物業(yè)車(chē)位租賃

1、法律快車(chē)案例分析:趙某和李某系夫妻,2005年6月6日兩人與杭州某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了一份地下車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同,以98000元的轉(zhuǎn)讓價(jià)格受讓了某經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)1號(hào)人防地下車(chē)庫(kù)98號(hào)車(chē)位,合同約定車(chē)位使用權(quán)與住宅使用權(quán)同期。后趙某夫妻起訴,請(qǐng)求法院確認(rèn)地下車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同超過(guò)二十年的部分無(wú)效,要求返還合同無(wú)效部分對(duì)應(yīng)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)70000元,賠償相應(yīng)利息損失。看到這里就好了,后面是參考法律文獻(xiàn)及律師(筆者的推論依據(jù)?？傊Y(jié)果是判退款了。各位卡友,你們的也是這樣的吧?咱一起退?當(dāng)時(shí)交的時(shí)候感覺(jué)就沒(méi)譜了。-對(duì)以上案例進(jìn)行法律分析,筆者認(rèn)為必須從車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì)和法律效力

2、著手。一、車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同的法律性質(zhì):買(mǎi)賣(mài)抑或租賃一種法律行為,無(wú)論其名目為何,要想納入現(xiàn)行法律體系中某一法律制度的調(diào)整,必須先確定其法律性質(zhì)?？v觀我國(guó)目前的民法體系,涉及使用權(quán)從所有權(quán)中剝離并單獨(dú)讓渡的制度只有兩大類(lèi)第一類(lèi)是物權(quán)法中的土地使用權(quán)出讓、劃撥和轉(zhuǎn)讓制度;第二類(lèi)是合同法中的租賃合同制度、融資租賃合同制度、借用合同制度。本案中的車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓制度無(wú)關(guān),也明顯區(qū)別于融資租賃合同,同時(shí)因?yàn)橛袃數(shù)男再|(zhì)而區(qū)別于借用合同(借用合同為無(wú)償合同。從法律性質(zhì)上講,車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同只能是租賃合同。根據(jù)合同法規(guī)定,租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收

3、益,承租人支付租金的合同。據(jù)此規(guī)定,租賃合同有二個(gè)特點(diǎn):1、租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同,一方將財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)和收益權(quán)讓渡給另一方;2、租賃合同是有償合同,受讓一方為使用該財(cái)產(chǎn)向?qū)Ψ街Ц兑欢ㄙM(fèi)用。分析本案,原、被告雙方簽訂了地下車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同,該合同約定被告將1號(hào)地下車(chē)庫(kù)98 號(hào)車(chē)位交付給原告使用,原告為使用該車(chē)位向被告支付98000元,使用期限與住宅使用期限同期?？梢?jiàn),原、被告雙方簽訂的車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同符合租賃合同特征及法律要求。有人認(rèn)為,車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同主體適格,意思表示真實(shí),內(nèi)容合法,系有效的買(mǎi)賣(mài)合同。但筆者認(rèn)為,車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同本質(zhì)上不屬于買(mǎi)賣(mài)合同。買(mǎi)賣(mài)合同的

4、核心是標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移,故不轉(zhuǎn)移所有權(quán)而只轉(zhuǎn)移使用權(quán)的行為絕不能說(shuō)是買(mǎi)賣(mài)行為。因此,本案所簽訂的合同雖名為使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同,實(shí)為租賃合同,應(yīng)該適用合同法有關(guān)租賃合同的專(zhuān)門(mén)性規(guī)定。無(wú)論該合同是否有效,也無(wú)論該合同是否履行完畢,都不應(yīng)影響該合同性質(zhì)的認(rèn)定。二、車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同的法律效力:部分無(wú)效抑或整體無(wú)效(一從內(nèi)容角度認(rèn)定合同效力根據(jù)合同法第二百一十四條規(guī)定,租賃期限不得超過(guò)二十年,超過(guò)二十年的,超過(guò)部分無(wú)效。按照前面的分析,原、被告簽訂的合同本質(zhì)上是一個(gè)租賃合同,因此,雙方關(guān)于地下車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的約定前20年可以認(rèn)定有效,超過(guò)部分應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。至于超過(guò)20年的無(wú)效部分究竟是多少年,

5、要看雙方約定的車(chē)位使用權(quán)總年限。按照雙方合同約定,車(chē)位使用權(quán)年限與住宅使用權(quán)年限同期。這就涉及到如何認(rèn)定本案所涉住宅使用權(quán)年限的問(wèn)題。對(duì)住宅使用權(quán)年限的理解有兩種:一種觀點(diǎn)認(rèn)為,住宅使用權(quán)年限即指住宅本身的使用年限,該期限在理論上是無(wú)窮盡的,只要住宅不滅失,權(quán)利人對(duì)住宅的使用權(quán)就永久性存在。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,住宅使用權(quán)年限是指住宅占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)年限。經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)用地是劃撥的,經(jīng)濟(jì)適用房占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)系開(kāi)發(fā)商因劃撥而受讓之后再轉(zhuǎn)讓給業(yè)主。行政劃撥的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租,可以按中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第二章的規(guī)定,與地方土地管理局簽訂土地使用權(quán)出讓合同,

6、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后,進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和出租;第十二條規(guī)定居住用地使用權(quán)出讓最高年限為70年。在實(shí)踐中,該年限一般為50年和70年兩種。所以,因劃撥而受讓之后再轉(zhuǎn)讓給業(yè)主的土地使用權(quán)年限可以認(rèn)定為是50年或70年,因此,本案所涉住宅使用年限可以認(rèn)定為50年或70年。可見(jiàn),無(wú)論從哪一種觀點(diǎn)出發(fā),原、被告雙方約定的車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同超過(guò)20年的部分無(wú)效。至于超過(guò)部分為多少年,根據(jù)前面的分析,主張無(wú)效一方至少有權(quán)主張30年部分無(wú)效。按照合同法第五十八條的規(guī)定,開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還業(yè)主至少后30年所對(duì)應(yīng)的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)。(二從主體角度認(rèn)定合同效力目前,諸多理論觀點(diǎn)認(rèn)為小區(qū)的車(chē)位所有權(quán)歸全體業(yè)主所有。理由概括起來(lái)主

7、要有兩個(gè):第一,小區(qū)車(chē)位作為公建配套設(shè)施,其建造費(fèi)用已經(jīng)包含在全體業(yè)主的購(gòu)房款中,根據(jù)“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益” 的原則,小區(qū)車(chē)位所有權(quán)當(dāng)屬全體業(yè)主;第二,從土地使用權(quán)的角度看,業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí),產(chǎn)權(quán)證書(shū)上載明了業(yè)主的分?jǐn)偼恋孛娣e,因此車(chē)位所依附的土地使用權(quán)歸業(yè)主所有,故車(chē)位所有權(quán)也應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主。上述觀點(diǎn)已為判例所支持。2003年12月11日,南京市鼓樓區(qū)人民法院一審判決了該市首例業(yè)主與開(kāi)發(fā)商對(duì)簿公堂爭(zhēng)要地下車(chē)位歸屬權(quán)一案:星漢城市花園小區(qū)地下車(chē)位判歸全體業(yè)主共有,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售,開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)地下車(chē)位的銷(xiāo)售屬于“重復(fù)銷(xiāo)售”;被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車(chē)庫(kù)移交給

8、原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)管理,并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車(chē)庫(kù)的權(quán)益。同時(shí),部分規(guī)范性法律文件對(duì)小區(qū)車(chē)位的所有權(quán)和使用權(quán)問(wèn)題也作出了明確規(guī)定。如浙江省商品住宅價(jià)格構(gòu)成及價(jià)格行為規(guī)范第十一條規(guī)定,住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及經(jīng)城市規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求配置的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施、設(shè)備,商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位必須無(wú)償提供給整個(gè)住宅小區(qū)的住戶(hù)使用,不得另行作價(jià)銷(xiāo)售。文章所涉案例的地下車(chē)位屬于人防設(shè)施的一部分,屬于非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施,根據(jù)上述“無(wú)償提供給整個(gè)小區(qū)的住戶(hù)使用”的規(guī)定,開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不能向業(yè)主收取任何費(fèi)用,這就說(shuō)明該案被告無(wú)權(quán)將地下車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給原告因而,從地下

9、車(chē)位的所有權(quán)歸業(yè)主所有或歸業(yè)主無(wú)償使用的角度理解,被告無(wú)權(quán)出售出租地下車(chē)位,原、被告之間的車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同屬于無(wú)權(quán)主體簽訂的效力待定合同,只要原告不予認(rèn)可,即為無(wú)效合同,其法律后果是被告應(yīng)返還全部轉(zhuǎn)讓費(fèi),并賠償因其締約過(guò)失責(zé)任給原告造成的利息損失。綜上,從合同內(nèi)容看,車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同部分無(wú)效,從主體看,車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同整體無(wú)效。筆者認(rèn)為,從司法實(shí)踐的角度看,車(chē)位使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)視為整體無(wú)效北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司委托代理出租車(chē)位協(xié)議書(shū)甲方:身份證號(hào)碼:乙方:北京萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司地址:北京市順義區(qū)天竺空港工業(yè)區(qū)B區(qū)萬(wàn)科城市花園郵編:101300電話:(01080492

10、299甲方系位于北京市朝陽(yáng)區(qū)安外北苑萬(wàn)科星園座即(號(hào)樓室房屋(下稱(chēng)該房屋的業(yè)主,甲乙雙方就甲方欲將其所購(gòu)置的車(chē)位委托乙方代理出租一事,訂立如下協(xié)議,以資共同遵守執(zhí)行:一、甲方訂立本協(xié)議時(shí),須提交以下文件、證件等資料:1、產(chǎn)權(quán)證或購(gòu)房合同(以證明車(chē)位為甲方所購(gòu)買(mǎi);2、業(yè)主身份證件。如果甲方委托他人代為辦理的,尚須提供由甲方簽署的書(shū)面委托書(shū)及受托人的身份證件。如果該車(chē)位為兩人或多人共有,還須提供共有權(quán)人同意出租的意見(jiàn)書(shū)。二、甲方填寫(xiě)星園委托車(chē)位出租情況登記表。三、乙方于本委托協(xié)議簽字生效之日起為甲方建立出租車(chē)位檔案,按甲方要求聯(lián)系承租人并協(xié)助租賃洽商。四、乙方代理出租成功,即甲方與承租人就該租賃車(chē)

11、位事宜簽訂車(chē)位租賃合同時(shí),甲方應(yīng)向乙方支付勞務(wù)費(fèi)。1、勞務(wù)費(fèi)的數(shù)額:出租1至6個(gè)月收取半月租金人民幣250元;出租半年以上收取相當(dāng)于一個(gè)月租金人民幣500元。2、在車(chē)位租賃合同簽訂后,乙方從其車(chē)位租賃費(fèi)中扣除應(yīng)收甲方勞務(wù)費(fèi)。五、甲方委托出租車(chē)位及出租時(shí)間:1、甲方委托出租車(chē)位號(hào)2、委托出租時(shí)間:年月日至年月日六、租賃車(chē)位合同簽訂后7日內(nèi),甲方應(yīng)向乙方提供承租人的有效身份證件和照片,以便乙方對(duì)承租人進(jìn)行管理、服務(wù)。甲方應(yīng)對(duì)承租人證件、照片的真實(shí)性負(fù)責(zé),乙方不承擔(dān)由此引發(fā)的任何法律責(zé)任、經(jīng)濟(jì)責(zé)任。七、方代理甲方與承租方簽訂車(chē)位租賃合同,在車(chē)位租賃期間該車(chē)位的車(chē)位管理費(fèi)及所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由甲方向乙方支付。八、甲方如因特殊情況決定不在出租應(yīng)提前一個(gè)月以書(shū)面形式通知乙方,如未通知引發(fā)糾分后查甲方自付。九、甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家及本市關(guān)于車(chē)位租賃的管理規(guī)定,擬出租的車(chē)位如需辦理車(chē)位出租許可證,乙方可為甲方代辦,甲方應(yīng)按相關(guān)規(guī)定交納手續(xù)費(fèi)。十、本協(xié)議項(xiàng)下乙方提供的代理出租車(chē)位服務(wù)純屬中介行為。乙方只負(fù)責(zé)促成甲方與承租人就該車(chē)位租賃事宜達(dá)成協(xié)議,不負(fù)責(zé)審查承租人的主體資格、履約能力等。所有因履行租賃車(chē)位合同發(fā)生的問(wèn)題,