租賃合同（三）

1、    租賃合同（三）                             法條原文：第二百二十六條承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在

2、每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。法條文義解釋：本條是關(guān)于租金支付期限的規(guī)定。出租人出租租賃物的主要目的就是收取租金，因而支付租金是承租人的主要義務(wù)。租金支付期限是出租人有權(quán)要求承租人支付租金的期限，也是承租人有義務(wù)交付租金的期限。租金支付期限可以依照以下規(guī)則確定：一、當(dāng)事人進(jìn)行約定。為避免合同履行中發(fā)生糾紛，一般租賃合同中都明確約定租金支付期限。租金的支付期限是合同的主要條款，關(guān)系到雙方當(dāng)事人的利益，當(dāng)事人在合同中應(yīng)當(dāng)明確約定。租金的支付期限可以按年、月、日計(jì)算，也可以小時(shí)計(jì)算。關(guān)于租金支付期限的約定涉及：租金的支付是一次支付，還是分期支付；使用之后支付可以是事

3、前支付，也可以在租賃期間屆滿之后一次支付。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同的約定的期限支付租金。二、在租賃合同中沒(méi)有約定的，或者約定不明確的，按照本法第六十一條規(guī)定處理。第六十一條規(guī)定：第六十一條合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。如果當(dāng)事人在訂立合同時(shí)未約定租金支付期限或約定的不明確，給合同的履行帶來(lái)了一定的困難，這就需要當(dāng)事人進(jìn)行補(bǔ)充協(xié)議，承租人應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)充的協(xié)議中約定的支付期限支付租金。如果不能達(dá)成協(xié)議，就要按照合同的有關(guān)條款確定。如果按照合同的有關(guān)條款仍然無(wú)法確定的，就根據(jù)交易習(xí)慣確定

4、。三、根據(jù)本法第六十一條的規(guī)定仍然無(wú)法確定的：（1）租賃期間不滿一年的，租金應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。如當(dāng)事人在租賃合同中約定租期為三個(gè)月，則承租人應(yīng)當(dāng)在三個(gè)月屆滿時(shí)支付租金。本條做出此種規(guī)定，主要是因?yàn)椴粷M一年的租賃期限相對(duì)較短，則無(wú)須分期支付，所以規(guī)定在租賃期限屆滿時(shí)支付租金。（2）租賃期間在一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。這主要是考慮到超過(guò)一年的租賃期限較長(zhǎng)，一般需要分期支付租金。如當(dāng)事人在1998年1月訂立一個(gè)租賃合同，租期為2年2個(gè)月，承租人就應(yīng)在1999年和2000年的1月向出租人支付租金，到2000年1月時(shí)，租期還有2個(gè)月，最后一

5、次租金的支付應(yīng)為2000年3月。法條原文：第二百二十七條承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。法條文義解釋：本條是關(guān)于承租人違反支付義務(wù)的法律后果的規(guī)定。按照合同約定的時(shí)間、金額、方式向出租人支付租金，是承租人的義務(wù)。出租人出租租賃物的目的就是收取租金，只有承租人按時(shí)足額支付租金，出租人通過(guò)讓渡財(cái)產(chǎn)使用權(quán)而獲得租金收入的合法權(quán)利才能得到保障，出租人訂立合同的目的才能達(dá)到。本條所謂的“正當(dāng)理由”主要是指非可歸責(zé)于承租人的情況。包括：（1）發(fā)生不可抗力或意外事件，造成租賃物部分或者全部毀損、滅失的，致使承租人無(wú)法使用

6、租賃物的，承租人可以請(qǐng)求不支付租金。（2）承租人發(fā)生一些意外事件致使其暫時(shí)無(wú)力支付租金。例如承租人在經(jīng)濟(jì)上出現(xiàn)暫時(shí)困難，無(wú)力支付到期租金在這種情況下，可以請(qǐng)求出租人適當(dāng)延緩交付。（3）出租人沒(méi)有履行義務(wù)，如交付的租賃物不符合約定的使用要求；在租賃期間租賃物出現(xiàn)維修的需要的，出租人不盡維修義務(wù)的。本條中的“合理期限”是指一個(gè)一般大眾認(rèn)為合理的期限，要考慮合同的具體情況以及交易習(xí)慣。本條中的“逾期”是指承租人不支付租金的時(shí)間超出了出租人所確定的合理期限。承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金的是一種違約行為，當(dāng)然要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或遲延支付租金會(huì)產(chǎn)生以下法律后果：（1）出租

7、人可以要求承租人在一個(gè)合理期限內(nèi)交付。承租人不支付租金雖然是一種違約行為，但出租人可以基于本身利益的考慮并不解除合同，為了保持合同的穩(wěn)定性，可以給承租人對(duì)違約的補(bǔ)救機(jī)會(huì)，要求其在合理的期限內(nèi)支付。該合理期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)期租金的數(shù)額、承租人的支付能力以及出租人的經(jīng)濟(jì)狀況等因素來(lái)確定。（2）出租人在此合理期限內(nèi)仍然不交付租金的，出租人可以解除合同。承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然不支付租金的，出租人可以解除合同。租賃合同被解除后，租賃期間尚未屆滿的，合同終止履行，承租人應(yīng)返還租賃物，承租人應(yīng)當(dāng)向出租人支付欠付的租金以及并對(duì)給出租人造成的損害承擔(dān)損害賠償責(zé)任。法條原文：第二百二十八條因第三人主張權(quán)利，致使

8、承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。法條文義解釋：本條是關(guān)于出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的規(guī)定。一、出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保是指出租人應(yīng)擔(dān)保不因第三人就租賃物主張權(quán)利而致使承租人不能依約為使用、收益。二、出租人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的構(gòu)成要件為：（1）權(quán)利瑕疵在合同成立時(shí)已存在而且在合同訂立后仍然存在。第三人就租賃物所主張的權(quán)利可以為所有權(quán)、用益物權(quán)或者擔(dān)保物權(quán)。第三人可以主張的權(quán)利必須是在租賃物交付之前產(chǎn)生的，如果該項(xiàng)權(quán)利發(fā)生于租賃物交付后，則因承租人的租賃權(quán)具有對(duì)抗第三人的效力，承租人仍得對(duì)租賃物為

9、使用、收益，當(dāng)然也就談不上權(quán)利瑕疵擔(dān)保問(wèn)題。如果在合同成立時(shí)，雖有權(quán)利瑕疵，但在合同成立后，行為人取得了該物的處分權(quán)，則應(yīng)視為權(quán)利瑕疵已經(jīng)除去。此種權(quán)利瑕疵可以是第三人作為租賃物的所有人主張出租人對(duì)租賃物無(wú)處分權(quán)，該租賃合同無(wú)效；也可以是作為租賃物的抵押權(quán)人，在義務(wù)人不履行義務(wù)，要求實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。（2）承租人在訂立合同時(shí)不知有權(quán)利瑕疵的存在。如果在訂立合同時(shí)承租人明知租賃物上有權(quán)利瑕疵，仍然訂立合同，則視為承租人已經(jīng)默認(rèn)了承擔(dān)權(quán)利瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)，承租人不能作為善意相對(duì)人而要求出租人承擔(dān)權(quán)利的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。（3）有第三人就租賃物向承租人主張權(quán)利的事實(shí)發(fā)生而且第三人的主張權(quán)利妨礙了承租人對(duì)租賃物的使用

10、收益。如果租賃物上雖然存在權(quán)利瑕疵，但是第三人并沒(méi)有主張權(quán)利，則承租人不得要求出租人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如果第三人的主張權(quán)利并沒(méi)有妨礙承租人對(duì)租賃物進(jìn)行使用收益的，承租人也不得要求出租人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。（4）承租人在第三人主張權(quán)利時(shí)，及時(shí)通知了出租人。承租人通知出租人之后，出租人未能及時(shí)地進(jìn)行救濟(jì)的，沒(méi)有及時(shí)采取措施消除權(quán)利瑕疵的，承租人得要求出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。另外需要注意的問(wèn)題有：（1）承租人不履行本條規(guī)定的及時(shí)通知的義務(wù)的，并不影響其要求出租人減少租金或者不支付租金的權(quán)利。出租人對(duì)第三入主張權(quán)利不能排除的，承租人事實(shí)上對(duì)租賃物已無(wú)法使用、收益，這時(shí)，承租人有權(quán)請(qǐng)求減少租金或不

11、支付租金。（2）權(quán)利瑕疵在租賃合同訂立時(shí)已經(jīng)存在的，可發(fā)生違反權(quán)利擔(dān)保義務(wù)的違約責(zé)任與締約上過(guò)失的賠償責(zé)任的競(jìng)合。（3）在租賃合同訂立后，租賃物交付前發(fā)生權(quán)利瑕疵的，發(fā)生違反權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)的違約責(zé)任，同時(shí)構(gòu)成債務(wù)的不履行。承租人可以解除合同，請(qǐng)求違約的損害賠償，也可以請(qǐng)求按比例減少租金。法條原文：第二百二十九條租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。法條文義解釋：本條是關(guān)于租賃物發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)時(shí)租賃權(quán)的對(duì)抗效力的規(guī)定。一、租賃權(quán)的物權(quán)化。租賃合同在其發(fā)展過(guò)程中體現(xiàn)出的物權(quán)化特點(diǎn)，所謂物權(quán)化是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，承租人對(duì)租賃物的占有使用可以對(duì)抗第三人，即使是該租賃物所有權(quán)人

12、或享有其他物權(quán)的人也不例外。許多國(guó)家和地區(qū)的立法為了追求社會(huì)生活的穩(wěn)定，并進(jìn)而追求社會(huì)生活的發(fā)展，對(duì)承租他人的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)都采取了鞏固承租人地位的方針，與此方針相關(guān)的一系列法律現(xiàn)象被學(xué)者統(tǒng)稱為“租賃權(quán)的物權(quán)化”。二、買賣不破租賃?！百I賣不破租賃”是指當(dāng)出租人在租賃關(guān)系存續(xù)期內(nèi)將租賃物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓與第三人時(shí)，新所有人受原租賃合同的約束。買賣不破租賃制度在各國(guó)民法中都有所體現(xiàn)，但不完全相同。主要的立法模式有：（1）只對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃或經(jīng)過(guò)登記的動(dòng)產(chǎn)租賃才適用買賣不破租賃。如意大利民法典規(guī)定，如果在租賃物轉(zhuǎn)讓前已有明確的租賃契約，則租賃契約得對(duì)抗第三買受人。在買受人善意取得占有的情況下，前款規(guī)定不適用于不在

13、公共登記處登記的動(dòng)產(chǎn)。（2）買賣不破租賃只適用于不動(dòng)產(chǎn)。如法國(guó)民法典規(guī)定，如出租人出賣租賃物時(shí)，買受人不得辭退經(jīng)公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承租人。日本民法典也規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的租賃契約進(jìn)行登記時(shí)，爾后對(duì)于其不動(dòng)產(chǎn)取得物權(quán)者，也生效。（3）買賣不破租賃的原則適用于一切租賃。如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”規(guī)定，出租人于租賃物交付后，縱將其所有權(quán)付讓與第三人，其租賃契約，對(duì)于受讓人仍繼續(xù)存在。我國(guó)合同法采取了第三種方式，規(guī)定不論動(dòng)產(chǎn)租賃和不動(dòng)產(chǎn)租賃都適用買賣不破租賃的原則。三、買賣不破租賃的適用條件是：（1）租賃合同已成立并生效；（2）租賃物已交付承租人；（3）所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)是在租賃關(guān)系存續(xù)期間

14、。只要滿足此種條件，租賃權(quán)就得以對(duì)抗所有權(quán)的變動(dòng)。四、本條規(guī)定中的“不影響租賃合同的效力”是指，租賃物的所有權(quán)在租賃期間發(fā)生變動(dòng)后，租賃合同仍然有效存在，在承租人與租賃物的受讓人之間無(wú)須另行訂立租賃合同，視為受讓人在受讓該租賃物的所有權(quán)時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，成為一個(gè)新的出租人，繼承原出租人的權(quán)利和義務(wù)，受讓人要受該租賃合同的約束。如果出租人沒(méi)有將所有權(quán)變動(dòng)的事項(xiàng)通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力及于受讓人。另外的需要注意的，買賣不破租賃并不限于租賃物所有權(quán)因買賣而轉(zhuǎn)移的情況，還應(yīng)包括租賃物抵押、贈(zèng)與以及遺贈(zèng)、互易甚至將租賃物作為合伙投資等情況。上述情況都會(huì)涉及租賃物的所有權(quán)變

15、動(dòng)問(wèn)題，也要適用本條的規(guī)定。法條原文：第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。法條文義解釋：本條是關(guān)于房屋租賃的承租人對(duì)租賃的房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的規(guī)定。本條中的“合理期限”根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定應(yīng)為三個(gè)月。本條中的“同等條件”是指承租人與第三人同等的買房對(duì)價(jià)。一、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的定義。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指特定權(quán)利義務(wù)關(guān)系的一方當(dāng)事人依照法律的具體規(guī)定享有的、在同等條件下對(duì)標(biāo)的物能夠優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)則是指承租人在出租人出賣租賃物時(shí)，在同等條件下優(yōu)先購(gòu)買該租賃物的權(quán)利。根據(jù)本條的規(guī)定，并不是任何承租人都享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，只有房屋租

16、賃關(guān)系中的承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。二、本條中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的特征：（1）它是一種法定的權(quán)利，是由法律直接規(guī)定的。既然是一種法定的權(quán)利，就不需要當(dāng)事人在租賃合同中加以約定，當(dāng)事人的約定也不能排除此項(xiàng)權(quán)利的存在。（2）這種請(qǐng)求權(quán)是一種債權(quán)，不是直接對(duì)物享有權(quán)利，也不能直接對(duì)抗第三人，優(yōu)先權(quán)行使前不影響出賣人與其他人進(jìn)行協(xié)商。（3）它是專屬于承租人的權(quán)利，這種優(yōu)先權(quán)不能通過(guò)轉(zhuǎn)讓或者繼承轉(zhuǎn)移至他人。（4）它是一種附條件的形成權(quán)，即以同等條件為前提。三、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的實(shí)現(xiàn)需要具備下列條件：1在租賃合同的存續(xù)期間。2出租人出賣租賃的房屋。2在同等的條件下購(gòu)買。也就是說(shuō)承租人可以滿足出租人與第三人訂立買賣合同的條件

17、。在非同等條件下，承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同等條件是指承租人與其他購(gòu)買人在買賣條件上等同，包括買賣的價(jià)格、付款的期限和方式等等。3必須在合理期限內(nèi)行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋，并規(guī)定了一定合理期限，而承租人在合理期限內(nèi)沒(méi)有表示要購(gòu)買，沒(méi)有表示要行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)喪失。這說(shuō)明承租人沒(méi)有購(gòu)買該屋的愿望，也就沒(méi)有保護(hù)的必要了。出租人在出賣租賃房屋時(shí)應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，給承租人考慮是否購(gòu)買該房屋的時(shí)間。只要承租人未作出放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的表示，出租人不得在這個(gè)期限內(nèi)將該房屋賣給他人。如果出租人違反了該項(xiàng)規(guī)定，承租人可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)該買賣合同不能生效，以保護(hù)自己的優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)益。