跨國公司“瘋搶”北京高檔寫字樓

1、跨國公司“瘋搶”北京高檔寫字樓            調(diào)查：高檔寫字樓突遭“哄搶”    諾基亞增租盈科中心1800平方米，IBM增租盈科中心1100平方米，微軟公司增租盛世大廈2500平方米，惠普增租朝陽區(qū)惠普大廈2700平方米從第二季度開始，跨國公司增租北京寫字樓突然“激烈”起來。    無獨(dú)有偶，近日，剛剛從京港洽談會上招商回來的新保利大廈也遇到同樣的情況。保利集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人告訴記者，目前已經(jīng)有多家世界著名企業(yè)正在和新保

2、利大廈密切接觸，希望能把未來的中國區(qū)總部落到新保利大廈。據(jù)其透露，這些企業(yè)在此之前只是在北京設(shè)立了辦事處，但是隨著企業(yè)的發(fā)展和中國投資環(huán)境的改善，決定加大在中國區(qū)域業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)張。    為何跨國公司瘋狂搶購北京寫字樓呢？近日，來自國際著名物業(yè)公司仲量聯(lián)行的一份報(bào)告指出，在未來的數(shù)年里，世界五百強(qiáng)企業(yè)將會加快海外轉(zhuǎn)移的步驟，進(jìn)一步將企業(yè)舉足輕重的部門轉(zhuǎn)往海外市場，而中國將是首選之地，北京、上海更是重中之重。據(jù)預(yù)測，世界500強(qiáng)企業(yè)的海外轉(zhuǎn)移將為中國市場帶來上萬平方米的銷售量。    仲量聯(lián)行在最近發(fā)布的第三次企業(yè)房地產(chǎn)影響力的報(bào)告表明

3、，西方和亞洲企業(yè)（尤其是日本和韓國的企業(yè)）的工業(yè)活動向中國的轉(zhuǎn)移存在擴(kuò)張潛力。摩托羅拉、飛利浦、東芝、寶潔及惠而浦等海外巨頭已經(jīng)宣布了在華擴(kuò)張計(jì)劃，這將為中國發(fā)展更強(qiáng)大的工業(yè)市場鋪平道路。據(jù)仲量聯(lián)行亞太區(qū)企業(yè)解決方案總經(jīng)理John Forrest先生介紹，仲量聯(lián)行通過2003年7月和2004年1月發(fā)布的兩次影響力調(diào)查發(fā)現(xiàn)，成本降低是公司物業(yè)戰(zhàn)略的最大動力?！斑@種觀念轉(zhuǎn)變歸因于亞太地區(qū)得到改善的經(jīng)濟(jì)狀況和此前在降低物業(yè)成本方面取得的成功?！?#160;   事實(shí)上，在仲量聯(lián)行參與CREIS-3調(diào)查的70余家世界五百強(qiáng)企業(yè)中，30以上已經(jīng)向海外轉(zhuǎn)移了部分活動，而此比例有望在未來

4、三年至少翻一番。仲量聯(lián)行最近對美國公司的調(diào)查也證明了其增長的潛力，其中超過70的公司計(jì)劃在未來五年提高海外轉(zhuǎn)移活動。    北京中原商業(yè)樓宇部總監(jiān)穆昆在接受記者采訪時表示，今年以來，來自外資公司的需求，對寫字樓市場形成了強(qiáng)勁的支撐，其中來自保險(xiǎn)、金融行業(yè)的需求表現(xiàn)尤其明顯。從市場反應(yīng)看來，跨國企業(yè)進(jìn)行大規(guī)模海外轉(zhuǎn)移已經(jīng)進(jìn)入實(shí)施階段，這將極大地促進(jìn)中國市場尤其是北京市場的寫字樓租售發(fā)展。    市場：多中心商務(wù)格局浮出水面    近日，繼北電網(wǎng)絡(luò)、LG、摩托羅拉之后，愛立信也宣布將總部遷往望京地區(qū)。多個著名

5、跨國企業(yè)在短期內(nèi)的一致性行動引起了地產(chǎn)界的廣泛關(guān)注。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，多家跨國企業(yè)的遷址促使京城寫字樓市場呈現(xiàn)出多中心格局之勢。同時，非傳統(tǒng)熱點(diǎn)商務(wù)區(qū)域優(yōu)勢也逐漸浮出水面。目前在市場上被稱作黑馬的新興商務(wù)區(qū)域有：亦莊、望京、崇文區(qū)等。    先看望京，作為京北地區(qū)繼中關(guān)村、亞運(yùn)村之后一塊供成片開發(fā)的土地，以其總體的規(guī)劃和明確的區(qū)域定位，加上北京電子城、空港工業(yè)區(qū)的規(guī)劃，吸納了越來越多的國內(nèi)外高科技生產(chǎn)型公司和物流公司的進(jìn)駐，商務(wù)氛圍日漸濃厚，并達(dá)到了優(yōu)良的國際品質(zhì)。望京獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢是不可替代的，隨著松下、摩托羅拉、西門子等跨國機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐以及第四使館區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，

6、也印證了望京將成為未來北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。    再說亦莊，距國貿(mào)僅30鐘的車程，開發(fā)區(qū)內(nèi)有非常完整的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)鏈，規(guī)劃發(fā)展定位為“雙生態(tài)產(chǎn)業(yè)園”：指把“產(chǎn)業(yè)生態(tài)”和“自然生態(tài)”有機(jī)結(jié)合在一起的企業(yè)運(yùn)營環(huán)境。在亦莊做項(xiàng)目的國際企業(yè)大道總裁魏鋼介紹，開發(fā)區(qū)在進(jìn)行二次創(chuàng)業(yè)時，就高度重視了產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)，希望在已形成的五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，吸引研發(fā)、服務(wù)等智力密集中小企業(yè)入?yún)^(qū)，為完善產(chǎn)業(yè)鏈加速形成產(chǎn)業(yè)集群不斷奠定基礎(chǔ)。    目前最搶手的還是崇文區(qū)域，地處“CBD南區(qū)”，與CBD區(qū)域一衣帶水，作為政治中心的中央核心，更多的受到國字頭企業(yè)及

7、外地進(jìn)京企業(yè)的青睞。加上近來區(qū)政府對區(qū)域大力度打造，如龍?zhí)逗w育產(chǎn)業(yè)園的創(chuàng)建，使得人文環(huán)境得以改善，區(qū)域無論是住宅項(xiàng)目還是寫字樓項(xiàng)目都有著良好的性價(jià)比。區(qū)域內(nèi)的商務(wù)核心新世界中心周邊的寫字樓租務(wù)已呈現(xiàn)市場需大于供局面。隨著政府對兩廣大街的改造，大都市街的招商工作已圓滿地落下帷幕，以及政府為新進(jìn)駐企業(yè)出臺的相關(guān)獎勵政策，更多的企業(yè)選擇進(jìn)駐，使得商務(wù)核心向東擴(kuò)展，區(qū)域內(nèi)部高檔寫字樓項(xiàng)目稀缺的瑕疵也就顯現(xiàn)出來。    據(jù)介紹，所謂CBD南區(qū)，是以兩廣路為發(fā)展帶，以廣渠門為核心的新興商務(wù)核心區(qū)域，也是近兩年及近一階段的熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。自2003年以來，這一區(qū)域的地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)

8、量呈現(xiàn)強(qiáng)勢的上升趨勢，其中住宅開發(fā)量占整個崇文區(qū)的80%，商務(wù)項(xiàng)目更是此起彼伏，先后有優(yōu)士閣、遠(yuǎn)洋德邑、通正國際大廈、工商聯(lián)大廈等。一個新興商務(wù)帶的形成，其發(fā)展?jié)摿吧仙臻g都更大一些。    專家分析：當(dāng)前是買樓的大好時機(jī)    在剛剛過去的7、8、9三個月，北京市寫字樓市場供需趨旺，租金持續(xù)微幅上揚(yáng)。專家們分析后認(rèn)為，隨著中關(guān)村甲級寫字樓大批建設(shè)和供應(yīng)，寫字樓性價(jià)比已經(jīng)進(jìn)入較好時期，而寫字樓價(jià)格也會隨著明年的大量供應(yīng)而回歸到合理的水平。    有統(tǒng)計(jì)數(shù)字稱：截至2008年，北京寫字樓的整體供應(yīng)量將達(dá)1

9、000萬平方米。據(jù)規(guī)劃，2008年前北京東部、中關(guān)村、金融街三大區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)將達(dá)到近千萬平方米的供應(yīng)量，若其中70%為甲級寫字樓，這個龐大的數(shù)字相當(dāng)于24個北京國貿(mào)中心，11個“9·11”前的紐約世界貿(mào)易中心，可以為500個微軟（中國）公司提供辦公場所，要將這些面積都填滿或許還意味著北京要創(chuàng)造近70萬個可在甲級寫字樓工作的就業(yè)機(jī)會。    中關(guān)村地區(qū)在2002-2005年間，將建成58個寫字樓，總供應(yīng)量達(dá)240萬平方米；CBD規(guī)劃的這個數(shù)字約500萬平方米；而金融街商圈近160萬平方米的寫字樓則將在2007年以前全部建成。這還不算泛CBD地區(qū)的300萬

10、平方米及亞運(yùn)村、南部地區(qū)的70萬平方米。不得不提的是，這些突然之間矗立起來的龐然大物將大多數(shù)是甲級寫字樓。如果以上數(shù)字實(shí)現(xiàn)，中關(guān)村地區(qū)的寫字樓將以每年80萬平方米的速度激增，金融街商圈為30萬平方米，而CBD將在近2-3年內(nèi)集中供應(yīng)500萬平方米?？墒?，中關(guān)村地區(qū)歷年來已入住的寫字樓面積累計(jì)總量不過300萬平方米，2002年以前中關(guān)村每年對寫字樓的吸納能力僅為10萬-15萬平方米。從數(shù)據(jù)看，北京甲級寫字樓供大于求的狀況已經(jīng)是盡人皆知。    北京廣廈世紀(jì)投資咨詢有限公司總經(jīng)理劉芳分析說，根據(jù)廣廈網(wǎng)絡(luò)的數(shù)據(jù)研究，北京甲級寫字樓需求的增長平均為北京GDP增長的1.7倍

11、。隨著國資委的改革進(jìn)入關(guān)鍵時期，機(jī)構(gòu)和資源重組，中資企業(yè)集團(tuán)從原有機(jī)構(gòu)剝離出來，具備強(qiáng)大的購買力。同時，隨著新經(jīng)濟(jì)時代到來，經(jīng)濟(jì)全球化趨勢加強(qiáng)，眾多跨國公司研究與開發(fā)的加速投資，未來3年北京80%以上的企業(yè)將有辦公物業(yè)的更換需求。因此，雖然短期看是供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，但是長遠(yuǎn)來看，目前寫字樓的發(fā)展速度應(yīng)該是良性發(fā)展態(tài)勢。    中關(guān)村寫字樓商會秘書長劉志碩認(rèn)為，當(dāng)前是買樓的大好時機(jī)。因?yàn)閵W運(yùn)會召開，2007年以后就不允許有在建工程，而寫字樓的建設(shè)周期最短也需要兩年半，因此相當(dāng)于奧運(yùn)會結(jié)束之后，連續(xù)4年沒有寫字樓的供應(yīng)。不過經(jīng)濟(jì)總量的增長腳步不會停滯，需求在不斷增長，根據(jù)前三年的寫字樓增長需求平均增長8%，那么租價(jià)也會相應(yīng)增加，而且比8%要高，也許能增長到15%。    奧運(yùn)后：寫字樓市場會否出現(xiàn)無房可買    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，如果2003-2007年每年的新增供應(yīng)量都能基本被市場消化，2007年到2010年，寫字樓市場將出現(xiàn)無房可買。但實(shí)際上中關(guān)村每年的吸納量僅為供應(yīng)量的1/3，剩下的2/3將累積起來在奧運(yùn)會后的4年內(nèi)得到消化。但是，有多少開發(fā)企業(yè)能以雄厚的資金“扛”過5、6年的時間？  &