北京2006年公寓半年報

1、北京2006年年中公寓市場盤點第一部分：政策與要聞分析1、北京市2006年度土地供應計劃優(yōu)先支持中小戶型普通商品住房建設用地供應；限制高檔住宅商品房項目建設用地供應。分析：公寓是高檔住宅市場的主要組成部分，高檔住宅商品房項目建設用地的限制供應將使公寓市場的供應逐漸減少。2、關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70以上。分析：高檔公寓90平方米以下的戶型所占的比例很小，多在10%以下，此項政策的出臺，無疑是在戶型結(jié)構(gòu)上延續(xù)了對高檔住宅供應的限制，這對現(xiàn)有

2、高檔住宅產(chǎn)品是一個利好因素，未來這類產(chǎn)品將由于產(chǎn)品的稀缺性而價格持續(xù)上漲。有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20的規(guī)定。分析：個人住房按揭貸款首付比例的提高對普通住宅市場需求將有一定的抑制，而對高檔住宅產(chǎn)品而言影響不大，因為通過對多個高檔住宅項目的調(diào)研可知，高檔住宅的購買客戶按揭和一次性付款的比例多為1：1，即使是按揭貸款的客戶，首付款的比例也多在30%以上。3、貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點根據(jù)中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融

3、機構(gòu)人民幣貸款利率的通知，自2006年4月28日起，上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%。分析：貸款利率的上調(diào)將使個人住房按揭貸款月還款額增加，從而對住房的需求有一定的抑制作用，但是由于利率上調(diào)的比例較小，因此對商品住宅市場不會有多大影響。第二部分：公寓市場供求分析一、供應量繼續(xù)減少2006年上半年北京公寓市場批準上市公寓預售面積45.9萬平方米，較2005年同期相比下降了25%。二、供應詳情1.朝陽區(qū)供應量最大數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 朝陽區(qū)為公寓供應主要區(qū)域，上半年供應體量在6萬平方米以上的樓盤就有3個；l 西城

4、區(qū)作為老城區(qū)，可開發(fā)用地越來越少，由于未來建設用地的停止供應，公寓供應仍會持續(xù)走低；l 海淀區(qū)四環(huán)以內(nèi)的項目用地越來越少，未來公寓供應將主要集中在四環(huán)以外；2.一室一廳供應套數(shù)最多，三室兩廳供應面積最大 數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 一室一廳、兩室兩廳、三室兩廳為公寓供應的主要房型；l 三室兩廳供應規(guī)模最大，占公寓總供應量的的32.8%；其次為兩室兩廳，占23.1%。3.戶均建筑面積60平方米以下的戶型供應套數(shù)最多，120-140平方米的戶型供應規(guī)模最大數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 戶均建筑面積60以下及60-80平方米的戶型供應套數(shù)占總套數(shù)的比例達到50%，這主要是因為酒店式公寓供應量較

5、大所致；l 100140平方米的戶型供應規(guī)模最大，是公寓市場的主要供應戶型。4.CBD及其輻射區(qū)域公寓供應量較大CBD區(qū)域公寓產(chǎn)品上市面積14.2萬平方米，占總上市面積的31%，供應樓盤為新城國際及銀鉆公寓兩個項目，兩個項目均為精裝修，高檔公寓類產(chǎn)品，銷售單價較高。銀鉆公寓為塔樓設計，銷售單價21000元/平方米，銷售價格較高，這也與其酒店式公寓產(chǎn)品設計有關(guān)。CBD輻射區(qū)公寓產(chǎn)品上市面積近10萬平方米，占總供應面積的22%，銷售價格較CBD要低一些，但是部分樓盤的銷售價格也達到10000元/平方米以上?？梢?，CBD及其輻射區(qū)域仍然是公寓產(chǎn)品供應的主要區(qū)域，CBD強大的需求是吸引公寓開發(fā)的主要原

6、因。5.公寓月供應體量呈下降趨勢數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 受05年政策趨穩(wěn)及需求拉動的影響，1月份公寓的供應大幅放量；l 06年宏觀政策及其帶來的需求的下降使公寓供應逐漸下降。三、公寓成交量下降，成交價格繼續(xù)上漲2006年1-6月北京公寓市場預售公寓成交面積35.5萬平方米，較2005年同期相比下降了27.7%；成交價格14196元/平方米，上漲了16.7%。四、朝陽區(qū)成交量居各區(qū)之首數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 公寓成交量主要集中在八大城區(qū)；l 朝陽區(qū)成交規(guī)模占預售總成交規(guī)模的71.2%，遠遠大于其它區(qū)域；五、酒店式公寓使一居房型成交量最大數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 2006年上

7、半年，酒店式公寓類產(chǎn)品成交量很大，幾乎涵蓋整個一居房型總量的90%以上，中關(guān)村紫金數(shù)碼園、大成國際中心、中天國際公寓銷售位于前三甲；l 二居、三居為純居住類公寓的主要房型。六、戶均建筑面積60平方米以下戶型為主要成交戶型數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 2006年上半年，建筑面積80平方米以下的酒店式公寓成交套數(shù)最多，尤以60平方米以下的為主；l 120-140平方米純居類公寓戶型成交量最大。七、單價8000元/平方米以上的公寓產(chǎn)品是市場的主流數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 單價8000元/平方米以上的公寓成交量占預售公寓成交總量的87.8%，是公寓市場的主流產(chǎn)品；八、CBD區(qū)域預售公寓成交量最

8、大，成交價格最高數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l CBD區(qū)域依然為公寓需求的熱點區(qū)域，成交量及成交價格均遠領(lǐng)先于其它板塊；l 中關(guān)村、亞奧板塊酒店式公寓供應量較大；l 朝陽公園板塊新盤較少，預售成交量較低。九、公寓需求量受政策影響較大數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 2005年宏觀政策趨穩(wěn)、需求釋放導致公寓的供應量年初時持續(xù)上升；l 2006年的宏觀政策使公寓成交量開始下降，但由于其對現(xiàn)有物業(yè)而言影響不是很大，所以需求下降較為平緩。十、公寓市場客群分析1.各種客群購買面積數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 本市城鎮(zhèn)居民、外省個人是公寓的主要購買群體；l 外國個人、外地企業(yè)、華僑港澳臺人士購買量也較大。

9、2.各種客群購買價格數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 華僑港澳臺人士購買公寓價格最高；l 外國個人及外地企業(yè)購買公寓單價也在16000元以上；l 本市城鎮(zhèn)居民及外省個人購買公寓單價以12000元左右的為主。3.各區(qū)域客群購買情況數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 外地企業(yè)在工體3號的大量購買使之成為東城區(qū)購買量最大的客群；l 外省個人及本市城鎮(zhèn)居民為另兩種主要客群，兩者購買量相當。數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 外省個人及本市城鎮(zhèn)為西城區(qū)的主要客群，其購買物業(yè)主要是商住公寓及行政服務公寓產(chǎn)品。數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 外省個人及本市城鎮(zhèn)居民是宣武區(qū)的主要客群，兩者購買量相當，但是外省個人的城郊

10、均價在10000元/平方米以上，高于本市城鎮(zhèn)居民。數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)本市城鎮(zhèn)居民及外省個人為朝陽區(qū)的主要客群，兩者購買量占朝陽區(qū)總成交量的74.9%；購買均價在13000元/平方米左右，處于中流；l 華僑港澳同胞在銀泰中心的大量購買使之成為上半年朝陽區(qū)成交均價最高的客群；l 外國個人購買區(qū)域主要為CBD區(qū)域（銀泰中心）和望京區(qū)域。數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 本市城鎮(zhèn)居民是海淀區(qū)的主要購買群體，購買量占海淀區(qū)預售公寓總成交量的53%；l 外省個人為另一主要購買群體，購買量占32%。數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 外省個人是上半年順義區(qū)預售高檔公寓的主要購買群體，順義區(qū)良好的交通條件

11、是吸引這部分人群的主要原因，其購買均價也較高，單價在13000元/平方米以上。數(shù)據(jù)來源：北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)l 外省個人為主要購買群體，其次為本市城鎮(zhèn)居民，兩者購買量占豐臺區(qū)預售公寓總成交量的99.6%。十一、2006年下半年公寓市場區(qū)域預測1. 受政策影響，公寓市場供應量將有所增加宏觀政策對各樓盤營銷方面的規(guī)定越來越嚴格，這使今后由于銷控原因而致市場供應減少的現(xiàn)象越來越少，預計下半年公寓市場的供應量將有所增加。2. 受未來公寓市場供應減少的影響，公寓市場需求量將上升土地政策對高檔住宅的限制以及九部委文件對戶型結(jié)構(gòu)的規(guī)定無疑都將使未來的高檔公寓成為稀缺產(chǎn)品，這將刺激現(xiàn)有公寓市場的需求，隨著宏觀政策的進一步明朗，下半年公寓市場的成交量將呈上升趨勢。3.公寓產(chǎn)品的稀缺性將使其銷售價格持續(xù)上漲。十二、2006年上半年公寓市場分析總結(jié)1.