放在一個屋檐下，并且要保證商品流、人流、資金流高效、有序地運轉(zhuǎn)，沒有科學(xué)、合理的是不行的。策略為支撐和指導(dǎo)，顯然本方案即對“紫薇 MA

3、LL”中的一部分，也是整個“紫薇 MALL”開發(fā)的前奏 “紫薇之家”，在策略方面提出中肯、合理的建議，作為該板塊在招商、銷售、方面的策略指導(dǎo)。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材項目簡介本項目地塊位于西安市南郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的西南角，北鄰丈八東路以及目前正在建設(shè)中的西部電子社區(qū)；西鄰前往長安科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要干道西萬公路和段；東面的大部分則仍是未開發(fā)的郊區(qū)地段。中的高新區(qū)第三期發(fā)展用地；南側(cè)緊臨繞城高速公路南“紫薇之家”組團(tuán)用地面積 83,535.30 平方米，地上總面積 124,239.70 平方米，包括有“家居廣場”（41,270.30 平方米）、“建材廣場”（18,7

4、55.90 平方米）、“特色零售商店”（25,050.80 平方米）、“美食廣場”（28,569.50 平方米）和“辦公區(qū)/商業(yè)”（10,593.20 平方米）五個板塊區(qū)域；面積 18,667.70 平方米，包括有“家居廣場”(4,773.30 平方米)、“倉庫”(3,948.40 平方米)、“停車場”（9,946.00 平方米）。該地塊位于整個“紫薇 MALL”的南部地區(qū)，由丈八公路分隔，毗鄰“紫薇 MALL” 投入建設(shè)和使用的一期組團(tuán)項目。中心，是“紫薇 MALL”最早“紫薇之家”組團(tuán)南側(cè)地塊為家居廣場、北側(cè)為建材廣場、西側(cè)是特色零售商店。特色零售商店緊靠西萬公路更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材

5、更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材主干道，形成沿街帶狀結(jié)構(gòu)布局，而家居廣場和建材廣場則位于沿街零售商店的后面，各自呈不規(guī)則矩形結(jié)構(gòu)，靠一條由丈八東路轉(zhuǎn)入的新建道路旁邊。建材廣場與家居廣場被預(yù)留的商業(yè)步行街（預(yù)留道路）分隔。家居廣場樓高 5 層（1 層），建材廣場樓高 3 層，沿街零售商店樓高 2 層，整個物呈南高北低的走勢。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材紫薇之家基地位置圖更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材項目 SWOT 分析更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材優(yōu)勢劣勢1. 品牌優(yōu)勢：“紫薇”在西安市場擁有強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢，其所開發(fā)物業(yè)在西安消 心目中已建立的較高的美譽(yù)度；2. 經(jīng)營模式優(yōu)勢：西安尚無家居、建材的“專業(yè) SHO

6、PPING MALL”3. 資金鏈：“紫薇”強(qiáng)大的 足以支撐起項目的開發(fā)和長期發(fā)展；4. 客情 ：“紫薇”自身便是建材、家居 的大宗采購者，與建材、家居 企業(yè)/商家有著良好的合作關(guān)系，具有較強(qiáng)的影響號召力；5. 公共關(guān)系：“紫薇”與高新 擁有的廣泛的 關(guān)系，這對招商有較大的促進(jìn)作用；1. 地理位置：項目位于相對偏僻的城郊位置；2. 道路交通：由市區(qū)至項目所在地交通運力不甚發(fā)達(dá)，其位置在 方面存在一定的問題，從而會限制到項目初期的發(fā)展；3. 地塊布局：項目與整個“紫薇 MALL”的地塊結(jié)構(gòu)屬于零碎地域的狀況，不利于其在后期與整個 MALL 組成一個整體； 4開發(fā)經(jīng)驗：開發(fā)商缺乏大型商業(yè)項目的開發(fā)

7、經(jīng)驗；5商業(yè)氛圍：由于項目處于城郊，區(qū)域內(nèi)基本沒有形成較成規(guī)模的商業(yè)氛圍；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材6輔助功能：“紫薇之家”所擁有的休閑、等功能，是其他同類專業(yè)賣場所不具備的；機(jī)遇威脅1. 行業(yè)趨勢：商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展使 SHOPPING MALL 日益受消費者所歡迎；2. 區(qū)域人口：在西安的建設(shè) 中，本項目所在的南郊正逐步發(fā)展成住宅小區(qū)建設(shè)的重點區(qū)域，并且隨著建設(shè)的不斷深入，南郊新建住宅和人口數(shù)量也在不斷使 量增大；3. 競爭環(huán)境：西安建材市場大多采用 鋪位形式，除家世界家居店外，缺乏 的大賣場。同時，周邊區(qū)域也缺乏大型的零售機(jī)構(gòu)；4. 區(qū)域內(nèi)消費力：由于南郊地區(qū)高檔住宅小區(qū)居多，因而此區(qū)域內(nèi)常

8、住人口的消費能力較強(qiáng)；1. 餐飲市場：南二環(huán)一帶的中高檔餐飲業(yè)比較發(fā)達(dá)，這在一定的程度擬制了本項目在此方面的發(fā)展空間；2. 家具市場：西安的八個大型家具市場中，有五個位于本項目周邊五公里的范圍之內(nèi)，本項目 直接競爭；新競爭對手的參與頗具威脅力，如三森國際家居匯展 ；3. 建材市場：位于西安市北部的大明宮建材市場的 面積為 42 萬平方米，目前正在興建二期，而且采用了大賣場的形式，加上西安市最早開業(yè)的太華路建材市場，令城北地區(qū)成為最為重要的建材市場 地，具有較強(qiáng)的市場先入優(yōu)勢；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材項目品牌及功能“

9、人與人不同，諸多因素進(jìn)行不同的百樣紅”。商業(yè)物業(yè)也需要根據(jù)其所處的地理位置、經(jīng)營范圍、服務(wù)的客戶類型和數(shù)量等?！白限敝摇钡钠放萍肮δ芡瑯有枰浞挚紤]到其自身和服務(wù)對象的特性，進(jìn)行合的目標(biāo)市場。理的市場細(xì)分和，才能有效地運轉(zhuǎn)，占據(jù)并鞏固任何品牌的都不應(yīng)該是簡單隨意的概念羅列，而應(yīng)該是在對品牌及其實體的深入分析之后規(guī)避劣勢、發(fā)揮優(yōu)勢并升華的差異化，并具有充實的內(nèi)涵及相對應(yīng)的使用功能作為支撐。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材品牌部分更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材一“紫薇之家”之前所的選擇在對“紫薇之家”進(jìn)行之前，將一個方向性問題的選擇，這會直接影響到的。 “質(zhì)量”與“數(shù)量”的選擇投資的最終目的就是實現(xiàn)以下

10、4 個方面：最大化，但獲取的方式及途徑是多種多樣的，“紫薇之家”的主要來源于1)2)3)4)可營業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷售所獲取的與銷售；位出租面積所獲取的部分自營項目的經(jīng)營；物業(yè)管理經(jīng)營，如：停車場收入、商業(yè)促銷活動的場地出租等；將以上加以比較，我們會發(fā)現(xiàn)“可營業(yè)面積租賃或產(chǎn)權(quán)銷售所獲取的與銷售”是整個“紫薇之家”更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材的主要收入來源，是對“紫薇之家”經(jīng)營管理影響最大的因素。因此，進(jìn)一步來看商鋪租賃或銷售部分，在營業(yè)面積固定的前提下，其又可能產(chǎn)生 2 種增加的方式：1以“實現(xiàn)營業(yè)面積最大可租、可售性”為目標(biāo)，盡可能多地增加可出租或銷售的商鋪經(jīng)營面積，達(dá)

11、到獲取或銷售的目的。優(yōu)點：l 通過增加商鋪出租或出售面積與數(shù)量，從而增加或銷售收入總量；（這必須以全部或絕大多數(shù)店鋪能出租或出售為前提。）l 在一定程度上可以增加商品經(jīng)營的種類；缺點：l數(shù)量的增多無形中加大了招商工作的難度，而這種很可能導(dǎo)致：商鋪招租率低，空置率高；在沒有完成招商目標(biāo)后，資金無法回籠；為求資金的快速回收，只有依靠降低來完成招商，規(guī)避風(fēng)險；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材過于密造成整個賣場顯得擁擠、雜亂；ll 商品種類過多，則很難保證入駐的都是精品，且影響限制了展示功能的發(fā)揮，最終很可能輪為一個簡單批發(fā)市場；l 由上述帶來了賣場檔次甚至品牌形象的降低，而很多名

12、牌商品，尤其是國外知名品牌，在選擇經(jīng)營場所時，通常會考慮賣場的品牌形象、發(fā)展方向是否與本品的品牌形象相符，這樣很可能造成對名品招商的；l 賣場形象的降低，將會帶來的同檔次競爭者；2犧牲一定的營業(yè)面積，用于環(huán)境、格調(diào)建設(shè)，提高的整體檔次，從而據(jù)此提高來獲取的。優(yōu)點：l 雖然降低了有效營業(yè)面積最大可租、可售性，但是可以將一部分面積充分利用進(jìn)行景觀、附屬設(shè)施的建設(shè)，了賣場環(huán)境，提高整體的檔次；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材l 賣場購物環(huán)境和品牌形象的提升會對招商，尤其是名品的招商起到促進(jìn)作用；l 賣場整體形象、檔次的提升，為抬高單價帶來了可能性；l 良好的賣場環(huán)境對吸引人流、客

13、流量也是有幫助的；缺點：l 在以形象、環(huán)境、檔次的營造來抬高時，其抬高的額度仍具有有限性和不確定性；l 如果過高，仍然會對招商帶來難度；通過對上述兩種方式的分析，我們建議采取第 2 種方式，優(yōu)化賣場景觀環(huán)境，提高賣場整體形象，確立競爭優(yōu)勢。二確立“紫薇之家”的各階段目標(biāo)是進(jìn)行的先決條件根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特性，“紫薇之家”的目標(biāo)應(yīng)分為：短期目標(biāo)、中期目標(biāo)、遠(yuǎn)期目標(biāo)三個階段，三個階段相更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材對應(yīng)的目標(biāo)也不盡相同。因此，我們建議“紫薇之家”的具體目標(biāo)為：只有確立各階段的目標(biāo)，尤其是遠(yuǎn)期目標(biāo)之后，在目標(biāo)的指引下，才能進(jìn)行有性的。三“紫薇之家”在同類業(yè)態(tài)中具有哪

14、些足以形成差異化的優(yōu)勢根據(jù)前面的 SWOT 分析，我們可以清楚地看到“紫薇之家”在業(yè)態(tài)競爭中具有的優(yōu)勢。1品牌優(yōu)勢：“紫薇”在西安市場擁有強(qiáng)大的品牌優(yōu)勢，以及所開發(fā)物業(yè)在消心目中建立的較高美譽(yù)度；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材遠(yuǎn)期目標(biāo)(品牌樹立/經(jīng)營)西安市乃至整個西部地區(qū)最具品牌效應(yīng)的大型多功能家居、建材專業(yè)賣場。中期目標(biāo)(推廣/銷售)消人氣，抬高賣場商業(yè)價值。短期目標(biāo)(招商/租賃)足夠數(shù)量的主力店及其他商家入駐賣場。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材234經(jīng)營模式優(yōu)勢：西安尚無家居、建材的“專業(yè) SHOPPING MALL”；資金鏈優(yōu)勢：“紫薇”強(qiáng)大的足以支撐起項目的開發(fā)和長期發(fā)展；客情優(yōu)勢：“紫薇”

15、自身便是建材、家居的大宗采購者，與建材、家居企業(yè)/商家有著良好的關(guān)系和具有較強(qiáng)的號召力；公共關(guān)系優(yōu)勢：“紫薇”與高新56擁有的廣泛關(guān)系對招商有較大的促進(jìn)作用；等功能，是其他同類競爭業(yè)態(tài)所不具備的；輔助功能優(yōu)勢：“紫薇之家”所擁有的休閑、有關(guān)、客情、公共關(guān)系方面的優(yōu)勢，只是有利的條件，尚不足以形成差異化。值得注意的是品牌優(yōu)勢、經(jīng)營模式優(yōu)勢和輔助功能優(yōu)勢： 品牌優(yōu)勢是天然的差異化； 經(jīng)營模式的新穎性是典型的差異化表現(xiàn)； 輔助功能的優(yōu)勢屬于附加值范疇，而這恰恰是最容易形成差異化的領(lǐng)域； 另外，招商引入西安市場尚缺的名牌或精品主力店形成的差異化；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材至此

16、，我們可以這樣來看：“紫薇之家”是在“紫薇”強(qiáng)大品牌的支撐下，具備其他同業(yè)競爭者所不具備的集主題購物、休閑、餐飲、等一站式消費服務(wù)功能于一體，家居、建材主題及內(nèi)涵的公園式專業(yè)賣場。四“紫薇之家”品牌依照上述分析，我們認(rèn)為“紫薇之家”應(yīng)當(dāng)為：更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材名 稱內(nèi)涵品牌 全新的家居、建材模式的倡導(dǎo)者 現(xiàn)代家居的者l 西安及周邊區(qū)域市場家居、建材專業(yè)賣場的 品牌；l 西安市唯一集主題購物、休閑、餐飲、 、景觀等一站式消費服務(wù)功能于一體，家居、建材主題 和家居文明 的公園式專業(yè)賣場；l 環(huán)境優(yōu)雅的中高檔時尚家居用品、建材等商品購物 ；目標(biāo)客戶群賣 場 消費 群 體全新購物模式和家居文明的

17、追隨者家居廣場1. 私人客戶： 男女性兼顧； 在 2555 之間； 中高收入人群； 講求生活的品質(zhì)和格調(diào)；2. 團(tuán)購客戶： 機(jī)關(guān)、事業(yè)； 大中型企業(yè)；建材廣場1. 中高收入家庭；2. 大中型裝飾、地產(chǎn)企業(yè)；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材根據(jù)“紫薇之家”的品牌主題，就其組團(tuán)名稱作如下建議：更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材競爭力序號品牌名建議理由評述1紫薇美家購物公園“紫薇”品牌襯托，“美家”寓意美化家園，“購物公園”突出購物場所休閑性。2紫薇家故事購物公園“紫薇”品牌襯托，“家故事”滲入人文元素，“購物公園”突出購物場所休閑性。3紫薇居家購物公園“紫薇”品牌襯托，“居家”簡言的樸實風(fēng)格，“購物公園”突出購

18、物場所的休閑性。組團(tuán)品牌名稱建議招 商 客戶無限商機(jī)下的投資者/經(jīng)營者1. 國內(nèi)外家居、建材知名品牌西安地區(qū)總；2. 目前仍未進(jìn)入西安市場的國內(nèi)外家居、建材知名品牌；3. 如“”、“百安居”、“特力和樂 HOLA”等國際知名家居、建材銷售商；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材n 集購物、特色景觀、休閑、n 更細(xì)致、更周到的 VIP 服務(wù)；、餐飲于一體的新型公園式專業(yè)賣場模式；在完成“紫薇之家”的品牌，并賦予其充實的內(nèi)涵之后，還需要具體功能的支撐，否則，只能是一具徒有其名的空殼。依據(jù)“紫薇之家”的品牌，相應(yīng)的功能必須與品牌相符，同時應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： 迎合目標(biāo)消費群喜好的原則； 吸引人流的原則； 各功能

19、區(qū)相融合的原則； 商品展示景觀化原則；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材功能部分更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材根據(jù)上述原則，進(jìn)行業(yè)態(tài)功能時，應(yīng)當(dāng)注意下列問題：1業(yè)態(tài)組合的問題中的“紫薇之家”將主要存在四大業(yè)態(tài)組合：中高檔家居用品、建材、特色零售商店賣品或服務(wù)以及休閑、餐飲、等輔助服務(wù)功能。依照消性消費”，即消行為分析：在上述四大業(yè)態(tài)中，家居用品和建材的消行為屬于“特定目的的計劃在產(chǎn)生家居用品或建材的需求時（如：住宅裝修、喬遷），才會前往銷售場所；而特色零售商鋪賣品與休閑、餐飲的或服務(wù)經(jīng)營等則在大多數(shù)情況下屬于“非特定目的消費”或“隨意消費”，即消不必在有既定目的的情況下也可前往。因此，未來的經(jīng)營過程中，在

20、一定程度上前者需要依靠后者來拉動賣場的人氣。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材“紫薇之家”業(yè)態(tài)組合存在的問題在于，因為相互間消費行為類型的不同，使得“特定目的的計劃性消費”與 “非特定目的消費”兩者存在。如果僅僅只是單純地按照業(yè)態(tài)和商品品類進(jìn)行功能劃分，很可能造成這樣的情況：l 賣場在經(jīng)營風(fēng)格上，顯得比較突兀、不和諧；l 人流、客流偏向“非特定目的消費”行為一方的，仍然不能起到拉動賣場整體人氣的作用；因此，在功能時，應(yīng)充分考慮附屬業(yè)態(tài)的選擇和各業(yè)態(tài)的融合性問題。2設(shè)計存在的問題在對設(shè)計稿進(jìn)行分析的過程中，發(fā)現(xiàn)存在以下幾方面的問題： 中廳的位置不利于達(dá)到宣傳和吸納人流的作用；

21、由于建材廣場與家居廣場之間預(yù)留的交通道，造成 2 個組團(tuán)之間的割裂，整體性降低；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材 缺乏一條直接貫穿建材廣場與家居廣場的步行街廊道； 賣場外立面位的預(yù)留與外立面設(shè)計的融合問題；的整體設(shè)計風(fēng)格趨于平淡，起不到設(shè)計的地標(biāo)性效果； 整個隔斷；與西面（西萬路西側(cè)）、北面（丈八東路北側(cè)），沒有通道的連接，造成交通道對人流道的因此，在進(jìn)行設(shè)計概念時不應(yīng)拘泥于現(xiàn)有設(shè)計稿，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效的改進(jìn)。3目標(biāo)消費人群消費心理/行為鑒于“紫薇之家”所的目標(biāo)消費群體（2555 歲）是講求生活品質(zhì)和格調(diào)的城市中高收入人群或家階層，此類消費人群在選擇是否到某一購物場所購物時，通

22、常呈現(xiàn)出以下特點：庭，屬于城市人口的少數(shù)群體或1) 注重該場所銷售商品的品質(zhì)、品牌、款式等；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材2)3)4)5)6)7)在商品價格方面的關(guān)注程度相對較低；講求生活品味的該群體對“一站式購物”的要求，較中低收入人群更加迫切； 希望到環(huán)境優(yōu)雅、配套設(shè)施齊全的場所購物；服務(wù)的細(xì)致、周到與否，是其比較關(guān)鍵的因素； 會考慮到達(dá)是否方便以及停車位的問題；該場所能提供的附加服務(wù)越多，對其吸引力越大；由此可見，該部分消費群的需求，我們建議投其所好，在環(huán)境和輔助功能方面下工夫。，簡單來講就是 專、新、特對于“紫薇之家”的功能“?！敝懈邫n，爭取知名品牌客戶和有口碑的

23、經(jīng)營者（最好為國際知名品牌店）入場。ll 相關(guān)商品與服務(wù)的“一站式”專業(yè)賣場。l 經(jīng)營專業(yè)，即項目所經(jīng)營的目標(biāo)客較強(qiáng)。在的組合上，應(yīng)考慮到在客戶時與更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材之間的互動性。敝司建議以家居用品、建材主力店為商家，輔以辦公家具制品等周邊。l 管理者專業(yè)，引入專業(yè)的經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，建立l 服務(wù)專業(yè)，提供完善的配套服務(wù)，杜絕亂質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，防止假冒偽劣和競爭無序?！靶隆眑新經(jīng)營思路是即要體現(xiàn)經(jīng)營主體的“一站式”，又要融入休閑購物的“公園化”。主題概念設(shè)計同時要迎合西安市人文，又要符合未來發(fā)展趨勢的主題概念。 布局合理、功能區(qū)域清晰明確，貨物裝卸方便，購物環(huán)境舒適

24、優(yōu)雅。擁有專門的物流中心，為客戶提供有償?shù)奈锪鞣?wù)。l 硬件設(shè)施新l 軟件服務(wù)新方式新對經(jīng)營商提供適度的支持。l合理、質(zhì)量良好的物業(yè)管理服務(wù)。定期統(tǒng)一組織整個專業(yè)市場的經(jīng)營，舉辦全場促銷和推廣活動。及時提供最新行業(yè)市場資訊，引導(dǎo)場內(nèi)的經(jīng)營品類向需求量最旺盛的方向發(fā)展。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材“特”l 經(jīng)營特色化在招商時，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營商品檔次（以國內(nèi)外知名品牌店或經(jīng)營商為主）的同時，更應(yīng)著眼于引入一些尚未進(jìn)入西安市場的名牌商家。l 經(jīng)營主題特色化縱觀西安市同業(yè)競爭者的經(jīng)營模式大都仍表現(xiàn)為單純賣買或服務(wù)提供方式，而忽略了消在實際購物過程中休閑與性的商業(yè)體驗。因此，“紫薇之家

25、”的品牌形象及功能為集主題購物、餐飲、休閑、景觀于一體，時尚家居、建材的購物公園。l 經(jīng)營合作特色化項目租賃、產(chǎn)權(quán)銷售與合作、自營形式經(jīng)營相結(jié)合。4“紫薇之家”業(yè)態(tài)功能及主題構(gòu)思“紫薇之家”組團(tuán)按照設(shè)計的區(qū)隔，可分為“家居廣場”、“建材廣場”、“特色零售商店”三塊部分。因此，我們在這里將依此對三部分進(jìn)行功能界定、主題構(gòu)思。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材本項目之“家居廣場”和“建材廣場”兩部分的主體功能應(yīng)充分考慮到集家具、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”的經(jīng)營模式，融展覽、展示、設(shè)計、銷售于一體的特色名店，打造綜合業(yè)態(tài)型的港式“室內(nèi)商業(yè)街區(qū)”。新模式；“特色零售商店”的主體功能則考

26、慮為整合港式在“紫薇之家”的業(yè)態(tài)功能方面，鑒于“紫薇之家”（尤其家居組團(tuán)）在銷售/展示的商品品類、功能、品牌上的多樣性，我們認(rèn)為簡單劃一的劃分標(biāo)準(zhǔn)顯然不能很好地實現(xiàn)展示和人線疏導(dǎo)的目標(biāo)，因此我們建議考慮按商品的品類、品牌、功能、風(fēng)格等不同劃分標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)地綜合，設(shè)定科學(xué)合理的劃分標(biāo)準(zhǔn)。 家居廣場以品牌和風(fēng)格為主要劃分標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮品類、用途、產(chǎn)地等劃分標(biāo)準(zhǔn)，采取“風(fēng)格分館經(jīng)營”的劃分方略。根據(jù)品牌和風(fēng)格設(shè)置除“主力店”之外的“世界家居發(fā)展史”、“海外”、“古風(fēng)古韻”、 “未來之光”、 “木物語”、“流光異彩”、“柔一族”、“DIY 雅趣”八大主題展區(qū)。通過科學(xué)的區(qū)分與導(dǎo)購，使消在體驗穿越時空般的家

27、居的同時，也可以直奔主題，找到至愛，輕松地實現(xiàn)家居風(fēng)格、家居高品位的夢想。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材樓層主題功 能 組 合-1F世界家居文明發(fā)展史通過圖片和實景的方式展示世界家居用品的發(fā)展演變歷程。倉庫、室內(nèi)停車位。1F主力店世界知名家居主力店。未來之光與室內(nèi)特色景觀步行街相結(jié)合，做未來家居商品發(fā)展趨勢的“概念家居商品” 展示，與世界家居文明發(fā)展史的展示融為一體。2F古風(fēng)古韻以仿明清風(fēng)格的中式家具為主的特色展區(qū)。海外以歐美等外埠現(xiàn)代的進(jìn)口家具為主的特色展區(qū)。二者與“未來之光”遙 相呼應(yīng)。休閑設(shè)施情調(diào)咖啡/西餐廳。3F柔一族以布藝家具、窗簾、桌

28、布、地毯等紡織類家居商品為主的特色展區(qū)。木物語以紅木家具專區(qū)為主的特色展區(qū)。流光異彩以金屬、材質(zhì)的家具為主的特色展區(qū)。DIY 雅趣與其他家居小飾品相融合的以“DIY”為主題的展區(qū)和互動體驗區(qū)。4F食通天餐飲主力店、景觀。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材注：1.2.3.在與主力店協(xié)商一致的情況下，主力店也可將不同風(fēng)格的商品融入各個專區(qū)中；即使主力店堅持自成一派，如此的功能區(qū)域設(shè)置也可部分抵消主力店對其他商鋪的間接競爭；“DIY 雅趣”、“世界家居文明發(fā)展史”、“未來之光”將是 “紫薇之家”所實行的體驗、互動特點的“啟發(fā)式”中最大的亮點； 建材廣場鑒于建材商品的特殊性和以批發(fā)為主的特點，以及周邊地塊今后

29、的發(fā)展方向。我們建議建材組團(tuán)的功能區(qū)劃主要以用途和品牌為劃分標(biāo)準(zhǔn)，并提供從售前咨詢、家裝設(shè)計、指導(dǎo)建材選購到裝潢的專業(yè)一條龍服務(wù)，同時和整個紫薇地產(chǎn)乃至高科形成終端滲透，起到優(yōu)勢互補(bǔ)的作用，將新業(yè)主采購家居、建材、家裝的需求一網(wǎng)打盡。與家居組團(tuán)共同打造家居、房地產(chǎn)、裝璜“三位一體”跨行業(yè)的經(jīng)營模式。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材5F樂翻天休閑、主力店、景觀。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材“建材廣場”將作為整個“紫薇供應(yīng)鏈”體系中展覽廳和辦公功能平臺而存在，“展覽廳”仍以賣場模式出現(xiàn)，具備精品展示、批發(fā)和零售功能。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材樓層主題功 能 組 合1F我以整體廚房樣板展示廚具專區(qū)為主；家以

30、展示衛(wèi)浴潔具專區(qū)為主；燈火輝煌燈飾展示專區(qū)設(shè)計邀知名家裝設(shè)計公司設(shè)常年設(shè)計室休閑設(shè)施特色景觀休閑步行街，以水吧、書吧穿插其間，點綴步行街的休閑性。2F家裝總動員其他各類建材展區(qū)。如：板材、石材、涂料、門窗、鐵藝、吊頂材料、水暖管件、不銹鋼、電工電料、工藝等。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材 特色商鋪以“購物”的商業(yè)為背景，打造原汁原味的港島室內(nèi)商業(yè)步行街，建議本項目行街可參照某一室內(nèi)商業(yè)步行街實景打造。銅鑼灣名店坊行街。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材銅鑼灣名店坊行街樓 層主 題功 能 組 合1特色名品、步行街景觀名店廊2特色名品、步行街景觀休閑商務(wù)商務(wù)咖啡/中西餐館、商務(wù)茶樓，作為商務(wù)辦公的配套設(shè)施。3

31、F服務(wù)中心紫薇大賣場辦公室、供應(yīng)鏈商辦公室、多功能大廳會議室、多功能小廳會議室，辦公區(qū)域提供酒店寫字間式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材注： 所謂名店廊的特色商品主要指：l 零關(guān)稅協(xié)議中涉及的知名品牌商品，如服裝、鐘表、珠寶、化妝品等；可以零關(guān)稅為賣點，訴求“更便宜的名牌”來吸引客源；知名藝人、名人等開設(shè)的；l以名人，尤其是知名藝人自開店為主力店的組成，可以發(fā)揮以下的效果：的經(jīng)營者本身就是一個巨大的噱頭；經(jīng)營者為了替開發(fā)商以的做宣傳推廣，勢必會邀請同為名人的友人捧場助興，這將又是良好的賣點；的條件招睞這些，雖然犧牲一部分，但卻節(jié)省了宣傳費用；l 其它特色名品及服務(wù)提供。如：美容護(hù)理服務(wù)、畫

32、廊、港式奶茶店、港式甜品店等。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材鑒于“建材廣場”作為貴公司物流體系的環(huán)節(jié)，建議考慮將“家居廣場”組團(tuán)與“建材廣場”組團(tuán)在上對調(diào)，使“家居廣場”組團(tuán)更靠近丈八公路，增加人流。特色主題概念設(shè)計與點的營造我們考慮到家居、建材的消行為屬于“特定目的的計劃性消費”， “紫薇之家”所處地理位置又相對較為偏僻，以及同類業(yè)態(tài)的競爭這三大因素。所以，“紫薇之家”的人流和消費客流，需要依靠一些獨特的元素/功能進(jìn)行引導(dǎo)。更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材整體布局建議更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材“穿越時空&造家”“建材精品一網(wǎng)打盡”“原汁原味港島名店中心”至此，我們根據(jù)對“紫薇

33、之家”的點予以支撐：及的內(nèi)涵，根據(jù) USP 的主張，在打造一些特色主題之后，營造相應(yīng)的一、組團(tuán)主題名稱建議更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材點確立整體主題設(shè)計更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材鑒于“紫薇之家”現(xiàn)有組團(tuán)名稱“建材廣場”、“家居廣場”、“特色零售商店”存在過于平凡、記憶度問題，與賣場品牌形象不太相符，為更貼切地表現(xiàn)組團(tuán)特色，我們認(rèn)為應(yīng)對組團(tuán)主題名稱進(jìn)行調(diào)整并作出建議如下：1) “建材廣場”調(diào)整為“建材精品印象館”；強(qiáng)調(diào)“紫薇之家”建材組團(tuán)廳的全新模式。即迎合了消者不同凡響的品鑒能力。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)堆碼式、開敞式陳列為主的展示模式，導(dǎo)入實景印象展示建材“看效果”的心理，寬敞大氣的各個展示廳又能彰顯投資2)

34、 “家居廣場”調(diào)整為“溫馨家天下”；努力營造溫馨的氛圍，既拉近與消之間的距離，增強(qiáng)品牌的親和力，又表現(xiàn)出商品齊全的特點。同時也導(dǎo)入與建材組團(tuán)同樣的印象館展示模式，與其一道“展示無處不在”的理念。3) “特色零售商店”調(diào)整為“名店廊”；“名店廊”的稱呼簡單明了、清晰地向消告知了組團(tuán)所經(jīng)營商品的性質(zhì)，具有上口、易記更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材憶的特點。筑設(shè)計建議根據(jù)“紫薇之家”三大組團(tuán)的特點，以及品牌與功能下建議。我們在現(xiàn)有設(shè)計稿件基礎(chǔ)上，在設(shè)計方面作如1主體建議： 賣場的車停車場移至賣場后面，BUS、TAXI 停車場置于賣場前面廣場，以解決組團(tuán)之間交通重復(fù)和廣場擁擠的問題

35、，最大限度合理分配空間； 部分前移； 將圓形的中廳移至兩面端頭以突出強(qiáng)調(diào)； 建議將組團(tuán)間交通道改造為中庭，作為景觀步行街的一部分，以增強(qiáng)組團(tuán)間整體性和作為促銷中心； 另考慮到西萬路高新企業(yè)集群一方人流到達(dá)的問題，建議設(shè)通道，通道設(shè)兩處出口，一處位于“紫更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材薇之家”-1F，一處位于外廣場（此處出口應(yīng)注意與外部景觀的融合，建議使之成為景觀的一部分）； 增設(shè)貫穿 2 個組團(tuán)的室內(nèi)環(huán)形步行街，增加景觀和臨街鋪面的數(shù)量；并且該步行街也將與后期的“紫薇MALL”建立整體動線；景觀、天橋、步行街使“紫薇之家”與“紫薇 NALL”保持整體性； 考慮在外立面向客戶

36、提供一定的位，增強(qiáng)商業(yè)氣氛和增加；建議在處外立面設(shè)置大型液晶顯示屏作為位，既解決位問題，又避免了過濫，同時動態(tài)的影音也較靜態(tài)平面有更好的視覺效果； 考慮地標(biāo)的設(shè)置，建議在設(shè)置顯要的豎向小品構(gòu)筑物及旗桿；”和“不舒服”，順暢、弧型的造型通常被用以鼓勵，吸引消費，且后l 尖角及鋸齒形外觀通常意味“者空間利用率大于前者，建議外觀方面重新考慮尖角造型；2 商鋪位置與布局建議：鑒于家居組團(tuán)和建材組團(tuán)均會考慮到以 1 家主力店為主，多家半力店、專賣店、餐飲休閑功能配套店為輔的商家組合特點。我們在對各商鋪位置布局進(jìn)行時，應(yīng)充分考慮到主力店所具備的“磁極”與“錨固點”對組織人流所發(fā)揮的作用。建議主力店應(yīng)安排在

37、步行街盡端位置，通過主力店的“磁極更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材效應(yīng)”，在設(shè)計上應(yīng)盡量引導(dǎo)者能經(jīng)過所有門店的門口；半主力店或?qū)Ｙu店的位置可考慮安排在主要人流路線（如步行街主干道或支干道）而非主力店的磁極點上，形成次級人流，與主要人流形成交叉，吸引購物者穿行整個商場；其它休閑配套店，作為重要功能補(bǔ)充，可將其安置于步行街中部相對的位置，減緩購物者購物過程中的疲勞穿行。3人流的交通動線組織建議：人流、客流決定商戶的銷售額，人流組織的一大原則就是讓人流要經(jīng)過盡量多的門店而且又不能將距離拉得太長。建議在家居和建材組團(tuán)，采用多層次步行街的設(shè)計，有效組織。4步行街建議：在商業(yè)空間步行化

38、的思路下，“紫薇之家”將由四條主干步行街貫穿（在原有基礎(chǔ)上，建議增加一條南北的步行街廊道）。其中兩層樓的特色商鋪區(qū)由二條行街貫穿；一條預(yù)留交通道橫向貫穿整個“紫薇之家”（建議將交通預(yù)留道置于，為此交通道讓出步行街空間）的室外步行街；一條南北走向，天頂為拱廊的行街貫穿于建材超市和家居廣場中部，在建材的 23 層樓、家居廣場的 2更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材5 層樓的步行街區(qū)域，建議采取橋廊設(shè)計使各平層間達(dá)到互通，不要影響首層步行街的采光效果。5商鋪的單元面積除主力店面積需要設(shè)計建議：結(jié)構(gòu)和單獨處理外，大多數(shù)商鋪的單元面積設(shè)計一般情況下是在設(shè)定好一定的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，根據(jù)客戶的

39、需要來分割相應(yīng)的單元面積。因此，在作平面這一原則。柱距與商鋪單元面寬有著直接的關(guān)系，因此根據(jù)本項目的柱距標(biāo)準(zhǔn)深、面積劃分為如下標(biāo)準(zhǔn)：設(shè)計時，應(yīng)把握好“多用途的結(jié)構(gòu)”15m15m，商鋪的開間、進(jìn)更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材開間進(jìn)深面積開間進(jìn)深面積5 m10 m50 75 m15 m1125 15 m75 225 m16875 20 m100 30 m225 更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材6景觀設(shè)計建議：1)商鋪展示效果：賣場展銷會”的理念；采用全透明化展示功能設(shè)計，的格局設(shè)計應(yīng)以適合展示為目的，導(dǎo)入“天天2)特色景觀步行街：首層開辟貫穿建材與家居二大組團(tuán)（步行街全長大約 235M，建材超約 105M家

40、居廣場長約 135M，寬 1012M）之間的特色景觀步行街，達(dá)到既保持組團(tuán)之間連貫性，又提供特色景觀展示空間的效果。步行街搭建透明拱廊天頂，采取自然光，首層以上以橋廊實現(xiàn)互連；步行街分為建材和家居 2 段，并據(jù)此設(shè)計為不同風(fēng)格。步行街景觀設(shè)計的具體為：更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材15 m30 m450 45 m675 60 m900 更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材以上主題的設(shè)計是基于目標(biāo)消費群體的消費心理、行為特點，以及在實際經(jīng)營中實用性的考慮而形成的，具有相當(dāng)?shù)目尚行裕?“溫馨家天下” 熱帶雨林水景觀休閑吧： 由于“紫薇之家”的目標(biāo)消費群是于中高收入、講求較高生活質(zhì)量和格調(diào)的消費群，而該類消往往比

41、較排斥嘈雜、人多的購物環(huán)境，喜歡在悠閑、輕松、安靜的環(huán)境中購物。因此景觀的設(shè)置比較重更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材組團(tuán)主題景觀內(nèi)容家居廣場休閑&愜意綠色水景樂休閑吧（設(shè)小舞臺，現(xiàn)場演奏與音樂相結(jié)合）建材廣場休閑&體驗個性家裝實景體驗，休閑設(shè)施名店廊特色商品下的港島實景打造的港味步行街更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材要并應(yīng)給其留出足夠的休憩空間；兼具“未來之光”的展示功能，常年將國際最新家居潮流以“概念商品”的形式進(jìn)行展出和感受，使消 親身體驗到家居文明的發(fā)展；貫穿組團(tuán)的人造溪流，溪流上方鋪設(shè)強(qiáng)化地板，作為休閑吧地板；溪流兩旁栽種椰子樹、棕櫚樹等高大熱帶植物；現(xiàn)場小舞臺，專人現(xiàn)場演奏/演唱，符合目標(biāo)消對情

42、調(diào)的需求，不僅吸引人流，也可成為一個家居廣場的休閑吧，作為商家與重要客戶的洽談場所，輕松、愜意的環(huán)境也有益于洽談的節(jié)上的考慮還體現(xiàn)了“紫薇之家”細(xì)致、周到的 VIP 服務(wù)風(fēng)格；并且這種細(xì)休閑吧使用的桌椅等家具均使用賣場所經(jīng)營的商品，并以一定的方式對消備大展示場的功效；進(jìn)行告知，使休閑吧也具“紫薇之家”因其經(jīng)營項目及相應(yīng)消費行為的特點，使其不可能如后期所經(jīng)營的快速消費品等類項目的組團(tuán)那樣人流如織，這也為設(shè)置休閑吧等設(shè)施提供了條件； 該區(qū)域可考慮向參與展示的商家收取費用；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材 餐飲、：引進(jìn)各類主力店，依靠主力店自身的特色和號召力吸引人流。主力店方面，

43、根據(jù)賣場增設(shè)環(huán)行步行街，建議選擇卡丁車項目比較適宜；在 2 樓設(shè)置如星3 樓設(shè)置以“民俗動提供多一些選擇；、狼群等知名特色咖啡館，憑借其吸引人流；”、“流金歲月”為主題的景觀書吧，與咖啡館相輝映，給中老年消的休閑活“建材精品印象館” 個性家裝實景體驗區(qū)：步行街提供場地由商家進(jìn)行個性家裝風(fēng)格、效果實景展示； 裝修的標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)格由商家 各個實景板塊之間留通道，消設(shè)計，由賣場按照風(fēng)格進(jìn)行協(xié)調(diào)組合；在不損壞物品的前提下，可自由穿行體驗區(qū)，零距離感受；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材 也可搭配國內(nèi)外家裝發(fā)展歷程和經(jīng)典家裝范例的介紹和展示； 步行街和“我 在初期建議”、“家”共同組成 1

44、F 的超大展示體驗區(qū)；提供給商家使用，待形成較穩(wěn)定的特色后； 步行街休閑區(qū)：步行街個性家裝風(fēng)格、效果實景展示區(qū)外的空白區(qū)域設(shè)若干小規(guī)模； 部分休閑區(qū)供消休憩，部分可租賃給商家進(jìn)行小型快餐、飲料等的性經(jīng)營；步行街整體風(fēng)格相融合（含 休閑區(qū)風(fēng)格可呈現(xiàn)多樣化，但不得與步行街整體風(fēng)格相性場所）；，并應(yīng)盡量與： 2 樓的特色陶/布吧可以為消 3 樓設(shè)置小型室內(nèi)靶場，以提供休憩、陶藝制作、布藝制作等項目，參與性強(qiáng)；射擊為主，輔以、弓箭等項目，對消頗有吸引力；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材 附屬設(shè)施：l 在步行街設(shè)置如：彩色貼紙自助照相機(jī)、投幣唱機(jī)等小l 此類設(shè)施也能起到一定的吸引人流

45、的作用；設(shè)施；“名店廊”l 選擇一條最著名的商業(yè)步行街作為藍(lán)本；l 仿照藍(lán)本，打造一條實景步行街，街道的布置和風(fēng)格都需和藍(lán)本基本一致；l 名店廊內(nèi)設(shè)置液晶顯示屏，l 以此展現(xiàn)港島濃郁的商業(yè)人文藍(lán)本在；風(fēng)土人情和藍(lán)本實地的景象影片和商品；3)三個中庭的景觀設(shè)計：中庭以為墻壁，增強(qiáng)通透性和展示性。建材組團(tuán)的中庭更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材l 由于該中庭在調(diào)整之后，會面向主干道，因此建議以強(qiáng)化其展示功能為主要目標(biāo)；l 中庭搭建造型新穎的大型舞臺，做促銷、表演之用；l 每周舉行不同商品的促銷、展示活動，以吸引人流；前期可定的人流之后，收取場地費用；提供場地供商家使用，待后期形成

46、較穩(wěn)家居組團(tuán)的中庭l 鑒于家居步行街的熱帶雨林風(fēng)格，建議此組團(tuán)的中庭設(shè)置應(yīng)與內(nèi)部統(tǒng)一；l 中庭建設(shè)熱帶雨林風(fēng)格景觀，與熱帶雨林水景觀休閑吧相連接，作為其南端終點；組團(tuán)間室外步行街中庭l 由于是 2 組團(tuán)人流的連接中樞，因此建議同樣作為促銷、展示區(qū)；l 因為人造溪流和熱帶雨林水景觀休閑吧連接，此處建大水池并在水池上方搭建舞臺；l 舞臺四周設(shè)置噴泉，可以增強(qiáng)舞臺展示氣氛；l 如此設(shè)計可在 2 組團(tuán)之間起到引導(dǎo)人流、承上啟下的功效；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材7位的建議：盡可能地采用液晶顯示屏作為a)b)c)d)e)位；動態(tài)的更有沖擊力和吸引力，規(guī)避平面對外觀的影響；賣場處設(shè)

47、顯示屏 12 塊，作為位；賣場內(nèi)可設(shè)若干門口的燈箱其他形式的位；位是有效的補(bǔ)充；：i.組團(tuán)內(nèi)的裝修全部采用賣場內(nèi)商品；在醒目位置設(shè)銅牌，標(biāo)注材料的材質(zhì)、品牌、優(yōu)點和等信息，形成最直觀的感官體驗；位置ii.在休閑區(qū)域，全部使用家居賣場內(nèi)商品，并在商品旁說明商品特點、品牌和位置等；既可形成直觀體驗，又可要求商家提供抵消費，節(jié)約成本；iii.這樣的方式可以達(dá)到“展示無處不在”的效果，充分發(fā)揮“啟發(fā)式”的效力；更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材更好素材關(guān)注淘寶：熙成素材商鋪投資的關(guān)注因素商鋪投資有其自身特殊性，它對地段的要求達(dá)到了極其苛刻的程度。如人口密集度、人口結(jié)構(gòu)、日均人流量、消費能力、消費結(jié)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施網(wǎng)點數(shù)及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。對于商鋪投資而言，投資者